ضمانت اجرای شرط سلب حق پیش فروش در قرارداد مشارکت در ساخت

ضمانت اجرای شرط سلب حق پیش فروش در قرارداد مشارکت در ساخت  

قرارداد جامع ضمانت اجرای شرط سلب حق پیش فروش در قرارداد مشارکت در ساخت

اگر در قرارداد مشارکت در ساخت، حق پیش فروش یا حق انتقال به غیر از سازنده یا مالک تا زمان مشخصی، سلب و ساقط شده باشد و با وجود این شرط، مشروط علیه (طرفی که علیه او این شرط شده) اقدام به پیش فروش نماید، در این صورت پرسش این است که تخلف صورت گرفته چه ضمانت اجرایی دارد؟؟

آیا مشروط له (طرفی که در قرارداد به نفع او این شرط شده) می تواند مدعی بطلان خود قرارداد پیش فروش شود؟؟ آیا مشروط له می تواند قرارداد مشارکت در ساخت را با خیار تخلف از شرط فسخ نماید؟؟ (سپس از باب فسخ مشارکت، انفساخ قرارداد پیش فروش را از دادگاه تقاضا نماید)

در ابتدا باید گفت که یقیناً موضوع فروش مال غیر نیست و ضمانت اجرای کیفری ندارد. چرا که طرفین قرارداد مشارکت در ساخت به موجب مقتضای اطلاق و ذات قرارداد مشارکت در ساخت، حق پیش فروش و تصرف در سهم الشرکه خود را دارند و چنانچه این حق در قرارداد از یک طرف سلب و ساقط گردد و مع ذلک آن طرف اقدام به پیش فروش نماید، فقط یک تخلف حقوقی صورت گرفته است و ضمانت اجرای حقوقی دارد.

در خصوص ضمانت اجرای حقوقی نیز حق مطالبه خسارت طبق قواعد عمومی مسئولیت قراردادی در هر حال وجود دارد. فقط صحبت بر سر امکان فسخ قرارداد اصلی و ابطال انتقال صورت گرفته است که در این جا هر کدام را بررسی می کنیم :

۱/ امکان فسخ خود قرارداد اصلی

 شرط سلب حق انتقال به غیر و یا خودداری از انتقال به غیر در هر دو صورت آن بدون تفکیک وسواس گونه بین آن ها، در واقع یک نوع شرط فعل منفی حقوقی است و حکم کلی ضمانت اجرای تخلف از شرط فعل را قانون مدنی در مواد ۲۳۷ تا ۲۳۹ مقرر نموده است مبنی بر این که متخلف ابتدا اجبار به انجام شرط و یا اجبار به خودداری از آن عمل می شود و سپس اگر تعهد قابل انجام از جانب دیگری نباشد، مشروط له حق فسخ قرارداد را دارد.

اما عمل به عمومات ماده ۲۳۷ تا ۲۳۹ قانون مدنی در خصوص تخلف از شرط فعل منفی حقوقی ممکن نیست. چرا که چگونه قابل تصور است که انتقال و یا پیش فروش صورت گرفته باشد و سپس مشروط له دعوای اجبار به خودداری از پیش فروش به طرفیت مشروط علیه اقامه نماید!!؟؟ در واقع اگر مشروط له ابتدا دعوای الزام به انجام شرط (خودداری از انتقال) را اقامه نماید، با توجه به این که انتقال قبل از طرح دعوا صورت گرفته است، دعوای مطروحه مسموع به نظر نمی رسد و اگر هم بدواً و ابتدائاً دعوای فسخ قرارداد را با خیار تخلف از شرط فعل مطرح نماید، طبق مواد ۲۳۷ و ۲۳۸ قانون مدنی عمل نشده است. مگر این که گفته شود که عدم امکان اجبار در ماده ۲۳۹ قانون مدنی جهت باز شدن راه فسخ، در این مورد نیازی ندارد که مسبوق به طرح دعوای الزام به انجام شرط باشد.

