آورده و سهم الشرکه و تقسیم در قرارداد مشارکت در ساخت

4.2/5 - (24 امتیاز)
۴.۲/۵ - (۲۴ امتیاز)

قرارداد مشارکت در ساخت عقدی است که به موجب آن دو یا چند نفر با آورده ها و سهم الشرکه مشخص در ساخت یک ساختمان و تقسیم آن مشارکت می کنند. بنابراین آورده و سهم الشرکه و تقسیم در قرارداد مشارکت در ساخت، مفاهیم کلیدی هستند.

قرارداد مشارکت در ساخت با احکام شرکت (مال مشاع) در قانون مدنی تشابه و تفاوت هایی دارد. به طور کلی باید گفت که احکام شرکت در قانون مدنی ناظر به خود شرکت (مال مشاع) و اداره و تقسیم آن است نه اسباب ایجاد کننده مالکیت مشاعی. قانون مدنی در ماده ۵۷۳ خود را درگیر بررسی احکام اسباب تحقق شرکت (مال مشاع) نکرده است و فقط متمرکز بر خود مال مشاع است.

آورده و سهم الشرکه و تقسیم در قرارداد مشارکت

تقسیم سهم در شراکت

در حالی که قرارداد مشارکت در ساخت، قراردادی برای تحقق و سبب مالکیت مشاعی در یک ساختمان و سپس زوال اشاعه (تقسیم) است. فلذا لاجرم قرارداد مشارکت در ساخت در قسمت مربوط به مال مشاع ایجاد شده (ساختمان احداث شده) و تقسیم ساختمان و تقسیم سهم در شراکت اصولاً از احکام شرکت در قانون مدنی تبعیت می کند ولی از جهت این که قراردادی برای خلق شرکت (تحقق مال مشاع) است، مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است.

بنابراین در قراردادهای مشارکت در ساخت در یک منطقه بینابین هستیم و در مقام بررسی و تفسیر نباید فقط به یک سمت برویم. متاسفانه آرایی دیده شده که قرارداد مشارکت در ساخت را با مواد شرکت در قانون مدنی در خصوص جواز رجوع از اذن در مال مشاع یکسان فرض کرده و حکم به جایز بودن (لازم الاتباع نبودن) قرارداد مشارکت در ساخت داده اند!

ما در این مقاله مفاهیم و اختلافات مربوطه به آورده و سهم الشرکه و تقسیم در قرارداد مشارکت در ساخت را با لحاظ احکام شرکت در قانون مدنی بررسی می کنیم.

بخش اول : مفهوم آورده و سهم الشرکه و تقسیم در قرارداد مشارکت در ساخت

برای بررسی اختلافات مربوط به آورده و سهم الشرکه و تقسیم در قرارداد مشارکت در ساخت ، لاجرم ابتدا باید مفهوم آن ها را بررسی کنیم.

۱- آورده

آورده در واقع موضوع شراکت هر شریک برای تحقق مال مشاع است. در قرارداد مشارکت در ساخت آورده مالک، زمین و عرصه است و در مقابل آن، عملیات و هزینه های ساخت ساختمان جدید، آورده سازنده است. آورده ها باید ارزیابی و قیمت گذاری شود تا به تناسب آن سهم الشرکه هر شریک در مال مشاع ایجاد شده (ساختمان) تعیین گردد.

مثلاً اگر آورده مالک یک زمین به قیمت ۵۰۰ میلیون تومان و آورده سازنده ۵۰۰ میلیون تومان هزینه های ساخت باشد، در این صورت سهم الشرکه به تناسب آورده ها به میزان هر شریک ۵۰ درصد در مال مشاع (ساختمان احداثی) است.

۲- سهم الشرکه

سهم الشرکه به معنای درصد مالکیت هر شریک در کل ساختمان احداثی (مال مشاع) است. تعیین درصد سهم الشرکه هر شریک در حین عقد و به تناسب ارزش آورده ها مشخص می شود و در واقع عوض قرارداد مشارکت در ساخت است. سهم الشرکه حتماً باید به درصد مشخص شود. مواد ۵۷۵ و ۱۵۰ قانون مدنی.

۳- تقسیم

تقسیم یک عمل حقوقی برای جداسازی سهم هر شریک از مال مشاعی است. تقسیم ساختمان مشاع در قرارداد مشارکت در ساخت از قواعد تقسیم مال مشاع در قانون مدنی تبعیت می کند. البته تقسیم در قانون مدنی ناظر به مال مشاع موجود است لکن منظور از تقسیم در متن قرارداد مشارکت در ساخت، توافق بر تقسیم در آینده است و در واقع تقسیم معلق به ساخت کامل ساختمان است چرا که حین انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، هنوز مال مشاع ایجاد نشده است تا تقسیم در عمل محقق گردد.

تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت

فلذا تا زمانی که ساختمان به طور کامل ساخته نشده است، از حالت اشاعه خارج نمی شود و تقسیم نامه مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت اثر جداکنندگی ندارد. به همین خاطر اگر طبقه اول ساخته شود مالک نمیتواند بگوید که این طبقه مال من است. چرا که هنوز سرنوشت کل ساختمان و مال مشاع معلوم نیست. فلذا بعد از ساخت کامل ساختمان و صدور گواهی پایانکار، اثر حقوقی (اثر جداکنندگی) تقسیم نامه عادی مندرج در متن قرارداد جاری می شود هرچند که تقسیم نامه رسمی تنظیم نشده باشد.

بخش دوم : اختلافات آورده و سهم الشرکه و تقسیم در قرارداد مشارکت در ساخت

در این بخش مهم ترین اختلافات و دعاوی در خصوص آورده و سهم الشرکه و تقسیم بررسی می شود.

۱- عدم تناسب آورده با سهم الشرکه

ماده ۵۷۵ قانون مدنی مقرر می دارد که (هر یک از شرکاء به نسبت سهم خود در نفع و ضرر سهیم است مگر اینکه برای یک یا چند نفر از آن ها در مقابل عملی سهم زیادتری منظور شده باشد.) بر اساس ظاهر قانون مدنی و نظر مرحوم دکتر امامی و برخی فقهاء، اگر شرط شود که یک شریک سهم زیادتری ببرد بدون این که در مقابل عملی باشد، شرط باطل است.

