وکیل امور قراردادها
دکمه اشتراک گذاری تلگرام

حق حبس تعهدات در قراردادها


حق حبس تعهدات در قراردادها

 

در قراردادهایی که هر دو طرف تعهدات متقابل را در برابر یکدیگر به عهده دارند، این سوال مطرح می شود که آیا میتوان تعهد خود را انجام نداد تا زمانی که طرف مقابل تعهدات خود را انجام دهد؟؟ این حق همان حق حبس است که ما در این مقاله آن را با رویکرد کاربردی و وکالتی (نه دانشجویی و آکادمیک) بررسی می کنیم :

فصل اول : حق حبس دو طرفه

حق حبس دو طرفه همان حق حبس به معنی اخص کلمه است که قانون برای طرفین عقود معاوضی این حق را به رسمیت شناخته است. بر این اساس وقتی تعهدات اصلی هر دو طرف قرارداد مدت و ترتیب نداشته باشد، هر طرف میتواند اجرای تعهد خود را منوط به تعهد دیگری نماید.

به موجب ماده ۳۷۷ قانون مدنی، در مواردی که موعدی برای پرداخت ثمن و یا تسلیم مبیع تعیین نشده باشد، خریدار می تواند از تسلیم ثمن تا زمان دریافت مبیع و فروشنده از تسلیم مبیع تا زمان دریافت ثمن امتناع نماید. حق حبس در معاملات فقط منحصر به بیع نیست و در تمام قراردادهای معاوضی وجود دارد.

گاهی زمان هر دو تعهد اصلی مشخص و همزمان است که در این موارد نیز حق حبس دو طرفه است. مثلاً در مبایعه نامه شرط می گردد که زمان تنظیم سند و تسویه ثمن در دفترخانه است که در این مورد حق حبس دو طرفه وجود دارد.

نکته مهم این است که حق حبس فقط در خصوص تعهدات متقابل و متناظر و شاخ در شاخ هم (اصلی در برابر اصلی و یا فرعی در برابر فرعی) است نه تعهدات فرعی در برابر اصلی.

بنابراین اگر در قرارداد فروش میز زمان تسلیم مبیع و ثمن مشخص نباشد و در عین حال شرط ضمن عقد شده باشد که خریدار صندلی نیز از فروشنده خریداری نماید، فروشنده فقط میتواند تحویل میز را منوط به دریافت پول میز نماید ولی دیگر نمیتواند منوط به این نماید که خریدار صندلی نیز از وی بخرد. یا در عقد ودیعه، امانت دار نمی تواند استرداد مال را منوط به دریافت هزینه های نگه داری و حفظ مال نماید. (دلالت مواد ۶۳۳ و ۶۳۴ قانون مدنی)

همچنین اگر در قرارداد پیش فروش مقرر شده باشد که پیش خریدار اختلاف اضافه متراژ را نیز در زمان دفترخانه پرداخت نماید و پیش خریدار در روز دفترخانه ثمن را کامل پرداخت نماید ولی اختلاف متراژ را تسویه نکند، پیش فروشنده نمی تواند سند به نام پیش خریدار تنظیم ننماید، چرا که ثمن تعهد اصلی است و پول اختلاف اضافه متراژ تعهد فرعی پیش خریدار است و ماهیتاً ثمن محسوب نمی گردد.

در مورد تعهدات فرعی مذکور در عقد با تعهدات فرعی موجود در عرف نیز در برخی موارد حق حبس دو طرفه ایجاد می شود و اصولاً تفاوتی بین ذکر در عقد با عرف نیست مگر این که تعهد فرعی منصوص در عقد، از حیث حق حبس، نزدیک تر به مقصود طرفین باشد.

حق حبس بیشتر در قراردادهای آنی و تملیکی متصور است مثل خرید کالا و اجاره کالا ولی در قراردادهای عهدی یعنی تعهد به ارائه خدمات در آینده بحث و تردید وجود دارد. به نظر من در قراردادهای عهدی حق حبس دو طرفه در انتهای کار وجود دارد ولی در ابتدای کار، طرف متعهد به انجام کار حق حبس ندارد چون تعهد وی فعلاً قابل تسلیم و نتیجتاً قابل حبس نیست.

