سلب حق پیش فروش در مشارکت در ساخت

3.7/5 - (34 امتیاز)
۳.۷/۵ - (۳۴ امتیاز)

اگر در قرارداد مشارکت در ساخت، حق پیش فروش یا حق انتقال به غیر از سازنده یا مالک تا زمان مشخصی سلب و ساقط شده باشد و با وجود این شرط، مشروط علیه (طرفی که علیه او این شرط شده) اقدام به پیش فروش یا انتقال نماید، در این صورت تخلف از شرط سلب حق پیش فروش در مشارکت در ساخت چه ضمانت اجرایی دارد ؟

آیا مشروط له (طرفی که در قرارداد به نفع او این شرط شده) می تواند مدعی بطلان قرارداد پیش فروش شود؟ آیا مشروط له می تواند قرارداد مشارکت در ساخت را با خیار تخلف از شرط فسخ نماید؟ سپس از باب فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، تایید انفساخ یا اعلام بطلان قرارداد پیش فروش (حسب مورد) را از دادگاه تقاضا نماید ؟

سلب حق پیش فروش در مشارکت در ساخت

در این مقاله ابتدا توضیحاتی در مورد ماهیت قانونی این شرط ارائه می دهیم و سپس ضمانت اجرای آن را توضیح می دهیم :

الف : ماهیت و شرایط قانونی شرط سلب حق معامله

شرط سلب حق پیش فروش یا سلب حق انتقال یک شرط قانونی و معقول و منطقی و عرفی است. چرا که مالک نمی خواهد تا قبل از مشخص شدن تکلیف پروژه حداقل تا زمان مناسبی کنترل پروژه از دست وی خارج گردد. اگر سلب حق پیش فروش صورت نگیرد، مالک در برابر پیش خریدار تعهداتی پیدا می کند و صرف تخلف سازنده عذری برای مالک در برابر پیش خریدار محسوب نمی گردد ولی اگر چنین شرطی ضمن قرارداد مشارکت در ساخت درج گردد، مالک در برابر پیش خریدار تعهد ندارد و با توجه به این که پیش خرید بر مبنای مشارکت در ساخت تنظیم می گردد، پیش خریدار طبق قاعده اقدام به ضرر خود عمل نموده است.

لزوم قابلیت اطلاع از شرط

سلب حق پیش فروش باید ضمن قرارداد مشارکت در ساخت شرط گردد تا علیه پیش خریدار قابل استناد باشد. فلذا اگر این شرط بعد از قرارداد مشارکت و مثلاً در یک متمم جداگانه توافق گردد، چون پیش خریدار از آن مطلع نبوده است، در برابر پیش خریدار قابل استناد نیست و اثبات جلوتر بودن تاریخ متمم از قرارداد پیش خرید نیز تاثیری ندارد و دردی را دوا نمی کند مگر این که مشروط له (مالک) بتواند ثابت کند که پیش خریدار از متمم نیز آگاه بوده است.

در ماده ۱۴۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد اسناد رسمی لازم الاجراء، یک نمونه شرط سلب حق انتقال ذکر شده است که به موجب آن اگر در سند رهنی حق اجاره دادن از مالک (وثیقه گذار) سلب شده باشد و در عین حال مالک ملک را اجاره دهد ولو با سند رسمی، برنده مزایده می تواند مستاجر را تخلیه نماید هر چند که اجاره نامه رسمی باشد. فلذا چنین شرطی در قوانین نیز ذکر شده است و شرط عجیب و غریبی نیست. در ماده ۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدنی نیز یک نمونه دیگر از قانونی بودن شرط سلب حق معامله است.

اما شرط سلب حق انتقال وقتی نسبت به شخص ثالث قابل استناد است و سلب حق انتقال می کند که برای شخص ثالث نوعاً قابل تشخیص و صریح باشد و بتوان قاعده اقدام را در مورد وی اعمال نمود و واژه (یا ضمناً) در ماده ۴۵۴ قانون مدنی باید منحصر به خود همان ماده و بیع و اجاره گردد. فلذا اگر مثلاً شرط شود که پیش فروش باید با اطلاع مالک باشد، اون قدر قوی نیست که دلالت بر سلب حق معامله نماید.

بنابراین بهتر است که حتی عبارت سلب و اسقاط گردید نیز در متن شرط ذکر گردد تا هرگونه تفسیر و شبهه را از بین ببرد. همچنین اگر در قرارداد مشارکت در ساخت شرط شود که سازنده فقط حق پیش فروش یکی از واحدهای اختصاصی خود را دارد، این شرط برای پیش خریدار با حسن نیت قابل تشخیص نیست که آیا وی اولین نفر بوده یا نفر بعدی است. چرا که مبنای این شرط قاعده اقدام است در حالی که پیش خریدار در این حالت به اشتباه افتاده و به ضرر خود اقدام نکرده و تصورش بر این بوده که اولین پیش خریدار است.

ب : ضمانت اجرای تخلف از شرط سلب حق معامله

در ابتدا باید گفت که یقیناً فروش مال غیر نیست و ضمانت اجرای کیفری ندارد. چرا که طرفین قرارداد مشارکت در ساخت به موجب مقتضای اطلاق و ذات قرارداد مشارکت در ساخت، حق پیش فروش و تصرف در سهم الشرکه خود را دارند و چنانچه این حق در قرارداد از یک طرف سلب و ساقط گردد و معذلک آن طرف اقدام به پیش فروش نماید، فقط یک تخلف حقوقی صورت گرفته است و ضمانت اجرای حقوقی دارد.

در خصوص ضمانت اجرای حقوقی نیز حق مطالبه خسارت طبق قواعد عمومی مسئولیت قراردادی در هر حال وجود دارد. الان فقط صحبت بر سر امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و ابطال انتقال غیر مجاز صورت گرفته است که در این جا هر کدام را بررسی می کنیم :

۱/ امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

شرط سلب حق انتقال به غیر و یا خودداری از انتقال به غیر در هر دو صورت آن بدون تفکیک وسواس گونه بین آن ها، در واقع یک نوع شرط فعل منفی حقوقی است و حکم کلی ضمانت اجرای تخلف از شرط فعل را قانون مدنی در مواد ۲۳۷ تا ۲۳۹ مقرر نموده است مبنی بر این که متخلف ابتدا اجبار به انجام شرط و یا اجبار به خودداری از آن عمل می شود و سپس اگر تعهد قابل انجام از جانب دیگری نباشد، مشروط له حق فسخ قرارداد را دارد.

اما عمل به عمومات ماده ۲۳۷ تا ۲۳۹ قانون مدنی در خصوص تخلف از شرط فعل منفی حقوقی ممکن نیست. چرا که چگونه قابل تصور است که انتقال و یا پیش فروش صورت گرفته باشد و سپس مشروط له دعوای اجبار به خودداری از پیش فروش به طرفیت مشروط علیه اقامه نماید !!؟؟ در واقع اگر مشروط له ابتدا دعوای الزام به انجام شرط (خودداری از انتقال) را اقامه نماید، با توجه به این که انتقال قبل از طرح دعوا صورت گرفته است، دعوای مطروحه مسموع به نظر نمی رسد و اگر هم بدواً و ابتدائاً دعوای فسخ قرارداد را با خیار تخلف از شرط فعل مطرح نماید، طبق مواد ۲۳۷ و ۲۳۸ قانون مدنی عمل نشده است. مگر این که گفته شود که عدم امکان اجبار در ماده ۲۳۹ قانون مدنی جهت باز شدن راه فسخ، در این مورد نیازی ندارد که مسبوق به طرح دعوای الزام به انجام شرط باشد.