۲/ امکان ابطال انتقال یا پیش فروش

قانونگذار در قسمت اخیر ماده ۴۵۴ قانون مدنی، حکم خاص در مورد ضمانت اجرای تخلف از این شرط نسبت به خود انتقال صورت گرفته نیز مقرر نموده است که به موجب آن اگر عدم تصرفات ناقله در مورد معامله صریحاً یا ضمناً بر مشتری شرط شده باشد، انتقال صورت گرفته باطل است. البته این ماده در مورد بیع است لکن مثالی از یک حکم کلی است و به تعبیر اصول فقه مورد مخصص نیست. بنابراین طبق قسمت اخیر ماده ۴۵۴ قانون مدنی، مشروط له می تواند ابطال انتقال صورت گرفته را از دادگاه درخواست نماید.

قابل ذکر است که قسمت اخیر ماده ۴۵۴ قانون مدنی در خصوص باطل بودن عقد اجاره (انتقال صورت گرفته) نباید مقید به فسخ بیع شود. در واقع ماده ۴۵۴ قانون مدنی مفهوم مخالف ندارد به این معنی که اگر بیع فسخ نشود، اجاره باطل نیست ولو این که عدم تصرفات ناقله بر مشتری شرط شده باشد!!

اکنون این سوال نیز مطرح می شود که علت بطلان قرارداد پیش فروش یا انتقال صورت گرفته مستند به کدام مورد از شرایط اساسی صحت عقد در ماده ۱۹۰ قانون مدنی می شود؟؟ چرا که هر بطلانی اصولاً باید در چارچوب ماده ۱۹۰ قانون مدنی متصور باشد. به نظر می رسد که بطلان معامله در ماده ۴۵۴ مربوط به بند ۳ ماده ۱۹۰ قانون مدنی گردد. در واقع یکی از شرایط موضوع معامله این است که قابل نقل و انتقال باشد و با سلب و اسقاط حق انتقال به غیر، مورد معامله به طور قراردادی قابل نقل و انتقال نیست. برخی نیز گفته اند که سلب حق انتقال، طبق ماده ۹۵۹ قانون مدنی، متضمن عدم اهلیت تمتع برای انتقال است که در این صورت علت بطلان انتقال در ماده ۴۵۴ قانون مدنی، به عدم اهلیت تمتع و بند ۲ ماده ۱۹۰ قانون مدنی بر می گردد.

موضوع مهم دیگر این است که اگر دادگاه از بنای طرفین یا اوضاع و احوال احراز نماید که قصد طرفین قرارداد از اشتراط شرط سلب حق انتقال، غیر قابل نقل و انتقال شدن مورد معامله نباشد، در این صورت نباید به استناد ماده ۴۵۴ قانون مدنی، حکم به بطلان انتقال صادر نمود. چرا که ماده ۴۵۴ قانون مدنی محمول بر این است که طرفین قرارداد، مورد معامله را غیر قابل انتقال قراردادی توافق نموده اند. فلذا اگر این قصد بین مشروط له و مشروط علیه احراز نشود، حکم به بطلان انتقال صورت گرفته وجاهت ندارد. در واقع هرچند که ماده ۴۵۴ قانون مدنی صحبت از بطلان نموده است ولی هر بطلانی باید در چارچوب ماده ۱۹۰ قانون مدنی توجیه شود. در این جا همان طور که گفتیم بطلان منظور ماده ۴۵۴ قانون مدنی، به بند ۳ ماده ۱۹۰ قانون مدنی و غیر قابل انتقال بودن مورد معامله بر می گردد. پس اگر طرفین قرارداد، غیر قابل انتقال بودن موضوع معامله را علیرغم سلب حق انتقال از مشروط علیه، موضوعیت نداده باشند، انتقال صورت گرفته صحیح است و هیچ تعارضی هم با ماده ۴۵۴ قانون مدنی ندارد. 

