در این پرونده ( ابطال مبایعه نامه ) در راستای قرارداد مشارکت در ساخت ، مالک به سازنده سند قدرالسهمی را منتقل نموده و همزمان یک وکالتنامه رسمی فروش از سازنده جهت تضمین ایفای تعهد سازنده به تکمیل ساختمان اخذ می نماید ولکن مالک قبل از تخلف سازنده، بر اساس وکالتنامه فوق، اقدام به فروش قدرالسهم سازنده به غیر می نماید که این لایحه در دفاع از دعوای سازنده علیه مالک به خواسته ی ابطال مبایعه نامه (تایید بطلان مبایعه نامه) است :
نمونه لایحه دعوای ابطال مبایعه نامه
ریاست محترم شعبه ۱۰۴ دادگاه حقوقی تهران
با سلام؛
احتراماً به وکالت از آقای … در خصوص دعوای موکل به خواسته ابطال مبایعه نامه ( اعلام بطلان مبایعه نامه ) تحت کلاسه ۹۰۰۲۷۸ مطروحه در آن شعبه محترم به استحضار می رساند :
۱/ طبق قرارداد مشارکت در ساخت مورخ ۳/۵/۱۳۸۹ فی ما بین خانم … به عنوان مالک شش دانگ پلاک ثبتی ۴۰۶۵ و آقای … به عنوان سازنده، طرفین در خصوص ساخت ۹ طبقه آپارتمان ۲ واحدی در زمین پلاک ثبتی مذکور در طی مدت ۲۴ ماه از تاریخ تحویل زمین و تقسیم سهم مالک و سازنده به صورت ۵۰/۵۰ (هر کدام ۹ واحد) توافق می کنند و زمین نیز در تاریخ ۱۰/۳/۱۳۹۰ طبق صورتجلسه تحویل سازنده می گردد.
۲/ حسب بند ۸-۵ قرارداد مشارکت در ساخت، خانم … (مالک) متعهد به انتقال سه دانگ پلاک ثبتی به آقای … (سازنده) می گردد و در همان بند توافق می شود جهت تضمین تعهدات سازنده، از سه دانگی که به نام سازنده می شود، دانگ دوم و سوم آن با تنظیم یک فقره مبایعه نامه و وکالتنامه مجدداً در اختیار مالک قرار گیرد. در مقابل آن، خانم … (مالک) هم تعهد نمود که در زمان موعود در بند ۶-۵ {نصب آخرین سقف} وکالتنامه و مبایعه نامه مربوط به دانگ دوم را کان لم یکن نماید و در زمان موعود در بند ۷-۵ {قابل بهره برداری شدن ساختمان} وکالتنامه و مبایعه نامه مربوط به دانگ سوم را نیز کان لم یکن نماید. بدیهی است بر اساس ماده ۲ قرارداد و صورتجلسه مورخ ۱۰/۳/۱۳۹۰ تحویل زمین، سازنده تا ۲۴ ماه یعنی تا تاریخ ۱۰/۳/۱۳۹۲، مهلت عمل به تعهدات خود مندرج در بند ۶-۵ و ۷-۵ قرارداد را داشته است.
۳/ در راستای توافقات فوق، مالک سه دانگ پلاک ثبتی را به موجب سند انتقال شماره ۲۴۹۳۳۲ مورخ ۲۸/۴/۱۳۹۰ به نام سازنده می نماید و در همان لحظه، سازنده نیز در خصوص دو دانگ از سه دانگ انتقال یافته به خود، وکالتنامه رسمی شماره ۲۴۹۳۳۳ مورخ ۲۸/۴/۱۳۹۰ را به مالک اعطاء می کند تا چنانچه سازنده از تعهدات خود در بندهای ۶-۵ و ۷-۵ قرارداد مشارکت در ساخت در مهلت ۲۴ ماه مذکور تخلف نمود، مالک بتواند دو دانگ از سه دانگ سازنده را به خود انتقال دهد. لکن اصل سند مالکیت طبق توافق بند ۳-۶ قرارداد همچنان در نزد سازنده باقی ماند تا مبادا مالک (وکیل) از وکالتنامه سوء استفاده نماید و بتواند رسماً دو دانگ سازنده را قبل از این که تخلفی از سازنده اثبات شود، به خود و یا ثالث منتقل کند.