۲/ امکان ابطال پیش فروش یا انتقال

طبق ماده ۴۵۴ قانون مدنی، هر گاه مشتری مبیع را اجاره داده باشد و بیع فسخ شود، اجاره باطل نمی شود مگر این که عدم تصرفات ناقله در عین و منفعت بر مشتری صریحاً یا ضمناً شرط شده که در این صورت اجاره باطل است.

قانونگذار در قسمت اخیر ماده ۴۵۴ قانون مدنی، حکم خاص در مورد ضمانت اجرای تخلف از این شرط نسبت به خود انتقال صورت گرفته نیز مقرر نموده است که به موجب آن اگر عدم تصرفات ناقله در مورد معامله صریحاً یا ضمناً بر مشتری شرط شده باشد، انتقال صورت گرفته باطل است. البته این ماده در مورد بیع است لکن مثالی از یک حکم کلی است و به تعبیر اصول فقه مورد مخصص نیست.

بنابراین طبق قسمت اخیر ماده ۴۵۴ قانون مدنی، مشروط له می تواند معامله را رد و سپس اعلام بطلان انتقال صورت گرفته را از دادگاه درخواست نماید. در مورد نکات مهم و کاربردی این ماده می توانید به مقاله ی تفسیر مواد ۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدنی مراجعه نمایید.

بررسی سلب حق پیش فروش با فسخ مشارکت

بحث مهمی که در این جا مطرح می شود این است که آیا ماده ۴۵۴ قانون مدنی مفهوم مخالف دارد ؟

اگر مفهوم مخالف داشته باشد یعنی اگر بیع فسخ نشود، تصرفات مشتری (اجاره دادن) ولو این که عدم تصرفات ناقله (اجاره ندادن) بر مشتری شرط شده باشد، صحیح و نافذ است و صرفاً با فسخ بیع است که اجاره ابتدا دچار وضعیت عدم نفوذ گشته و سپس با رد فروشنده، باطل می شود. طبق این تفسیر صرفاً با فسخ قرارداد مشارکت در ساخت است که قرارداد پیش فروش باطل می شود و تا قبل از فسخ قرارداد مشارکت، قرارداد پیش فروش حتی غیر نافذ هم نیست.

اگر مفهوم مخالف نداشته باشد یعنی باطل بودن عقد اجاره (انتقال صورت گرفته) نباید مقید به فسخ بیع شود و اگر بیع فسخ نشود نیز مشروط له می تواند بر اساس خود شرط سلب حق، ابطال معامله صورت گرفته را درخواست نماید.

پاسخ این که هر دو تفسیر قوی است. البته مفهوم مخالف داشتن ماده ۴۵۴ قانون مدنی، از ماده ۵۰۰ قانون مدنی قابل برداشت است. مرحوم دکتر استاد ناصر کاتوزیان در زیرنویس ۱ این ماده در کتاب قانون مدنی در نظم حقوقی کنونی می فرماید : (به نظر می رسد که اجاره در هر حال تا زمان اعمال خیار از طرف فروشنده نافذ باشد و پس از آن غیر نافذ و منوط به رضای فروشنده).

البته این نظر نمی تواند در مورد تمام قراردادهای مشارکت در ساخت و پیش فروش جریان داشته باشد. چرا که یکی از مبانی منطقی و عقلی منع پیش فروش، تضمین آپارتمان های سازنده برای توقیف و وصول خسارات وارده به مالک است و نمی توان حق مالک بر ابطال قرارداد پیش فروش را همیشه مقید به فسخ مشارکت در ساخت با خیار دیگری نمود.

در نهایت به نظر می رسد که دادگاه باید بر اساس عدل و انصاف و اخلاق و عرف منطقه و این که پروژه در چه مرحله ای است و آیا رد معامله پیش خریدار توسط مالک در دوره ممنوعیت اعلام گشته و یا در دوره مجاز بودن و یا این که مالک (مشروط له) قصد دفع ضرر دارد و یا کسب سود و قاعده لاضرر و منع سوء استفاده از حق و این که پیش خریدار نیز تا چه حدی معاونت بر اثم و عدوان سازنده در تخلف از شرط سلب پیش فروش نموده است و این که خانه اولی است و یا سرمایه گذاری نموده است و کلیه اوضاع و احوال پرونده، یکی از دو نظر فوق را انتخاب نماید چرا که قاضی آدم آهنی نیست.

باید توجه نمود که تمام مباحثی فوق در مورد ضرورت و لزوم فسخ مشارکت در ساخت جهت ابطال پیش فروش به سبب سلب حق معامله، ناظر به فسخ با خیارات قانونی مثل غبن و غیر مشهود و غیر مندرج در متن قرارداد مشارکت در ساخت است والا اگر مشارکت در ساخت با خیارات مشهود و مندرج در آن فسخ گردد، لزوماً پیش فروش باطل می گردد ولو شرط سلب حق پیش فروش در قرارداد مشارکت در ساخت قید نشده باشد. چرا که پیش خریدار بر خلاف خیارات قانونی، شرط فسخ مندرج در مشارکت در ساخت را مشاهده نموده و ریسک اِعمال آن توسط مالک را پذیرفته است. رای وحدت رویه شماره ۸۱۰ مورخ ۱۴۰۰/۳/۴ دیوان عالی کشور موید همین تفسیر است.

البته بازهم می توان وارد بازی تفسیرها شد و مثلاً به نفع پیش خریدار این طور تفسیر نمود که در رای وحدت رویه گفته (… و استرداد مبیع را دارد … ) پس صرف درج شرط فسخ خالی موجب بطلان پیش فروش نمی شود و باید عبارت و … استرداد ملک مورد مشارکت … و یا مشابه آن قید شده باشد. چرا که رای وحدت رویه به دلیل خلاف اصل قانونگذاری بودن آن قابل وحدت ملاک گرفتن نیست.

واقعاً نمی توان نظر قطعی و دائم الشمول داد و به نظر من باید تمام اوضاع و احوال پرونده را دید تا یک نظر را انتخاب نمود.

 

 

سایر مباحث سلب حق پیش فروش در مشارکت در ساخت

در این جا بعد از بررسی قابل ابطال بودن انتقال، سه بحث فرعی نیز ذیل آن مطرح می شود :

بحث اول : تنفیذ فعلی پیش فروش و یا اسقاط فعلی اصل شرط

در بحث سلب حق پیش فروش باید به تنفیذ عملی و فعلی قرارداد سازنده با پیش خریدار در دوره منع پیش فروش توسط مالک (مشروط له) نیز توجه نمود. گاهی مالک با عمل و رفتار خودش، قرارداد پیش فروش منعقده در دوره ی ممنوعیت را تنفیذ و تایید می نماید.

