بررسی آورده و سهم الشرکه و تقسیم در قرارداد مشارکت در ساخت

بررسی آورده و سهم الشرکه و تقسیم در قرارداد مشارکت در ساخت

 مشارکت در ساخت e1433398214541 بررسی آورده و سهم الشرکه و تقسیم در قرارداد مشارکت در ساخت

(قرارداد مشارکت در ساخت) عقدی است که به موجب آن دو یا چند نفر با آورده ها و سهم الشرکه مشخص در ساخت یک ساختمان و تقسیم آن مشارکت می کنند.

قرارداد مشارکت در ساخت با احکام شرکت (مال مشاع) در قانون مدنی تشابه و تفاوت هایی دارد که بر این اساس نباید همیشه با هم مقایسه شوند و در عین حال هیچ ارتباطی بین آن ها نباشد. به طور کلی باید گفت که احکام شرکت در قانون مدنی ناظر به خود شرکت (مال مشاع) و اداره و تقسیم آن است نه اسباب ایجاد کننده مالکیت مشاعی. قانون مدنی در ماده ۵۷۳ خود را درگیر بررسی احکام اسباب تحقق شرکت (مال مشاع) نکرده است و فقط متمرکز بر خود مال مشاع است. در حالی که قرارداد مشارکت در ساخت، قراردادی برای تحقق و سبب مالکیت مشاعی در یک ساختمان و سپس زوال اشاعه (تقسیم) است. فلذا لاجرم قرارداد مشارکت در ساخت در قسمت مربوط به مال مشاع ایجاد شده (ساختمان احداث شده) و تقسیم ساختمان اصولاً از احکام شرکت در قانون مدنی تبعیت می کند ولی از جهت این که قراردادی برای خلق شرکت (تحقق مال مشاع) است، مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است.

بنابراین در قراردادهای مشارکت در ساخت در یک منطقه بینابینی هستیم و در مقام بررسی و تفسیر نباید فقط به یک سمت برویم. متاسفانه آرایی دیده شده که قرارداد مشارکت در ساخت را با مواد شرکت در قانون مدنی در خصوص جواز رجوع از اذن در مال مشاع یکسان فرض کرده و حکم به جایز بودن (لازم الاتباع نبودن) قرارداد مشارکت در ساخت داده اند!!

ما در این مقاله مفاهیم و اختلافات مربوط به آورده و سهم الشرکه و تقسیم را در قرارداد مشارکت در ساخت با لحاظ احکام شرکت در قانون مدنی بررسی می کنیم.

بخش اول : مفهوم آورده و سهم الشرکه و تقسیم

برای بررسی اختلافات مربوط به آورده و سهم الشرکه و تقسیم در قراردادهای مشارکت در ساخت، لاجرم ابتدا باید مفهوم آن ها را بررسی کنیم.

۱- آورده

آورده در واقع موضوع شراکت هر شریک برای تحقق مال مشاع است. در قرارداد مشارکت در ساخت آورده مالک، زمین و عرصه است و در مقابل آن، هزینه های ساخت ساختمان جدید، آورده سازنده است. آورده ها باید ارزیابی و قیمت گذاری شود تا به تناسب آن سهم الشرکه هر شریک در مال مشاع ایجاد شده (ساختمان) تعیین گردد. مثلاً اگر آورده مالک یک زمین به قیمت ۵۰۰ میلیون تومان و آورده سازنده ۵۰۰ میلیون تومان هزینه های ساخت باشد، در این صورت سهم الشرکه به تناسب آورده ها به میزان هر شریک ۵۰ درصد در مال مشاع (ساختمان احداثی) است.

۲- سهم الشرکه

سهم الشرکه به معنای درصد مالکیت هر شریک در کل ساختمان احداثی (مال مشاع) است. تعیین درصد سهم الشرکه هر شریک در حین عقد و به تناسب ارزش آورده ها مشخص می شود و در واقع عوض قرارداد مشارکت در ساخت است. سهم الشرکه حتماً باید به درصد مشخص شود.