اکنون پرسش این است که آیا منع ماده ۵۷۵ قانون مدنی در قرارداد مشارکت در ساخت هم جاری است؟؟ آیا تعیین درصد سهم الشرکه در قرارداد مشارکت در ساخت باید لزوماً با ارزش آورده هر شریک تناسب و تعادل داشته باشد؟؟ اگر آورده مالک و سازنده هر کدام به درستی ۵۰۰ میلیون تومان ارزیابی گردد (نصف نصف)، آیا می توان درصد سهم الشرکه در ساختمان احداثی را به نسبت ۷۰ درصد و ۳۰ درصد تعیین و توافق کرد؟

به نظر می رسد منعی نباشد خصوصاً که عرف کاری این نحوه تعیین سهم الشرکه را پذیرفته است. از ماده ۵۷۵ قانون مدنی لزوم تناسب درصد سهم الشرکه با ارزش آورده برداشت نمی شود و اگر آورده ها صحیح و به قیمت ارزیابی شده باشند و در عین حال سهم الشرکه یک شریک تناسب با آورده او نداشته باشد اعم از این که کمتر باشد یا بیشتر، مشمول منع ماده ۵۷۵ قانون مدنی نمی شود و تراضی طرفین محترم است. چرا که :

ماده ۵۷۵ قانون مدنی در مورد سهم الشرکه

اولاً : ماده ۵۷۵ قانون مدنی ناظر به تناسب سهم الشرکه با نفع و ضرر حاصله از مال مشاع است که با شرط توافق می شود نه تناسب آورده با خود درصد سهم الشرکه ها. در واقع کلمه سهم در ابتدای ماده یعنی سهم الشرکه نه آورده و کلمه سهم در انتهای ماده یعنی سهم زیادتری در نفع و ضرر حاصله از مال نه سهم الشرکه.

ثانیاً : سهم زیادی در نفع و ضرر حاصله از مال مشاعی در ماده ۵۷۵ قانون مدنی به موجب شرط است ولی تعیین درصد سهم الشرکه ها بین دو شریک، عوض شراکت است نه شرط ضمن شراکت.

ثالثاً : منظور از عمل در ماده ۵۷۵ قانون مدنی، آورده نیست چرا که آورده در زمان تحقق شراکت و مال مشاع است درحالی که در ماده ۵۷۵ قانون مدنی، عمل اضافی یک شریک ناظر به بعد از تحقق شراکت و آورده ها است و فرع بر آورده است.

تقسیم سهام بر اساس ماده ۵۷۵

نتیجتاً اگر آورده مالک و سازنده هر کدام ۵۰۰ میلیون تومان ارزیابی گردد (پنجاه پنجاه)، می توان درصد سهم الشرکه در ساختمان احداثی را به نسبت ۶۰ و ۴۰ تعیین کرد و الزامی به تناسب با آورده نیست. حال اگر طرفین آپارتمان مشاعی را باهم اجاره بدهند باید اجاره بهاء (نفع و ضرر حاصله) طبق ماده ۵۷۵ قانون مدنی به نسبت همین سهم الشرکه ۶۰ و ۴۰ تقسیم گردد و بنابراین شرط سهیم بودن در اجاه بهاء به نسبت ۷۰ و ۳۰ باطل است.

تفسیر دیگری که می توان ارائه داد این است که وقتی در ماده ۵۷۵ قانون مدنی تناسب سهم الشرکه با درآمد و عواید حاصله از مال مشاع لازم باشد، پس به طریق اولی تناسب آورده با خود سهم الشرکه هم لازم است. در واقع وقتی که هر یک از شرکاء به نسبت سهم الشرکه خود در نفع و ضرر شریک باشد، پس لزوماً باید در خود مال مشاع هم به نسبت آورده خود شریک شود. فلذا از این دیدگاه در ماده ۵۷۵ قانون مدنی، سهم یعنی آورده و سهیم یعنی سهم الشرکه.

البته بر خلاف ماده ۵۷۵ قانون مدنی که فقط شرط باطل است، در این تفسیر منع قانونی به خود عوض قرارداد سرایت می کند و قرارداد مشارکت در ساخت باطل می شود و یا اغماض کنیم و بگوییم فقط توافق بر تعیین درصد ناعادلانه سهم الشرکه ها قابل ابطال است بدون فسخ یا ابطال خود قرارداد مشارکت در ساخت.

۲- ارزیابی اشتباه آورده

اگر در ارزیابی ارزش آورده یک شریک اشتباه صورت گرفته باشد و بر اساس این اشتباه درصد سهم الشرکه تعیین شده باشد، در این صورت طرف زیان دیده چه اقدامی می تواند انجام دهد؟؟ به طور مثال زمین مالک ۵۰۰ میلیون و خدمات سازنده ۵۰۰ میلیون تومان ارزیابی و سهم الشرکه هر طرف نیز ۵۰ درصد ساختمان تعیین گردد و سپس کاشف به عمل آید که زمین مالک ۶۰۰ میلیون تومان بوده است. در این فرض سه راه حل متصور است :

الف : فسخ قرارداد مشارکت در ساخت با خیار غبن

اگر یک شریک متوجه اشتباه ارزیابی آورده شود و در نتیجه تعیین درصد سهم الشرکه مثلاً نصف نصف به ضررش شده باشد، می تواند با خیار غبن قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ نماید. این نظر بیشتر در زمان قبل از تحقق مال مشاع (احداث اولین خشت ساختمان) و یا قبل از توافق بر تقسیم ساختمان متصور است. چرا که با احداث اولین جزء مال مشاع (بنای ساختمان) پای احکام شرکت قانون مدنی به میان می آید.

ب : ابطال تعیین درصد سهم الشرکه

نظر دیگر این است که علت تامه غبن، ارزیابی اشتباه نبوده بلکه تعیین درصد سهم الشرکه نصف نصف است. پس اگر سهم الشرکه ۶۰ درصد مالک و ۴۰ درصد سازنده تعیین گردد، غبن مالک دیگر منتفی می شود. فلذا تا زمانی که بتوان با تغییر و تعدیل درصد سهم الشرکه، تناسب و تعادل آورده با درصد سهم الشرکه را برقرار نمود، نوبت به خیار غبن نمی رسد.

مستند ابطال توافق بر تعیین سهم الشرکه نیز می تواند ملاک مواد ۶۰۰ و ۶۰۱ قانون مدنی باشد. چرا که تقسیم ناعادلانه در ماده ۶۰۰ و ۶۰۱ قانون مدنی می تواند ناشی از تعیین درصد سهم الشرکه ناعادلانه نیز باشد.

ج : ابطال تقسیم

اگر تقسیم نامه بین طرفین بر اساس ارزیابی اشتباه آورده یک طرف تنظیم شده باشد، در این صورت قانون مدنی در ماده ۶۰۱ به طور مطلق حق ابطال تقسیم را برای متضرر به رسمیت شناخته است. فلذا در این نظر نیز نوبت به خیار غبن نمی رسد. این نظر را ماده ۶۰۰ قانون مدنی تقویت می کند چرا که به جای خیار عیب، به هم زدن تقسیم (ابطال تقسیم) را مقرر نموده است و خیار غبن با خیار عیب وحدت ملاک دارد.

اما این نظر از این جهت قابل تضعیف است که ابطال تقسیم در ماده ۶۰۰ و ۶۰۱ قانون مدنی شامل حالت غبن در ارزیابی اولیه آورده ها و وقوع اشتباه در تعیین درصد سهم الشرکه ها نمی شود. در واقع تا زمانی که عدم تناسب درصد سهم الشرکه با آورده برطرف نشود، با ابطال تقسیم مشکل حل نمی شود.