گاهی نیز مالک (مشروط له) با فعل و رفتار خود اصل شرط منع پیش فروش را طبق مواد ۲۴۴ و ۲۴۵ قانون مدنی اسقاط می نماید. از جمله این که گاهی سازنده علی رغم شرط منع پیش فروش، آپارتمان سهم خود را در دوره ی ممنوعیت به دو پیش خریدار در طول هم به صورت معامله معارض پیش فروش می نماید.

در این جا اگر مالک پیش فروش دوم را تایید نماید، در واقع از اصل و نفس شرط سلب حق پیش فروش در قرارداد مشارکت در ساخت عدول نموده که اثر این عدول و انصراف قهراً به تایید قرارداد اولین پیش فروش بر می گردد. چرا که پیش فروش سهم اختصاصی خود توسط سازنده با وجود فرضاً شرط سلب حق پیش فروش، از مصادیق معاملات فضولی نیست.

در معاملات فضولی به معنای اخص کلمه موضوع مواد ۲۴۷ تا ۲۶۳ قانون مدنی، چنانچه چند معامله فضولی در عرض هم یا در طول هم صورت گرفته باشد، مالک طبق ماده ۲۵۷ قانون مدنی، می تواند هر کدام از معاملات را که بخواهد تنفیذ نماید.

ولکن در پیش فروش با توجه به این که به هر حال آپارتمان متعلق به سازنده است و مالک زمین در واقع فقط در مقام (مشروط له) هست نه مالک آن آپارتمان، لذا نمی توانند همچون ماده ۲۵۷ قانون مدنی، بین پیش خریداران متعدد یک واحد که معاملات معارض نسبت به آن شده است، به دلخواه و هوس خود گزینش و انتخاب نماید و لزوماً رضایت مالک به پیش فروش دوم موجب اسقاط عملی و فعلی اصل و نفس شرط منع پیش فروش می گردد و اثر اسقاط شرط نیز قهراً به تایید معامله اولین پیش خریدار بر می گردد خصوصاً که سازنده با تنظیم پیش فروش دوم مرتکب جرم نیز شده است.

البته گاهی پیش خریدار دوم در همان زمان تنظیم قرارداد پیش فروش، رضایت مالک را جلب نموده است و در این حالت غیر منصفانه است که سود تلاش پیش خریدار دوم نصیب پیش خریدار اول گردد که بی تفاوت به جلب رضایت مالک بوده است و در این حالت جداً نمی توان گفت تایید مالک در ذیل قرارداد پیش خریدار دوم، موجب اسقاط شرط به نفع پیش خریدار اول می گردد.

بحث دوم : سبب بطلان پیش فروش

اکنون این سوال نیز مطرح می شود که علت بطلان قرارداد پیش فروش یا انتقال صورت گرفته مستند به کدام مورد از شرایط اساسی صحت عقد در ماده ۱۹۰ قانون مدنی می شود؟ چرا که هر بطلانی اصولاً باید در چارچوب ماده ۱۹۰ قانون مدنی متصور باشد.

به نظر می رسد که بطلان معامله در ماده ۴۵۴ مربوط به بند ۳ ماده ۱۹۰ قانون مدنی گردد. در واقع یکی از شرایط موضوع معامله این است که قابل نقل و انتقال باشد و با سلب و اسقاط حق انتقال به غیر، مورد معامله به طور قراردادی قابل نقل و انتقال نیست. برخی نیز گفته اند که سلب حق انتقال، طبق ماده ۹۵۹ قانون مدنی، متضمن عدم اهلیت تمتع برای انتقال است که در این صورت علت بطلان انتقال در ماده ۴۵۴ قانون مدنی، به عدم اهلیت تمتع و بند ۲ ماده ۱۹۰ قانون مدنی بر می گردد.

عدم قصد مشروط له به سلب حق پیش فروش

موضوع مهم دیگر این است که اگر دادگاه از بنای طرفین یا اوضاع و احوال احراز نماید که قصد طرفین قرارداد از اشتراط شرط سلب حق انتقال، غیر قابل نقل و انتقال شدن مورد معامله نباشد، در این صورت نباید به استناد ماده ۴۵۴ قانون مدنی، حکم به بطلان انتقال صادر نمود. چرا که ماده ۴۵۴ قانون مدنی محمول بر این است که طرفین قرارداد، مورد معامله را غیر قابل انتقال قراردادی توافق نموده اند. فلذا اگر این قصد بین مشروط له و مشروط علیه احراز نشود، حکم به بطلان انتقال صورت گرفته وجاهت ندارد.

در واقع هرچند که ماده ۴۵۴ قانون مدنی صحبت از بطلان نموده است ولی هر بطلانی باید در چارچوب ماده ۱۹۰ قانون مدنی توجیه شود. در این جا همان طور که گفتیم بطلان منظور ماده ۴۵۴ قانون مدنی، به بند ۳ ماده ۱۹۰ قانون مدنی و غیر قابل انتقال بودن مورد معامله بر می گردد. پس اگر طرفین قرارداد، غیر قابل انتقال بودن موضوع معامله را علیرغم سلب حق انتقال از مشروط علیه، موضوعیت نداده باشند، انتقال صورت گرفته صحیح است و هیچ تعارضی هم با ماده ۴۵۴ قانون مدنی ندارد.

یکی از مواردی که می توان قصد مشترک طرفین را در غیر قابل نقل و انتقال شدن مورد معامله احراز نمود این است که در ادامه خود شرط سلب و اسقاط حق انتقال به غیر، به ضمانت اجرای آن تصریح کنند و ماده ۴۵۵ قانون مدنی نیز موید همین تفسیر است (شرط خلاف). مورد دیگر نوع قرارداد است که می تواند کاشف از شدت قصد و رغبت طرفین در غیر قابل انتقال شدن موضوع قرارداد باشد. مثلاً همیشه ضمانت اجرای شرط سلب حق انتقال به غیر در عقد آنی بیع با عقد مستمر مشارکت در ساخت انصافاً و حقاً یکسان نیست.

همچنین ضمانت اجرای سلب حق پیش فروش توسط سازنده با سلب حق انتقال عرصه توسط سازنده از دید مالک حقاً و انصافاً یکی نیست. اگر سازنده علیرغم سلب حق انتقال اقدام به پیش فروش نماید، مالک ممکن است اصراری به باطل بودن قرارداد پیش فروش نداشته باشد ولی اگر سازنده علیرغم سلب حق انتقال عرصه اقدام به انتقال مقدار مشاعی از عرصه به شخص دیگر نماید، مطمئناً برای مالک خط قرمز است و بنای او بطلان انتقال صورت گرفته بوده است. پس هنر قضاوت به سیاه و سفید دیدن نیست بلکه به منشوری دیدن و بلند نظری است.

عدم امکان اقرار بر صحت بطلان حق

قابل ذکر است که طرفین قرارداد نمی توانند توافق یا اقرار بر صحت یا بطلان یک عقد نمایند. چرا که اقرار در امور حکمی قابل ترتیب اثر نیست. لکن می توانند به امور موضوعی قرارداد، اقرار یا توافق نمایند. از جمله امور موضوعی قرارداد، غیر قابل انتقال شدن مورد معامله به طور قراردادی طبق ماده ۴۵۴ قانون مدنی است.

