اگر خرید و فروش ملک با مستاجر صورت گیرد و در اثنای مدت اجاره، مالک (موجر) ملک خود را بفروشد، در این صورت :
- در پایان مدت اجاره، مستاجر مبلغ ودیعه یا قرض الحسنه خود را باید از مالک قبلی مطالبه نماید و یا مالک جدید؟
- آیا بعد از فروش ملک، مستاجر باید اجاره بها را به مالک جدید پرداخت کند و یا همچنان به مالک قبلی؟
در این مقاله به بررسی وضعیت ودیعه و اجاره بها بین مستاجر و خریدار جدید می پردازیم :
بررسی وضعیت ودیعه و اجاره بها بین مستاجر و خریدار
طبق ماده ۴۹۸ قانون مدنی، موجر می تواند در مدت اجاره، ملک خود را بفروشد (خرید و فروش ملک با مستاجر غیر قانونی نیست) و نیازی به رضایت مستاجر نیست که در این صورت اجاره به قوت خود باقی است. فلذا خریدار جدید، قائم مقام مالک قبلی می گردد و طرف قرارداد اجاره با مستاجر قرار می گیرد.
البته قائم مقامی خریدار جدید در حدود حقوق و تعهدات عینی و دینی مربوط به خود عین مستاجره است مثل تعهد به تعمیرات و خسارت تاخیر در تحویل عین مستاجره ولکن در سایر شرایط اجاره نامه قائم مقام نیست مثل این که در شروط ضمن عقد اجاره، شرط فعل شده باشد که موجر ویزای آلمان را برای مستاجر بگیرد که در این صورت خریدار جدید قائم مقام در اجرای این شرط نمی شود چرا که ارتباط مستقیم به مال موضوع اجاره ندارد.
اجاره بها و مبلغ ودیعه (قرض الحسنه) که در عرف با اجاره بها عجین شده است، از جمله حقوق و تعهدات دینی مربوط به خود مال موضوع اجاره است و در قلمروی قائم مقامی خریدار واقع می شود. اما در خصوص قائم مقامی خریدار از مالک قبلی نسبت به دریافت اجاره بها و خصوصاً استرداد ودیعه مستاجر نکات و تردیدهایی هست که باید بررسی نمود.
۱/ دریافت ودیعه و اجاره بها
حق دریافت اجاره بهای الباقی مدت اجاره و یا حق دریافت ودیعه از جمله حقوق دینی مربوط به عین مستاجره است و با انتقال ملک این حق نیز به تبع آن منتقل می گردد و در قلمروی قائم مقامی خریدار قرار می گیرد و خریدار جدید مستحق مطالبه الباقی اجاره بها به همان مبلغ مقرر در اجاره نامه است حتی اگر اجاره بها یک دهم اجاره بهای عرفی باشد. همچنین اگر مستاجر هنوز ودیعه را پرداخت نکرده باشد، باید به مالک جدید پرداخت نماید. در این خصوص چند نکته قابل ذکر است :
اگر کل اجاره بهای یکسال توسط مالک قبلی دریافت شده باشد، خریدار جدید نه می تواند مجدداً از مستاجر اجاره بگیرد و نه می تواند به مالک قبلی برای استرداد اجاره های مربوط به ماههای بعد از تاریخ مبایعه نامه رجوع کند. چرا که ملک را به صورت وضعیت فعلی خریداری نموده است. به همین خاطر خریدار باید در حین انعقاد بیع و تنظیم مبایعه نامه و ارزیابی ثمن، مبلغ اجاره های بعد از فروش را از ثمن و قیمت ملک کسر می کرد و نمی تواند مدعی استرداد اجاره بهای الباقی مدت اجاره از مالک قبلی شود.
عدم اطلاع خریدار از اجاره
حال اگر خریدار از اجاره نامه اطلاع نداشته باشد و ملک را به قیمت یک ملک آزاد و بدون مستاجر خریده باشد، فقط دو گزینه دارد :
- اول : خیار حاصل از ملاک ماده ۵۳ قانون مدنی و دوم خیار غبن بخاطر این که یک ملک مسلوب المنفعه را به قیمت ملک آزاد و بدون مستاجر خریده است و خصوصاً اگر کلیه اجاره های آن نیز توسط مالک قبلی (فروشنده) نقداً دریافت شده باشد. چرا که طبق ماده ۴۱۹ قانون مدنی، در بررسی غبن شرایط معامله باید در نظر گرفته شود و مسلوب المنفعه بودن یا نبودن و خصوصاً تسویه بودن اجاره ها با مستاجر از جمله شرایط معامله است که در قیمت تاثیر دارد.
- دوم : اگر خریدار جدید از خیار فسخ خود استفاده نکند، نمی تواند اجاره بهای دریافت شده توسط مالک قبلی را از مستاجر و یا از مالک قبلی مطالبه نماید.
