وکیل امور قراردادها
دکمه اشتراک گذاری تلگرام

خواسته های مرتبط در دعاوی حقوقی


خواسته های مرتبط در دعاوی حقوقی

 

در دادگاه ها و محاکم دادگستری صرف محق بودن از حیث ماهوی کافی برای احقاق حق نیست و خواهان که حق وی مورد انکار و تضییع واقع شده است، باید برای رسیدن به حق خود، قواعد شکلی و آیین دادرسی را نیز جهت طرح دعوا در دادگستری رعایت نماید در غیر این صورت علیرغم محق بودن در اصل موضوع، از حق خود به طور موقت و یا دائمی محروم می گردد.

یکی از قواعد شکلی مهم که باید در طرح دعوا رعایت گردد، ذکر کلیه خواسته های مرتبط در یک دادخواست است که لازم و ملزوم یکدیگر هستند و بدون طرح همه آن ها با هم، دادگاه به دعوا رسیدگی نمی نماید و قرار عدم استماع و یا رد دعوا صادر می گردد.

خواسته های مرتبط را نباید با دعاوی مرتبط اشتباه گرفت. خواسته های مرتبط یعنی یک دعوا از جانب خواهان مطرح شده است که آن دعوا برای به نتیجه رسیدن باید لزوماً دارای چند خواسته ی مرتبط باشد ولی دعاوی مرتبط یعنی چند دعوا از جانب چند نفر مطرح شده است که هم منشاء و با هم دارای ارتباط کامل هستند و هر یک موثر در دیگری است مثل دعوای الزام به تحویل آپارتمان از جانب خریدار و دعوای تایید فسخ مبایعه نامه از جانب فروشنده که در این حالت ممکن است هر دعوا فقط دارای یک خواسته باشد.  

در این جا چند نمونه دعاوی مهم که خواسته های مرتبط آن باید توامان و همزمان در یک دادخواست و یک پرونده مطرح گردد، را بررسی می کنیم :

۱ – دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل آپارتمان

در اموال غیر منقول دلیل مالکیت صرفاً سند مالکیت رسمی است و یکی از آثار مالکیت در اختیار داشتن و تصرف بر مال غیر منقول است. حال کسی که بر اساس مبایعه نامه ملکی را خریده است و از فروشنده (دارنده سند رسمی) تحویل ملکش را میخواهد، باید همزمان در مقام کسب مالکیت رسمی نیز برآید و دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند.

در چند سال اخیر رویه قضایی خصوصاً در تهران به این سمت رفته است که بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت، دعوای الزام به تحویل آپارتمان مورد معامله را بدون دعوای الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان نمی پذیرند. اما بدبختی آن جایی نمایان می گردد که در مبایعه نامه موعد تحویل و موعد سند فاصله زیاد داشته باشد و عملاً خریدار و یا پیش خریدار مجبور می گردد که تا رسیدن زمان دفترخانه و تاریخ انتقال سند رسمی، صبر نموده و نتواند دعوای الزام به تحویل را مطرح نماید. البته دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بدون دعوای الزام به تحویل آپارتمان صحیح است ولی دعوای الزام به تحویل آپارتمان بدون دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صحیح نیست.

برای رفع این معضل دادرسی می بایست در قراردادهای پیش فروش و یا مبایعه نامه هایی که موعد تحویل با موعد دفترخانه فاصله زیاد دارد، شرط نمود در صورتی که فروشنده از تحویل ملک تاخیر نماید، موعد الزام به تنظیم سند (و یا پایانکار و صورتمجلس تفکیکی) منطبق با تاریخ مثلاً سه ماه بعد از سررسید تحویل می گردد و خریدار میتواند همزمان دعوای الزام به تحویل و تنظیم سند را مطرح نماید ولکن خسارت تاخیر در تنظیم سند رسمی از همان تاریخ اولیه مقرر در قرارداد شروع می گردد.