به همین خاطر اگر طرفین شرط کرده باشند که خریدار تا فلان زمان حق انتقال ندارد و اگر منتقل کند معامله صحیح است و فروشنده حق فسخ دارد، آیا می توان گفت که طرفین بر خلاف حکم ماده ۴۵۴ قانون مدنی توافق کرده اند و در هر صورت انتقال صورت گرفته باطل است؟! یقیناً خیر. چرا که طرفین در این حالت فی الواقع توافق یا اقرار به صحت انتقال ننموده اند بلکه توافق و اقرار بر قابل نقل و انتقال بودن مورد معامله نموده اند که امری موضوعی و قابل توافق است. پس برعکس آن هم قابل تصور است.

بحث سوم : نحوه ی دفاع شکلی مشروط له

بحث دیگر این که اگر پیش خریدار دعوای الزام به تعهدات قرارداد پیش فروش علیه سازنده مطرح کند و لاجرم در خصوص خواسته ی الزام به تنظیم سند دعوای خود را علیه مالک نیز مطرح کند، آیا مالک در دادگاه می تواند صرفاً طی یک لایحه به شرط سلب حق پیش فروش و انتقال استناد کند و خود را معاف از تعهد در برابر پیش خریدار و معاف از تنظیم سند برای پیش خریدار بداند؟ در پاسخ باید گفت که به لحاظ شکلی و مفهوم مخالف ماده ۱۴۲ قانون آیین دادرسی مدنی، صرف استناد به شرط کافی نیست و مشروط له (مالک) در قرارداد مشارکت در ساخت که پیش خریدار دعوای خود را علیه او نیز مطرح نموده است، باید دعوای تقابل به خواسته اعلام بطلان قرارداد پیش فروش علیه پیش خریدار و پیش فروشنده (سازنده) مطرح نماید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

52 دیدگاه در “سلب حق پیش فروش در مشارکت در ساخت
  • ۱۴۰۲-۱۰-۲۶ at ۱۰:۲۸ بعد از ظهر
    Permalink

    ممنون از مقاله پر بارتون.
    ۱ سوال بصورت مختصر میپرسم از حضورتون ، پیشاپیش ممنون از جوابتان.
    در سال ۹۵ مالک قرارداد مشارکت با سازنده تنظیم میکند (به دلایلی اقدامی برای ساخت صورت نمیگیرد). در سال ۹۸ مالک با سازنده دیگری قرارداد مشارکت تنظیم میکند ( قرارداد اول هنوز پا برجاست) ، حال تکلیف قراردادهای مشارکت چیست و مالک چه اقدامی ( از جهت فسخ ، بطلان و ..) میتواند نسبت به قرارداد ها ( مخصوصا دومی ) انجام دهد ؟

    Reply
    • ۱۴۰۲-۱۰-۲۸ at ۴:۲۵ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام و تشکر ؛
      ذینفع فسخ و یا ابطال قرارداد مشارکت در ساخت دوم، سازنده اول است.

      Reply
  • ۱۴۰۲-۰۹-۲۸ at ۲:۳۳ بعد از ظهر
    Permalink

    سلام جناب صالحی
    مطالبت متعددی را در این مورد از سایت های دیگر مطالعه کردم توضیحات جامع و کامل و نگاه دقیق از زوایای مختلف به موضوع در کارتان تحسین برانگیز است .

    سوال : اگر سازنده ای برای جلب اعتماد مالک، خودش با رضایت اعلام کند که سند را در پایان کار بزن و حق فروش را هم از من سلب کن این شروط باید چگونه درج شود که موجب تفسیر گوناگون نگردد؟

    اگر فرضا با وجود این شروط در حین ساخت سهم خود را فروخت و کار را نیمه کاره رها کرد مالک می تواند فسخ قرارداد مشارکت را فسخ نماید؟
    چه بنویسیم که کمتر درگیر دادگاه ها شویم؟

    ممنون از توجه و پاسخی که میفرمائید.

    Reply
    • ۱۴۰۲-۱۰-۰۱ at ۹:۵۵ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام و تشکر از نظر شما
      نمونه شرط ذیل مناسب است :
      ۱/ سازنده حق هیچ گونه معامله یا انتقال تحت هر عنوان از جمله بیع و صلح و رهن و وثیقه و وام و تسهیلات بانکی و غیره کلاً و یا جزئاً و عیناً یا منفعتاً با سند عادی و یا رسمی نسبت به سند انتقالی از مالک را به غیر ندارد و این حق سلب و اسقاط گردید و در غیر این صورت، انتقال صورت گرفته باطل است و مالک می تواند ابطال معامله یا انتقال را از مراجع قضایی تقاضا نموده و در هر صورت اعم از تقاضای ابطال یا عدم انجام آن، ضمن التزام سازنده به اصل تعهد، مبلغ ……. میلیارد ریال وجه التزام خسارت از سازنده مطالبه نماید. مضافاً مالک حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را نیز دارد.
      ۲/ سازنده حق پیش فروش یا فروش یا هر نوع معامله تحت هر عنوان کلاً و یا جزئاً و عیناً یا منفعتاً نسبت به آپارتمان های سهم خود تا قبل از تکمیل ساختمان و صدور تاییدیه کتبی مهندس ناظر در خصوص اتمام عملیات ساختمانی را ندارد و این حق سلب و اسقاط گردید.
      تبصره ۱ : در صورت تخلف، پیش فروش یا انتقال و معامله صورت گرفته باطل است و مالک می تواند ابطال پیش فروش و یا معامله یا انتقال را از مراجع قضایی تقاضا نموده و در هر صورت اعم از تقاضای ابطال یا عدم انجام آن، ضمن التزام سازنده به اصل تعهد، مبلغ ….. ریال وجه التزام خسارت از سازنده مطالبه نمایند. مضافاً مالک حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را نیز دارد. این شرط طبق رای وحدت رویه شماره ۸۱۰ دیوان عالی کشور و مواد ۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدنی و قاعده فقهی اقدام، علیه هر منتقل الیهی قابل استناد است و فسخ این قرارداد، تبعاً موجب بطلان معامله غیر قانونی متصالح با اشخاص ثالث و منتقل الیه می گردد.
      تبصره ۲ : امضای شناسنامه فنی ساختمان در صورت لزوم و ضرورت توسط مالک صرفاً جهت رعایت تشریفات شهرداری است و هیچ حقی برای سازنده در خصوص پیش فروش و یا امور دیگر ایجاد نمی نماید.

      Reply
  • ۱۴۰۲-۰۸-۰۵ at ۹:۵۱ بعد از ظهر
    Permalink

    اگر سهم سازنده مثلا طبقه ۳ باشد و در قرار داد ذکر گردد تا اتمام سقف ۴ ایشون حق فروش سهم خود را ندارد ولی ایشون سهم خودش رو قبل از انجام تعهد بفروشه و بعد از اتمام سقف ۴ مالک متوجه این موضوع بشه ایا ضمانت اجرایی دارد

    Reply
    • ۱۴۰۲-۰۸-۰۶ at ۶:۳۱ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      در همین مقاله توضیح داده شده است که ضمانت اجرای تخلف از پیش فروش چیست.