مثلاً در قرارداد دوخت لباس که طرفین هیچ حرفی از نحوی پرداخت پول نزده اند، اصلاً هنوز تعهد خیاط در حین عقد قابل تسلیم نیست تا بخواهد اجرای دوخت لباس را منوط به دریافت دستمزد خود نماید ولی در انتهای کار که لباس را دوخت، حق حبس دارد یعنی می تواند تسلیم لباس را منوط به پرداخت دستمزد خود نماید و مشتری نیز پرداخت دستمزد را منوط به تسلیم لباس نماید. البته برخی این فرض را از بعد دیگر بررسی می کنند و آن این که عرف دلالت بر ترتیب زمانی تعهدات دارد یعنی اول خیاط بدوزد و بعد مشتری دستمزد را بدهد.

حق حبس در قراردادها حق حبس تعهدات در قراردادها

فصل دوم : حق حبس یک طرفه

حق حبس یک طرفه در زمانی است که فقط یکی از طرفین دارای حق حبس و حق منوط نمودن تعهد خود به اجرای تعهد دیگری است. اما این حق حبس به معنی اخص کلمه نیست که در ماده ۳۷۷ قانون مدنی و فقه ذکر شده است بلکه در واقع حق یک طرف قرارداد به این است که تعهد خود را منوط به تعهد دیگری نماید.

این حق در دو حالت ایجاد می گردد :

اول : حق حبس یک طرفه به سبب ترتیب زمانی در تعهدات به این معنی که تعهد موخر خود را منوط به تعهد مقدم طرف مقابل نماید.

دوم : حق حبس یک طرفه به سبب اهمیت و ماهیت تعهد در مواردی که هر دو تعهد دارای زمان است و یا دارای زمان نیست و یا یکی دارای زمان است و دیگری نیست.

اکنون هر دو حالت را بررسی می کنیم :

بخش اول : حق حبس یک طرفه به سبب ترتیب زمانی تعهدات

ترتیب زمانی در تعهدات (و در نتیجه حق حبس یک طرفه) به موجب قانون یا عرف یا اقتضای عقد یا اصول عملیه یا شروط ضمن عقد، مشخص و احراز می گردد :

۱- ایجاد حق حبس یک طرفه به موجب قانون

منبع تعهدات طرفین فقط قرارداد نیست بلکه قانون و عرف نیز بر روابط قراردادی طرفین حکومت می کند. منابع تعهدات طرفین عبارت است از : اول قوانین آمره، دوم قرارداد، سوم عرف، چهارم قوانین غیر آمره، پنجم اخلاق و انصاف.

در برخی قراردادها ترتیب زمانی تعهدات از قوانین مشخص می گردد. مثلاً اگر در قرارداد مشارکت در ساخت، تاریخ تعهد مالکین به تجمیع سند مالکیت خود معلوم نباشد، قدر مسلم این است که دست کم تاریخ آن باید قبل از تعهد سازنده به اخذ پایانکار باشد. چرا که شرط صدور پایانکار، تجمیع اسناد مالکیت است.

۲- ایجاد حق حبس یک طرفه به موجب عرف

گفتیم منبع تعهدات طرفین فقط قرارداد نیست بلکه قانون و عرف نیز بر روابط قراردادی طرفین حکومت می کند. در قراردادی که تعهدات طرفین در قرارداد ذکر شده ولکن ترتیب تعهدات طرفین مسکوت مانده است، ممکن است عرف معامله یا عرف صنف یا عرف محل یا عرف کشور حکم نماید که ابتدا کدام تعهد انجام گیرد. فلذا در این حالت دیگر حق حبس دو طرفه بی مورد می گردد و فقط یک طرف قرارداد به موجب عرف حق حبس دارد. مثلاً در قرارداد حمل با تاکسی، راننده نمی تواند به مسافران بگوید اول پول را بدهید و بعد من حرکت میکنم!!

البته گاهی ترتیب تاریخ برخی از تعهدات به موجب عرف و برخی به موجب شرط تعیین می گردد. مثلاً در قرارداد پیش فروش، پیشرفت پروژه به ترتیب زمانی فنی و مهندسی، تعهد عرفی پیش فروشنده است. فلذا در صورتی که پروژه ساختمانی مطابق عرف فنی و مهندسی پیش نرفته باشد، پیش خریدار می تواند چک یا قسط متناسب با آن مرحله یا چک مرحله بعدی را وصول ننماید ولو در قرارداد پیش فروش، تاریخ هر یک از مراحل تکمیل و ساخت (فونداسیون – اسکلت – سفت کاری – نازک کاری) به وضوح تصریح و مشخص نشده باشد و فقط تاریخ تحویل مشخص گردیده باشد.