تعیین درصد سهم الشرکه نابرابر علت اصلی غبن است و به فرض تقسیم ابطال شود، دلیل بر بی اثر شدن توافق تعیین درصد سهم الشرکه هر شریک نیست چرا که درصد سهم الشرکه هر شریک (مثلاً پنجاه درصد مالک پنجاه درصد سازنده) عوض قرارداد مشارکت محسوب می شود. فلذا اگر این اشکال را قبول کنیم، چاره ای جز فسخ قرارداد با خیار غبن نیست و ابطال تقسیم و درصد سهم الشرکه ها مسموع نیست.

۳- عیب آورده

عیب آورده در قرارداد مشارکت در ساخت منحصراً در مورد زمین متصور است. اشکالاتی مانند در طرح قرار گرفتن و یا توقیف بودن سند مالکیت زمین می تواند به عنوان عیب زمین نیز فرض شود.

ماده ۶۰۰ قانون مدنی وجود عیب در سهم مفروزی یک شریک را از موارد ابطال تقسیم دانسته است نه فسخ تقسیم با خیار عیب. عیب سهم مفروزی می تواند به علت عیب آورده ی اولیه باشد و یا عیب مال مشاع ایجاد شده (ساختمان احداثی). ولی به نظر می رسد که عیب مذکور در ماده ۶۰۰ قانون مدنی ناظر به عیب مال مشاع است نه عیب آورده ی اولیه که منتهی به مال مشاع (ساختمان) شده است. فلذا اگر زمین مالک دارای عیب باشد، سازنده حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را با خیار عیب دارد نه این که ابطال تقسیم متصور باشد.

۴- کاستی یا فزونی آورده

یکی از اختلافات مهم این است که بعد از قرارداد مشارکت در ساخت، کاشف به عمل آید که آورده مالک (زمین) که عین معین و مشخص است، در حین عقد دارای مقدار مذکور در قرارداد نبوده است و با نمی تواند باشد. مثلاً آورده مالک یک قطعه زمین ۱۰۰۰ مترمربعی ذکر شده است لکن بعد عقد مشخص می گردد که ۹۰۰ متر است. البته متراژ در سند مالکیت ذکر شده ولی ممکن است خود سند اشتباه باشد و یا کاستی زمین می تواند به دلیل عقب نشینی و در حریم بودن باشد. همچنین ممکن است زمین مالک زیادتر باشد و بحث فزونی آورده مالک مطرح شود.

با توجه به این که این بحث مستقل از این مقاله است لذا ما در یک مقاله مستقل این اختلاف را بررسی کرده ایم و فقط عنوان این اختلاف جهت اطلاع خواننده در این قسمت ذکر شده است.

۵- عدم تسلیم آورده

اختلاف مهم دیگر در خصوص آورده بحث عدم تسلیم آورده است. تسلیم آورده در مورد زمین بیشتر مطرح می شود. تسلیم زمین در قرارداد مشارکت در ساخت دو مفهوم دارد: تسلیم فیزیکی و تسلیم قانونی. تسلیم فیزیکی یعنی مالک از زمین خود رفع تصرف کند و یا خانه کلنگی را تخلیه و تحویل سازنده نماید. اما تسلیم قانونی یعنی زمین مالک قابلیت اخذ جواز ساخت را داشته باشد و نیز قابلیت تقسیم در زمان تفکیک و تقسیم ساختمان. فلذا اگر زمین در طرح باشد یا سند آن توقیف گردد تسلیم واقعی محقق نمی گردد ولو ظاهراً سازنده زمین را تحویل گرفته باشد.

با توجه به این که این بحث مستقل از این مقاله است، لذا ما در مقاله (تاثیر توقیف سند مالکیت زمین در قرارداد مشارکت در ساخت) این اختلاف را بررسی کرده ایم و فقط عنوان این اختلاف جهت اطلاع خواننده در این قسمت ذکر شده است. (متن مقاله)

۶- اشتباه در تقسیم

اگر آورده ها کامل و طبق مقدار مندرج در قرارداد باشد و صحیح هم ارزیابی شود و درصد سهم الشرکه ها هم به تناسب آن تعیین گردد ولی در مرحله تقسیم مال مشاع، ارزش واحدهای تقسیم شده یک شریک با درصد سهم الشرکه او از حیث مرغوبیت (کیفیت) یا متراژ (کمیت) تناسب نداشته باشد، در این صورت طبق ماده ۶۰۱ قانون مدنی شریک متضرر می تواند تقسیم را ابطال نماید. فلذا فسخ یا ابطال خود قرارداد مشارکت در ساخت متصور نیست. همچنین فسخ تقسیم به استناد غبن یا عیب نیز پیش بینی نشده است و قانون مدنی خیارات را در تقسیم نپذیرفته و صرفاً ابطال تقسیم متصور است.

البته معمولاً طرفین با پرداخت ما به التفاوت مرغوبیت یا کاهش و افزایش متراژ، تعادل تقسیم با درصد سهم الشرکه را برقرار می کنند و از آنجا که هر واحد نیز لزوماً باید در سهم یک شریک قرار گیرد، با پرداخت ما به تفاوت تناسب بر قرار می گردد. فلذا با توجه به این عرف قاطع، دعوای مطالبه ما به التفاوت متراژ باید بدواً مسموع تلقی گردد و نیازی به دعوای ابطال تقسیم نیست.

نکته مهم دیگر این که اگر صورتمجلس تفکیکی تنظیم شده باشد، در این صورت دعوای ابطال تقسیم ملازمه با طرح دعوای ابطال صورتمجلس تفکیکی ندارد.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

54 دیدگاه در “آورده و سهم الشرکه و تقسیم در قرارداد مشارکت در ساخت
  • ۱۴۰۱-۱۱-۰۸ at ۳:۱۳ بعد از ظهر
    Permalink

    سلام
    یک زمین شراکتی خریداری شد که سهم من ٢ دانگ بود و قرار شد باهم بسازیم تا انتها من فقط تا مرحله سفتکاری ب اندازه سهمم پول بردم و بعد ازون نتونستم پول تزریق کنم از سال ٩٩ و قرارشد یک واحد پیش فروش بشه ولی شریک من ساختمان را با پول خودش بدون پیش فروش به اتمام رساندن چطوری باید سهم ها محاسبه بشه؟؟
    ممنون از راهنمایی شما

    Reply
    • ۱۴۰۱-۱۱-۰۸ at ۷:۳۸ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      درصد سهم الشرکه بر اساس ارزش آورده ها و متناسب با آن تعیین می گردد. مثلاً قیمت کل زمین یک میلیارد تومان باشد و سهم یک شریک ۵۰۰ م تومان و قیمت کل بنا و اعیانی ۱۰۰ م تومان و سهم شریک ۱۰ م ، در این صورت کل پروژه ۱٫۱۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ تومان است و آورده ی شریک ۵۱۰ م تومان از آن است که نسبت آن ۴۶٫۳۶ از ۱۰۰ درصد می گردد. این یک نحوه محاسبه است.