      Reply
  • ۱۴۰۲-۰۶-۲۹ at ۱۱:۵۳ بعد از ظهر
    Permalink

    واقعا لذت بردم از مطالب تون . به سوالات من در خصوص فسخ قراردادمشارکت در ساخت و قابلیت استناد آن در برابر پیش خریدار پاسخ مستدل همراه با یک بیان قابل فهم داده شد .
    فقط یک سوال باقی می ماند که ممنون میشم لطف کنین راهنمایی بفرمایین : اول آنکه تقسیم حصه ی مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت باید به صورت مثلا سه دنگ سه دنگ از عرصه مشخص شود یا از اعیان یعنی همینکه گفته شود از ۱۰ واحد ساخته شده در انتهای پروژه ۴ واحد برای سازنده و ۶ واحد برای مالک کفایت می‌کند و باعث تقسیم حصه میشود که در صورت اخیر باید مشخصات ۴ واحد و ۶ واحد هریک جداگانه مشخص شود که هرکس کدام واحدهارو حصه ی خود می‌داند و می‌تواند آن را پیش فروش کند؟ و دوم آنکه اگر از همان ابتدای قرارداد مشارکت در ساخت انتقال حصه ای به سازنده صورت نگیرد و انتقال حصه به انتهای پروژه موکول شده باشد در این صورت سازنده با پیش فروش تعدادی از واحد ها مرتکب جرم فروش مال غیر شده است یا همچنان خیر؟ پیشاپیش از پاسخ دهی تون کمال سپاس گزاری را دارم

    Reply
    • ۱۴۰۲-۰۷-۰۱ at ۵:۰۹ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام و تشکر
      در قرارداد مشارکت در ساخت سهم مالک و سازنده باید با “درصد از کل عرصه و اعیان” مشخص گردد و تقسیم در همان زمان قرارداد واجب قانونی نیست. اگر تقسیم صورت نگرفته باشد، مالکیت مشاعی در صورت اتمام ساختمان است و در صورت پیش فروش شش دانگ یک واحد مشخص، در واقع سازنده بیشتر از سهم مشاعی خود انتقال داده است و حسب مورد می تواند جرم انتقال مال غیر نسبت به مازاد سهم مشاعی خود باشد.

      Reply
  • ۱۴۰۱-۱۰-۰۶ at ۵:۳۲ قبل از ظهر
    Permalink

    سلام
    اگر احدی از مالکین مشارکت از سهم سازنده پیش خرید انجام دهد ودر قرارداد مشارکت ذکر شده باشد که سازنده حق فروش به غیر را ندارد ایا این مالک که پیش خریدارهم هست غیر محسوب میکردد؟وایا این پیش فروش باطل است؟ممنون از پاسخ دهی جنابعالی

    Reply
    • ۱۴۰۱-۱۰-۰۹ at ۱:۴۶ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      اختلاف نظر است. باید تمام قرائن لفظی قرارداد و اوضاع و احوال پرونده را بررسی کرد. با توجه به این که اصل بر جواز انتقال است، لذا در موارد شک و تردید و حیرت، باید قائل به امکان پیش فروش به سایر مالکین شویم.

      Reply
  • ۱۴۰۱-۰۳-۲۵ at ۸:۰۹ بعد از ظهر
    Permalink

    سلام صرفا خواستم از زحمتی که برای این مقاله کشیدید تشکر کنم . بسیا ر کار بردی ،جامع و مفید بود .

    Reply
    • ۱۴۰۱-۰۳-۲۸ at ۸:۵۲ قبل از ظهر
      Permalink

      سلام ؛ تشکر و سپاس از نظر شما.

      Reply
  • ۱۴۰۱-۰۲-۰۳ at ۹:۳۴ قبل از ظهر
    Permalink

    باسلام و عرض ادب
    بسیار عالی بود و مطالب را کاربری و جامع و کامل بیان فرمودید

    Reply
    • ۱۴۰۱-۰۲-۰۸ at ۲:۴۵ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام و تشکر

      Reply
  • ۱۴۰۰-۰۵-۰۹ at ۳:۵۱ بعد از ظهر
    Permalink

    سلام و عرض ادب
    جناب وکیل لطفا توضیح دهید اگر پیش خرید از سازنده قبل از اخذ جواز شهر داری باشد دادگاه رای به بطلان میدهد?

    Reply
    • ۱۴۰۰-۰۵-۱۰ at ۷:۲۲ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      این مورد از موارد اختلاف نظر است. در هر صورت از جمله مبانی استدلال اهالی بطلان پیش فروش قبل از جواز ساخت این است که مورد معامله موجودیت قانونی نداشته است. یعنی اگر چه پیش فروش مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است و شرط موجودیت فیزیکی (بر خلاف مبیع در بیع) در آن شرط نیست ولکن دیگر حداقل موجودیت قانونی شرط است. در کل کفه به سمت صحت است.

      Reply
  • ۱۴۰۰-۰۱-۱۴ at ۱۱:۰۴ قبل از ظهر
    Permalink

    سلام و تشکر از مطالب ارزشمند در صورتی ک تنها جمله طرفین حق پیش فروش قدر السهم خود را از مرحله واریز فیش جواز ساخت دارا هستن چنانچه سازنده قبل از آن اقدام ب پیش فروش نموده با فرض پرداخت و واریر ایا مالک میتواند ادعا کند پیش فروش بدون ادن وی بوده ؟؟

    Reply
    • ۱۴۰۰-۰۱-۱۴ at ۱۲:۱۷ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      هر قاضی تفسیر خود را از این شرط می نماید. اگر به نفع پیش خریدار بخواهیم تفسیر کنیم می توان گفت که سلب حق پیش فروش باید شرط شود نه دارا بودن حق پیش فروش. چون خود عقد مقتضی جواز پیش فروش است و منع آن باید شرط شود.

      Reply
  • ۱۳۹۹-۰۵-۰۳ at ۹:۴۱ بعد از ظهر
    Permalink

    سلام
    ملک ۴ طبقه۸واحده نیمه کاره سند تک برگش ب اسم بانک و اجاره ب شرط تملیک ب شخص الف واگذار شده با اقساط ۵ ساله
    شخص الف فقط وکالت کاری دارد از بانک
    شخص الف مشارکتی با سازنده ای میتویسد ک ۳ واحد ب ایشان بدهد و ۵ واحد برای خودش
    با توجه ب اینکه شخص الف فقط وکالت کاری دارد و اجازه فروش ندارد از بانک،، در قرارداد مشارکت نیز اشاره ای ب حق پیش فروش نشده(و سازنده از وضعیت سندی و اجاره ب شرط تملیکی باخبر بوده) ب همین دلیل اشاره ای نشده
    حالا اگه پیش فروش کرده باشه سازنده با این اوصاف
    تکلیف پیش فروش چیه
    سند همچنان تکبرگ ب اسم بانک

    Reply
    • ۱۳۹۹-۰۵-۰۴ at ۳:۲۲ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      این مورد از مصادیق سلب حق پیش فروش از سازنده نیست بلکه اصلاً از اساس مالکیتی برای الف (کارفرما) و تبعاً برای سازنده ایجاد نشده است و فضولی و غیر نافذ بوده است تا زمانی که شرط تملیک حاصل گردد.