۳- ایجاد حق حبس یک طرفه به موجب اقتضای تعهد

در برخی قرارداد خود موضوع عقد و ماهیت تعهدات اقتضا دارد که ابتدا یک طرف زودتر تعهد خود را انجام دهد و ربطی به عرف و قانون و شروط ضمن عقد ندارد :

۳-۱- از حیث قابلیت انجام موضوع تعهد

در برخی قراردادها اساساً تعهد یک طرف وقتی قابل انجام است که طرف مقابل تعهد مقدم خود را انجام داده باشد و در طول هم هستند نه در عرض و به موازات هم و بر این اساس حق حبس دو طرفه متصور نیست و اساساً اجرای تعهد دوم بدون اجرای تعهد اول ممکن نیست. مثل این که کارفرما متعهد به تحویل مواد اولیه شده باشد و پیمانکار نیز متعهد به فرآوری و تولید محصول با مواد اولیه. در این قرارداد بدیهی است که تا زمانی که کارفرما مواد اولیه را تحویل نداده است، پیمانکار نیز تعهدی به فرآوری و ساخت محصول ندارد.

۳-۲- از حیث قابلیت تسلیم موضوع تعهد

در برخی قراردادها (عموماً عقود عهدی و مستمر) اساساً تعهد یک طرف در ابتدای قرارداد قابل تسلیم نیست تا بخواهد انجام تعهد خود را منوط به انجام تعهد طرف مقابل نماید. فلذا در ابتدای کار فقط یک طرف حق حبس دارد. البته در انتهای کار حق حبس دو طرفه به موجب همان قانون حق حبس دو طرفه، ایجاد می شود.

مثلاً در قرارداد پیمانکاری یا دوخت لباس که طرفین قرارداد هیچ حرفی از نحوی پرداخت پول نزده اند، اصلاً هنوز تعهد پیمانکار یا خیاط در حین عقد قابل تسلیم نیست تا بخواهد اجرای ساخت ساختمان و یا اجرای دوخت لباس را منوط به دریافت دستمزد خود نماید ولی در انتهای کار که پیمانکار ساختمان را ساخت و خیاط که لباس را دوخت، حق حبس دو طرفه ایجاد می گردد. یعنی پیمانکار می تواند تسلیم آپارتمان و خیاط تسلیم لباس را منوط به پرداخت دستمزد خود نماید و کارفرما و مشتری نیز پرداخت دستمزد را منوط به تسلیم آپارتمان و یا لباس نماید. البته با شروط ضمن عقد می توان همین حق حبس دو طرفه را نیز در انتهای کار از بین برد و یا اتفاقاً در همین ابتدای کار برای پیمانکار و خیاط حق حبس در نظر گرفت که در بحث بعدی بررسی می کنیم.

در برخی قراردادهای عهدی در انتهای کار مال ایجاد نمی شود تا حق حبس دو طرفه ایجاد گردد مثل تعهد وکیل و پزشک. در این موارد نه تنها در ابتدا کار حق حبس برای وکیل و پزشک وجود ندارد بلکه حتی در انتهای کار هم حق حبس وجود ندارد و وکیل و پزشک باید به طور کامل تعهد خود را انجام دهند تا مستحق حق الوکاله و دستمزد گردند مگر این که طرفین در قرارداد شرط دیگری مقرر نموده باشند. یادمان باشد تمام این حرف ها در حالت سکوت قرارداد است.

۴- ایجاد حق حبس یک طرفه به موجب شرط ضمن عقد

شروط ضمن عقد که دلالت بر ایجاد حق حبس تعهدات دارند، ممکن است ضمنی و یا صریح باشند :

۴-۱- شروط ضمنی (ذکر ترتیب تاریخ تعهدات)

در مواردی که در قرارداد تاریخ تعهدات طرفین با کمک شروط ضمن عقد به ترتیب مشخص شده است، عموماً و اصولاً دلالت بر حق حبس تعهد موخر تا زمان ایفای تعهد مقدم دارد خصوصاً زمانی که هر دو تعهد اصلی و یا هر دو تعهد فرعی باشد ولی لزوماً و حتماً دلالت بر ایجاد حق حبس نمی کند به همین خاطر ناچار به ذکر شروط صریح هستیم که در بند بعدی بررسی می کنیم.

۴-۲- شروط صریح (ذکر حق حبس)

در برخی موارد، حتی با وجود قانون و یا عرف و یا شرط ترتیب تاریخ تعهدات، بازهم دل آرام نمی گیرد و خطر این تفسیر وجود دارد که حق حبس یک طرفه ایجاد نشده باشد. لذا برای این که قرارداد دو میخه گردد، صراحتاً حق حبس یک طرفه را باید شرط صریح نمود و به تمام بحث ها و تفسیرها خاتمه داد.

