تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان یکی دشوار ترین مباحث قرارداد نویسی است چرا که قرارداد پیش فروش ساختمان فقط بین طرفین آن مطرح نیست بلکه بر اساس یک قرارداد پایه و اصلی به نام قرارداد مشارکت در ساخت است. (پیش فروش آپارتمان) یکی از مهمترین روش های جذب سرمایه برای سازندگان و انبوه سازان ساختمان است. از طرف دیگر اقشار متوسط جامعه با پیش خرید واحدهای ساختمانی ساخته نشده می توانند هزینه های هنگفت مسکن را در اقساط طولانی مدت پرداخت کنند و صاحب مسکن شوند.
پیش خرید آپارتمان یک سرمایه گذاری نسبتاً پر ریسک برای مردم است. چرا که پولی هایی با هزار امید و آرزو به طور مستمر به پیش فروشنده پرداخت می شود در حالی که هنوز ساختمانی وجود ندارد. به همین خاطر این سرمایه گذاری مستعد کلاهبرداری ها و دست کم تخلفات و عهد شکنی ها است.
موفقیت یک پروژه پیش فروش و پیش خرید ساختمان
۱) اقتصادی
این جنبه همان سود آوری سرمایه گذاری است که باید قبل از پیش خرید و پیش فروش، تحقیقات و آینده نگری لازم در بازار مسکن و ملک صورت گیرد. توجه به شرایط عمومی و کلی بازار مسکن و نیز شرایط خاص ساختمان موضوع قرارداد در بازار جنبه اقتصادی پروژه را تا حدودی مشخص می سازد.
۲) مهندسی
این جنبه ناظر به نقشه ساختمان و کیفیت مصالح ساختمان و کیفیت ساخت است که پیش خریدار باید با آگاهی کلی از آن و مشورت با مهندسان معتمد از وضعیت فنی و مهندسی پروژه آگاهی داشته باشد و با دید باز اقدام به خریداری نماید. در واقع موفقیت پروژه به لحاظ فنی و مهندسی منوط به سه عامل مهم نقشه و مصالح و ساخت بنا است. استفاده از بهترین مصالح در یک نقشه دارای پرت و یا داشتن بهترین نقشه با مصالح ساختمانی نامرغوب هیچ کدام موفقیت پروژه را تضمین نخواهد کرد.
۳) حقوقی
جنبه حقوقی پروژه های پیش خرید و پیش فروش آپارتمان و ساختمان چهار بخش مهم دارد :
قوانین پیش فروش و پیش خرید ساختمان و آپارتمان
مهمترین این قوانین عبارتند از : قوانین شهرداری – قوانین ثبتی و تفکیک و افراز و سند – قوانین مهندسی و مقررات ملی ساختمان – قوانین بیمه و کار و سایر قوانین مدنی و جزایی. اما مهم ترین قانونی که به طور مستقیم در ارتباط با پیش فروش و پیش خرید عبارتند از : قانون پیش فروش ساختمان و آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان
اهمیت تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان
از آنجا که پیش خرید آپارتمان یک سرمایه گذاری نسبتاً پر ریسک برای مردم است، ضرورت دارد که با در دست داشتن یک قرارداد محکم و شفاف، ریسک کار به حداقل برسد. سرمایه گذاری برای پیش خرید بدون تنظیم یک قرارداد محکم حقوقی ریسک آن را صد برابر می کند. مضافا‍ً پیش خریدار باید از وضعیت حقوقی پروژه و خصوصاً روابط قراردادی شرکای پروژه ساختمانی که عموماً در قالب مشارکت در ساخت است، اطلاع کافی داشته باشد. به همین خاطر حتماً باید در قرارداد پیش خرید به قرارداد مشارکت در ساخت اشاره و رونوشت آن پیوست قرارداد شود.
(قرارداد پیش فروش آپارتمان) در عین پیچیدگی حقوقی در اکثر مواقع یک طرف آن مردم عادی و طرف دیگر سازندگان و پیمانکاران آشنا به قانون و حرفه ای هستند و موضوع این قراردادها نیز مستقیماً با خانه و کاشانه مردم ارتباط دارد و جالب این که بخش قابل ملاحظه ای از دعاوی در دادگستری نیز مربوط به اختلافات حاصله از همین قراردادها است. قرارداد پیش فروش و پیش خرید مسکن و آپارتمان و ساختمان باید آن چنان دقیق باشد که انبوهی از حقوق و تعهدات طرفین و قوانین را و مقررات سازمان های مربوطه را پیش بینی و هم تراز و ترکیب نماید.