      Reply
  • ۱۴۰۱-۱۰-۲۴ at ۳:۴۸ بعد از ظهر
    Permalink

    سلام وقت بخیر سه شریک باهم در ابتدا کاری را شروع کردند که فقط یک شریک آورده نقدی اورد و دیگری تخصص و سومی ابزارآلات
    الان به مشکل برخورردند نحوه تقسیم درصدها چگونه میشه؟

    Reply
    • ۱۴۰۱-۱۰-۲۵ at ۶:۰۵ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      درصدهای سهم الشرکه هر شریک باید به نسبت ارزش و قیمت کل آورده ها باشد.

      Reply
  • ۱۴۰۱-۰۸-۳۰ at ۹:۲۰ بعد از ظهر
    Permalink

    سلام وقت بخیر .من و شریکم باهم ۲۵۰ متر زمین خریدیم .به مقدار مساوی پول دادیم .و شریک من با هزینه ی خودش ساختمان را ساخت .در ۴ طبقه .من در تمام جریمه ها و اشتباه های ساخت شریک شدم .البته به زور .مثلا جای راه پله و آسانسور را جابجا کرد و محوطه ی پشت آسانسور را روی متراژ ساختمان گذاشت و همینطور ستون پارکینگ را چند سانتی متر جابجا کرد و من را هم در جریمه های خود شریک کرد .حالا که داریم سند می گیریم من در چه چیز هایی شریک هستم؟ البته یک و نیم دانگ زمین را به ازای ساخت از من گرفته است.به دلیل جابجایی راه پله و آسانسور دو تا انباری ،یکی در پارکینگ و یکی در پشت بام به انباری ها اضافه شده.و انباری خودش در پارکینک هم چند متر از بقیه بزرگتر هست.

    Reply
    • ۱۴۰۱-۰۹-۰۴ at ۶:۱۳ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      باید تمام قرائن بررسی شود که آیا بنا و اعیانی کلاً مال خودش است و فقط شما اذن ساخت بهش دادید در زمین تان و نهایتاً بتوانید اجرت المثل بگیرید. و یا شما هم در اعیانی و بنا و ساختمان احداثی شریک هستید ولی باید هزینه های پیمانکاری شریک را باید به میزان سهم الشرکه خود پرداخت کنید. اگر از زمین شما بابت هزینه ها گرفته که در واقع هزینه پیمانکاری بوده است و پرداخت جریمه شهرداری نیز توسط شما گزینه دوم را تقویت می کند.

      Reply
  • ۱۴۰۱-۰۲-۲۸ at ۴:۲۰ بعد از ظهر
    Permalink

    باسلام و خسته نباشید
    منزل ۱۲۰ متری پدرم رو برادرم میخواد طبقه دومش رو بسازه
    و صفر تا صد هزینه ساخت رو خودش میده منتها
    فکر جدا کردن نداره و مشترک میشه
    وقت فروش خونه درصد ها به چه صورتی تقسیم میشه ؟؟؟
    یعنی چقدر قسمت پدرم و چقد قسمت برادرم میشه؟؟؟
    بسیار ممنون

    Reply
    • ۱۴۰۱-۰۲-۲۹ at ۹:۲۳ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      درصد سهم الشرکه باید متناسب با آورده باشد و تقسیم مال مشاع باید متناسب با درصد سهم الشرکه. حال دیگر تعیین میزان درصد و امور مالی آن در صلاحیت یک مهندس عمران است نه وکیل.

      Reply
  • ۱۴۰۰-۱۱-۲۵ at ۱۱:۲۹ بعد از ظهر
    Permalink

    با سلام و احترام
    a و b سازندگان یک پروژه و c و d مالکین پروژه هستند. اگر در قرارداد شرط شده باشد که فروش سهم هر فرد بایستی با رضایت دیگران باشد. آیا سازنده a میتواند سهم خودرا به سازنده b بدون اطلاع ماکین بفروشد؟ و اگر یک سال بعد از این واگذاری تقسیم نامه ای تنظیم شود که امضای فرد a در آن نباشد آیا فرد c میتواند تقاضای ابطال تقسیم نامه را کند؟

    Reply
    • ۱۴۰۰-۱۱-۳۰ at ۲:۵۳ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      شرط باید دقیقاً بررسی شود. چون به فرض که سلب حق شامل بین خود a و b هم گردد، ضمانت اجرای آن لزوماً بطلان انتقال نیست. فلذا با شرایط مذکور، فرد c نمی تواند ابطال تقسیم نامه را درخواست کند. خصوصاً که ابطال تقسیم نامه منوط به ابطال انتقال است.

      Reply
  • ۱۴۰۰-۰۴-۲۵ at ۵:۲۱ قبل از ظهر
    Permalink

    با سلام
    شراکتی بین دونفر بوده، یکی کالا و اجناس کار رو فراهم کرده یکی دیگه تخصص اون کار رو داشته و ۵۰ ۵۰ شریک شدن و کار رو شروع کردن، الان بخوان شراکت رو فسخ کنن تکلیف اون اموال و کالاهایی که آورده شده چی میشه؟
    اونا نصف میشه بین دو طرف یا خیر؟
    چون خیلی اتفاق میوفته طرف کالا پول و… میاره از تخصص طرف استفاده میکنه یعد که خودش فهمید شراکت رو یهم میزنه و خداحافظ
    این وسط انگار فقط کسی که تخصص داره ضرر کرده،
    در فسخ شراکت آیا این اموال و آورده ها بین دو طرف نصف میشه یا نه؟

    Reply
    • ۱۴۰۰-۰۴-۲۵ at ۳:۱۴ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      بستگی دارد شریک که آورده ی وی مال بوده است، منافع اموال اش رو در شراکت آورده و یا خود عین اموال ؟ اگر خود عین اموال باشد، بر اساس عقد شراکت که طبق نظر دکتر کاتوزیان انتقال مالکیت می کند، طرف دارای تخصص هم مالک مشاعی می گردد. البته در این صورت متقابلاً باید طرف مقابل هم مالک نصف حقوق مادی دانش فنی شریک دیگر شده باشد.

      Reply
  • ۱۴۰۰-۰۱-۱۹ at ۱۰:۴۵ قبل از ظهر
    Permalink

    سلام , خیلی ممنون بابت مطالب مفیدتان , سوالی داشتم , سهم هر یک از شرکا (سازنده و مالک زمین) در قرارداد مشارکت ۵۰% مشخص شده, اگر قبل از تنظیم تقسیم نامه عادی , سازنده یک واحد را به صورت پیشفروش به شخص A بفروشد و بعداز یک ماه شریکش(مالک زمین) نیز همان واحد را به شخص B بفروشد . حالا اگر شخص A با توجه به تقدم تاریخ مبایعه نامه دادخواستی را مبنی بر اثبات بیع , تحویل مبیع و الزام به تنظیم سندو ابطال مبایعه نامه شخص B را بخواهد , با این شرایط که مالکیت هر یک از شرکا در آن واحد مشاعی و به میزان مساوی (۵۰%) میباشد. آیا ماده قانونی وجود دارد که با استناد به آن شخص A به خواسته اش برسد ؟ لازم به توضیح است شخص A میخواهد به آپارتمان برسید نه برگشت ثمن معامله . با این شرایط آیا مالک زمین میتواند به اتهام فروش مال غیر یا فضولی در مال مشاعی دادخواست ابطال معامله بین سازنده و شخص A را بدهد؟

    Reply
    • ۱۴۰۰-۰۱-۱۹ at ۶:۰۱ بعد از ظهر
      Permalink

      سلام
      معامله A به میزان سه دانگ صحیح است و سه دانگ دیگر سهم B است.