یکی از مواردی که می توان قصد مشترک طرفین را در غیر قابل نقل و انتقال شدن مورد معامله احراز نمود این است که در ادامه خود شرط سلب و اسقاط حق انتقال به غیر، به ضمانت اجرای آن تصریح کنند. مورد دیگر نوع قرارداد است که می تواند کاشف از شدت قصد و رغبت طرفین در غیر قابل انتقال شدن موضوع قرارداد باشد. مثلاً همیشه ضمانت اجرای شرط سلب حق انتقال به غیر در عقد آنی بیع با عقد مستمر مشارکت در ساخت انصافاً و حقاً یکسان نیست. همچنین ضمانت اجرای سلب حق پیش فروش توسط سازنده با سلب حق انتقال عرصه توسط سازنده از دید مالک حقاً و انصافاً یکی نیست. اگر سازنده علیرغم سلب حق انتقال اقدام به پیش فروش نماید، مالک ممکن است اصراری به باطل بودن قرارداد پیش فروش نداشته باشد ولی اگر سازنده علیرغم سلب حق انتقال عرصه اقدام به انتقال مقدار مشاعی از عرصه به شخص دیگر نماید، مطمئناً برای مالک دیوانه کننده است و بنای او بطلان انتقال صورت گرفته بوده است. پس هنر قضاوت به سیاه و سفید دیدن نیست بلکه به منشوری دیدن و بلند نظری است.

قابل ذکر است که طرفین قرارداد نمی توانند توافق یا اقرار بر صحت یا بطلان یک عقد نمایند. چرا که اقرار در امور حکمی قابل ترتیب اثر نیست. لکن می توانند به امور موضوعی قرارداد، اقرار یا توافق نمایند. از جمله امور موضوعی قرارداد، غیر قابل انتقال شدن مورد معامله به طور قراردادی طبق ماده ۴۵۴ قانون مدنی است. به همین خاطر اگر طرفین شرط کرده باشند که خریدار تا فلان زمان حق انتقال ندارد و اگر منتقل کند معامله صحیح است و فروشنده حق فسخ دارد، آیا می توان گفت که طرفین بر خلاف حکم ماده ۴۵۴ قانون مدنی توافق کرده اند و در هر صورت انتقال صورت گرفته باطل است؟؟!! یقیناً خیر. چرا که طرفین در این حالت فی الواقع توافق یا اقرار به صحت انتقال ننموده اند بلکه توافق و اقرار بر قابل نقل و انتقال بودن مورد معامله نموده اند که امری موضوعی و قابل توافق است. پس برعکس آن هم قابل تصور است.  

بحث دیگر این که اگر پیش خریدار دعوای الزام به تعهدات قرارداد پیش فروش علیه پیش فروشنده مطرح کند و لاجرم در خصوص خواسته ی الزام به تنظیم سند دعوای خود را علیه طرف دیگر قرارداد مشارکت در ساخت نیز مطرح کند، آیا طرف دیگر قرارداد مشارکت در ساخت در دادگاه می تواند صرفاً طی یک صفحه لایحه به شرط سلب حق پیش فروش و انتقال استناد کند و خود را معاف از تعهد در برابر پیش خریدار و معاف از تنظیم سند برای پیش خریدار بداند؟؟ در پاسخ باید گفت که به لحاظ شکلی و آیین دادرسی مدنی صرف استناد به شرط کافی نیست و مشروط له در قرارداد مشارکت در ساخت که پیش خریدار دعوای خود را علیه او نیز مطرح نموده است، باید دعوای تقابل به خواسته ابطال قرارداد پیش فروش علیه پیش خریدار و پیش فروشنده (مشروط علیه) مطرح نماید.

ماده ۴۵۴ قانون مدنی : هر گاه مشتری مبیع را اجاره داده باشد و بیع فسخ شود، اجاره باطل نمی شود مگر این که عدم تصرفات ناقله در عین و منفعت بر مشتری صریحاً یا ضمناً شرط شده که در این صورت اجاره باطل است. 