      Reply
  • ۱۳۹۹-۰۴-۱۶ at ۵:۵۲ بعد از ظهر
    Permalink

    سلام
    اگه در قرارداد مشارکت واحد ها مشخص شده باشد
    سازنده بدون سندی از شش دانگ و بدون اطلاع مالک و بدون وکالتنامه فروش اقدام ب پیش فروش عادی کنه
    حکمش چیه
    باتوجه باینکه ملک‌اجاره ب شرط تملیک بوده و سند حتی ب اسم ماالک نبوده و سازنده ملطلع ازاین جریان بوده اشاره ای ب حق پیش فروش نشده
    فقط تو مشادکت نوشته اگه سازنده نیمه تمام بزاره حق دریافت مبلغی ندارد
    حالا تگللیب پیش خریدار بعد فسخ مشارکت چی میشه

    Reply
    • ۱۳۹۹-۰۴-۱۸ at ۹:۵۱ قبل از ظهر
      Permalink

      سلام؛
      اگر منع نشده باشد، پیش فروش صحیح است ولو از سند مادر سهمی به نام سازنده نشده باشد. در خصوص تاثیر فسخ قرارداد مشارکت در پیش فروش به مقاله مربوط در همین سایت مراجعه نمایید.

      Reply
  • ۱۳۹۸-۰۴-۰۵ at ۶:۰۴ قبل از ظهر
    Permalink

    آقا عالی بود…
    بیگ لایگ

    Reply
    • ۱۳۹۸-۰۴-۰۹ at ۵:۱۱ قبل از ظهر
      Permalink

      سلام
      تشکر

      Reply
  • ۱۳۹۷-۰۸-۱۰ at ۵:۱۳ بعد از ظهر
    Permalink

    سلام خیلی جامع بود ممنونم

    Reply
    • ۱۳۹۷-۰۸-۱۲ at ۳:۴۴ بعد از ظهر
      Permalink

      سلام
      تشکر از نظر شما

      Reply
  • ۱۳۹۵-۱۱-۱۷ at ۷:۳۴ بعد از ظهر
    Permalink

    سلام بر شما
    جناب آقای خسرو صالحی ؛ بسیار عالی بود.
    از روشنگری شما ممنونم. مبتلا به این مشکل بوده ام. مجددا تشکر میکنم.

    بنده آپارتمانی را بر اساس قرارداد مشارکت سازنده و مالکین پیش خرید کردم. در ان قرار داد حق پیش فروش تا زمان تنظیم سند از سازنده سلب شده بود ولی بعدا ملتفت شدم که برای برخی افراد این حق توسط یکی از مالکین تنفیذ شده.
    سئوال ایا سکوت مالکین میتواند برای بنده ایجاد حق کند که پیش خرید بنده با رضایت تلویحی انان بوده ؟ ثانیا اگر این ملک قبلا به کسانی دیگری نیز پیش فروش شده باشد که بعضا با تنفیذ این حق بوده و خود ناقض شرط مشارکت نامه هم میباشد، قابل شکایت کیفری است برای سازنده که مال غیر را به بنده فروخته؟ البته به شرط اثبات تقدم پیش خریدار قبلی با تائید کارشناسان رسمی . ممنونم

    Reply
    • ۱۳۹۵-۱۱-۱۷ at ۷:۵۷ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام و تشکر؛
      صرف سکوت به معنی اجازه تلویحی نیست.
      اگر شما پیش خریدار دوم همان ملک باشید میتوانید شکایت کلاهبرداری از سازنده مطرح کنید. یعنی مال غیر به شما فروخته شده است.

      Reply
  • ۱۳۹۵-۰۸-۲۸ at ۶:۱۴ بعد از ظهر
    Permalink

    با سلام
    بنده دانشجوی ارشد هستم که آخر همین هفته کنفرانس دارم با موضوع مندرجات قرارداد پیش فروش آپارتمان وشروط ضمن آن میخواستم راهنمایی کنید از چه منابع ومقاله هایی استفاده کنم

    Reply
    • ۱۳۹۵-۰۸-۲۹ at ۱۱:۰۱ قبل از ظهر
      Permalink

      سلام؛
      از مقالات موجود در این سایت هم میتوانید استفاده کنید.
      به نظرم بررسی و مقایسه قراردادهای پیش فروش مشمول قانون جدید و مشمول قانون مدنی بحث کاربردی باشد.

      Reply
  • ۱۳۹۵-۰۱-۱۶ at ۱۲:۱۴ بعد از ظهر
    Permalink

    با سلام و تشکر فراوان با فرض وجود شرط مورد بحث اگر سازنده بدون امضای مالک واحدی را به دو نفر (بصورت معارض) پیش فروش نماید اولا آیا همانند معامله فضولی مالک می تواند هر کدام از معاملات را که خواست تنفیذ کرده و هر کدام را نخواست رد کند؟ یا اینکه اجازه او نشان دهنده رضایت او به پیش فروش بوده و خریدار اول مقدم خواهد بود؟ ثانیا با توجه به شرایط و تزلزل معاملات آیا پیش خریدار اول می توانند بدلیل فروش مال غیر یا کلاهبرداری علیه سازنده شکایت کیفری نمایند؟ ثالثا آیا هیچ امتیازی بر پیش خریدار اول نسبت به دومی متصور است؟

    Reply
    • ۱۳۹۵-۰۱-۱۶ at ۸:۰۰ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام
      سوال بسیار مهم و در شان آزمون دکتری است :
      به نظر اینجانب این مورد معاملات در عرض هم هستند نه طول هم. فلذا مالک با تنفیذ معامله تاریخ موخر در واقع از شرط منع پیش فروش صرف نظر کرده و اثر این صرف نظر خود به خود متوجه معامله پیش خریدار اول است هرچند که مالک رضایت خود را به پیش خریدار تاریخ موخر اعلام نموده باشد. بر عکس در معامله فضولی به معنای اخص ، مالک مال میتواند خریدار موخر را اجازه کند چون مال موضوع معامله مال خودش است. فلذا بین این دو حالت مشابه تفکیک کنید. واقعا هنر حقوقدان شناختن مرز نهادهای مشابه حقوقی است.
      پیش خریدار اول میتواند شکایت کیفری فروش مال غیر علیه سازنده مطرح کند یعنی فروش مال من به غیر نه فروش مال غیر به من.

      Reply
      • ۱۳۹۵-۰۱-۱۶ at ۸:۳۲ بعد از ظهر
        Permalink

        با سلام و تشکرمجدد از مطب پر بار و پاسخ های مستدل شما
        سوالی که پیش می آید اینست که اگر مالک هیچ یک از معاملات به شرح فوق را تنفیذ نکند آیا در اینصورت نیز امکان شکایت کیفری برای پیش خریدار اول متصور است یا خیر؟

        Reply
        • ۱۳۹۵-۰۱-۱۷ at ۲:۲۸ بعد از ظهر
          Permalink

          با سلام
          پیش فروش طبقه سازنده توسط سازنده علی رغم سلب حق پیش فروش موجب جرم فروش مال غیر و کلاهبرداری نیست. خصوصا که پیش خریدار از مفاد قرارداد مشارکت در ساخت مطلع فرض میشود.