      Reply
  • ۱۳۹۹-۱۲-۰۸ at ۵:۵۵ بعد از ظهر
    Permalink

    باسلام ساختمانی شراکتی ساخته شده است ،واز زمین سه دانگ سه دانگ باهم شریک بودند وچهارواحدساخته شده است و هرکدام به مقدارمساوی خرج کردند،،و درپایان واحد ها اجاره رفته است. دوواحدبرای یک شریک ،دوواحدبرای یک شریک ، بعد ازچندسال خریدار یکی ازشرکا تقسیم نامه میخواهد وشریک دیگر قصد سواستفاده دارد وتقسیم نامه اراٸه نمیدهد ومیگوید مال من است ایا کاری میتواند کند؟؟

    Reply
    • ۱۳۹۹-۱۲-۰۸ at ۶:۲۹ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      اگر تقسیم فعلی و عملی و یا شفاهی صورت گرفته است خصوصاٌ در زمانی که واحدهای مشترک را اجاره دادند می توان از نام موجر در اجاره ها، تقسیم عملی بین شرکاء را احراز نمود، در این صورت می بایست دعوای اثبات تقسیم واحدهای ساختمان به پلاک ثبتی ……….. به صورت …. و …. و الزام به تنظیم تقسیم نامه رسمی و اخذ پایانکار و صورت مجلس تفکیکی را مطرح نمود.

      Reply
  • ۱۳۹۹-۱۲-۰۸ at ۵:۳۱ بعد از ظهر
    Permalink

    با سلام
    بنده در سال ۸۷ یک قرار داد مشارکت تنظیم کرده ام به عبارتی آورده مالک زمین و آورده بنده ساخت ۱۲ واحد مسکونی بعداز ۲ سال یعنی در سال ۸۹ بعداز حدود ۲۲ درصد انجام پروژه متوجه شدم حد و حدود ملک با سند و زمین مطابقت ندارد و پروژه را متوقف کرده ام ولی مالک تقاضای فسخ قرارداد را داده است و دادگاه به نفع ایشان فسخ را قبول کرده است و فقط هزینه های انجام شده بنده را در همان سال که مبلغ ۱۲۰ تومان بوده را به بنده داده اند آن هم در سال ۹۷ از طرفی وکالتو و اقرار از مالک دارد که اقرار کرده ۱۲ واحد ساخت شود ۷ واحد برای بنده به عنوان سازنده و ۵ واحد برای مالک ،حالطفا اینکه سوالی داشتم آیا طبق وکالت نامه و اقرار مالک بنده میتوانم حق سهم خود را از ملک و ساخت در خواست کنم آن هم به این دلیل که مالک در سال ۸۷ ۱۲۰ میلیون ارزش داشته ولی الان با ساخت بنده ملک ارزشی معادل ۶ میلیارد پیدا کرده
    ممنون میشم اگر راهنمایی بفرمایید

    Reply
    • ۱۳۹۹-۱۲-۰۸ at ۷:۵۳ بعد از ظهر
      Permalink

      سلام
      اگر اقرار قبل از اعلام فسخ باشد، خیر

      Reply
  • ۱۳۹۹-۱۰-۱۱ at ۴:۴۱ بعد از ظهر
    Permalink

    با سلام
    با تجمیع دوزمین در کنار هم به متراژهای ۱۱۱متر و ۱۲۶ متر مربع اقدام به ساخت اپارتمان ۵طبقه روی همکف با دو طبقه پارکینگ(همکف و زیرزمین) کردیم. طبق نقشه اجرایی مورد تایید شهرداری کلا ده واحد هر طبقه دو واحد ۸۸متری و ۱۰۳ متری در حال احداث میباشد.
    لطفا چگونگی تقسیم متراژها و همینطور تفکیک هزینه های ساخت برای دو مالک را بیان کنید

    Reply
    • ۱۳۹۹-۱۰-۱۴ at ۴:۵۰ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      ابتدا ارزش آورده ها را مشخص نمایید و سپس بر اساس ارزش آورده هر شریک در کل پروژه، درصد سهم الشرکه طرفین و سپس بر اساس درصد سهم الشرکه، تقسیم نامه عادی ساختمان.

      Reply
  • ۱۳۹۹-۰۹-۰۷ at ۱۰:۳۶ قبل از ظهر
    Permalink

    سلام تشکر ازسایت و مطالب ارزشمند شما
    در مورد مبلغ بلا عوض نظرت رو درمورد این جمله بفرمایید
    مبلغ بلا عوض فقط در پروژه ای قابلیت پرداخت دارد. که ارزش زمین بسیار بالاتر از قیمت اپارتمان ساخته شده به( قیمت حال) باشه . وقتی قیمت ملک با قیمت واحد برابره مبلغ بلا عوض عملا غیرقابل پرداخته .
    ممنون

    Reply
    • ۱۳۹۹-۰۹-۱۱ at ۲:۱۰ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      مبلغ بلاعوض برای تعادل آورده های طرفین است و به نظر من با هزینه ساخت که همان آورده ی سازنده است، قابل مقایسه و سنجش است نه لزوماً آپارتمان ساخته شده.

      Reply
  • ۱۳۹۹-۰۷-۲۶ at ۸:۳۵ قبل از ظهر
    Permalink

    سلام اگر ۵ نفر زمینی را بطور مساوی بخرند و۵ طبقه بطور مساوی بسازند، تقسیم طبقات چطور خواهد بود با توجه به اینکه قیمت طبقات بالا گران تر هست؟ ممنونم

    Reply
    • ۱۳۹۹-۰۷-۲۷ at ۹:۱۳ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      تقسیم به صورت توافقی است و اگر توافق حاصل نشد، تقاضای افراز از اداره ثبت محل و در صورت عدم رضایت از نحوه تقسیم اداره ثبت، دعوای اعتراض به صورتمجلس افرازی

      Reply
  • ۱۳۹۹-۰۶-۰۵ at ۸:۱۱ بعد از ظهر
    Permalink

    با سلام و خسته نباشید پدرم و دو همسایه کناریشون که ملک کلنگی دارند ولی اپارتمان پدرم ۳ طبقه هست و ۱۴ سال ساخت که مشارکت با ساخت زدن اینکه ما الان با سازنده به مشکل خوردیم ایشون میگن ۴۰ متر روی هر طبقه از شهرداری خلاف تراکم میخرن حالا میگن این ۴۰ متر شما باید قیمت روز بخرید در صورتی که زمین مال ماست و ما باید پول خلاف شهرداری ان را بخریم و خود ایشون در ساخت که ۱۰ واحد میشه روی هر واحد ۴۰ متر خلاف باشه میشه ۴۰۰ متر که ۲۰۰ مترشو خودش بر داشته الباقی ۲۰۰ متر دیگه که سهم مالکین زمینه هم میگوید باید قیمت روز بخرید و مشارکت ما ۵۰ به ۵۰ هست در قرار داد ما چه کنیم ممنون از راهناییتون 🙏

    Reply
    • ۱۳۹۹-۰۶-۰۹ at ۱۲:۲۳ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      مالک و سازنده قهراً در اضافه بنا شریک میشوند و خریدن معنی ندارد. نهایتاً شما باید فقط نصف جریمه اضافه بنا را پرداخت نمایید مگر این که در قرارداد شرط مخالف این تفسیر مقرر شده باشد.