۳- تقسیم

تقسیم یک عمل حقوقی برای جداسازی سهم هر شریک از مال مشاعی است. تقسیم ساختمان مشاع در قرارداد مشارکت در ساخت از قواعد تقسیم مال مشاع در قانون مدنی تبعیت می کند. البته تقسیم در قانون مدنی ناظر به مال مشاع موجود است لکن منظور از تقسیم در متن قرارداد مشارکت در ساخت، توافق بر تقسیم در آینده است و در واقع تقسیم معلق به ساخت کامل ساختمان است چرا که حین انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، هنوز مال مشاع ایجاد نشده است تا تقسیم در عمل محقق گردد. فلذا تا زمانی که ساختمان به طور کامل ساخته نشده است، از حالت اشاعه خارج نمی شود و تقسیم نامه مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت اثر جداکنندگی ندارد. به همین خاطر اگر طبقه اول ساخته شود مالک نمیتواند بگوید که این طبقه مال من است. چرا که هنوز سرنوشت کل ساختمان و مال مشاع معلوم نیست. فلذا بعد از ساخت کامل ساختمان و صدور گواهی پایانکار، اثر حقوقی (اثر جداکنندگی) تقسیم نامه عادی مندرج در متن قرارداد جاری می شود هرچند که تقسیم نامه رسمی تنظیم نشده باشد.

بخش دوم : اختلافات آورده و سهم الشرکه و تقسیم

در این بخش مهم ترین اختلافات و دعاوی در خصوص آورده و سهم الشرکه و تقسیم بررسی می شود.

۱- عدم تناسب آورده با سهم الشرکه

ماده ۵۷۵ قانون مدنی مقرر می دارد که (هر یک از شرکاء به نسبت سهم خود در نفع و ضرر سهیم است مگر اینکه برای یک یا چند نفر از آن ها در مقابل عملی سهم زیادتری منظور شده باشد.) بر اساس ظاهر قانون مدنی و نظر مرحوم دکتر امامی و برخی فقهاء، اگر شرط شود که یک شریک سهم زیادتری ببرد بدون این که در مقابل عملی باشد، شرط باطل است.

اکنون پرسش این است که آیا منع ماده ۵۷۵ قانون مدنی در قرارداد مشارکت در ساخت هم جاری است؟؟ آیا تعیین درصد سهم الشرکه در قرارداد مشارکت در ساخت باید لزوماً با ارزش آورده هر شریک تناسب و تعادل داشته باشد؟؟ اگر آورده مالک و سازنده هر کدام به درستی ۵۰۰ میلیون تومان ارزیابی گردد (نصف نصف)، آیا می توان درصد سهم الشرکه در ساختمان احداثی را به نسبت ۷۰ درصد و ۳۰ درصد تعیین و توافق کرد؟؟

به نظر می رسد منعی نباشد خصوصاً که عرف کاری این نحوه تعیین سهم الشرکه را پذیرفته است. از ماده ۵۷۵ قانون مدنی لزوم تناسب درصد سهم الشرکه با ارزش آورده برداشت نمی شود و اگر آورده ها صحیح و به قیمت ارزیابی شده باشند و در عین حال سهم الشرکه یک شریک تناسب با آورده او نداشته باشد اعم از این که کمتر باشد یا بیشتر، مشمول منع ماده ۵۷۵ قانون مدنی نمی شود و تراضی طرفین محترم است. چرا که :

اولاً : ماده ۵۷۵ قانون مدنی ناظر به تناسب سهم الشرکه با نفع و ضرر حاصله از مال مشاع است که با شرط توافق می شود نه تناسب آورده با خود درصد سهم الشرکه ها. در واقع کلمه سهم در ابتدای ماده یعنی سهم الشرکه نه آورده و کلمه سهم در انتهای ماده یعنی سهم زیادتری در نفع و ضرر حاصله از مال نه سهم الشرکه.

ثانیاً : سهم زیادی در نفع و ضرر حاصله از مال مشاعی در ماده ۵۷۵ قانون مدنی به موجب شرط است ولی تعیین درصد سهم الشرکه ها بین دو شریک، عوض شراکت است نه شرط ضمن شراکت.

ثالثاً : منظور از عمل در ماده ۵۷۵ قانون مدنی، آورده نیست چرا که آورده در زمان تحقق شراکت و مال مشاع است درحالی که در ماده ۵۷۵ قانون مدنی، عمل اضافی یک شریک ناظر به بعد از تحقق شراکت و آورده ها است و فرع بر آورده است.