اگر خاطرتان باشد در بحث حق حبس دو طرفه (حق حبس به معنی اخص کلمه) گفتیم اگر تعهدات اصلی و فرعی همزمان باشد، کسی که تعهد اصلی دارد نمی تواند اجرای تعهد اصلی خود را منوط به تعهد فرعی طرف مقابل نماید و مثال زدیم که اگر در قرارداد فروش میز زمان تسلیم مبیع و ثمن مشخص نباشد و در عین حال شرط ضمن عقد شده باشد که خریدار صندلی نیز از فروشنده خریداری نماید و زمان آن هم تعیین نشده باشد، فروشنده فقط می تواند تحویل میز را منوط به دریافت ثمن نماید ولی دیگر نمی تواند منوط به این نماید که خریدار صندلی نیز از وی بخرد.

حال مسئله آن جایی دشوار می گردد که زمان تعهد فرعی در قرارداد زودتر از تعهد اصلی تعیین شده باشد، در این جا این سوال مطرح میشود که در این حالت می توان گفت کسی که تعهد اصلی موخر را دارد، می تواند اجرای تعهد اصلی موخر خود را منوط به ایفای تعهد فرعی مقدم طرف مقابل نماید؟؟!!!

مثلاً در قرارداد مشارکت در ساخت، استرداد چک تضمین سازنده بعد از اتمام مرحله سفت کاری، تعهد فرعی مالک است ولی تحویل آپارتمان های مالک، تعهد اصلی سازنده است. حال آیا سازنده می تواند ادعا نماید که چون مالک چک تضمین مرحله اتمام سفت کاری را مسترد ننموده است، لذا آپارتمان او را تحویل نمی دهم؟؟

یا مثلاً ثمن تعهد اصلی خریدار و تنظیم سند آپارتمان تعهد اصلی فروشنده و پرداخت اضافه متراژ تعهد فرعی خریدار است چون ماهیتاً ثمن محسوب نمی شود، حال اگر در مبایعه نامه مقرر شده باشد که خریدار اختلاف اضافه متراژ را ده روز قبل از زمان دفترخانه پرداخت نماید و خریدار در روز دفترخانه ثمن را کامل تامین و آماده نموده ولی پول اختلاف اضافه متراژ را از ده روز قبل تسویه نکرده باشد، آیا فروشنده می تواند سند به نام خریدار تنظیم ننماید؟؟

در این حالت صرف ذکر ترتیب تاریخ تعهدات، ممکن است قاضی را قانع ننماید که دارنده تعهد اصلی بتواند تعهد اصلی موخر خود را منوط به ایفای تعهد فرعی مقدم طرف مقابل نماید چرا که تفسیر می شود مثلاً سوء استفاده از حق و یا بهانه جویی و یا غیر عادلانه و غیر منصفانه و … است.

بنابراین باید به صراحت شرط نمود که تا تعهد فرعی اول انجام نشود، طرف مقابل الزامی به ایفای تعهد اصلی دوم ندارد و باب هرگونه تفسیر و بحث و چونه و پارتی بازی و سلیقه گرایی بسته گردد. قرارداد محکم یعنی این.

دلیل دیگر برای این که به شرط ترتیب تاریخ تعهدات اکتفاء نکنیم این است که در برخی قراردادها اصلاً تشخیص تعهدات فرعی و اصلی مشکل می گردد. اصولاً ملاک شناسایی تعهد اصلی ماهیت و عنوان و عوضین قرارداد است ولی حتی ممکن است تعهد اصلی در شروط ضمن عقد آورده شده باشد و برعکس تعهد فرعی در موضوع قرارداد آورده شده باشد.

مثلاً در قرارداد مشارکت در ساخت در حالت سکوت قرارداد، اگر مالک در موعد مقرر سند رسمی قدرالسهم سازنده را تنظیم و منتقل ننماید، آیا سازنده میتواند ادامه کار را متوقف نماید و یا باید ضمن ادامه کار مالک را ملزم به تنظیم سند رسمی نماید؟؟ در اینکه تعهد مالک به تحویل زمین تعهد اصلی است بحثی نیست ولی آیا تعهد مالک به تنظیم سند قدرالسهمی زمین به نام سازنده هم تعهد اصلی است یا فرعی؟؟ در مبایعه نامه ها تنظیم سند رسمی به نام خریدار قطعاً و یقیناً تعهد اصلی فروشنده است ولی در قراردادهای مشارکت در ساخت، اختلاف نظر است خصوصاً که تعهد سازنده نیز فعلاً تا قبل از تکمیل ساختمان عهدی است و حق حبس در خصوص توقف ادامه تعهدات مستمر عهدی مستند قانونی قوی ندارد و کفه ی ترازوی تفسیر به ضرر سازنده سنگین تر می گردد. فلذا وکیل سازنده باید به صراحت شرط نماید که اگر سند قدرالسهمی تنظیم نگردد، سازنده حق توقف کار را دارد.