      Reply
  • ۱۳۹۹-۰۴-۲۷ at ۷:۱۱ قبل از ظهر
    Permalink

    با سلام. در خصوص شرکت های مدنی که هدف دیگری بجز ساخت و ساز دارند و اکنون دچار مشکل شده اند آیا شما می توانید خدمتی ارائه نماید؟

    Reply
    • ۱۳۹۹-۰۴-۲۸ at ۱:۲۳ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام
      بله. البته سوال شما خیلی کلی است.

      Reply
  • ۱۳۹۹-۰۴-۰۷ at ۸:۰۰ بعد از ظهر
    Permalink

    با سلام و تشکر از مطالب سازنده شما
    ۱- در قرارداد مشارکت اگر جواز ساخت قبل از انعقاد قرارداد توسط مالک اخذ شود ؛ آورده مالک که همان زمین است ؛ با کسر مورد مسیر شهرداری محاسبه میگردد و یا زمین موجود(قبل از انتقال سهم شهرداری)؟ لازم بذکر است که هزینه اخذ جواز نیز جز آورده مالک محاسبه شده . البته در قرارداد انجام هر گونه بدهی و رد دیون قبل از قرارداد بعهده مالک بوده و تعهد انتقال مسیر نیز توسط مالک داده شده.
    ۲- در قرارداد سهم الشراکه از زمین موجود (سند قبل از انتقال مورد مسیر شهرداری )در نظر گرفته شده و در حال حاضر انتقال مورد مسیر با کسر از سهم مالک باید صورت پذیرد یا هر دو طرفین؟ سهم مشارکت نیز مالک ۶۶/۷ درصد و سازنده ۳۴/۳ درص می باشد.
    ۳- در تقسیم نامه نیز اشتباه صورت گرفته که سهم سازنده دو واحد جنوبی و یک واحد شمالی بوده که اشتباها دو واحد شمالی و یک واحد جنوبی ذکر شده و ضریب مرغوبیت نیز لحاظ نگردیده است.
    ساختمان تمام و در مرحله اخذ پایانکار می باشد.
    ممنون میشم راهنمایی بفرمایید که در جهت جلو گیری از تضیع حقوق بنده؛ آیا میشود سهم مشارکت و تقسیم نامه را ابطال نمود؟

    Reply
    • ۱۳۹۹-۰۴-۰۸ at ۳:۳۲ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      موضوع کسر مساحت زمین در حین معامله با کم شدن مساخت زمین به سبب عقب نشینی و طرح و مسیر و .. متفاوت است. در دومی با توجه به تعهد مالک به تغییر مسیر و اطلاع سازنده از این موضوع، دیگر ادعای فشخ و یا اشتباه در درصد سهم الشرکه و یا ابطال تقسیم نامه عادی و .. متصور نیست.
      اگر منظورتان از اشتباه، اشتباه در نگارش و نوشتن و تایپ واحد شمالی و جنوبی بوده که در این صورت اصل موضوع با شهادت و .. قابل اثبات است ولی اگر در اصل توافق اشتباه صورت گرفته و در تقسیم دچار غبن فاحش شدید و تقسیم از درصد سهم الشرکه تبعیت ننموده، در این صورت تقسیم قابل ابطال است.

      Reply
  • ۱۳۹۹-۰۳-۱۷ at ۸:۲۶ قبل از ظهر
    Permalink

    سلام ، سهم بخش پرداخت هزینه تهیه نقشه ها و اخذ پروانه ساختمان از شهرداری بدون خرید اضافه تراکم ، از ساختمان احداثی چه میزان است .

    با تشکر از شما

    Reply
    • ۱۳۹۹-۰۳-۲۴ at ۱۲:۴۷ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام
      اگر منظورتان تعیین میزان آن است که ما در مقام تعیین قیمت و درصد نیستیم.

      Reply
  • ۱۳۹۸-۰۳-۰۶ at ۷:۲۶ بعد از ظهر
    Permalink

    سلام
    ما یک ساختمان قدیمی چهار طبقه ۸ واحدی داریم و هر ۸ مالک ساکن هستیم که قصد مشارکت داریم .اختلاف مابر سر تقسیم واحدهای ساخته شده بر حسب مرغوبیت واحدهایی است که در حال حاضر در انها ساکن هستیم .
    بطور مثال من در طبقه دوم (طبقه روی همکف ساکن هستم و این واحد مرغوبترین واحد در یک ساختمان ۴ طبقه بدون اسانسور محسوب میشود و برطبق ان حق انتخاب بهترین واحد را در ساختمان جدید را دارم و بقیه طبقات هم به ترتیب مرغوبیت طبقه شان انتخاب میکنند. )
    چه عرفی جهت تقسیم واحد ها وجود دارد؟
    با تشکر

    Reply
    • ۱۳۹۸-۰۳-۱۱ at ۱۲:۵۳ بعد از ظهر
      Permalink

      سلام
      فقط توافقی است.

      Reply
  • ۱۳۹۷-۰۸-۲۸ at ۱۰:۰۴ بعد از ظهر
    Permalink

    سلام من ملک پدرام را با سازنده مشارکت کردیم ۶۰ مالک و۴۰ سازنده بعد سهم مالک ۶ متر اضافه شده است مالک چقدر باید به سازنده بدهد آیا باید به قیمت روز بدهد ویاگرا اینکه به قیمتی که شروع به کار کرده است متشکرم

    Reply
    • ۱۳۹۷-۰۸-۲۹ at ۱۱:۱۵ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      وقتی سهم مالک ۶ متر زیاد شده است خود مالک هم در ۶ متر ۶۰ درصد سهم دارد فلذا باید قیمت ۴۰ درصد را به سازنده بدهید. این که قیمت روز باشد یا قیمت حین قرارداد باید از فحوای قرارداد به جواب رسید در غیر این صورت عرف محل.