          Reply
          • ۱۳۹۵-۰۱-۱۷ at ۹:۱۰ بعد از ظهر
            Permalink

            با سلام و تشکر
            منظور بنده البته شکایت فروش مال غیر (مال من به غیر) از سازنده است که یکی از واحدهای سهم خود را ابتدا به بنده و سپس به فرد دیگری فروخته است. حال مالک هیچ یک از معاملات را تنفیذ نمی کند سوال من اینست که آیا من می توانم از سازنده شکایت کیفری مثلا تحت عنوان فروش مال غیر (مال من به غیر) مطرح کنم؟

            Reply
            • ۱۳۹۵-۰۱-۱۷ at ۱۰:۱۲ بعد از ظهر
              Permalink

              با سلام
              بله شکایت کیفری انتقال مال به غیر فعلا علیه سازنده مطرح کنید و پیش خریدار دوم را به عنوان مطلع ذکر کنید.فقط مشخص باشد که منظورتان شکایت انتقال مال من به غیر است نه انتقال مال غیر به من.

              Reply
  • ۱۳۹۴-۱۲-۲۳ at ۸:۰۲ قبل از ظهر
    Permalink

    با سلام
    احترامأ به عرض میرساند در مقاله فوق صراحتأ قید گردیده در صورتى که حق پیش فروش قبل از تکمیل اسکلت از سازنده ساقط گردیده باشد و لاجرم سازنده اقدام به پیش فروش نماید بر اساس ماده ۴۵۴ و اصل ٣ ماده ١٩٠ قانون مدنى پیش فروش باطل نمیباشد چرا که خود این شرط اذعان به قابل انتقال بودن مینماید.
    اما در پاسخ به مالک محترمى که بر اساس این شرط قصد ابطال پیش فروش را دارد قید گردیده که پیش فروش نافذ نیست که با توضیحات در مقاله فوق مغایرت دارد. لطفأ در این مورد توضیح دهید
    در ضمن جنانچه پیش فروش قبل از اسکلت باشد اما متعابقأ اسکلت تکمیل گردیده باشد باز مالک و یا خریدارى که بعد از تکمیل اسکلت خریدارى نموده میتواند معارض ان باشد ؟
    در خاتمه چنانچه در پیش فروش در مرحله فونداسیون قید گردد مبلغى جهت بیعانه پرداخت و ما بقى موکول به تکمیل اسکلت میباشد میباشد باز مالک میتواند معارض باشد؟
    با تشکر

    Reply
    • ۱۳۹۴-۱۲-۲۴ at ۶:۳۶ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      منظور از ابطال همان اعلام عدم رضایت مالک به پیش فروش توسط سازنده است که به غیر نافذ بودن تعبیر میشود فلذا تعارضی متصور نیست. اگر سازنده قبل از اسکلت پیش فروش نماید و مالک رد نماید اتمام اسکلت دردی را دوا نمی کند و رافع وصف بطلان معامله نیست. آیا کسی که سرقت کند و بلافاصله مال را دوباره سر جایش بگذارد، سرقت منتفی است؟!!

      Reply
  • ۱۳۹۴-۱۲-۱۵ at ۵:۱۰ بعد از ظهر
    Permalink

    با سلام
    حق ارائه دادخواست ابطال پیش فروش که برای مالک ساختمان بدلیل سلب حق پیش فروش بوجود می آید ، آیا یک حق فوری است و مالک به محض اطلاع باید دادخواست را ارائه کند ؟ یا اینکه می تواند هر زمان که بخواهد آن را ارائه نماید؟
    در ضمن لطف کنید در خصوص پیش خریدار جاهل به شرط نیز راهنمایی فرمایید.

    Reply
    • ۱۳۹۴-۱۲-۱۶ at ۹:۱۰ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام
      فوریت در اعلام عدم تنفیذ شرط نیست ولی تاخیر مالک با علم به پیش فروش ممکن است تایید ضمنی پیش فروش باشد.
      جهل پیش خریدار تاثیری ندارد مضافا با توجه به این که پیش فروش بر اساس مشارکت منعقد میشود پیش خریدار مطلع فرض می شود.

      Reply
  • ۱۳۹۴-۱۰-۳۰ at ۳:۰۶ قبل از ظهر
    Permalink

    با سلام

    واحد آپارتمانی را از سازنده ای با داشتن قرارداد مشارکت در ساخت پیش خرید کرده ام. در متن قرارداد ذکر شده است که سازنده تنها حق پیش فروش یک واحد از ٣ واحد خود را پس از زدن سقف آخر دارد. بعد از مدتی با خبر شدم که سازنده ٣ واحد خود را به ۴ نفر غیر از من پیش فروش کرده است و در مرحله سفت کاری متواری شده است. گفتنی است مالک موظف بوده که یک دانگ از سند را بعد از زدن سقف پنجم و همزمان با دریافت سرانه ملکی از سازنده به نام سازنده بزند که چون سازنده سرانه ملکی را به مالک نداده است، مالک نیز از انتقال آن یک دانگ سند خودداری کرده است. ضمناً مالک با توجه به توقف کاری بیش از مقرر قرارداد را فسخ کرده است ولی این فسخ بعد از همه پیش فروش ها بوده است. حال سوال بنده این است که حکم دادگاه در این مورد به چه صورت خواهد بود؟ ضمناً آیا دریافت کد رهگیری در قرارداد پیش فروش اجباری است؟

    با تشکر

    Reply
    • ۱۳۹۴-۱۱-۰۲ at ۲:۲۱ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام
      مورد شما از موارد بسیار مفصل و اختلافی است و لطفا به مقاله ی اینجانب در سایت با عنوان تاثیر فسخ مشارکت در ساخت در اعتبار قرارداد پیش فروش مراجعه فرمایید. کاملا توضیح داده ام چه اتفاقی میفتد.

      Reply
  • ۱۳۹۴-۰۹-۳۰ at ۱۲:۳۲ بعد از ظهر
    Permalink

    همکار محترم
    باسلام
    احتراما به نظر بنده با توجه به وجود قانون خاص پیش فروش ساختمان که حقوقی را برای خریدار ایجاد کرده است مانحن فیه در شمول ماده عام ۴۵۴قانون مدنی قرار نمی گیرد و لذا باید پاسخ قضیه را با توجه به قواعد حمایتی قانون پیش فروش ساختمان پیدا کرد.

    Reply
    • ۱۳۹۴-۰۹-۳۰ at ۳:۱۳ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      همکار محترم ضمن تشکر از نظر شما.
      قانون پیش فروش ناظر به قراردادهای رسمی پیش فروش است و قراردادهای عادی فعلی از شمول قانون خروج موضوعی دارد فلذا همان قواعد عام ماده ۴۵۴ قانون مدنی حاکم است.
      مضافا حتی طبق قانون جدید هم حمایتی از پیش خریدار که علم بر سلب حق پیش فروش از پیش فروشنده دارد متصور نیست.