و یا مثلاً تجمیع تعهد فرعی مالکین املاک مجاور در قرارداد مشارکت در ساخت است ولو این که در موضوع قرارداد مشارکت در ساخت نوشته شده باشد : (موضوع قرارداد عبارت است از مشارکت طرفین در تجمیع املاک مجاور و تخریب و ساخت یک ساختمان ۵ طبقه …) فلذا اگر تاریخ تجمیع زودتر از اتمام مرحله ی اسکلت باشد، سازنده نمی تواند اتمام اسکلت را منوط به تجمیع نماید خصوصاً که گاهی تفسیر می شود صرف نظر از فرعی بودن تعهد، اصلاً منوط نمودن لج بازی است. بر این اساس اهمیت شرط ضمن عقد صریح برای تثبیت حق حبس یک طرفه مشخص می گردد.

اما در برخی قراردادها در مواردی اتفاقاً باید حق حبس یک طرفه را با کمک شروط صریح ضمن عقد، سلب نمود. در این موارد خصوصاً در زمانی است که چند نفر طرف اول یا دوم قرارداد هستند و یکی از افراد گروه نمی خواهد با تخلف یک نفر در گروه خودش، طرف مقابل به حق حبس استناد نماید.

مثلاً فرض بفرمایید که در یک قرارداد مشارکت در ساخت، مالکین به عنوان طرف اول قرارداد چند نفر هستند. در این قرارداد در حالت سکوت، اگر حتی یکی از مالکین سند قدرالسهمی سازنده را تنظیم ننماید، ممکن است سازنده بتواند از این جهت که کل مالکین یک گروه واحد هستند و تخلف یکی از آنها در واقع تخلف طرف اول قرارداد محسوب می شود، ادامه کار را متوقف نماید. در این مواقع وکیل مالک باید به صراحت در قرارداد شرط نماید در صورت تخلف یکی از مالکین، سازنده حق توقف کار را ندارد و باید ضمن ادامه کار به مالک متخلف مراجعه نماید.

در برخی قراردادها ایجاد حق حبس یا سلب آن در قوانین منع شده است و نمی توان به راحتی و آزادانه شروطی در خصوص ایجاد حق حبس و یا سلب آن توافق نمود. مثلاً در قرارداد کار بین کارفرما و کارگر نمیتوان شرط کرد تا زمانی که کارگر اموال کارفرما را تحویل نداده است، کارفرما می تواند از پرداخت حقوق کارگر امتناع نماید و یا در قرارداد رسمی پیش فروش ساختمان نمیتوان شرط نمود که پیش خریدار حق حبس پرداخت ثمن متناسب با پیشرفت پروژه را نداشته باشد و یا در قرارداد ازدواج نمیتوان حق حبس زن و زوجه را در خصوص مهریه سلب نمود.

با شروط صریح ضمن عقد می توان در خصوص حق حبس دو طرفه یا یکطرفه الزامات طرفین بعد از انحلال و فسخ و اقاله و بطلان و انفساخ قرارداد نیز تعیین تکلیف نمود خصوصاً که از نظر برخی حقوقدانان حق حبس فقط در موارد تعهدات ناشی از قرارداد است نه الزامات بعد از انحلال قرارداد.

مثلاً می توان شرط نمود که در صورت فسخ قرارداد توسط فروشنده، تا زمانی که خریدار کالا را مسترد ننموده است، فروشنده میتواند از استرداد ثمن خودداری نماید و در ادامه این شرط باید بنویسیم این شرط مستقل از اعتبار قرارداد است. به این دلیل که طبق ماده ۲۴۶ قانون مدنی، با فسخ عقد شروط ضمن عقد باطل می شود و در نتیجه ممکن است تفسیر شود که خب شرط اعطای حق حبس یک طرفه به فروشنده نیز باطل شده است!!! البته این تفسیر غلط است چرا که دلالت التزامی این شرط استقلال آن از قرارداد است ولی به هر حال وسواس در قرارداد نویسی چیز خوبی است.