      Reply
  • ۱۳۹۷-۰۴-۱۸ at ۱۰:۳۵ قبل از ظهر
    Permalink

    سلام. ما یک آپارتمان ۱۲ واحدی هستیم. با متراژ زمین ۷۹۰ متر. که به تفکیک ۳ واحد ۱۲۵٫ ۳ واحد ۱۱۵٫ ۳ واحد ۱۱۰ و ۳ واحد ۹۵ متری در آپارتمان موجود است. قدرالسهم واحد ما که ۱۲۵ متری هستیم تقریبا ۷۲ میشود. برای مشارکت در ساخت اقدام کردیم. خواستم ببینم ما برای قرار داد باید بعد از ساخت یک واحد چند متری بهمون تحویل بدن؟؟؟ با احتساب اینکه الان آسانسور نداریم.

    و آیا میزان پولی که سازنده به واحد ها بلاعوض میدن باید برابرباشه؟؟
    ممنون

    Reply
    • ۱۳۹۷-۰۴-۲۳ at ۳:۱۸ بعد از ظهر
      Permalink

      سلام؛
      اون چیزی که مسلم است باید اولاً بین آورده شما با درصد مشارکت شما و ثانیاً بین درصد مشارکت شما با عایدی شما از ساختمان جدید تناسب وجود داشته باشد.

      Reply
  • ۱۳۹۵-۱۲-۱۶ at ۲:۲۱ بعد از ظهر
    Permalink

    سلام ، ممنون از مطالب آموزنده جنابعالی . یک ساختمان سه طبقه را ۶۰ به ۴۰ با سازنده قرارداد بستیم ، مالکین سه نفر هستیم ، مالک طبقه سوم را بعنوان نماینده و رابط خودمان با پیمانکار در قرار داد معرفی کردیم . بعدآ متوجه شدیم که آقای نماینده بدون اطلاع ما پیمانکار را که از دوستانش بود خلع ید کرده و خودش اقدام به ساخت کرده که مشکلات فنی نیز بدلیل عدم کاردانی برای ما ایجاد کرده . لازم به ذکر است در قرارداد قید شده که پیمانکار حق واگذاری به غیر را ندارد . پس از ساخت در حالیکه ساختمان از برق و گاز و آب قدیمی استفاده میکرد و هنوز کنتورهای جدید بدلیل مشکلات فنی نصب نشده بود ، اقدام به فروش دو واحد دوم و چهارم پیمانکار و یک واحد خودش ( طبقه پنجم ) علیرغم تنظیم تقسیم نامه نموده است . ایشان مدعی است که چون قبلآ طبقه سوم سکونت داشته ، پس حق دارد بالاترین طبقه را بردارد و بهمین ترتیب مدعی است که مالک قبلی طبقه اول باید طبقه اول و مالک طبقه دوم قبل باید طبقه سوم را بردارد . ولی تا آنجا که من پرس و جو کردم مالکین پس از تخریب دارای حق مساوی میگردند و در تقسیم نامه هست که کسیکه واحد مرغوبتر را بر میدارد بایستی مایه التفاوت آنرا بپردازد . خواهشمندم راهنمایی بفرمایید . با تشکر

    Reply
    • ۱۳۹۵-۱۲-۱۷ at ۲:۲۷ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      وضعیت قبلی مالکین در طبقات ساختمان قبلی و تخریب شده لزوماً به معنای حفظ آن در ساختمان جدید نیست فلذا اصولاً همه مالکین در طبقات ساختمان جدید مالکیت مشاعی دارند.

      Reply
  • ۱۳۹۵-۱۰-۱۹ at ۱۰:۰۳ بعد از ظهر
    Permalink

    سلام من و دوستان به صورت سه نفره ساختن یک ساختمان ۴ طبقه را شروع کردیم و هیچ قرار دادی بین مان بسته نشده است. الان در این مرحله به مشکل خورده ایم و اختلاف پیدا شده کار کش آمده وکار نیمه کاره هست.
    بنده برای شروع مجدد کار میخواهم یک قرار داد نوشته شود بین سه نفر جهت اتمام ساختمان وتقسیم طبقات ساختمان در مدت دوماه اینده .
    سوال بنده این هست به نظرتان برای نوشتن قرار داد چه بندهایی رو در نظر بگیریم تا در ۲ ماه آینده ساختمان تکمیل شده و تقسیم شود ؟ ما برای نوشتن چنین قراردادی باید به بنگاه مراجعه کنیم ؟
    متشکرم

    Reply
    • ۱۳۹۵-۱۰-۲۰ at ۶:۵۴ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      باید یک قرارداد محکم حقوقی توسط کارشناس متخصص حقوقی تنظیم شود و نهایتا امضای آن میتواند در بنگاه باشد ولی نه این که بنگاهی تنظیم کند.

      Reply
  • ۱۳۹۵-۱۰-۱۶ at ۴:۴۵ بعد از ظهر
    Permalink

    با سلام
    مقاله ای رودر اینترنت از شما خوندم با “عنوان بررسی آورده و سهم الشرکه
    در قرارداد مشارکت در ساخت”
    سوالی از خدمتتون داشتم : اگر فسخ قرارداد مشارکت قبل از اتمام بنا توسط
    دادگاه تایید شود آیا می توان خلع ید سازنده را از ساختمان نیمه تمام از
    دادگاه تقاضا نمود. آیا این استدلال که چون قرارداد مشارکت در ساخت تابع
    قوانین مشارکت مدنی است وفق ماده ۵۸۷ قانون مدنی قبل از تسویه حساب با
    سازنده نمی توان خلع ید او را از دادگاه در خواست کرد. لازم به تذکر است
    در قرارداد فسخ شده ماده ای پیش بینی شده که در صورت فسخ تسویه حساب با
    سازنده را منوط به تکمیل بنا توسط مالک یا شخص دیگر و فروش واحدها و سپس
    محاسبه ضرر و زیان و در نهایت تسویه حساب با سازنده کرده.

    با تشکر از شما

    Reply
    • ۱۳۹۵-۱۰-۱۸ at ۹:۱۱ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام
      در حالت کلی بعد از فسخ سازنده حق عینی بر خود سازه دارد و اگر منظور از خلع ید خلع و قلع و قمع سازه است طبق ملاک ماده ۵۰۴ قانون مدنی خیر ولی خود سازنده را میتوان خلع ید کرد. در پرونده شما با توجه به شرط مذکور سازنده حق عینی بر خود سازه ندارد و هزینه آن را از مالک صرفا می تواند مطالبه نماید.