نکته مهم دیگر این که توافق صریح یا ضمنی مالک قبلی و خریدار در خصوص عدم انتقال برخی حقوق دینی (نه عینی) مربوط به ملک و تعیین قلمروی قائم مقامی معتبر است و در حق مستاجر نیز تاثیر دارد و از مصادیق انتقال دین یا طلب نیست تا توافق سه جانبه لازم باشد و نیازی به موافقت مستاجر (بدهکار) ندارد. فلذا قبل از کشف و احراز قصد مشترک فروشنده و خریدار نباید بر اساس عمومات قلمروی قائم مقامی خریدار جدید حکم صادر کرد.
مثلاً می توان در مواردی استنباط نمود که از زمان بیع تا زمان تنظیم سند رسمی آپارتمان و یا تا زمان وصول چک ثمن، اجاره ها همچنان باید به مالک قبلی پرداخت شود و قائم مقامی خریدار جریان ندارد و یا اگر در تعیین ثمن بیع، اجاره بهای ماه های الباقی مدت اجاره از ثمن عرفی کسر شده باشد، اجاره بها باید تا پایان مدت همچنان به مالک قبلی پرداخت شود.
۲/ استرداد ودیعه (قرض الحسنه)
استرداد ودیعه (قرض الحسنه) مستاجر از جمله تعهدات دینی مربوط به مال است که در قلمروی قائم مقامی قرار می گیرد و به خریدار جدید منتقل می گردد. فلذا در پایان مدت، خریدار جدید متعهد به استرداد ودیعه به مستاجر است.
شرط انتقال استرداد ودیعه توسط مالک قبلی
انتقال تعهد استرداد ودیعه به خریدار جدید، صرفاً در حالت استاندارد و سکوت در مبایعه نامه و طبق قواعد عمومی قائم مقامی است ولی از آنجا که توافق صریح یا ضمنی بین فروشنده و خریدار در خصوص تعهدات دینی مربوط به مبیع در تعیین قلمروی قائم مقامی تاثیر دارد، فلذا باید ابتدا قصد ضمنی طرفین را جستجو کرد و نه این که مستقیماً سراغ قواعد عمومی قائم مقامی رفت خصوصاً در فرض قائم مقامی در تعهدات بر خلاف قائم مقامی در حقوق.
در برخی موارد اگر خریدار جاهل به اجاره باشد و یا اگر عالم باشد ولی مبلغ ودیعه از ثمن بیع کسر نشده باشد و یا بنا بر این شده باشد که مستاجر همچنان اجاره را به مالک قبلی پرداخت نماید، می توان گفت که در توافق ضمنی دو طرف، تعهد استرداد ودیعه ی مستاجر در قلمروی قائمی مقامی خریدار قرار نگرفته است و این توافق ضمنی در مقابل مستاجر نیز قابل استناد است و از مصادیق انتقال دین نیست که نیاز به توافق سه جانبه و موافقت مستاجر (طلبکار) داشته باشد.
استرداد ودیعه در موارد دستور تخلیه
اما این که خریدار جدید باید مبلغ ودیعه (پول پیش) را برای دستور تخلیه به صندوق دادگستری واریز کند به معنی این نیست که همیشه خریدار قائم مقام فروشنده در استرداد ودیعه است چرا که تکلیف به واریز ودیعه مستاجر به صندوق دادگستری صرفاً جهت استفاده خریدار جدید از مزیت دستور تخلیه است.
نتیجتاً مستاجر برای رفع بلاتکلیفی خود در موارد خرید و فروش ملک با مستاجر باید یا توافق سه جانبه را تحصیل کند و یا با ملاحظه مبایعه نامه، محتاطانه اقدام به پرداخت اجاره ها به مالک جدید و یا مالک قبلی نماید و یا اگر می خواهد دادخواست استرداد ودیعه خود را در دادگستری ثبت و تمبر ابطال نماید، باید در تعیین خوانده دعوا (مالک قبلی یا مالک جدید) مطمئن شود.
در هر صورت مستاجر باید علیه هر دوی مالک قبلی و مالک جدید دعوای استرداد ودیعه را مطرح ولکن فقط یکی از آن ها را به عنوان خوانده ردیف اول و مسئول استرداد ودیعه اعلام نماید در غیر این صورت ممکن است دادگاه دعوا را از موارد دعاوی ظنی و احتمالی تلقی نماید.