همچنین با شروط ضمن عقد میتوان در خصوص هزینه های اجرای حق حبس نیز تعیین تکلیف نمود و با سکوت قرارداد، کار و کاسبی خود را به دست تفاسیر دادگاه ها و استدلالات حقوقدانان نسپرد. مثلاً اگر فروشنده بخاطر اعمال حق حبس، کالاهای خریدار را در انبار خود بعد از زمان سررسید تحویل لاجرم نگه داری نموده باشد، میتوان شرط نمود که هزینه های آن حداقل به مبلغ ایکس ریال به عهده خریدار است که اگر ظرف ۱۰ روز پرداخت نگردد، فروشنده میتواند از خود جنس طلب را بردارد.

مطلب دیگر در این قسمت این است که اجرای حق حبس فقط وصف غصب را از بین می برد ولی به معنی مجوز استفاده از مال نیست و در صورت استفاده از مال باید اجرت المثل پرداخت گردد. ولی در برخی موارد میتوان شرط نمود که اعمال حق حبس با استفاده رایگان و تبرعی از مال هم ممکن است. خصوصاً در برخی از قراردادها که عملاً اعمال حق حبس با استفاده از مال ممکن است.

مثلاً به طور کلی و در حالت سکوت قرارداد اجاره، مستاجر نمی تواند به بهانه عدم دریافت قرض الحسنه همچنان در ملک سکونت نماید بلکه نهایتاً می تواند ملک را تخلیه و کلید را نزد خود نگه دارد ولی اگر میخواهد حق حبس وی شامل حق استفاده رایگان نیز گردد باید این شرط درج گردد.

و یا در مبایعه نامه هایی که مشتری ملک را تحویل گرفته و ساکن گشته است و سپس می خواهد بنا به تخلفات فروشنده از فلان تعهد قرارداد را فسخ کند، باید شرط نماید تا زمانی که فروشنده ثمن معامله را به فلان شخص امین پرداخت ننموده است، حق حبس ملک و تصرف و سکونت رایگان در آن را دارد.

بحث دیگری که در خصوص شروط صریح در مورد حق حبس باید رعایت شود، تاثیر اجرای حق حبس دو طرفه و یا یکطرفه بر مدت قرارداد و مدت تعهدات طرفین است. در مورد تفاوت مدت قرارداد با مدت تعهد حتماً به این مقاله مراجعه فرمایید. (اینجا) به طور کلی در حالت سکوت قرارداد، در مورد تاثیر حق حبس در مدت قرارداد و مدت تعهدات طرفین تحلیل های حقوقی واضحی وجود ندارد.

در مورد مدت تعهد، اجرای حق حبس میتواند به همان مدت به مدت تعهد طرف مقابل که از حق حبس استفاده میکند، اضافه نماید ولی صرف اضافه شدن مدت تعهد، ضرر را دفع نمی کند چرا که ممکن است قیمت ها بالا برود و شرایط اقتصادی قرارداد دگرگون گردد. فلذا میتوان چنین شرط ننمود : تا زمانی که طرف اول فلان تعهد را انجام نداده است، طرف دوم میتواند از اجرای تعهد بعدی خودداری نماید که در این صورت به همان مدت به اضافه ی یک سوم مدت تعلل یافته به مدت تعهد طرف دوم اضافه می گردد و مضافاً چناچه تاخیر طرف اول بیش از سه ماه طول بکشد، طرف دوم می تواند قرارداد را نیز فسخ و ایکس ریال خسارت مطالبه نماید و یا بدون اعمال حق فسخ، مطالبه خسارت نماید.

اما در مورد مدت قرارداد، اجرای حق حبس به مدت قرارداد اضافه نمی نماید. فلذا در صورتی که مدت اجاره نامه سه ماهه باشد و طبق شرایط قرارداد، موجر خانه را تحویل ندهد تا مستاجر مبلغ قرض الحسنه را واریز نماید و مستاجر هم دو ماه در پرداخت قرض الحسنه به موجر تاخیر نماید، در این صورت در حالت سکوت قرارداد، نمیتوان گفت که به همان مدت دو ماه به مدت اجاره نامه افزوده شده است. فلذا باید در این حالت هم با شرط ضمن عقد در خصوص تمدید مدت قرارداد تعیین تکلیف نمود.

بحث دیگر در شروط صریح ضمن عقد در مورد حق حبس، تعیین تکلیف قابل جمع بودن اجرای حق حبس یکطرفه با مطالبه خسارت تاخیر و یا حق فسخ است. اصولاً اجرای حق حبس یکطرفه مانع از مطالبه خسارت و حق فسخ نیست ولی ذکر صریح آن موجب محکم شدن قرارداد و جمع شدن بساط استدلال بازی حقوقدانان می گردد. فلذا پیمانکار میتواند ضمن عدم تسلیم ساختمان، خسارت تاخیر تادیه اجرت خود را نیز مطالبه نماید.

