وکیل امور قراردادها
دکمه اشتراک گذاری تلگرام

نمونه لایحه دفاعیه در دعوای فسخ قرارداد پیش فروش


نمونه لایحه دفاعیه در دعوای فسخ قرارداد پیش فروش

در این پرونده ( فسخ قرارداد پیش فروش ) بین پیش خریدار و پیش فروشنده ابتدا مبایعه نامه دستنویس تنظیم می شود که در آن برای پیش فروشنده حق فسخ قرارداد پیش فروش در صورت عدم پرداخت قسط ثمن مرحله تحویل ذکر شده است و سپس سه روز بعد مبایعه نامه تایپی دارای کد رهگیری تنظیم می شود که حق فسخ در آن درج نشده است. پیش فروشنده در موعد تحویل (۱۳۹۱/۴/۳۱) از طریق بنگاه اخطاریه مطالبه ثمن و آماده تحویل بودن آپارتمان را ارسال نموده و پیش خریدار به علت عدم آماده بودن آپارتمان، قسط ثمن مرحله ی تحویل را پرداخت نمی کند. در نهایت پیش فروشنده دعوای فسخ قرارداد پیش فروش را مطرح و شعبه ۱۰۸ دادگاه حقوقی تهران طی دادنامه شماره ۹۳۰۸۷۲ حکم به تایید فسخ قرارداد صادر می نماید. در مقام تجدیدنظرخواهی از حکم لایحه دفاعیه ذیل ارائه گردید.

ریاست محترم دادگاه تجدید نظر استان تهران

با سلام؛ احتراماً به وکالت از آقای … مراتب تجدیدنظرخواهی خود را در دعوای تایید فسخ قرارداد پیش فروش از دادنامه شماره ۹۳۰۸۷۲ صادره از شعبه ۱۰۸ دادگاه حقوقی تهران، اعلام می دارد :

۱/ در قسمت توضیحات مبایعه نامه تایپی دارای کد رهگیری مورخ ۱۶/۲/۱۳۹۲ که آخرین توافق بین طرفین است، هیچ سخنی از حق فسخ در صورت عدم پرداخت قسط ثمن نیست و حتی در بند ۵ توضیحات قید شده که هر گونه توافق باید در این قسمت مکتوب شود که در این قسمت حق فسخ در نهایت توافق نگردید. مضافاً در بند ۴ ماده ۶ همین مبایعه نامه تایپی، صراحتاً کلیه خیارات اسقاط گردیده است. بنابراین توضیحات مبایعه نامه دست نویس قبلی مورخ ۱۳/۲/۱۳۹۲ ملاک عمل نیست و حتی به فرض هم که ملاک عمل باشد، حق فسخ مندرج در آن مقید به تا زمان تحویل گشته که به معنی آماده و قابل تحویل بودن آپارتمان است (که این موضوع را خود پیش فروشنده نیز در متن دادخواست بدوی و اظهارنامه خود تایید نموده) و چنین چیزی نیز محقق و اثبات نشده است تا استناد به حق فسخ وجاهت قانونی داشته باشد.

۲/ مشاور املاک داور و ذی سمت در قرارداد نیست و نامه عادی شماره ۱۸۰۰۷ مورخ ۱۰/۵/۱۳۹۱ مشاور املاک، دلیل قانونی اثبات قابل تحویل بودن آپارتمان نیست. مضافاً به پیش خریدار ابلاغ نشده و تاریخ آن نیز طبق ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی در برابر ثالث (پیش خریدار) قابل استناد نیست. اگر پیش فروشنده ادعای آماده تحویل بودن آپارتمان را در تاریخ ۳۰/۴/۹۱ دارد، میبایست با تامین دلیل و طبق ماده ۲۷۳ قانون مدنی این ادعا را اثبات می نمود.

۳/ متاسفانه دادگاه بدوی به نامه واهی بنگاهی که هیچ ارزش اثباتی ندارد، ترتیب اثر جدی داده و آن را ابلاغ شده تلقی نموده!! و اظهار داشته که خوانده (پیش خریدار) حتی با فرض آماده تحویل نبودن باید نسبت به تامین وجه باقیمانده از ثمن اقدام می نمود!! که این نظر حتی بر خلاف ادعای خود پیش فروشنده است چرا که خود پیش فروشنده در تمام مراحل دادرسی و دادخواست بدوی و اظهارنامه، قابل تحویل بودن آپارتمان را مستند استحقاق خود به فسخ دانسته است. فلذا اگر آپارتمان قابل تحویل نبوده باشد، مسلماً پیش خریدار حق حبس شرعی قسط ثمن را دارد و مضافاً خیار واهی مورد ادعا نیز محقق نشده است. 

۴/ دادگاه بدوی اظهار نموده است که دفاعیات خوانده بدوی (پیش خریدار) مستند به دلیلی دال بر توجه تخلف آماده نبودن به خواهان (پیش فروشنده) نیست. در حالی که اصل بر عدم انجام تعهد قراردادی است و پیش فروشنده باید آماده تحویل بودن را اثبات نماید که ننموده است. در واقع دادگاه بدوی بار اثبات دعوای تحویل آپارتمان را برعکس نموده است.

۵/ حتی به فرض محال هم که پیش فروشنده حق فسخ به لحاظ عدم پرداخت ثمن در موعد تحویل (۳۰/۴/۱۳۹۱) داشته باشد، این خیار با وصول بخشی از ثمن توسط پیش فروشنده (طبق اقرار وی در بند ۶ لایحه شماره ۳۷۹۳ مورخ ۲۰/۹/۱۳۹۲) طی چک بانکی شماره ۸۰۱۸۰۰۸۵ مورخ ۳/۵/۱۳۹۱ بانک اقتصاد نوین، بعد از موعد تحویل (۳۰/۴/۱۳۹۱) اسقاط شده است. چرا که وصول چک ثمن بعد از تحقق خیار مورد ادعا، مستفاد از مواد ۴۰۳ و ۴۵۰ قانون مدنی، به معنای امضای فعلی و عملی قرارداد محسوب می شود. جالب این که در ماده ۴۰۳ قانون مدنی حتی مطالبه ثمن دلیل اسقاط خیار است چه برسد به وصول بخشی از ثمن!!