سلام من ملک خودم رو یک ماهه فروختم و سند زدم به نام مالک جدید و داخل مباینامه ۲۰۰ میلیون از ثمن کل معامله بابت ودیعه مستاجر کم شده و نوشته شده جهت جابه جایی مستاجر قید شده و ایشونامضا کرده ،الان مستاجر ۱۰ ماه از قراردادش باقی مونده مالک جدید با زور و تهدید میخواد از ایشون طلب ودیعه بیشتر کنه و اجاره نامه رو که میخواستیم به اسم موجر جدید انتقال بدیم امضا نکردند الان برا من ابلاغیه اومده که ملک رو باید تحویل ایشون بدیم وگرنه شامل ضرر و زیان میشید حتی شاهدم دارم که ایشون نیومده امضا کنه و داره حرف زور میزنه وقتی مستاجر از تاریخ قرار دادش مونده و مالک جدید روز اول مباینامه رو امضا کرده الان زده زیرش من باید کار خاصی انجام بدم؟
با سلام؛
دعوای الزام به تحویل مبیع علیه فروشنده، وقتی که ملک در اجاره و تحویل مستاجر است، معنا ندارد. خریدار به عنوان مالک جدید و جانشین مالک و موجر قبلی، باید در موعد اتمام اجاره، از طریق دستور تخلیه یا حکم تخلیه (حسب مورد) علیه مستاجر اقدام نماید. افزایش قرض الحسنه مستاجر نیز بدون توافق با مستاجر غیر قانونی است.
با سلام
بنده ملکی را خریداری کردم که مستاجر داره و کرایه خانه دو ماه را به صاحب قبلی پرداخت کرده است آیا میشه از ودیعه مستاجر کم کرد؟ یه سوال دیگه : تاریخ مبایعه نامه ۳۰ آذرماهه که قید شده در تاریخ ۳۰ دیماه باید خانه تخلیه و تحویل بشه در غیر اینصورت روزی دو میلیون دیرکرد در عدم تعهد. آیا میشه درخواست دیرکرد داد؟
با سلام؛
بعد از فروش ملک، اجاره بها متعلق به خریدار و مالک جدید است و می توان با قرض الحسنه تهاتر نمود. طبق این شرط، فروشنده تعهد به فعل ثالث (مستاجر) نموده و لذا تخلف مستاجر در حُکم تخلف فروشنده است. ولی نمیتوان هم از فروشنده خسارت روزانه تاخیر در تحویل گرفت و هم از مستاجر اجرت المثل.
با عرض سلام و خسته نباشید
من یه خونه رو اجاره دادم تو سال ۱۴۰۳ بعد از اتمام وقتش تمدید کردم ۱۴۰۴ اما قول و قرارمون این شد ک من به شرط فروش بهش اجاره دادم ک زمانی خونه رو به هردلایلی فروختم بهت ۳ ماه مهلت میدم ک جایه دیگه رو پیدا کنی و اسکان شوی
الان هم وقتش رسیده خالی نمیکنه و اینم بگم مهلت اصلا قول نامه ۳ ماه مونده توشهریور ماه ۱۴۰۵ تموم میشه
با سلام؛
با توجه به کوتاه بودن مدت باقی مانده از اجاره، اقدام به فسخ قرارداد اجاره به سبب تخلف مستاجر از شرط، عملاً فایده ندارد.
ملکی را خریداری کردم که قبلا مستاجر داشته
هنوز از قرار داد مستاجر چند ماه مانده به مسااجر گفتم که ملک را تخلیه کنه خودم مستاجرم میخوام بشینم ولی مستاجر خالی نمیکنه
آیا میتونم قانونی اقدام کنم وچگونه ؟
با سلام؛
خیر تا زمان اتمام مدت قرارداد اجاره مستاجر باید صبر بفرمایید.
سلام. من چهارصد میلیون پول پیش بابت ساخت خانه به صاحب خانه دادم و قرارداد داریم حتی دفتر خانه ثبت کردیم که به مدت ۳ سال بدون اجاره،چون بهش پول دادیم بابت تکمیل خانه، حالا میخواد خانه بفروشه و میگه باید با مالک جدید به نتیجه برسید.حالا با وجود اینکه در دفتر خانه بابت تکمیل خونه به صاحب خانه چهارصد میلیون پول دادم و به مدت ۳ سال بدون اجاره در این منزل بمانم،آیا حق با من است یا مالک؟
با سلام؛
اگر اجاره نامه با مالک قبلی دارید، در مقابل مالک جدید هم می توانید به اجاره نامه ۳ ساله استناد نمایید. مالک جدید قائم مقام مالک قبلی است. ولی اگر اجاره نامه ندارید و یا اصلاً عقد اجاره در ماهیت منعقد نشده است، ممکن است مالک جدید بتواند شما را خلع ید نماید.
