نکات مواد 454 و 455 قانون مدنی
دکمه اشتراک گذاری تلگرام

نکات مواد ۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدنی


نکات مواد ۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدنی

مواد ۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدنی، مهم ترین مستندات قانونی در بحث تاثیر فسخ قرارداد بر معاملات بعد از فسخ است که در این جا نکات مهم آن را توضیح می دهیم :

ماده ۴۵۴ : هرگاه مشتری مبیع را اجاره داده باشد و بیع فسخ شود اجاره باطل نمی‌شود مگر این که عدم تصرفات ناقله در عین و منفعت بر مشتری صریحاً یا ضمناً شرط شده که در این صورت اجاره باطل است.

ماده ۴۵۵ : اگر پس از عقد بیع مشتری تمام یا قسمتی از مبیع را متعلق حق غیر قرار دهد مثل این که نزد کسی رهن گذارد، فسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبور نخواهد شد مگر این که شرط خلاف شده باشد.

نکته اول :

منظور از (بیع فسخ شود) در ماده ۴۵۴ و (فسخ معامله) در ماده ۴۵۵ قانون مدنی، فسخ با خیارات قانونی مثل غبن و تدلیس و تخلف از شرط فعل و خیار رویت و… است نه خیار شرط. به موجب دلالت مواد ۴۶۰ و ۵۰۰ قانون مدنی، فسخ بیع با خیار شرط موجب بطلان معامله دوم می شود هرچند که عدم تصرفات ناقله شرط نشده باشد و یا شرط خلاف در قرارداد نشده باشد. چرا که در واقع خیار شرط فی نفسه به معنی سلب تصرفات ناقله توسط مشتری است.

نکته دوم :

در صورتی که بیع با خیار توافقی تخلف از شرط فعل فسخ شود، موجب بطلان معامله دوم است چرا که خیار توافقی تخلف از شرط فعل متضمن سلب ضمنی تصرفات ناقله است. خیار توافقی تخلف از شرط فعل مانند این که شرط شود در صورتی که چک برگشت بخورد فروشنده حق فسخ بیع را دارد. در خصوص ماهیت این خیار اختلاف نظر است که خیار شرط است یا خیار تخلف از شرط فعل. در صورتی که خیار شرط باشد، بحثی در بطلان بیع دوم نیست ولی در صورتی که خیار تخلف از شرط فعل باشد، از آنجا که در قرارداد بر تحقق خیار به محض تخلف از شرط فعل توافق صورت گرفته است، این خیار متضمن سلب تصرفات ناقله است بر خلاف خیار تخلف از شرط فعل سنتی مندرج در ماده ۲۳۹ قانون مدنی. در واقع خیار توافقی تخلف از شرط فعل در مرتبه ضعیف تر از خیار شرط، متضمن سلب ضمنی تصرفات ناقله است.

نکته سوم :

قسمت اخیر ماده ۴۵۴ قانون مدنی در خصوص باطل بودن عقد اجاره و یا معامله دوم نباید مقید به فسخ بیع و یا فسخ معامله اول شود. در واقع ماده ۴۵۴ قانون مدنی مفهوم مخالف ندارد یعنی نباید گفت که اگر عدم تصرفات ناقله بر مشتری شرط شده باشد و در عین حال بیع فسخ نشود، اجاره باطل نیست!!

فلذا شرط عدم تصرفات ناقله در مدت مشخص، در هر حال موجب عدم نفوذ معامله دوم است حتی اگر معامله اول را فروشنده فسخ ننماید. در واقع فروشنده می تواند ضمن فسخ ننمودن بیع، معامله غیر نافذ مشتری را رد نماید که در این صورت معامله دوم باطل میشود هرچند که فروشنده بیع را فسخ ننماید. البته مسلم است که اگر فروشنده بیع را فسخ کند، به تبع آن رد معامله دوم نیز صورت گرفته است.