۶/ حتی به فرض محال هم که پیش فروشنده در تاریخ ۳۰/۴/۱۳۹۱ حق فسخ می داشت، در این صورت ادعای فسخ در تاریخ ۲۷/۳/۱۳۹۲ به موجب اظهارنامه یعنی حدود یک سال بعد!! قابل پذیرش نیست و خیار فسخ (حتی خیارات غیر فوری) نیز باید در مهلت متعارف اعمال شود نه یک سال بعد. در غیر این صورت ثبات معاملات بین مردم به هم می ریزد و سنگ روی سنگ بند نمی شود.

۷/ پیش خریدار تاکنون کلیه تعهدات خود را انجام داده و طبق ماده ۳ مبایعه نامه تایپی دارای کد رهگیری مورخ  ۱۶/۲/۱۳۹۲ ، مبلغ ۰۰۰/۵۰۰/۴۲ تومان فی المجلس و همچنین در دو نوبت مبلغ ۱۵ میلیون تومان و ۱۹ میلیون تومان را به شرح ظهر مبایعه نامه دستنویس مورخ ۱۳/۲/۱۳۹۱ و نیز مبلغ ۴ میلیون تومان را طی یک فقره چک بانکی به شماره ۸۰۱۸۰۰۸۵ مورخ ۳/۵/۱۳۹۱ بانک اقتصاد نوین به پیش فروشنده پرداخت نموده که مجموع مبالغ پرداختی معادل مبلغ ۰۰۰/۵۰۰/۸۰ تومان می باشد و الباقی ثمن به مبلغ ۰۰۰/۵۰۰/۵۴ تومان نیز با قابل تحویل بودن آپارتمان باید پرداخت گردد که با توجه به این که در تاریخ ۳۰/۴/۱۳۹۱ آپارتمان قابل تحویل نبوده است، پیش خریدار حق حبس شرعی و قانونی آن قسط ثمن را دارد. 

۸/ به لحاظ شکلی نیز خواسته خواهان بدوی (تجدیدنظرخوانده) دچار اشکال می باشد. چرا که دادگاه مقام تایید و اعلام فسخ است نه فسخ قرارداد. بنابراین خواسته دعوای مطروحه تحت عنوان “فسخ مبایعه نامه” مطابق قانون نیست. جالب این که دادگاه ایراد دادخواست را در رای برطرف نموده و خواسته را تایید فسخ قرارداد پیش خرید عنوان نموده است!!

۹/ به موجب دادنامه صادره از شعبه ۱۰۴ دادگاه حقوقی تهران، تخلفات پیش فروشنده و آماده تحویل نبودن آپارتمان احراز و ادعای فسخ مردود و نامبرده محکوم به تحویل آپارتمان می گردد ولکن این دادنامه در مرحله تجدید نظر به دلیل ایراد شکلی ماده ۲۲ قانون ثبت و ضرورت صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی قبل از دعوای تحویل مبیع غیر منقول، نقض می گردد که البته حتی در حال حاضر نیز مفاد ماهوی دادنامه شعبه ۱۰۴ حقوقی تهران، جهت کشف حقیقت و سابقه دادخواهی پیش خریدار قابل توجه است.

۱۰/ پیش فروشنده با فراهم کردن ایذایی موجبات توقیف و بازداشت سند ملک در همان ابتدای پیش فروش عملاً موجبات تضییع حق پیش خریدار را فراهم آورده و به دلیل این تخلف، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش خریدار در شعبه ۱۰۴ دادگاه حقوقی به لحاظ همین ایراد شکلی، به نتیجه نمی رسد. فلذا با وجود بازداشت بودن سند ملک، ادعای حسن نیت و انجام تعهدات پیش فروشنده وجاهتی ندارد.

۱۱/ روح و فلسفه تصویب قانون جدید پیش فروش ساختمان، حمایت از پیش خریدار است. متاسفانه در این پرونده دادگاه بدوی به این قانون و دفاعیات پیش خریدار توجه ننموده است و تجدیدنظرخواه در سن بازنشستگی و خانواده وی علیرغم پرداخت مبلغ ۸۰٫۵۰۰٫۰۰۰ تومان در آستانه بی خانمانی هستند.

علیهذا استماع دفاعیات فوق و نقض دادنامه بدوی دائر بر فسخ قرارداد پیش فروش مورد استدعاست. 

                                                               با تشکر و احترام – خسرو صالحی (وکیل پیش خریدار)

توضیح : در خصوص بررسی بیشتر دعاوی فسخ قرارداد پیش فروش می توانید به مقاله “تاثیر فسخ قرارداد مشارکت در ساخت در پیش فروش” در این سایت نیز مراجعه فرمایید. (اینجا)

بیشتر بدانید :   اطلاعات عمومی راجع به وکالت و وکیل

سوالات کاربران


۲ سوال ارسال شده است

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

  1. احمد گفت:

    باسلام ازتنظیم چنین لایحه ای که دلیل محکمی بر اشراف شما
    سرورارجمند به مسایل حقوق ودفاع ازحق وعدالت درشرایط حال بوده وقابل تحسین است.

© 1397 - کلیه حقوق متعلق به وب سایت ایران قرارداد می باشد.

طراحی و اجرا : coderoom.ir