نتیجتاً اگر آورده مالک و سازنده هر کدام ۵۰۰ میلیون تومان ارزیابی گردد (پنجاه پنجاه)، می توان درصد سهم الشرکه در ساختمان احداثی را به نسبت ۶۰ و ۴۰ تعیین کرد و الزامی به تناسب با آورده نیست. حال اگر طرفین آپارتمان مشاعی را باهم اجاره بدهند باید اجاره بهاء (نفع و ضرر حاصله) طبق ماده ۵۷۵ قانون مدنی به نسبت همین سهم الشرکه ۶۰ و ۴۰ تقسیم گردد و بنابراین شرط سهیم بودن در اجاه بهاء به نسبت ۷۰ و ۳۰ باطل است.

تفسیر دیگری که می توان ارائه داد این است که وقتی در ماده ۵۷۵ قانون مدنی تناسب سهم الشرکه با درآمد و عواید حاصله از مال مشاع لازم باشد، پس به طریق اولی تناسب آورده با خود سهم الشرکه هم لازم است. در واقع وقتی که هر یک از شرکاء به نسبت سهم الشرکه خود در نفع و ضرر شریک باشد، پس لزوماً باید در خود مال مشاع هم به نسبت آورده خود شریک شود. فلذا از این دیدگاه در ماده ۵۷۵ قانون مدنی، سهم یعنی آورده و سهیم یعنی سهم الشرکه.

البته بر خلاف ماده ۵۷۵ قانون مدنی که فقط شرط باطل است، در این تفسیر منع قانونی به خود عوض قرارداد سرایت می کند و قرارداد مشارکت در ساخت باطل می شود و یا اغماض کنیم و بگوییم فقط توافق بر تعیین درصد ناعادلانه سهم الشرکه ها قابل ابطال است بدون فسخ یا ابطال خود قرارداد مشارکت در ساخت.

۲- ارزیابی اشتباه آورده

اگر در ارزیابی ارزش آورده یک شریک اشتباه صورت گرفته باشد و بر اساس این اشتباه درصد سهم الشرکه تعیین شده باشد، در این صورت طرف زیان دیده چه اقدامی می تواند انجام دهد؟؟ به طور مثال زمین مالک ۵۰۰ میلیون و خدمات سازنده ۵۰۰ میلیون تومان ارزیابی و سهم الشرکه هر طرف نیز ۵۰ درصد ساختمان تعیین گردد و سپس کاشف به عمل آید که زمین مالک ۶۰۰ میلیون تومان بوده است. در این فرض سه راه حل متصور است :

الف : فسخ قرارداد مشارکت در ساخت با خیار غبن

اگر یک شریک متوجه اشتباه ارزیابی آورده شود و در نتیجه تعیین درصد سهم الشرکه مثلاً نصف نصف به ضررش شده باشد، می تواند با خیار غبن قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ نماید. این نظر بیشتر در زمان قبل از تحقق مال مشاع (احداث اولین خشت ساختمان) و یا قبل از توافق بر تقسیم ساختمان متصور است. چرا که با احداث اولین جزء مال مشاع (بنای ساختمان) پای احکام شرکت قانون مدنی به میان می آید.

ب : ابطال تعیین درصد سهم الشرکه

نظر دیگر این است که علت تامه غبن، ارزیابی اشتباه نبوده بلکه تعیین درصد سهم الشرکه نصف نصف است. پس اگر سهم الشرکه ۶۰ درصد مالک و ۴۰ درصد سازنده تعیین گردد، غبن مالک دیگر منتفی می شود. فلذا تا زمانی که بتوان با تغییر و تعدیل درصد سهم الشرکه، تناسب و تعادل آورده با درصد سهم الشرکه را برقرار نمود، نوبت به خیار غبن نمی رسد.

مستند ابطال توافق بر تعیین سهم الشرکه نیز می تواند ملاک مواد ۶۰۰ و ۶۰۱ قانون مدنی باشد. چرا که تقسیم ناعادلانه در ماده ۶۰۰ و ۶۰۱ قانون مدنی می تواند ناشی از تعیین درصد سهم الشرکه ناعادلانه نیز باشد.

ج : ابطال تقسیم

اگر تقسیم نامه بین طرفین بر اساس ارزیابی اشتباه آورده یک طرف تنظیم شده باشد، در این صورت قانون مدنی در ماده ۶۰۱ به طور مطلق حق ابطال تقسیم را برای متضرر به رسمیت شناخته است. فلذا در این نظر نیز نوبت به خیار غبن نمی رسد. این نظر را ماده ۶۰۰ قانون مدنی تقویت می کند چرا که به جای خیار عیب، به هم زدن تقسیم (ابطال تقسیم) را مقرر نموده است و خیار غبن با خیار عیب وحدت ملاک دارد.