نکته چهارم :

فسخ در مواد ۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدنی، حتما باید توسط بایع (مشروط له در شرط سلب تصرفات ناقله) صورت گیرد تا معامله دوم باطل شود والا اگر خود مشتری بیع اول را با هر خیاری فسخ کند، بیع دوم که ناشی از تخلف مشتری از شرط سلب تصرفات ناقله بوده است، از حیث فسخ مشتری باطل نمی شود. چرا که هیچ شخصی نمی تواند با استناد به تخلف و تقصیر خود، یک اثر حقوقی مثل بطلان را ایجاد نماید. البته در هر حال حق بایع (مشروط له) حتی بعد از فسخ بیع توسط مشتری متخلف برای رد معامله دوم و ابطال بیع دوم محفوظ است.

نکته پنجم :

مواد ۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدنی، به صراحت مصادیق مورد اشاره در آن، در خصوص عقود تملیکی و آنی مثل بیع و رهن و اجاره می باشد که بقای اعتبار آن ها بعد از فسخ قرارداد اولیه متصور و ممکن است ولکن در عقودی که جنبه عهدی و مستمر دارد مثل پیش فروش آپارتمان ساخته نشده و یا قرارداد نقاشی نمای یک ساختمان، فسخ قرارداد اصلی موجب می شود که اساساً امکان اجرای تعهدات معامله دوم فراهم نباشد فلذا حتی اگر شرط سلب تصرفات ناقله و غیر ناقله نیز نشده باشد، بازهم فسخ معامله اصلی موجب انفساخ معامله دوم (عقد مستمر عهدی) می شود.

به طور مثال فسخ قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک زمین باعث می شود که اساساً سازنده فاقد سمت در زمین و عرصه مالک گشته و چنانچه سازنده اقدام به پیش فروش آپارتمان سهم خود نموده باشد، امکان ایفای تعهد به تکمیل ساختمان را در برابر پیش خریدار خود ندارد و تعهد سازنده مقدور التسلیم نیست هرچند که ممنوعیت پیش فروش بر سازنده شرط نشده باشد. و یا عقودی که ناقله نیست ولی مربوط به مبیع است مثل این که مشتری در خصوص آپارتمان خریداری شده یک نقاش استخدام نماید که در این صورت فسخ بعدی بیع توسط فروشنده موجب انفساخ قرارداد اجرای نقاشی ساختمان می گردد حتی اگر عدم تصرفات ناقله و غیر ناقله بر مشتری شرط نشده باشد. 

نکته ششم :

طبق ماده ۲۴۶ قانون مدنی، فسخ قرارداد موجب می شود که شروط ضمن آن باطل گردد ولکن برخی از شروط مستقل از اعتبار قرارداد است مثل شرط ضمان فساد بیع و یا منع استخدام کارمند در نزد رقیب کارفرما بعد از فسخ یا انقضای مدت قرارداد. شرط عدم تصرفات ناقله نیز از جمله شروطی است که مستقل از اعتبار قرارداد متصور است و با فسخ قرارداد باطل نمی شود در غیر این صورت نقض غرض می شود.

نکته هفتم :

شرط عدم تصرفات ناقله لزوماً باید به عنوان (شرط ضمن عقد) باشد تا خریدار دوم قابلیت اطلاع از شرط را داشته باشد. فلذا شرط سلب تصرفات ناقله به موجب الحاقیه و یا متمم بعدی نسبت به خریدار دوم قابل استناد نیست. در واقع وقتی خریدار دوم با علم و یا قابلیت علم به اشتراط شرط ممنوع بودن مشتری اول از تصرفات ناقله مبیع را خریداری می کند، طبق قاعده اقدام به ضرر خود اقدام و معاونت در ظلم و عدوان و عهد شکنی مشتری اول نموده است و استحقاق متحمل شدن آثار بطلان بیع را دارد. فلذا شرط در مواد ۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدنی یعنی شرط ضمن عقد.

خسرو صالحی (وکیل امور قراردادها)

khosro_salehi@yahoo.com

نظرات کاربران


دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

© 1397 - کلیه حقوق متعلق به وب سایت ایران قرارداد می باشد.

طراحی و اجرا : coderoom.ir