نویسنده : خسرو صالحی (کارشناس ارشد حقوق خصوصی و وکیل تنظیم قراردادها)

khosro_salehi@yahoo.com

۸۸۹۷۹۵۷۱ – ۰۲۱

نظرات این مطلب

صفحه 1 از 11

۲۴ سوال ارسال شده است

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

  1. ارزو گفت:

    سلام سه واحد آپارتمان بر اساس یک قرارداد پیش فروش از یک پیمانکار پیش خرید نموده ایم که در این قرارداد هر یک از شرکا حق فروش سهم واحدهای مربوط به خود را داشته اند پس از ان پیمانکار ملک را اماده کرد و قرار شد چند ماه دیگه سند بنام زند و فعلا ادرسی از ایشان نداریم حالا شریک ایشان یک قرارداد دیگری اورده و تقاضای ابطال قراردادهای ما رو نموده و اعلام نموده که قراداد قبل باطل شده و این قرارداد موخر می باشد و در ان ذکر شده که هیچ یک از پیمانکاران حق فروش سهم خود را به تنهایی ندارند اما پس از ملاحظه قرارداد ادامه همین مطلبشان آورده اند که پیمانکاران حق پیش فروش ۸۰ درصد از سهم خود را دارند نکته دیگر اینکه کلا تاریخهای این دو قرارداد ایراد دارد و مشخص نیست کدام قرارداد مقدم و کدام موخر است حالا میخواستم راهنمایی بفرمایید با توجه به اینکه مقدم یا موخر بودن قراردادها مشخص نیست چگونه در دادگاه این موضوع حل میشود؟

    • وکیل امور قراردادها گفت:

      با سلام؛
      طبق ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی تاریخ سند عادی در برابر ثالث قابل استناد نیست فلذا برای بررسی جلوتر بودن قرارداد هر طرف، باید بدون توجه به تاریخ مندرج در قراردادها، تقدم و تاخر را از طریق شاهد و یا کارشناسی قدمت جوهر و یا سایر ادله و قرائن بررسی و اثبات نمود. مضافاً مالک در دادخواست ابطال ذینفع است نه خود سازنده.

  2. طارمی گفت:

    یک قرارداد مشارکت درساخت با سازنده ای امضاکردم که درآن قیدشده ۱_پیش فروش واحدها پس از اتمام مرحله نازک کاری ساختمان که حداکثر ده ماه در نظر گرفته شده صرفا با تراضی و توافق طرفین قرارداد امکانپذیر خواهد بوداما سازنده پس از شروع عملیات ساختمانی که تاریخ ۹۲/۱۱/۲۰ بود درتاریخ ۹۳/۲/۷ درمرحله فوندانسیون اقدام به پیش فروش یک واحد از آپارتمان در بنگاهی که محل انعقاد قرارداد بوده کرده ،آیا میتوان این قراردادپیش فروش را فسخ نمود وبرعلیه فروشنده یعنی سازنده و بنگاه که آگاه از مفاد قرارداد بوده اعلام جرم نمود.
    ۲_ دربند دیگری قید شده سازنده بدون موافقت مالک حق واگذاری وانتقال موضوع قرارداد را به غیر کلا وجزا تحت هیچ یک از عناوین حقوقی از قبیل صلح ، وکالت، بیع، مشارکت، نمایندگی وغیره را تا اتمام عملیات ساختمان و تکمیل نهایی آن وصدور سند تفکیکی از خود سلب وساقط می نماید . اما سازنده فقط با تکمیل دو واحد از پنج واحد ، اقدام به فروش واحد دیگر نموده وبنگاه براساس شماره وکالت کاری کدرهگیری اخذ نموده و واحدهای متعلق به مالک را تکمیل ننموده است .آیا میتوان این مبایعه نامه را فسخ کرده وبر علیه فروشنده و بنگاه اعلام جرم نمود؟
    ۳_هم اکنون واحدهای متعلق به مالک را هم قفل نموده و نمیتوان کارشناس برای تامین دلیل ببریم لطفا راهنمایی فرمایید .

    • وکیل امور قراردادها گفت:

      با سلام؛
      اگر سازنده واحد اختصاصی خود را پیش فروش کرده باشد، قرارداد پیش فروش غیر نافذ است و با اعلام رد شما باطل می گردد ولی سازنده جرم انجام نداده است. ولی اگر کل واحد مشاعی را پیش فروش کرده است، مرتکب انتقال مال غیر و کلاهبرداری از خریدار شده است. اصل بر عدم تحویل است و نیازی به تامین دلیل نیست. البته تامین دلیل خارج ساختمان هم قابل استفاده است.

