وکیل امور قراردادها
دکمه اشتراک گذاری تلگرام

نمونه لایحه دفاعیه در دعوای بطلان قرارداد مشارکت در ساخت


نمونه لایحه دفاعیه در دعوای بطلان قرارداد مشارکت در ساخت

در یک قرارداد مشارکت در ساخت، مدت زمان تکمیل ساختمان ۲۰ ماه بعد از اخذ جواز ساخت بوده ولی مدت اخذ جواز ساخت ذکر نشده بود و بر این اساس مالک با ادعای این که در قرارداد مدت اخذ جواز ساخت مجهول است، دعوای تایید بطلان قرارداد مشارکت در ساخت را علیه سازنده مطرح می نماید. این لایحه در دفاع از دعوا ارائه گردید :

ریاست محترم شعبه ۱۰۹ دادگاه حقوقی تهران

با سلام؛ احتراماً به وکالت از آقای … (خوانده دعوا) در پرونده کلاسه …. به خواسته تایید بطلان قرارداد مشارکت در ساخت به استحضار می رساند :

اگر چه در قرارداد به صراحت مدتی برای اخذ جواز ساخت ذکر نشده است ولکن طبق قواعد عمومی قراردادها و اصول قانون مدنی، مسکوت بودن و عدم ذکر مدت در قراردادها به معنی مجهول بودن مدت تعهد نیست و در صورتی که مدت تعهد در قرارداد ذکر نشود، مدت آن به شرح ذیل قابل تعیین است :

الف : معین بودن زمان اخذ جواز طبق اصل حال بودن تعهدات

 

طبق دلالت ماده ۳۴۴ قانون مدنی، در صورتی که برای تحویل مبیع یا ثمن مدتی ذکر نشده باشد، حال محسوب می گردد. فلذا طبق اصل حال بودن تعهدات، در صورتی که مدت یک تعهد ذکر نشده باشد، اصل بر فوری بودن اجرای آن است. قرارداد مشارکت منعقده بین خواهان و خوانده، بر این مبنا و فرض منعقد شده است که مالک تمام اقدامات اداری و مالی جواز ساخت را انجام داده است و فقط آخرین مرحله فعل اخذ جواز به عهده سازنده قرار گرفته است و بر این اساس با توجه به عدم ذکر مدت اخذ جواز ساخت، اصل بر حال بودن و فوری بودن تعهد به اخذ جواز است و تبعاً و نتیجتاً مدت تکمیل پروژه نیز قدر متیقن از تاریخ قرارداد محاسبه می گردد. البته شایان ذکر است علت اینکه سازنده نتوانست به نحو فوری جواز را اخذ نماید، کذب گویی مالک در پرداخت هزینه های جواز ساخت است که در رای داوری پیوست این لایحه تایید و اثبات گردیده است.

ب : معین بودن زمان اخذ جواز بر اساس عرف قراردادهای مشارکت در ساخت

 

بیشتر بدانید :   نمونه لایحه دفاعیه دعوای ابطال مبایعه نامه

طبق مواد ۲۲۰ و ۲۲۴ و ۲۲۵ و ۳۴۴ و ۳۵۶ قانون مدنی، در صورتی که برای تحویل مبیع یا ثمن مدتی ذکر نشده باشد، مدت آن محمول بر عرف و عادت است اگر چه در قرارداد ذکری نشده باشد. طبق مواد مذکور، ملاک بررسی تعهدات طرفین و تفسیر قرارداد، فقط مندرجات و نصوص قرارداد نیست بلکه عرف هم بر قرارداد حاکم است.

در قوانین و ضوابط شهرداری و عرف قراردادهای مشارکت در ساخت، مدت عرفی اخذ جواز ساخت مشخص است. معمولاً یک سازنده باید نوعاً و عرفاً جواز یک ساختمان ۵ طبقه مسکونی را در شهر تهران حداکثر در ۸ ماه اخذ نماید به همین دلیل در کلیه قراردادهای مشارکت در ساخت منعقده در شهر تهران، مدت اخذ جواز ساخت بین ۶ تا ۸ ماه تعیین می شود. فلذا عدم ذکر صریح مدت اخذ جواز ساخت در قرارداد به معنی مجهول بودن مدت نیست بلکه مدت اخذ آن طبق مواد ۲۲۰ و ۲۲۴ و ۲۲۵ و ۳۴۴ و ۳۵۶ قانون مدنی طبق دلالت عرف تعیین می شود و حداکثر مدت عرفی اخذ جواز ساخت ساختمان ۵ طبقه با توجه به روال اداری شهرداری تهران و عرف قراردادهای مشارکت در ساخت تهران، ۸ ماهه است. البته در قرارداد موضوع این پرونده، با توجه به این که برخی مراحل مقدماتی جواز ساخت توسط مالک انجام شده بود، مدت عرفی آن در حدود یک ماه بوده است.