اما این نظر از این جهت قابل تضعیف است که ابطال تقسیم در ماده ۶۰۰ و ۶۰۱ قانون مدنی شامل حالت غبن در ارزیابی اولیه آورده ها و وقوع اشتباه در تعیین درصد سهم الشرکه ها نمی شود. در واقع تا زمانی که عدم تناسب درصد سهم الشرکه با آورده برطرف نشود، با ابطال تقسیم مشکل حل نمی شود. تعیین درصد سهم الشرکه نابرابر علت اصلی غبن است و به فرض تقسیم ابطال شود، دلیل بر بی اثر شدن توافق تعیین درصد سهم الشرکه هر شریک نیست چرا که درصد سهم الشرکه هر شریک (مثلاً پنجاه درصد مالک پنجاه درصد سازنده) عوض قرارداد مشارکت محسوب می شود. فلذا اگر این اشکال را قبول کنیم، چاره ای جز فسخ قرارداد با خیار غبن نیست و ابطال تقسیم و درصد سهم الشرکه ها مسموع نیست.

۳- عیب آورده

عیب آورده در قرارداد مشارکت در ساخت منحصراً در مورد زمین متصور است. اشکالاتی مانند در طرح قرار گرفتن و یا توقیف بودن سند مالکیت زمین می تواند به عنوان عیب زمین نیز فرض شود.

ماده ۶۰۰ قانون مدنی وجود عیب در سهم مفروزی یک شریک را از موارد ابطال تقسیم دانسته است نه فسخ تقسیم با خیار عیب. عیب سهم مفروزی می تواند به علت عیب آورده ی اولیه باشد و یا عیب مال مشاع ایجاد شده (ساختمان احداثی). ولی به نظر می رسد که عیب مذکور در ماده ۶۰۰ قانون مدنی ناظر به عیب مال مشاع است نه عیب آورده ی اولیه که منتهی به مال مشاع (ساختمان) شده است. فلذا اگر زمین مالک دارای عیب باشد، سازنده حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را با خیار عیب دارد نه این که ابطال تقسیم متصور باشد.

۴- کاستی یا فزونی آورده

یکی از اختلافات مهم این است که بعد از قرارداد مشارکت در ساخت، کاشف به عمل آید که آورده مالک (زمین) که عین معین و مشخص است، در حین عقد دارای مقدار مذکور در قرارداد نبوده است و با نمی تواند باشد. مثلاً آورده مالک یک قطعه زمین ۱۰۰۰ مترمربعی ذکر شده است لکن بعد عقد مشخص می گردد که ۹۰۰ متر است. البته متراژ در سند مالکیت ذکر شده ولی ممکن است خود سند اشتباه باشد و یا کاستی زمین می تواند به دلیل عقب نشینی و در حریم بودن باشد. همچنین ممکن است زمین مالک زیادتر باشد و بحث فزونی آورده مالک مطرح شود.

با توجه به این که این بحث مستقل از این مقاله است لذا ما در یک مقاله مستقل این اختلاف را بررسی کرده ایم و فقط عنوان این اختلاف جهت اطلاع خواننده در این قسمت ذکر شده است.

۵- عدم تسلیم آورده

اختلاف مهم دیگر در خصوص آورده بحث عدم تسلیم آورده است. تسلیم آورده در مورد زمین بیشتر مطرح می شود. تسلیم زمین در قرارداد مشارکت در ساخت دو مفهوم دارد: تسلیم فیزیکی و تسلیم قانونی. تسلیم فیزیکی یعنی مالک از زمین خود رفع تصرف کند و یا خانه کلنگی را تخلیه و تحویل سازنده نماید. اما تسلیم قانونی یعنی زمین مالک قابلیت اخذ جواز ساخت را داشته باشد و نیز قابلیت تقسیم در زمان تفکیک و تقسیم ساختمان. فلذا اگر زمین در طرح باشد یا سند آن توقیف گردد تسلیم واقعی محقق نمی گردد ولو ظاهراً سازنده زمین را تحویل گرفته باشد.

