در یک قرارداد مشارکت در ساخت، حق فسخ برای مالکین در صورت تاخیر سازنده در تکمیل ساختمان تا تاریخ ۱۵/۷/۹۶ شرط می گردد. مالکین دو ماه قبل از سررسید تعهد، به موجب متمم مورخ ۱۵/۵/۹۶، تاریخ تکمیل را از ۱۵/۷/۹۶ به ۱۵/۱۰/۹۶ محول نمودند و ذکر گردید که در صورت تاخیر در تکمیل، خسارت محاسبه می گردد. با تاخیر مجدد سازنده در سررسید و مهلت دوم، مالکین قرارداد را فسخ نمودند ولکن سازنده ادعا داشت که به موجب متمم قرارداد، حق فسخ مالکین در قرارداد اصلی، اسقاط ضمنی شده است. در پاسخ به ادعای سازنده، لایحه عدم اسقاط ضمنی حق فسخ به شرح ذیل تنظیم که در نهایت حکم فسخ در دادگاه بدوی صادر و در تجدید نظر نیز تایید گردید :
عدم تحقق بالفعل حق فسخ در زمان متمم
متمم ۱۵/۵/۹۶ دو ماه قبل از تاریخ ۱۵/۷/۹۶ تنظیم شده است یعنی در زمانی که هنوز حق فسخ مالکین ایجاد و متولد و شروع نشده بود تا نوبت به اسقاط آن برسد بلکه صرفاً سر رسید ساخت از ۱۵/۷/۹۶ به ۱۵/۱۰/۹۶ محول گردید و تبعاً حق فسخ نیز در تاریخ سر رسید جدید (۱۵/۱۰/۹۶) ایجاد می گردد.
امکان مطالبه علی البدل فسخ و خسارت
اثبات شی نفی ما عدا نمی نماید. یعنی اگر در متمم مورخ ۱۵/۵/۹۶ اشاره به اخذ خسارت در صورت تاخیر در تکمیل ساختمان شده است، به معنی سلب و نفی حق فسخ در قرارداد اصلی نیست. (الجمع مهما امکن اولی من الطرح)
استصحاب حق فسخ
حق فسخ مالکین یقیناً طبق قرارداد ایجاد شده بود. حال اگر متعاقباً تردید حاصل شود که حق فسخ زائل شده یا خیر، طبق قاعده فقهی استصحاب (بقای یقین سابق)، حق فسخ مالکین باقی است. فلذا یقین سابق بر تحقق و وجود حق فسخ مالک وجود دارد و زوال حق فسخ نیاز به ادله قطعی دارد و با شک و شبهه و ظن و گمان نمی توان حق فسخ مکتسبه مالک را تضییع نمود و در صورت شک در بقای فسخ، یقین سابق (حق فسخ ایجاد شده) استصحاب می گردد.
اصل حسن نیت در قراردادها
طبق قاعده احسان و اصل حسن نیت در قراردادها و تفسیر عادلانه و منصفانه از قرارداد که یک اصل بین المللی است، احسان و مساعدت مالکین به سازنده در خصوص محول نمودن سررسید ۱۵/۷/۹۶ به ۱۵/۱۰/۹۶ نباید به ضرر مالکین تفسیر گردد. طبق آیه ۲۸۰ سوره ی بقره در قرآن (إِن کاَنَ ذُو عُسْرَهٍ فَنَظِرَهٌ إِلىَ مَیْسَرَهٍ – به مدیون مهلت دهید) حال این مهلت دادن نباید مانند تیری کمانه کند و به خود مالکین برگردد که در این صورت خلاف عدل و منطق و قاعده احسان است خصوصاً که این مهلت دادن قبل از شروع حق فسخ در تاریخ ۱۵/۷/۹۶ صورت گرفته است.
عدم تاثیر مطالبه متعارف تعهد در سقوط فسخ
طبق ماده ۴۰۳ قانون مدنی، صرف مطالبه تعهد مسقط حق فسخ نیست بلکه باید قرائنی دلالت بر اسقاط حق فسخ نماید. حال نه تنها هیچ قرائنی دال بر اسقاط خیار فسخ توسط مالک نیست بلکه مالک در پیامک های خود هشدار به سازنده و اخطار به فسخ داده است که خوانده آن را مکتوم نموده و بخش دلبخواه و گزینشی از پیامک ها را ارائه داده است. فلذا نمی توان ادعای اسقاط خیار را نمود. خصوصاً که در پروژه های ساختمانی، هشدار و اخطار به پیمانکار متعارف است و این طور نیست که به محض این که کارفرما تعهدات پیمانکار را مطالبه نماید، خیار فسخ قرارداد ساقط گردد. معامله طرفین، بیع غذا و میوه نیست، معامله یک پروژه ی ساختمانی است و مطالبه تعهد و یا مطالبه مکرر تعهد ضمن هشدار به فسخ، ایرادی ندارد و مسقط فسخ نیست.
فلذا نظر به مراتب فوق و با بذل توجه مفاد لایجه فوق ( لایحه عدم اسقاط ضمنی حق فسخ ) رد ادعای خوانده را استدعا دارد.
در مورد سایر لوایح دفاعیه در مورد مبحث فسخ قرارداد و سایر لوایح دفاعیه در قرارداد ها می توانید به این صفحه در سایت ایران قرارداد مراجعه نمایید.