برعکس، در صورتی که در قرارداد به جهت تاخیر یک طرف حق فسخ برای دیگری در نظر گرفته شده باشد ولکن تاخیر به علت استفاده از حق حبس باشد، حق فسخ محقق نمی گردد. فلذا در صورتی که پیش فروشنده برای عدم وصول هر یک از چک های ثمن، حق فسخ پیش فروش را درج نموده باشد ولکن علت عدم کارسازی چک توسط پیش خریدار، عدم پیشرفت فیزیکی عرفی ساختمان باشد، نمیتوان گفت پیش فروشنده حق فسخ دارد.

اکنون بعد از بررسی مطالب فوق، این سوال نیز مطرح می گردد که چنانچه یک طرف تعهد مقدم خود را انجام نداده باشد ولی معذلک در دادگاه تعهد موخر طرف مقابل را مطالبه نماید، دادگاه چه برخوردی می کند؟؟

در مورد حق حبس های دو طرفه، در صورتی که یکی از تعهدات پولی باشد، مثل تعهدات خریدار و فروشنده در مورد سند و تسویه ثمن در روز دفترخانه، دادگاه ضمن صدور حکم به تنظیم سند، خریدار را مکلف به پرداخت وجه ثمن به صندوق دادگستری مینماید ولی اگر تعهد مقدم خواهان غیر پولی باشد، چون مستلزم رسیدگی قضایی است و نمیتوان در حکم منوط نمود، دادگاه حکم به نفع خواهان صادر می کند و خوانده نیز باید برای مطالبه تعهد از خواهان مستقلاً دعوا مطرح نماید.

ولی اگر حق حبس یک طرفه باشد، در این صورت اگر ترتیب تعهدات به گونه ای باشد که اساساً امکان اجرای تعهد موخر بدون تعهد مقدم متصور نباشد، دادگاه قرار عدم استماع دعوا صادر می کند ولی اگر امکان اجرای تعهد باشد، مثل این که خریدار هنوز وجه ثمن را تسویه ننموده و دعوای الزام به تنظیم سند مطرح نماید، در این حالت دادگاه ضمن صدور حکم بر اجرای تعهد موخر، اجرای حکم را در مرحله اجرا منوط به اجرای تعهد مقدم خریدار میکند که این حالت در خصوص تعهدات پولی انجام میشود که قابل واریز به صندوق دادگستری است ولی در خصوص تعهدات غیر پولی باید مثل حالت اول عدم استماع صادر گردد چرا که قابل منوط شدن در حکم دادگاه نیست و مستلزم رسیدگی قضایی است.

در عقد بیع و اجاره رویه های خاصی وجود دارد مثلاً در دعوای تایید فسخ بیع و استرداد مبیع، دادگاه توجهی نمی کند که فروشنده ثمن را به خریدار پس داده یا خیر و خریدار را ارشاد به دعوای مستقل استرداد ثمن می نماید. همچنین در دعوای تایید فسخ بیع و استرداد ثمن، دادگاه توجهی نمی کند که خریدار مبیع را به فروشنده عودت داده یا خیر.

در مورد اجاره برعکس است، تا مستاجر مورد اجاره را تخلیه و تحویل ننموده باشد، دعوای استرداد قرض الحسنه مسموع نیست و تا موجر مبلغ قرض الحسنه را به صندوق دادگستری تودیع ننموده باشد، دستور تخلیه مسموع نیست و در مورد حکم تخلیه نیز اجرای حکم منوط به تودیع قرض الحسنه به صندوق دادگستری می گردد.

۵ – ایجاد حق حبس یک طرفه به موجب اصول عملیه

پرسشی که در این جا مطرح می گردد این است که اگر صرفاً تعهد اصلی یا فرعی یکی از طرفین دارای تاریخ باشد ولی تعهد اصلی یا فرعی متناظر آن در خصوص طرف دیگر دارای تاریخ نباشد و تاریخ آن هم به موجب قانون و عرف و اقتضای عقد و قرائن و نشانه ها و شروط ضمنی قرارداد اصلاً و ابداً قابل تشخیص و احراز نباشد و مجهول باشد، تکلیف ترتیب اجرای تعهدات چیست و حق حبس یک طرفه با کیست؟؟

در این موارد با کمک از اصل عملی تاخر حادث، لاجرم باید حکم نمود که آن طرفی که تاریخ تعهد وی معلوم نیست، تاریخ تعهد وی بعد از آن طرفی است که تاریخ تعهد وی معلوم است و در نتیجه دارای حق حبس یک طرفه است.