با توجه به این که این بحث مستقل از این مقاله است، لذا ما در مقاله (تاثیر توقیف سند مالکیت زمین در قرارداد مشارکت در ساخت) این اختلاف را بررسی کرده ایم و فقط عنوان این اختلاف جهت اطلاع خواننده در این قسمت ذکر شده است. (متن مقاله)

۶- اشتباه در تقسیم

اگر آورده ها کامل و طبق مقدار مندرج در قرارداد باشد و صحیح هم ارزیابی شود و درصد سهم الشرکه ها هم به تناسب آن تعیین گردد ولی در مرحله تقسیم مال مشاع، ارزش واحدهای تقسیم شده یک شریک با درصد سهم الشرکه او از حیث مرغوبیت (کیفیت) یا متراژ (کمیت) تناسب نداشته باشد، در این صورت طبق ماده ۶۰۱ قانون مدنی شریک متضرر می تواند تقسیم را ابطال نماید. فلذا فسخ یا ابطال خود قرارداد مشارکت در ساخت متصور نیست. همچنین فسخ تقسیم به استناد غبن یا عیب نیز پیش بینی نشده است و قانون مدنی خیارات را در تقسیم نپذیرفته و صرفاً ابطال تقسیم متصور است.

البته معمولاً طرفین با پرداخت ما به التفاوت مرغوبیت یا کاهش و افزایش متراژ، تعادل تقسیم با درصد سهم الشرکه را برقرار می کنند و از آنجا که هر واحد نیز لزوماً باید در سهم یک شریک قرار گیرد، با پرداخت ما به تفاوت تناسب بر قرار می گردد. فلذا با توجه به این عرف قاطع، دعوای مطالبه ما به التفاوت متراژ باید بدواً مسموع تلقی گردد و نیازی به دعوای ابطال تقسیم نیست.

نکته مهم دیگر این که اگر صورتمجلس تفکیکی تنظیم شده باشد، در این صورت دعوای ابطال تقسیم ملازمه با طرح دعوای ابطال صورتمجلس تفکیکی ندارد.


خسرو صالحی (وکیل متخصص قرارداد مشارکت در ساخت)

khosro_salehi@yahoo.com

۸۸۹۷۹۵۷۱ – ۰۲۱

نظرات این مطلب

صفحه 1 از 11

۱۴ سوال ارسال شده است

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

  1. مسعود گفت:

    با سلام جناب وکیل چند پرسش کوتاه دارم .اول بلاعوض یا مابه التفاوت در قرارداد مشارکت چیست ؟
    و چگونه محاسبه می شود .؟دوم اینکه اگر در محاسبه آورده و به تبع آن سهم الشرکه اشتباه شده باشد حالا (عمدا یا سهوا )و ساختمان ساخته و تکمیل شده باشد ومالک بخواهد شکایت کند عنوان دادخواست او چه باید باشد تا دادگاه ادعا را بپذیرد.؟ با تشکر و آرزوی موفقیت شما

    • وکیل امور قراردادها گفت:

      با سلام؛
      بلاعوض یکی از اقلام آورده سازنده برای تعادل با ارزش آورده مالک است و محاسبه آن به اختیار طرفین است.
      در مقاله بالا توضیح کافی دادم و خیار غبن یا ابطال تقسیم دو گزینه ی موجود است که باید با لحاظ قرارداد و اوضاع و احوال هر پرونده در نهایت تصمیم نهایی را گرفت. ذهن قاضی بیشتر به خیار غبن گرایش دارد ولی ابطال تقسیم علمی تر است.

  2. مسعود گفت:

    با سلام جناب وکیل ، فرمودید بلاعوض راسازنده پرداخت می کند در جهت ایجاد تعادل ارزش آورده ها اما محاسبه آن اختیاری است
    ایا منظور ازاختیار اینست که مالک ازحق خود گذشت می کند و از تعادل ارزش آ ورده صرف نظر می کند یا اینکه طرفین به شیوه دیگری توافق می کنند و به تعادل می رسند و اگر بدون اطلاع مالک از وجود چنین مکانیسمی درقرارداد سازنده بلاعوض را نپردازد این امر می تواند غبن محسوب شود زیرا پایه محاسبات بعدی در قرارداد از همینجا شروع می شود و ایا مالک می تواند مبلغ وجه اسکان را که سازنده در ابتدای قرارداد پرداخته در پایان کار بجای بلاعوض که تقریبا برابر ند تهاتر کند . ؟مقاله فوق بسیار کاربردی و عالی است با تشکر.