فایده این شرط این است که اگر فاصله تحویل تا دفترخانه مثلاً یک سال باشد، دیگر خریدار نیاز نیست برای طرح دعوای الزام به تحویل یکسال صبر کند بلکه سه ماه کافی است و بعد از سه ماه می تواند همزمان دعوای تحویل و سند را با هم مطرح نماید. از طرفی برای این که خیال فروشنده نیز راحت باشد، خسارت تاخیر در تنظیم سند از سررسید همان یکسال شروع می گردد.

۲ – دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و اعلام بطلان مبایعه نامه موخر شماره … مورخ … و اعلام بطلان معامله و ابطال سند انتقال رسمی شماره … مورخ …

در مطلب قبل گفتیم که در اموال غیر منقول دلیل قانونی مالکیت صرفاً سند مالکیت رسمی است و یکی از آثار مالکیت در اختیار داشتن و تصرف بر مال غیر منقول است. حال کسی که مدعی است ملک را زودتر از فروشنده خریده است و معامله بعدی فروشنده و انتقال سند رسمی به خریدار دوم، بر خلاف مبایعه نامه اول او است، باید بر اساس مبایعه نامه خود همزمان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده و دعوای اعلام بطلان مبایعه نامه و اعلام بطلان معامله موخر و ابطال سند رسمی علیه خریدار دوم مطرح نماید.

حال اگر یکی از این خواسته های زنجیره وار را در پرونده مطرح ننماید، دعوای وی رد است. چرا که خریدار اول به عنوان مالک شرعی و عادی تا زمانی که خودش در مقام کسب امتیاز سند رسمی برنیاید، نمی تواند خریدار دوم را (که سند رسمی به وی منتقل شده است) از میدان کنار بزند و سند رسمی او را ابطال نماید.

در همین مثال اگر خریدار دوم بر ملک تصرف یافته باشد، خریدار اول باید دعوای خلع ید را نیز علیه وی مطرح نماید ولی اگر فروشنده هنوز ملک را به خریدار دوم تحویل نداده باشد، خریدار اول باید علیه فروشنده دعوای الزام به تحویل را مطرح نماید.

اما علت این که دعوای ابطال سند به تنهایی کافی نیست و دعوای اعلام بطلان معامله موخر نیز باید مطرح شود این است که سند رسمی به خودی خود معامله نیست بلکه سند معامله است به همین خاطر باید اعلام بطلان معامله ای که در دل سند رسمی است نیز درخواست گردد.

یادمان نیز باشد که اصولاً معامله توسط دادگاه ابطال یا فسخ یا منفسخ نمی گردد بلکه تایید بطلان و تایید فسخ و تایید انفساخ می گردد ولی خود سند رسمی معامله ای که تایید بطلان یا تایید فسخ یا تایید انفساخ می گردد، در هر صورت (ابطال) میگردد. حکم دادگاه در خصوص تایید بطلان معامله، اعلامی است و در خصوص ابطال سند رسمی معامله، تاسیسی است.

۳ – دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و اعلام بطلان عقد وکالت و ابطال وکالتنامه رسمی شماره … مورخ … و اعلام بطلان عقد صلح و ابطال سند رسمی صلح شماره … مورخ …

در مثال قبلی فروشنده مستقیماً سند انتقال رسمی را برای خریدار دوم تنظیم می نماید. حال حالت پیچیده تر آن این است که فروشنده وکالت رسمی به خریدار دوم می دهد و خریدار دوم نیز ملک را به خود صلح می نماید که در این صورت خواسته های لازم برای طرح دعوا به شرح فوق است.

در واقع تا زمانی که سند وکالتنامه باطل نشده است، نمیتوان بطلان سند رسمی صلح را درخواست نمود که بر اساس یک وکالت نامه رسمی تنظیم شده است. خود عقد وکالت نیز از این جهت باطل است که فروشنده شرعاً و ماهیتاً سمتی در اعطای عقد وکالت نداشته و فضولی بوده که با طرح دعوای خریدار اول مورد رد قرار گرفته است.