  3. نصرت گفت:

    با سلام و تشکر از مطلب مفید ارائه شده دو سوال دارم ۱- در قرارداد بین مالک و سازنده آمده است که حضور هر دو طرف در هنگام معامله پیش فروش الزامی بوده و فروش بدون حضور و امضا و تصدیق هر دو طرف غیر قانونی و فاقد اعتبار است. آیا این نوعی سلب و اسقاط حق فروش توسط طرفین و در نتیجه موجب امکان ابطال قراردادهای پیش فروش است؟ ۲- اگر مالک بعد از تاریخ قرارداد مشارکت بطور ضمنی پیش فروش تعدادی از واحدها را اجازه دهد آیا این این اجازه شامل پیش فروشهایی که قبل از تاریخ اجازه نیز منعقد شده اند نیز میشود یا خیر؟ از راهنمایی شما کمال تشکر را دارم.

    • وکیل امور قراردادها گفت:

      با سلام؛
      شرط امضای دو طرف یعنی همان سلب و اسقاط حق پیش فروش. اجازه پیش فروش تعدادی از واحدها توسط مالک اگر دلالت بر عدول ضمنی از خود شرط منع پیش فروش نماید، در این صورت شامل تمام پیش فروش های قبلی و بعدی است ولی اگر به طور مصداقی و موردی باشد، به سایر پیش فروش ها و خصوصا پیش فروش های قبل از اجازه تسری ندارد.

  4. هادی گفت:

    همکار محترم
    باسلام
    احتراما به نظر بنده با توجه به وجود قانون خاص پیش فروش ساختمان که حقوقی را برای خریدار ایجاد کرده است مانحن فیه در شمول ماده عام ۴۵۴قانون مدنی قرار نمی گیرد و لذا باید پاسخ قضیه را با توجه به قواعد حمایتی قانون پیش فروش ساختمان پیدا کرد.

    • وکیل امور قراردادها گفت:

      با سلام؛
      همکار محترم ضمن تشکر از نظر شما.
      قانون پیش فروش ناظر به قراردادهای رسمی پیش فروش است و قراردادهای عادی فعلی از شمول قانون خروج موضوعی دارد فلذا همان قواعد عام ماده ۴۵۴ قانون مدنی حاکم است.
      مضافا حتی طبق قانون جدید هم حمایتی از پیش خریدار که علم بر سلب حق پیش فروش از پیش فروشنده دارد متصور نیست.

  5. افشار گفت:

    با سلام

    واحد آپارتمانی را از سازنده ای با داشتن قرارداد مشارکت در ساخت پیش خرید کرده ام. در متن قرارداد ذکر شده است که سازنده تنها حق پیش فروش یک واحد از ٣ واحد خود را پس از زدن سقف آخر دارد. بعد از مدتی با خبر شدم که سازنده ٣ واحد خود را به ۴ نفر غیر از من پیش فروش کرده است و در مرحله سفت کاری متواری شده است. گفتنی است مالک موظف بوده که یک دانگ از سند را بعد از زدن سقف پنجم و همزمان با دریافت سرانه ملکی از سازنده به نام سازنده بزند که چون سازنده سرانه ملکی را به مالک نداده است، مالک نیز از انتقال آن یک دانگ سند خودداری کرده است. ضمناً مالک با توجه به توقف کاری بیش از مقرر قرارداد را فسخ کرده است ولی این فسخ بعد از همه پیش فروش ها بوده است. حال سوال بنده این است که حکم دادگاه در این مورد به چه صورت خواهد بود؟ ضمناً آیا دریافت کد رهگیری در قرارداد پیش فروش اجباری است؟

    با تشکر

    • وکیل امور قراردادها گفت:

      با سلام
      مورد شما از موارد بسیار مفصل و اختلافی است و لطفا به مقاله ی اینجانب در سایت با عنوان تاثیر فسخ مشارکت در ساخت در اعتبار قرارداد پیش فروش مراجعه فرمایید. کاملا توضیح داده ام چه اتفاقی میفتد.