    • وکیل امور قراردادها گفت:

      با سلام؛
      ضمن تشکر از شما؛
      منظور از اختیاری یعنی خود طرفین آورده ها را ارزیابی نموده و مبلغ بلاعوض تعیین می شود. اگر آورده ها متعادل نباشد مثلا زمین یک میلیارد است ولی آورده سازنده ۷۰۰ میلیون و در عین حال سهم الشرکه هر شریک ۵۰ / ۵۰ باشد از موارد غبن است. ولی مالک نمی تواند ادعای مبلغ بلاعوض کند چون بلاعوض مبلغی برای ایجاد تعادل در حین عقد است نه رفع عدم تعادل بعد از عقد!! فلذا راه و روش قانونی دفع ضرر از مالک، خیار غبن و یا ابطال تقسیم حسب مورد است. (مگر این که به عرف استناد کنیم و مبلغ بلاعوض را در عرف مشارکت به عنوان روش عرفی برای رفع عدم تعادل و دفع ضرر از طرف مغبون هم تسری دهیم که قبولاندن آن به قاضی دشوار است.)

  3. ایرج گفت:

    سلام آقای وکیل من یک قرارداد مشارکت احداث آپارتمان بعنوان سازنده با فردی منغقد کردم بعد از احداث متوجه شدم مقدار۲۰متر مربع زمین طرف که بعنوان آورده خویش در قرار داد تعیین شده بود دارای کسری می باشد. با توجه به اینکه اپارتمانها تقسیم و واگذار شده است و از بابت این کسری متراژ بنده از بابت حذف پارکینگ ،۱۲ متر مربع کسری متراژ زیر بنا در هر طبقه دچار ضرر و زیان شده ام ایا میتوانم ادعای خسارت نمایم با تشکر

    • وکیل امور قراردادها گفت:

      با سلام؛
      اصولا در این مواقع نحوه جبران ضرر از طریق مقررات فسخ است ولی چون در حال حاضر امکان عرفی فسخ وجود ندارد، به نظر اینجانب با وحدت ملاک از ماده ۳۸۴ قانون مدنی، ما به التفاوت ریالی سهم الشرکه شما در حالت ۲۰ متر موجود با فرض کسری ۲۰ متر در کل طبقات به نسبت سهم شما قابل مطالبه است ولی در قالب عنوان خواسته ی (خسارت) جای نمی گیرد. البته این پرونده شما خیلی چالشی و اختلاف نظر در بین حقوقدانان است.
      به این لینک هم رجوع نمایید در قسمت کسری و فزونی آورده زمین
      http://iran-gharardad.com/review-and-share-split-in-the-partnership-and-cooperation-agreement-on-the-construction/

  4. مراد شیخی گفت:

    با سلام و تشکر

    ۴ نفر زمینی خریدیم دو نفر ۲ دانگ دو نفر ۱ دانگ قرار شد دو واحد ۲۰۰ متر و دو واحد ۱۰۰ متر برای استفاده شخصی بسازیم. بعد از اینکه نقشه کشیدیم متراژها شد ۱۷۰ متر و ۱۳۰ که برهمین اساس قدرالسهم متناظر زمین را محاسبه کردیم دو نفر بدهکار و دو نفر بستانکار شدند که مبالغ بدهکاری را دریافت و در صندوق هزینه ساخت برای بستانکاران منظور کردیم، ساختمان را تمام کردیم و ساکن شدیم قرار بود با تفکیک اسنادمان اصلاح شود اما قبل از تفکیک سندها دعوا شد و دو نفری که دو دانگ داشتند سهم خودشان را به شرخر فروختند و سند زدند حالا شرخر روانم را بهم ریخته و مدعی است که ۳۰ متر آپارتمان من مال وی است و اگر به قیمتی که میگوید نفروشم میرود دادگاه حکم فروش کلی میگیرد و منزلم را حراج میکند. بنظر شما امیدی هست که مقاومت کنم؟

  5. مجتبی گفت:

    با سلام
    مقاله ای رودر اینترنت از شما خوندم با “عنوان بررسی آورده و سهم الشرکه
    در قرارداد مشارکت در ساخت”
    سوالی از خدمتتون داشتم : اگر فسخ قرارداد مشارکت قبل از اتمام بنا توسط
    دادگاه تایید شود آیا می توان خلع ید سازنده را از ساختمان نیمه تمام از
    دادگاه تقاضا نمود. آیا این استدلال که چون قرارداد مشارکت در ساخت تابع
    قوانین مشارکت مدنی است وفق ماده ۵۸۷ قانون مدنی قبل از تسویه حساب با
    سازنده نمی توان خلع ید او را از دادگاه در خواست کرد. لازم به تذکر است
    در قرارداد فسخ شده ماده ای پیش بینی شده که در صورت فسخ تسویه حساب با
    سازنده را منوط به تکمیل بنا توسط مالک یا شخص دیگر و فروش واحدها و سپس
    محاسبه ضرر و زیان و در نهایت تسویه حساب با سازنده کرده.