نکات قرارداد پیش خرید یا پیش فروش
(قرارداد پیش خرید آپارتمان) قرارداد مفصلی است که تحت همین عنوان بین طرفین شرکاء منعقد می شود. این قرارداد نیز مشمول قوانین کلی و قواعد عمومی قراردادها است. بدین ترتیب مواردی که ما در مقاله “تنظیم حقوقی و تخصصی قراردادها” در همین سایت بررسی کرده ایم، عیناً در این قرارداد نیز باید رعایت شود. به طور مثال اگر طرفین قرارداد چند نفر هستند، باید مواردی مثل حق فسخ و خسارات را بین خود افراد هر طرف قرارداد نیز تعیین تکلیف نمود. مثلاً می توان شرط نمود که تمام سازندگان نسبت به خسارات به طور تضامنی مسئول هستند و یا حق فسخ را باید کلیه پیش خریداران با هم و مجتمعاً اِعمال کنند نه به تنهایی.
نمونه قراردادهای چاپی اتحادیه املاک و یا اینترنتی بسیار مختصر و ناقص است و تنظیم قرارداد با استفاده از این نمونه ها فایده ای ندارد و ضرورت دارد یک قرارداد جامع و کامل تنظیم شود. به همین خاطر از هزینه اندک تنظیم و یا اصلاح و تعدیل قرارداد نباید مضایقه نمود.
در حال حاضر تنظیم قرارداد پیش فروش و پیش خرید ساختمان اصولاً در چارچوب قانون جدید پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹/۱۰/۲۹ ممکن است که احکام و مقررات جدیدی را وضع نموده است. آیین نامه اجرایی این قانون نیز بالاخره در تاریخ ۷/۳/۱۳۹۳ در هیئت وزیران تصویب شد. این قانون جدید ناظر به پیش فروش ساختمان است ولی آثار آن به قرارداد مشارکت در ساخت که عموماً مبنای قرارداد پیش فروش و پیش خرید است نیز سرایت می کند. نمونه مهم آن این است که طبق این قانون جدید، پیش خرید رسمی آپارتمان از سازنده ای که سهمی در مالکیت زمین با سند رسمی ندارد و قرارداد مشارکت در ساخت او با مالک زمین رسمی نیست، غیر ممکن است در حالی که تا قبل از تصویب این قانون، پیش فروش با سند عادی کاملاً قانونی بود.
یا به طور مثال در قرارداد پیش فروش ساختمان، پیش خریدار در هر حال حق انتقال به غیر را طبق دلالت ماده ۱۸ قانون پیش فروش ساختمان دارد در حالی که تا قبل از تصویب این قانون، شرط سلب حق انتقال به غیر از پیش خریدار معتبر بود.
دعاوی پیش فروش و پیش خرید ساختمان و آپارتمان
دعاوی پیش فروش و پیش خرید دسته مهمی از دعاوی مطروحه در دادگستری است. این دعاوی ممکن است بین پیش خریدار از یک طرف و پیش فروشنده و یا مالک اصلی از طرف دیگر و نیز ممکن است توسط اشخاص ثالث علیه طرفین قرارداد مطرح گردد.
دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی، ساخت و تکمیل، تفکیک سند و اخذ پایان کار، تحویل، عدم تطابق ساختمان با نقشه یا مصالح مورد توافق، خسارات و غیره عموماً از جانب پیش خریدار و دعاوی الزام به پرداخت الباقی ثمن، فسخ و… معمولاً توسط پیش فروشنده مطرح می شود.
این دعاوی به علت تعدد طرفین درگیر آن گاهی پیچیدگی ها و چالش های حقوقی ایجاد می کند که باید کاملاً به آن واقف بود.
- به طور مثال آیا بین پیش خریدار و طرف دیگر قرارداد مشارکت در ساختی که مبنای قرارداد پیش فروش است، رابطه قراردادی وجود دارد؟
- بر این اساس آیا مسئولیت آن طرف در برابر پیش خریدار مسئولیت قراردادی است؟
- بر چه اساسی پیش خریدار می تواند طرف دیگر قرارداد مشارکت در ساخت را هم که با وی قرارداد ندارد محکوم نماید؟
- و این محکومیت در خصوص چه خواسته هایی است؟
دعاوی دیگری که قابل تصور است توقیف سند زمین توسط طلبکاران سازنده و یا مالک و تاثیر آن در قرارداد مشارکت در ساخت و قرارداد پیش فروش است. دعاوی مهم دیگر امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت بعد از پیش فروش و تاثیر فسخ مشارکت در اعتبار قرارداد پیش فروش است که ما در یک مقاله مستقل آن را بررسی کرده ایم که می توانید به مقاله “فسخ قرارداد مشارکت در ساخت” رجوع کنید. بنابراین این دعاوی و چالش های حقوقی آن، یک بار دیگر اهمیت تنظیم حقوقی و تخصصی قرارداد پیش فروش و پیش خرید را مشخص می سازد.