۴ – دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و تایید انفساخ عقد وکالت و ابطال وکالتنامه رسمی شماره … مورخ … و تایید بطلان عقد صلح و ابطال سند رسمی صلح شماره … مورخ … و تایید بطلان عقد رهن و ابطال سند رهنی شماره … مورخ …

در این مثال یک مالک رسمی در خصوص ملک خود وکالت رسمی به وکیل می دهد ولکن قبل از تصرفات وکیل، خودش ملک را میفروشد و علیرغم این موضوع وکیل نیز ملک را به دیگری صلح میکند و از قضا متصالح نیز ملک را در رهن بانک قرار میدهد!!! در این صورت خریدار اول که مستقیماً از مالک رسمی (موکل) ملک را خریداری نموده است، باید به شرح فوق طرح دعوا علیه هر چهار نفر (موکل و وکیل و متصالح و مرتهن) مطرح نماید.

۵ – دعوای اثبات وقوع بیع و الزام به تنظیم سند رسمی و اعلام بطلان معامله و ابطال سند انتقال رسمی شماره … مورخ …

در مثال های فوق حال اگر خریدار اول شفاهی معامله نموده و دارای مبایعه نامه نباشد و یا مبایعه نامه داشته و مفقود شده باشد، لاجرم برای جبران فقدان مبایعه نامه باید خواسته وی ابتدا اثبات و احراز وقوع عقد بیع باشد و سپس خواسته های بعدی را زنجیره وار در پرونده مطرح نماید. دعوای اثبات بیع نیز طبق ماده ۲۷۷ قانون آیین دادرسی مدنی، با دو شاهد مرد و یا یک شاهد مرد به ضمیمه ی یک سوگند خود خریدار (خواهان) اثبات می گردد.

۶ – دعوای اثبات مالکیت و خلع ید

در مناطقی که املاک و زمین های آن ثبت نشده است و سند رسمی ندارد، دعوای اثبات مالکیت منافاتی با ماده ۲۲ قانون ثبت ندارد و قابل پذیرش است. فلذا کسی که مدعی مالکیت بر ملک غیر منقول است و در عین حال می خواهد متصرف و غاصب ملک خود را رفع تصرف نماید، باید دعوای خلع ید یا مطالبه اجرت المثل وی مسبوق به خواسته ی اثبات مالکیت باشد. یعنی اول باید برادری خود را اثبات نماید و بعد ادعای ارث کند.

۷ – دعوای تنفیذ صلح نامه و الزام به تنظیم سند رسمی صلح

بر خلاف مبایعه نامه، وقتی دعوا بر اساس صلح نامه عادی مطرح می گردد، لزوماً می بایست تنفیذ صلح نامه نیز به عنوان یک خواسته ی مقدماتی و دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صلح به عنوان خواسته ی اصلی و ترافعی مطرح گردد.

۸ – دعوای تنفیذ هبه نامه و الزام به تنظیم سند رسمی هبه

بر خلاف مبایعه نامه، وقتی دعوا بر اساس هبه نامه عادی مطرح می گردد، لزوماً می بایست تنفیذ هبه نامه نیز به عنوان یک خواسته ی مقدماتی و دعوای الزام به تنظیم سند رسمی هبه به عنوان خواسته ی اصلی و ترافعی مطرح گردد.

۹ – ابطال رای شماره … مورخ … هیئت حل اختلاف ماده ۱۴۷ قانون ثبت و ابطال سند مالکیت رسمی به شماره سریال …. مورخ … صادره به نام … در خصوص پلاک ثبتی ….

در مواردی که دارنده سند مالکیت از طریق ماده ۱۴۷ قانون ثبت و یا قانون جدید تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی اقدام به اخذ سند مالکیت نموده باشد، هر شخصی که از رای اداره ثبت و سند مالکیت صادره متضرر شده باشد، میتواند دعوایی به خواسته فوق علیه دارنده سند مالکیت مطرح نماید. در این دعوا باید هم رای اداره ثبت و هم سند مالکیت رسمی هر دو با هم همزمان در یک دادخواست مورد درخواست ابطال قرار گیرد.