  6. نصرت گفت:

    با سلام
    حق ارائه دادخواست ابطال پیش فروش که برای مالک ساختمان بدلیل سلب حق پیش فروش بوجود می آید ، آیا یک حق فوری است و مالک به محض اطلاع باید دادخواست را ارائه کند ؟ یا اینکه می تواند هر زمان که بخواهد آن را ارائه نماید؟
    در ضمن لطف کنید در خصوص پیش خریدار جاهل به شرط نیز راهنمایی فرمایید.

    • وکیل امور قراردادها گفت:

      با سلام
      فوریت در اعلام عدم تنفیذ شرط نیست ولی تاخیر مالک با علم به پیش فروش ممکن است تایید ضمنی پیش فروش باشد.
      جهل پیش خریدار تاثیری ندارد مضافا با توجه به این که پیش فروش بر اساس مشارکت منعقد میشود پیش خریدار مطلع فرض می شود.

  7. برهانى گفت:

    با سلام
    احترامأ به عرض میرساند در مقاله فوق صراحتأ قید گردیده در صورتى که حق پیش فروش قبل از تکمیل اسکلت از سازنده ساقط گردیده باشد و لاجرم سازنده اقدام به پیش فروش نماید بر اساس ماده ۴۵۴ و اصل ٣ ماده ١٩٠ قانون مدنى پیش فروش باطل نمیباشد چرا که خود این شرط اذعان به قابل انتقال بودن مینماید.
    اما در پاسخ به مالک محترمى که بر اساس این شرط قصد ابطال پیش فروش را دارد قید گردیده که پیش فروش نافذ نیست که با توضیحات در مقاله فوق مغایرت دارد. لطفأ در این مورد توضیح دهید
    در ضمن جنانچه پیش فروش قبل از اسکلت باشد اما متعابقأ اسکلت تکمیل گردیده باشد باز مالک و یا خریدارى که بعد از تکمیل اسکلت خریدارى نموده میتواند معارض ان باشد ؟
    در خاتمه چنانچه در پیش فروش در مرحله فونداسیون قید گردد مبلغى جهت بیعانه پرداخت و ما بقى موکول به تکمیل اسکلت میباشد میباشد باز مالک میتواند معارض باشد؟
    با تشکر

    • وکیل امور قراردادها گفت:

      با سلام؛
      منظور از ابطال همان اعلام عدم رضایت مالک به پیش فروش توسط سازنده است که به غیر نافذ بودن تعبیر میشود فلذا تعارضی متصور نیست. اگر سازنده قبل از اسکلت پیش فروش نماید و مالک رد نماید اتمام اسکلت دردی را دوا نمی کند و رافع وصف بطلان معامله نیست. آیا کسی که سرقت کند و بلافاصله مال را دوباره سر جایش بگذارد، سرقت منتفی است؟!!

  8. پیام گفت:

    با سلام و تشکر فراوان با فرض وجود شرط مورد بحث اگر سازنده بدون امضای مالک واحدی را به دو نفر (بصورت معارض) پیش فروش نماید اولا آیا همانند معامله فضولی مالک می تواند هر کدام از معاملات را که خواست تنفیذ کرده و هر کدام را نخواست رد کند؟ یا اینکه اجازه او نشان دهنده رضایت او به پیش فروش بوده و خریدار اول مقدم خواهد بود؟ ثانیا با توجه به شرایط و تزلزل معاملات آیا پیش خریدار اول می توانند بدلیل فروش مال غیر یا کلاهبرداری علیه سازنده شکایت کیفری نمایند؟ ثالثا آیا هیچ امتیازی بر پیش خریدار اول نسبت به دومی متصور است؟

    • وکیل امور قراردادها گفت:

      با سلام
      سوال بسیار مهم و در شان آزمون دکتری است :
      به نظر اینجانب این مورد معاملات در عرض هم هستند نه طول هم. فلذا مالک با تنفیذ معامله تاریخ موخر در واقع از شرط منع پیش فروش صرف نظر کرده و اثر این صرف نظر خود به خود متوجه معامله پیش خریدار اول است هرچند که مالک رضایت خود را به پیش خریدار تاریخ موخر اعلام نموده باشد. بر عکس در معامله فضولی به معنای اخص ، مالک مال میتواند خریدار موخر را اجازه کند چون مال موضوع معامله مال خودش است. فلذا بین این دو حالت مشابه تفکیک کنید. واقعا هنر حقوقدان شناختن مرز نهادهای مشابه حقوقی است.
      پیش خریدار اول میتواند شکایت کیفری فروش مال غیر علیه سازنده مطرح کند یعنی فروش مال من به غیر نه فروش مال غیر به من.