ج : معین بودن ضمنی زمان اخذ جواز بر اساس سایر مفاد قرارداد

 

بیشتر بدانید :   تنظیم حقوقی و تخصصی قرارداد ها

صرف نظر از اصل حال بودن تعهدات و عرف حاکم بر قراردادها، اساساً با مداقه در تمام متن قرارداد، زمان اخذ جواز ساخت نیز به طور ضمنی مشخص می گردد. در واقع برای تفسیر قرارداد باید تمام متن قرارداد ملاحظه گردد نه فقط یک بند آن در غیر این صورت نتیجه تفسیر همچون تفسیر داعش از قرآن می گردد. (یومن ببعض و یکفر ببعض)

در بند ۳ ماده ۴ قرارداد، زمان تحویل ملک مالک برای تاریخ ۷/۷/۹۱ مقرر گشته است و همان گونه که مستحضر هستید طبق عرف قراردادهای مشارکت در ساخت، تحویل ملک مالک قبل از جواز ساخت است یعنی هیچ مالکی در تهران نوعاً و عرفاً تا زمانی که تکلیف جواز ساخت مشخص نشده است ملک کلنگی خود را برای تخریب به سازنده تحویل نمیدهد. فلذا از این بند به طور ضمنی محرز می گردد که سازنده باید تا قبل از ۷/۷/۹۱ جواز ساخت را اخذ نماید.

فلذا توافقات ضمنی و تلویحی نیز در عقود کفایت می نماید و نیازی به صراحت نیست. به طور مثال چنانچه توضیحات ۳ ذیل ماده ۴۰۱ قانون مدنی در نظم حقوقی کنونی دکتر کاتوزیان را ملاحظه فرمایید، مرقوم گشته است که مدت خیار ممکن است بطور ضمنی معین شود و از اوضاع و احوال برآید. فلذا صرف عدم ذکر مدت خیار شرط در قرارداد موجب بطلان بیع نمی گردد. ماده ۴۵۴ قانون مدنی نیز سلب ضمنی حق انتقال را همانند سلب صریح دانسته است.

بنابراین و نتیجتاً طبق سه دلیل فوق، ملاحظه می فرمایید که به هیچ وجه مدت اخذ جواز ساخت در قرارداد فی مابین خواهان (مالک) و خوانده (سازنده) مجهول نمی باشد بلکه مسکوتِ قابل تعیین است. بله آن شرطی موجب مجهول شدن مدت می گردد که مثلاً فروشنده شرط نماید هر زمان خواستم مبیع را تحویل میدهم (مثال منقول از دکتر کاتوزیان در کتاب درسهایی از عقود معین جلد ۱) که در این حالت، مدت مجهول است نه مسکوت. فلذا مسکوت بودن مدت موجب جهل نمی گردد بلکه به شرح قواعد و اصول حقوقی فوق الذکر، مدت مسکوت، قابل تعیین است. مضافاً حتی قابل تعیین نبودن مدت تعهد در موارد سکوت قرارداد لزوماً باعث بطلان عقد نمی گردد. در ماده ۲۲۶ قانون مدنی، قانونگذار فرض معلوم نبودن مدت تعهد را صراحتاً بیان کرده است.

النهایه اگر مدت جواز ساخت و یا مدت تحویل در قرارداد مشارکت بر اساس شرط ضمن عقد مجهول گردد، صرفاً خود شرط باطل است نه قرارداد. چرا که در قرارداد مشارکت در ساخت بر خلاف بیع، آپارتمانهای پروژه مبیع نیستند بلکه مال مشاع بین دو شریک است و شرط مجهول در خصوص مدت جواز ساخت و یا مدت تحویل ساختمان، موجب جهل به عوضین نمی شود.

علیهذا نظر به مراتب فوق، رد دعوای بطلان قرارداد مشارکت در ساخت را استدعا دارد.

با تشکر و احترام – وکیل خسرو صالحی

سوالات کاربران


۲ سوال ارسال شده است

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

  1. ناشناس گفت:

    واقعا عالی بود.سپاس

© 1397 - کلیه حقوق متعلق به وب سایت ایران قرارداد می باشد.

طراحی و اجرا : coderoom.ir