نکته مهم در این دعوا این است که در مواردی که سند مالکیت به سبب ماده ۱۴۷ قانون ثبت و یا قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی صادر شده باشد، نیازی نیست که جهت ابطال آن خواهان همزمان در مقام کسب امتیاز سند رسمی نیز برآید و این یکی از تفاوت های سند مالکیت صادره به سبب ماده ۲۲ قانون ثبت با سند مالکیت صادره به سبب ماده ۱۴۷ قانون ثبت و قانون تعیین تکلیف است.

تفاوت دیگر این دو نوع سند مالکیت این است که دادگاه ها در خصوص دعوای ابطال سند مالکیت صادره به سبب ماده ۲۲ قانون ثبت تردیدهایی دارند ولی هیچ تردیدی در امکان ابطال سند مالکیت صادره به سبب ماده ۱۴۷ قانون ثبت و قانون تعیین تکلیف وجود ندارد.

۱۰ – الزام به تکمیل ساختمان و تحویل آپارتمان طبقه … واحد … و اخذ پایانکار و صورتمجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی شش دانگ آپارتمان مورد معامله احداثی بر پلاک ثبتی …

در دعوای پیش خریدار علیه سازنده و مالکین زمین لزوماً می بایست کلیه خواسته های فوق همزمان مطرح گردد. چرا که همه این خواسته ها یک کل و مجموعه ی به هم پیوسته و هر کدام مقدمه ی واجب دیگری است. مثلاً تکمیل ساختمان مقدمه ی واجب اخذ پایانکار است و اگر فقط تحویل آپارتمان را در دادخواست ذکر کنیم و تکمیل قید نگردد، عملاً دعوای اخذ پایانکار هم غیر قابل اجرا می گردد و همین طور مثل دومینو خواسته های بعدی هم رد می گردد.

اصولاً پیش خریدار باید علیه مالک و سازنده دعوای الزام به تنظیم تقسیم نامه رسمی بین خودشان بر اساس تقسیم نامه عادی مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت نیز مطرح نماید ولی رویه قضایی و دادگاه ها اغماض نموده و بدون این خواسته نیز دعوای پیش خریدار پذیرفته می گردد و عملاً هم وکلای دادگستری چنین خواسته ای را در دادخواست درج نمی کنند.

البته اشکالات اجرایی کار آن جایی نمایان می گردد که در هنگام اجرای حکم تنظیم سند چگونه مصداق پارکینگ و انباری آپارتمان مورد معامله مشخص می گردد؟؟!! چون معمولاً در قراردادهای پیش فروش عادی مصداق پارکینگ و انباری ذکر نمی گردد و موکول به زمان بعد از تقسیم عادی بین مالک و سازنده در خصوص پارکینگ ها و انباری ها می گردد.

۱۱ – واخواهی از دادنامه غیابی و جلب ثالث به خواسته ی … و یا واخواهی از دادنامه غیابی و دعوای تقابل به خواسته ی …

در صورتی که حکم غیابی صادر شده باشد و محکوم علیه بخواهد واخواهی نماید و در عین حال دعوایی نیز علیه ثالث و یا خواهان (محکوم له) مطرح نماید، باید طبق ماده ۱۳۶ قانون آیین دادرسی مدنی، همزمان با واخواهی دعوای جلب ثالث و طبق ملاک ماده ۱۳۶ قانون مذکور، همزمان با واخواهی دعوای تقابل خود را نیز در یک دادخواست مطرح نماید.


خسرو صالحی ( وکیل دعاوی قراردادها )

۰۲۱۸۸۹۷۹۵۷۱

بیشتر بدانید :   نمونه لایحه دفاعیه در دعوای فسخ قرارداد پیش فروش

سوالات کاربران


دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

© 1397 - کلیه حقوق متعلق به وب سایت ایران قرارداد می باشد.

طراحی و اجرا : coderoom.ir