سلام من واحدی خریداری کردم که مستاجر داخلش نشسته و تا ۷ ماه دیگر از قراردادشون باقی مانده و قراردادشون با مالک قبلی به این صورت بوده که پشت اجاره نامه به صورت دستنویس واحدو تمدید کردن. ما برای اینکه موقع تخلیه به مشکل نخوریم به مستاجر ومالک قبلی گفتیم پشت اجاره نامه بنویسن که مالکیت ملک از این تاریخ انتقال پیدا کرده و شما باید اجاره رو به مالک جدید بدید. ولی هم مالک قبلی هم مستاجرش برای اینکار مارو دارن میپیچونن .ما هم گفتیم تا اینکارونکنید واریزی نداریم که بنگاه میگه تا پایان زمانی که قولنامه رو نوشتیم وقت دارن بیان پشت نویسی کنن .ما نمیتونیم اعتماد کنیم و اولین پرداختی رو بریزیم چون میترسیم سر وقت تخلیه نکنه و بگه موجر من شما نیستید .از نظر قانونی چیکار باید کرد؟
با سلام؛
خریدار خانه (مالک جدید)، اتوماتیک موجرِ جدید مستاجر می گردد. البته حتماً باید اصل اجاره نامه را از مالک قبلی بگیرید. البته برای تاکید بهتر است مالک جدید با مستاجر قرارداد اجاره را با هم بنویسند و یا پشت نویسی کنند. ضمناً صرف عدم پشت نویسی اجاره، عذر موجه برای عدم پرداخت ثمن به فروشنده (موجر قبلی) محسوب نمی شود و ممکن است بحث فسخ بیع نیز مطرح گردد. مگر در مبایعه نامه، خریدار حق حبس و گروکشی در این موضوع را برای خود شرط کرده باشد.
سلام من ملکی رو خریداری کردم. و اینکه خودمم مستاجرم می خوام یا پول پیش رو زیاد کنم تا بتونم بشینم یا بلند بشه مستاجر آیا امکانش هست چون واقعا پول نیازم اگر نشه نه می تونم جایی اجاره کنم نه این پولی که ایشون داده نمی تونه تصویه بشه خونه
با سلام؛
این مواردی که فرمودید، نیاز به توافق دارد. اگر سوالتون رو مشخصاً و دقیق تر بفرمایید، بهتر میتوان پاسخ داد.
سلام خسته نباشید ما ملکی داشتیم اجاره داده بودیم چند روز پیش به علت نیاز مالی فروختیم الان هم میتونیم با پرداخت پول پیش و تمام پول های که اجاره داده پس بدیم بعد تخلیه کنه
با سلام؛
فروش ملکی که قبلاً اجاره داده بودید، نافی حق مستاجر نیست و قرارداد اجاره تا پایان مدت آن همچنان باقی است و خریدار جدید، موجر جدید مستاجر است. مگر با مستاجر توافق جدید بر تخلیه نمایید.
سلام
من یه ملکی خریدم که مستاجر داخلش هست قرارداد مستاجر تمام شده و مالک قبلی قبل از فروش این ملک به من، به مستاجر یک ماه فرجه تخلیه داد، میخوام بدونم من الان توی مراحل قبل از سند زدن کاری باید انجام بدم از جهت تخلیه به موقع ملک؟ میترسم سر مهلت تخلیه مستاحر تخلیه نکنه و از طرفیم ملک سند زده میشه تا اون موقع و دیگه مالک قبلی پاسخگو نیست
با سلام؛
شما خودتان موجر جدید هستید و بعد از تنظیم و انتقال سند رسمی ملک به شما و در صورت انقضای مدت اجاره نامه، می تونید دستور تخلیه بخواهید. ضمناً اصل اجاره نامه را از مالک قبلی دریافت نمایید. تا قبل از تنظیم سند، حداقل می توان اظهارنامه به مستاجر ارسال نمود و مراتب انتقال مالکیت و این که موجر جدید هستید و رضایت به تصرفات مستاجر بعد از اتمام مدت اجاره ندارید را به او ابلاغ نمایید. ضمناً مبلغ قرض الحسنه مستاجر برای واریز به حساب دادگستری جهت تخلیه ملک، به عهده شما (مالک و موجر جدید) است.
با سلام
ملکی که دارای یک باب مغازه هست به فروش رفته و فقط مغازه دارای مستاجر می باشد
خریدار قسمتی از مبلغ معامله را پرداخت نمیکند و منوط به تخلیه مغازه در پایان مدت اجاره کرده است و حتی مبلغ اجاره ماه های باقیمانده را تا پایان مدت اجاره درخواست کرده است آیا این معامله صحیح است؟ یا میتوان مبلغ اجاره را به او نداد؟
با سلام؛
معامله صحیح است و اصولاً اجاره بها متعلق به خریدار (مالک و موجر جدید) است مگر در قرارداد شرط صریح و یا ضمنی خلاف شده باشد و یا عرف محل خلاف آن باشد.