      • پیام گفت:

        با سلام و تشکرمجدد از مطب پر بار و پاسخ های مستدل شما
        سوالی که پیش می آید اینست که اگر مالک هیچ یک از معاملات به شرح فوق را تنفیذ نکند آیا در اینصورت نیز امکان شکایت کیفری برای پیش خریدار اول متصور است یا خیر؟

        • وکیل امور قراردادها گفت:

          با سلام
          پیش فروش طبقه سازنده توسط سازنده علی رغم سلب حق پیش فروش موجب جرم فروش مال غیر و کلاهبرداری نیست. خصوصا که پیش خریدار از مفاد قرارداد مشارکت در ساخت مطلع فرض میشود.

          • پیام گفت:

            با سلام و تشکر
            منظور بنده البته شکایت فروش مال غیر (مال من به غیر) از سازنده است که یکی از واحدهای سهم خود را ابتدا به بنده و سپس به فرد دیگری فروخته است. حال مالک هیچ یک از معاملات را تنفیذ نمی کند سوال من اینست که آیا من می توانم از سازنده شکایت کیفری مثلا تحت عنوان فروش مال غیر (مال من به غیر) مطرح کنم؟

            • وکیل امور قراردادها گفت:

              با سلام
              بله شکایت کیفری انتقال مال به غیر فعلا علیه سازنده مطرح کنید و پیش خریدار دوم را به عنوان مطلع ذکر کنید.فقط مشخص باشد که منظورتان شکایت انتقال مال من به غیر است نه انتقال مال غیر به من.

  9. الهام گفت:

    با سلام
    بنده دانشجوی ارشد هستم که آخر همین هفته کنفرانس دارم با موضوع مندرجات قرارداد پیش فروش آپارتمان وشروط ضمن آن میخواستم راهنمایی کنید از چه منابع ومقاله هایی استفاده کنم

    • وکیل امور قراردادها گفت:

      سلام؛
      از مقالات موجود در این سایت هم میتوانید استفاده کنید.
      به نظرم بررسی و مقایسه قراردادهای پیش فروش مشمول قانون جدید و مشمول قانون مدنی بحث کاربردی باشد.

  10. حسین نوری گفت:

    سلام بر شما
    جناب آقای خسرو صالحی ؛ بسیار عالی بود.
    از روشنگری شما ممنونم. مبتلا به این مشکل بوده ام. مجددا تشکر میکنم.

    بنده آپارتمانی را بر اساس قرارداد مشارکت سازنده و مالکین پیش خرید کردم. در ان قرار داد حق پیش فروش تا زمان تنظیم سند از سازنده سلب شده بود ولی بعدا ملتفت شدم که برای برخی افراد این حق توسط یکی از مالکین تنفیذ شده.
    سئوال ایا سکوت مالکین میتواند برای بنده ایجاد حق کند که پیش خرید بنده با رضایت تلویحی انان بوده ؟ ثانیا اگر این ملک قبلا به کسانی دیگری نیز پیش فروش شده باشد که بعضا با تنفیذ این حق بوده و خود ناقض شرط مشارکت نامه هم میباشد، قابل شکایت کیفری است برای سازنده که مال غیر را به بنده فروخته؟ البته به شرط اثبات تقدم پیش خریدار قبلی با تائید کارشناسان رسمی . ممنونم

    • وکیل امور قراردادها گفت:

      با سلام و تشکر؛
      صرف سکوت به معنی اجازه تلویحی نیست.
      اگر شما پیش خریدار دوم همان ملک باشید میتوانید شکایت کلاهبرداری از سازنده مطرح کنید. یعنی مال غیر به شما فروخته شده است.

رفتن به نوارابزار