بخش دوم : حق حبس یک طرفه به سبب ماهیت و جنس تعهد

قبلاً گفتیم که اصولاً حق حبس یک طرفه در نتیجه ترتیب زمانی تعهدات ایجاد می گردد و حق حبس دو طرفه در زمانی است که زمان اجرای هر دو تعهد یکسان باشد و یا زمان اجرای هر دو تعهد معلوم نباشد.

اکنون می خواهیم این بحث جدید را در حقوق ایران مطرح کنیم که ماهیت و جنس تعهد نیز میتواند ایجاد حق حبس نماید خصوصاً در مواردی که ترتیب زمانی بین تعهدات وجود ندارد (هر دو تعهد دارای زمان است و یا دارای زمان نیست و یا یکی دارای زمان است و دیگری نیست) و در نتیجه جنس و ماهیت و اهمیت تعهد بین دو تعهد فرعی یا دو تعهد اصلی سبب ایجاد حق حبس برای یک طرف گردد.

جنس و ماهیت یک تعهد ممکن است بنایی و غیر بنایی و قانونی و عرفی و قراردادی و مالی و غیر مالی و تجاری و غیر تجاری و رسمی و غیر رسمی و … باشد. به نظر میرسد که این تفاوت ها در قصد طرفین تاثیر دارد و طبق قاعده العقود تابعه للقصود ایجاد حق حبس یک طرفه نماید.

مثلاً اگر یک تعهد به موجب عرف محقق باشد و در قرارداد ذکری از آن نشده است. در این موارد که تعهد یک طرف فرعی عرفی است و تعهد طرف دیگر فرعی مذکور در عقد، چنانچه ترتیب زمانی مشخص نباشد، در اکثر مواقع به نظر می رسد حق حبس یک طرفه با کسی است که تعهد فرعی وی در قرارداد ذکر شده است. بر این اساس کسی که تعهد فرعی وی عرفی است، باید زودتر انجام دهد چون به مقصود طرفین نزدیک تر است.

همچنین در صورتی که تاریخ تعهد بنایی یک طرف در مذاکرات قبل از عقد مجهول مانده باشد ولی تاریخ تعهد غیر بنایی طرف دیگر معلوم باشد، اگرچه طبق اصل تاخر حادث ابتدا باید تعهد غیر بنایی انجام شود، ولی با توجه به اهمیت تعهد بنایی در مقصود طرفین، بر خلاف اصل تاخر حادث، در این مورد باید ابتدا تعهد بنایی انجام شود.

بنابراین اگر ترتیب زمانی هر دو تعهد مشخص نباشد و هر دو تعهد اصلی یا هر دو تعهد فرعی باشد و هیچ قرینه و اماره ای نباشد و با توجه به نزدیکی به قصد طرفین، می توان نتیجه گرفت که :

بین تعهد قانونی و قراردادی، حق حبس با دارنده تعهد قراردادی و بین تعهد عرفی و قراردادی، حق حبس با دارنده تعهد قراردادی و بین تعهد قانونی و عرفی، حق حبس با دارنده تعهد عرفی و بین تعهد بنایی و غیر بنایی، حق حبس با دارنده تعهد غیر بنایی و بین تعهد مالی و غیر مالی، حق حبس با دارنده تعهد غیر مالی و بین تعهد صریح و ضمنی، حق حبس با دارنده تعهد صریح و بین تعهد تجاری و غیر تجاری، حق حبس با دارنده تعهد غیر تجاری و بین تعهد رسمی و غیر رسمی، حق حبس با دارنده تعهد غیر رسمی و بین تعهد دارای وجه التزام و تعهد بدون وجه التزام، حق حبس با دارنده تعهد بدون وجه التزام و بین تعهد طرف ضعیف (پیش خریدار و مستاجر و مصرف کننده و …) با تعهد طرف قوی، حق حبس با دارنده تعهد ضعیف است.


خسرو صالحی ( وکیل متخصص تنظیم قراردادها )

۰۲۱۸۸۹۷۹۵۷۱

بیشتر بدانید :   نمونه دادخواست فسخ فعلی و عملی مبایعه نامه

سوالات کاربران


دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

© 1397 - کلیه حقوق متعلق به وب سایت ایران قرارداد می باشد.

طراحی و اجرا : coderoom.ir