      Reply
  • ۱۳۹۴-۰۷-۲۷ at ۱:۱۳ بعد از ظهر
    Permalink

    با سلام و تشکر از مطلب مفید ارائه شده دو سوال دارم ۱- در قرارداد بین مالک و سازنده آمده است که حضور هر دو طرف در هنگام معامله پیش فروش الزامی بوده و فروش بدون حضور و امضا و تصدیق هر دو طرف غیر قانونی و فاقد اعتبار است. آیا این نوعی سلب و اسقاط حق فروش توسط طرفین و در نتیجه موجب امکان ابطال قراردادهای پیش فروش است؟ ۲- اگر مالک بعد از تاریخ قرارداد مشارکت بطور ضمنی پیش فروش تعدادی از واحدها را اجازه دهد آیا این این اجازه شامل پیش فروشهایی که قبل از تاریخ اجازه نیز منعقد شده اند نیز میشود یا خیر؟ از راهنمایی شما کمال تشکر را دارم.

    Reply
    • ۱۳۹۴-۰۷-۲۷ at ۵:۰۵ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      شرط امضای دو طرف یعنی همان سلب و اسقاط حق پیش فروش. اجازه پیش فروش تعدادی از واحدها توسط مالک اگر دلالت بر عدول ضمنی از خود شرط منع پیش فروش نماید، در این صورت شامل تمام پیش فروش های قبلی و بعدی است ولی اگر به طور مصداقی و موردی باشد، به سایر پیش فروش ها و خصوصا پیش فروش های قبل از اجازه تسری ندارد.

      Reply
    • ۱۳۹۸-۰۶-۲۰ at ۳:۱۲ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام.
      اینجانب قرارداد مشارکت در ساختی با سازنده منعقد کردم. با توجه به عدم انجام تعهدات سازنده در موعد معهود قرارداد توسط دادگاه فسخ گردید(در هنگام فسخ قرارداد سازنده در مرحله اجرای سقف سوم بود)ولی سازنده به مفاد رای توجه نکرد و اقدام به ادامه عملیات ساختمانی را داد. تا سفت کاری یک سال بعد از رای دادگاه به اتمام رسید. در متمم قرارداد قید گردیده شده که پیش فروش واحدها بایستی با اطلاع کتبی طرفین صورت پذیرفته و تا قبل از اتمام سفت کاری مقدور نمی باشد.
      حال سوال اینجانب این است که خریداران میتوانند ادعایی نسبت به قراردادشان با سازنده داشته باشند با توجه به اینکه قرارداد توسط دادگاه فسخ و در زمان فسخ، سازنده به اتمام اسکلت و سفت کاری نرسیده بوده است.

      Reply
  • ۱۳۹۴-۰۶-۳۰ at ۳:۴۵ بعد از ظهر
    Permalink

    یک قرارداد مشارکت درساخت با سازنده ای امضاکردم که درآن قیدشده ۱_پیش فروش واحدها پس از اتمام مرحله نازک کاری ساختمان که حداکثر ده ماه در نظر گرفته شده صرفا با تراضی و توافق طرفین قرارداد امکانپذیر خواهد بوداما سازنده پس از شروع عملیات ساختمانی که تاریخ ۹۲/۱۱/۲۰ بود درتاریخ ۹۳/۲/۷ درمرحله فوندانسیون اقدام به پیش فروش یک واحد از آپارتمان در بنگاهی که محل انعقاد قرارداد بوده کرده ،آیا میتوان این قراردادپیش فروش را فسخ نمود وبرعلیه فروشنده یعنی سازنده و بنگاه که آگاه از مفاد قرارداد بوده اعلام جرم نمود.
    ۲_ دربند دیگری قید شده سازنده بدون موافقت مالک حق واگذاری وانتقال موضوع قرارداد را به غیر کلا وجزا تحت هیچ یک از عناوین حقوقی از قبیل صلح ، وکالت، بیع، مشارکت، نمایندگی وغیره را تا اتمام عملیات ساختمان و تکمیل نهایی آن وصدور سند تفکیکی از خود سلب وساقط می نماید . اما سازنده فقط با تکمیل دو واحد از پنج واحد ، اقدام به فروش واحد دیگر نموده وبنگاه براساس شماره وکالت کاری کدرهگیری اخذ نموده و واحدهای متعلق به مالک را تکمیل ننموده است .آیا میتوان این مبایعه نامه را فسخ کرده وبر علیه فروشنده و بنگاه اعلام جرم نمود؟
    ۳_هم اکنون واحدهای متعلق به مالک را هم قفل نموده و نمیتوان کارشناس برای تامین دلیل ببریم لطفا راهنمایی فرمایید .

    Reply
    • ۱۳۹۴-۰۶-۳۱ at ۴:۵۶ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      اگر سازنده واحد اختصاصی خود را پیش فروش کرده باشد، قرارداد پیش فروش غیر نافذ است و با اعلام رد شما باطل می گردد ولی سازنده جرم انجام نداده است. ولی اگر کل واحد مشاعی را پیش فروش کرده است، مرتکب انتقال مال غیر و کلاهبرداری از خریدار شده است. اصل بر عدم تحویل است و نیازی به تامین دلیل نیست. البته تامین دلیل خارج ساختمان هم قابل استفاده است.

      Reply
  • ۱۳۹۴-۰۵-۱۵ at ۲:۰۱ بعد از ظهر
    Permalink

    سلام سه واحد آپارتمان بر اساس یک قرارداد پیش فروش از یک پیمانکار پیش خرید نموده ایم که در این قرارداد هر یک از شرکا حق فروش سهم واحدهای مربوط به خود را داشته اند پس از ان پیمانکار ملک را اماده کرد و قرار شد چند ماه دیگه سند بنام زند و فعلا ادرسی از ایشان نداریم حالا شریک ایشان یک قرارداد دیگری اورده و تقاضای ابطال قراردادهای ما رو نموده و اعلام نموده که قراداد قبل باطل شده و این قرارداد موخر می باشد و در ان ذکر شده که هیچ یک از پیمانکاران حق فروش سهم خود را به تنهایی ندارند اما پس از ملاحظه قرارداد ادامه همین مطلبشان آورده اند که پیمانکاران حق پیش فروش ۸۰ درصد از سهم خود را دارند نکته دیگر اینکه کلا تاریخهای این دو قرارداد ایراد دارد و مشخص نیست کدام قرارداد مقدم و کدام موخر است حالا میخواستم راهنمایی بفرمایید با توجه به اینکه مقدم یا موخر بودن قراردادها مشخص نیست چگونه در دادگاه این موضوع حل میشود؟

    Reply
    • ۱۳۹۴-۰۵-۱۷ at ۵:۰۸ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      طبق ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی تاریخ سند عادی در برابر ثالث قابل استناد نیست فلذا برای بررسی جلوتر بودن قرارداد هر طرف، باید بدون توجه به تاریخ مندرج در قراردادها، تقدم و تاخر را از طریق شاهد و یا کارشناسی قدمت جوهر و یا سایر ادله و قرائن بررسی و اثبات نمود. مضافاً مالک در دادخواست ابطال ذینفع است نه خود سازنده.

      Reply