      Reply
  • ۱۳۹۵-۰۴-۲۵ at ۱۰:۳۰ قبل از ظهر
    Permalink

    با سلام و تشکر

    ۴ نفر زمینی خریدیم دو نفر ۲ دانگ دو نفر ۱ دانگ قرار شد دو واحد ۲۰۰ متر و دو واحد ۱۰۰ متر برای استفاده شخصی بسازیم. بعد از اینکه نقشه کشیدیم متراژها شد ۱۷۰ متر و ۱۳۰ که برهمین اساس قدرالسهم متناظر زمین را محاسبه کردیم دو نفر بدهکار و دو نفر بستانکار شدند که مبالغ بدهکاری را دریافت و در صندوق هزینه ساخت برای بستانکاران منظور کردیم، ساختمان را تمام کردیم و ساکن شدیم قرار بود با تفکیک اسنادمان اصلاح شود اما قبل از تفکیک سندها دعوا شد و دو نفری که دو دانگ داشتند سهم خودشان را به شرخر فروختند و سند زدند حالا شرخر روانم را بهم ریخته و مدعی است که ۳۰ متر آپارتمان من مال وی است و اگر به قیمتی که میگوید نفروشم میرود دادگاه حکم فروش کلی میگیرد و منزلم را حراج میکند. بنظر شما امیدی هست که مقاومت کنم؟

    Reply
    • ۱۳۹۵-۰۴-۲۷ at ۸:۲۷ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      توضیح بیشتر دهید آیا شما بستانکار هستید یا بدهکار و یا تقسیم نامه بین شما تنظیم شد؟؟

      Reply
  • ۱۳۹۴-۰۸-۱۳ at ۳:۳۴ بعد از ظهر
    Permalink

    سلام آقای وکیل من یک قرارداد مشارکت احداث آپارتمان بعنوان سازنده با فردی منغقد کردم بعد از احداث متوجه شدم مقدار۲۰متر مربع زمین طرف که بعنوان آورده خویش در قرار داد تعیین شده بود دارای کسری می باشد. با توجه به اینکه اپارتمانها تقسیم و واگذار شده است و از بابت این کسری متراژ بنده از بابت حذف پارکینگ ،۱۲ متر مربع کسری متراژ زیر بنا در هر طبقه دچار ضرر و زیان شده ام ایا میتوانم ادعای خسارت نمایم با تشکر

    Reply
    • ۱۳۹۴-۰۹-۲۷ at ۶:۵۹ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      اصولا در این مواقع نحوه جبران ضرر از طریق مقررات فسخ است ولی چون در حال حاضر امکان عرفی فسخ وجود ندارد، به نظر اینجانب با وحدت ملاک از ماده ۳۸۴ قانون مدنی، ما به التفاوت ریالی سهم الشرکه شما در حالت ۲۰ متر موجود با فرض کسری ۲۰ متر در کل طبقات به نسبت سهم شما قابل مطالبه است ولی در قالب عنوان خواسته ی (خسارت) جای نمی گیرد. البته این پرونده شما خیلی چالشی و اختلاف نظر در بین حقوقدانان است.
      به این لینک هم رجوع نمایید در قسمت کسری و فزونی آورده زمین
      http://iran-gharardad.com/review-and-share-split-in-the-partnership-and-cooperation-agreement-on-the-construction/

      Reply
  • ۱۳۹۴-۰۴-۱۵ at ۷:۲۶ بعد از ظهر
    Permalink

    با سلام جناب وکیل ، فرمودید بلاعوض راسازنده پرداخت می کند در جهت ایجاد تعادل ارزش آورده ها اما محاسبه آن اختیاری است
    ایا منظور ازاختیار اینست که مالک ازحق خود گذشت می کند و از تعادل ارزش آ ورده صرف نظر می کند یا اینکه طرفین به شیوه دیگری توافق می کنند و به تعادل می رسند و اگر بدون اطلاع مالک از وجود چنین مکانیسمی درقرارداد سازنده بلاعوض را نپردازد این امر می تواند غبن محسوب شود زیرا پایه محاسبات بعدی در قرارداد از همینجا شروع می شود و ایا مالک می تواند مبلغ وجه اسکان را که سازنده در ابتدای قرارداد پرداخته در پایان کار بجای بلاعوض که تقریبا برابر ند تهاتر کند . ؟مقاله فوق بسیار کاربردی و عالی است با تشکر.

    Reply
    • ۱۳۹۴-۰۴-۱۶ at ۴:۱۴ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      ضمن تشکر از شما؛
      منظور از اختیاری یعنی خود طرفین آورده ها را ارزیابی نموده و مبلغ بلاعوض تعیین می شود. اگر آورده ها متعادل نباشد مثلا زمین یک میلیارد است ولی آورده سازنده ۷۰۰ میلیون و در عین حال سهم الشرکه هر شریک ۵۰ / ۵۰ باشد از موارد غبن است. ولی مالک نمی تواند ادعای مبلغ بلاعوض کند چون بلاعوض مبلغی برای ایجاد تعادل در حین عقد است نه رفع عدم تعادل بعد از عقد!! فلذا راه و روش قانونی دفع ضرر از مالک، خیار غبن و یا ابطال تقسیم حسب مورد است. (مگر این که به عرف استناد کنیم و مبلغ بلاعوض را در عرف مشارکت به عنوان روش عرفی برای رفع عدم تعادل و دفع ضرر از طرف مغبون هم تسری دهیم که قبولاندن آن به قاضی دشوار است.)

      Reply
  • ۱۳۹۴-۰۴-۱۴ at ۶:۵۰ بعد از ظهر
    Permalink

    با سلام جناب وکیل چند پرسش کوتاه دارم .اول بلاعوض یا مابه التفاوت در قرارداد مشارکت چیست ؟
    و چگونه محاسبه می شود .؟دوم اینکه اگر در محاسبه آورده و به تبع آن سهم الشرکه اشتباه شده باشد حالا (عمدا یا سهوا )و ساختمان ساخته و تکمیل شده باشد ومالک بخواهد شکایت کند عنوان دادخواست او چه باید باشد تا دادگاه ادعا را بپذیرد.؟ با تشکر و آرزوی موفقیت شما

    Reply
    • ۱۳۹۴-۰۴-۱۵ at ۵:۵۳ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      بلاعوض یکی از اقلام آورده سازنده برای تعادل با ارزش آورده مالک است و محاسبه آن به اختیار طرفین است.
      در مقاله بالا توضیح کافی دادم و خیار غبن یا ابطال تقسیم دو گزینه ی موجود است که باید با لحاظ قرارداد و اوضاع و احوال هر پرونده در نهایت تصمیم نهایی را گرفت. ذهن قاضی بیشتر به خیار غبن گرایش دارد ولی ابطال تقسیم علمی تر است.

      Reply
      • ۱۳۹۹-۰۲-۲۵ at ۱۰:۳۵ بعد از ظهر
        Permalink

        سلام خسته نباشین یک ملک رو پنج نفره خریداری کردیم ک پنج طبقه بسازیم همه مبلغ ششصد میلیون کذاشتیم الان فردی ک طبقه یک را میخواهد میگوید اختلاف متراژ کنسول و خلاف طبقات بالا را متری محاسبه کرده و به نرخ روز ما من خساب میکنید ک حدودا مبلغی معادل نصف مبلغ شراکت میشود، رپش محاسبه چند متر بیشتر طبقات بالا به چ صورت است

        Reply
        • ۱۳۹۹-۰۲-۲۷ at ۲:۰۸ قبل از ظهر
          Permalink

          با سلام
          قاعده حقوقی این است که درصد سهم الشرکه از آورده تبعیت می کند و عایدی هر شریک درساختمان از درصد سهم الشرکه وی. در خصوص محاسبه فنی می بایست از نظریه کارشناس رسمی دادگستری در رشته عمران استفاده کنید.

          Reply