    با تشکر از شما

    • وکیل امور قراردادها گفت:

      با سلام
      در حالت کلی بعد از فسخ سازنده حق عینی بر خود سازه دارد و اگر منظور از خلع ید خلع و قلع و قمع سازه است طبق ملاک ماده ۵۰۴ قانون مدنی خیر ولی خود سازنده را میتوان خلع ید کرد. در پرونده شما با توجه به شرط مذکور سازنده حق عینی بر خود سازه ندارد و هزینه آن را از مالک صرفا می تواند مطالبه نماید.

  6. محمود گفت:

    سلام من و دوستان به صورت سه نفره ساختن یک ساختمان ۴ طبقه را شروع کردیم و هیچ قرار دادی بین مان بسته نشده است. الان در این مرحله به مشکل خورده ایم و اختلاف پیدا شده کار کش آمده وکار نیمه کاره هست.
    بنده برای شروع مجدد کار میخواهم یک قرار داد نوشته شود بین سه نفر جهت اتمام ساختمان وتقسیم طبقات ساختمان در مدت دوماه اینده .
    سوال بنده این هست به نظرتان برای نوشتن قرار داد چه بندهایی رو در نظر بگیریم تا در ۲ ماه آینده ساختمان تکمیل شده و تقسیم شود ؟ ما برای نوشتن چنین قراردادی باید به بنگاه مراجعه کنیم ؟
    متشکرم

    • وکیل امور قراردادها گفت:

      با سلام؛
      باید یک قرارداد محکم حقوقی توسط کارشناس متخصص حقوقی تنظیم شود و نهایتا امضای آن میتواند در بنگاه باشد ولی نه این که بنگاهی تنظیم کند.

  7. احمد گفت:

    سلام ، ممنون از مطالب آموزنده جنابعالی . یک ساختمان سه طبقه را ۶۰ به ۴۰ با سازنده قرارداد بستیم ، مالکین سه نفر هستیم ، مالک طبقه سوم را بعنوان نماینده و رابط خودمان با پیمانکار در قرار داد معرفی کردیم . بعدآ متوجه شدیم که آقای نماینده بدون اطلاع ما پیمانکار را که از دوستانش بود خلع ید کرده و خودش اقدام به ساخت کرده که مشکلات فنی نیز بدلیل عدم کاردانی برای ما ایجاد کرده . لازم به ذکر است در قرارداد قید شده که پیمانکار حق واگذاری به غیر را ندارد . پس از ساخت در حالیکه ساختمان از برق و گاز و آب قدیمی استفاده میکرد و هنوز کنتورهای جدید بدلیل مشکلات فنی نصب نشده بود ، اقدام به فروش دو واحد دوم و چهارم پیمانکار و یک واحد خودش ( طبقه پنجم ) علیرغم تنظیم تقسیم نامه نموده است . ایشان مدعی است که چون قبلآ طبقه سوم سکونت داشته ، پس حق دارد بالاترین طبقه را بردارد و بهمین ترتیب مدعی است که مالک قبلی طبقه اول باید طبقه اول و مالک طبقه دوم قبل باید طبقه سوم را بردارد . ولی تا آنجا که من پرس و جو کردم مالکین پس از تخریب دارای حق مساوی میگردند و در تقسیم نامه هست که کسیکه واحد مرغوبتر را بر میدارد بایستی مایه التفاوت آنرا بپردازد . خواهشمندم راهنمایی بفرمایید . با تشکر

    • وکیل امور قراردادها گفت:

      با سلام؛
      وضعیت قبلی مالکین در طبقات ساختمان قبلی و تخریب شده لزوماً به معنای حفظ آن در ساختمان جدید نیست فلذا اصولاً همه مالکین در طبقات ساختمان جدید مالکیت مشاعی دارند.

رفتن به نوارابزار