۴/ بنابراین طبق بند ۸-۵ قرارداد مشارکت در ساخت، توافق بر اعطای مبایعه نامه و وکالتنامه به خانم … (مالک) صرفاً از باب تضمین تعهد سازنده و اطمینان خاطر مالک بوده است و اساساً مالک تا زمان قبل از اثبات تخلف سازنده (۱۰/۳/۱۳۹۲) به هیچ وجه مالکیت قطعی و مستقر نسبت به دو دانگ سهم سازنده نداشته است و سازنده حق استرداد دو دانگ خود را با انجام تعهدات مذکور در بندهای ۶-۵ و ۷-۵ داشته است و در قصد مشترک طرفین قرارداد مشارکت در ساخت که مبنای توافق بر مبایعه نامه و وکالتنامه می باشد، هیچ گاه سازنده قصد بیع قطعی و بی قید و شرط دو دانگ خود را به مالک و به طریق اولی به اشخاص ثالث نداشته است. نتیجتاً از آن جا توافق بر اعطای مبایعه نامه به مالک، از موارد معاملات با حق استرداد محسوب می شود، طبق مواد ۴۵۹ و ۴۶۰ قانون مدنی، خانم … (مالک) حق انتقال دو دانگ سهم سازنده را خود و به طریق اولی به اشخاص ثالث ندارد.
بنابراین عمل به وکالتنامه نیز توسط مالک (وکیل) قطع نظر از اختیارات ظاهری مندرج در آن، منوط به احراز تخلف سازنده از تعهدات مذکور در بندهای ۶-۵ و ۷-۵ قرارداد مشارکت در ساخت بوده است و تا قبل از تحقق شرایط بنایی میان وکیل (مالک) و موکل (سازنده)، اقدام خانم … (وکیل) در انتقال عادی دو دانگ سهم موکلش (سازنده) به شخص ثالث در همان روز اعطای وکالت!! تخلف فاحش مالک از قرارداد مشارکت در ساخت و خروج آشکار وکیل از بنای وکالت و مصلحت موکل و نتیجتاً فساد انتقال بر اساس مواد ۶۶۳ و ۶۶۷ و ۶۷۴ قانون مدنی است.
۵/ علاوه بر صراحت بند ۸-۵ قرارداد مشارکت، دلایل ذیل نیز موید قصد مشترک وکیل و موکل بر عدم اقدام بر اساس مبایعه نامه و وکالتنامه تا قبل از تخلف سازنده است :
۵-۱- آیا معقول است که در یک روز سه دانگ به سازنده منتقل شود و سپس در همان لحظه مجدداً سازنده دو دانگ را به مالک، مبایعه نامه و وکالت مطلق دهد که به هر کسی که می خواهد و در هر زمانی بفروشد!!؟ آن هم بدون این که عوضی از مالک دریافت کند و یا تغییری در تقسیم واحدها بدهند که حداقل گفته شود انتقال مجدد دو دانگ سازنده به مالک در قبال فلان عوض بوده است.
۵-۲- اگر مالک (وکیل) می توانست دو دانگ سهم سازنده را به اشخاص ثالث منتقل کند، پس طبق بند الف ماده ۳ قرارداد مشارکت در ساخت سهم سازنده از ۵۰ % واحد های ساخته شده چه می شود؟؟ چرا که در صورت انتقال دو دانگ سهم سازنده به شخص ثالث و ورود شریک سوم، امکان استیفای حقوق سازنده از ۵۰ درصد واحدهای ساخته شده ممتنع می شود.
۵-۳- آیا متعارف است که در قراردادهای مشارکت در ساخت، سازنده راضی به انتقال مالکیت زمین به شخص ثالثی شود که در قرارداد مشارکت در ساخت طرف قرارداد نبوده است و قطعاً ورود شریک سوم موجب ممتنع شدن عملیات ساخت و بسیاری مشکلات دیگر می شود.
۵-۴- در حالی که طبق توافق طرفین در بند ۴-۶ قرارداد مشارکت در ساخت، حتی پیش فروش واحدهای اختصاصی هر شریک منوط به زمان بعد از تفکیک و تقسیم شده است، آیا ممکن است که سازنده بی دلیل در همان مراحل اولیه پروسه ساخت راضی به انتقال دو دانگ سهم خود از اصل زمین!! به شخص ثالثی شود؟؟
۵-۵- اگر واقعاً قصد طرفین اجرای بی قید و شرط وکالتنامه بود، پس چرا اصل سند مالکیت که لازمه عملی کردن وکالتنامه توسط وکیل است، طبق بند ۳-۶ قرارداد مشارکت در ساخت نزد سازنده باقی ماند!؟ بدیهی است این امر اراده صریح طرفین را بر منع عمل به وکالتنامه می رساند.
بنابراین و یقیناً جز این نیست که متاسفانه مالک (وکیل) با علم به این موارد و جهت دور زدن سازنده و نقض اساسی تعهدات خود در قرارداد مشارکت در ساخت و با تخلف فاحش از شرایط بنایی وکالتنامه، اقدام به انتقال عادی سهم سازنده به شوهرش آقای … نموده و نامبرده نیز در حالی که کاملاً آگاه از تخلف وکیل از بنای وکالت بوده است، بر اساس یک مبایعه نامه باطل اقدام به طرح دعوای واهی الزام به تنظیم سند رسمی علیه سازنده نموده است و عملاً خواهان و همسرش با تبانی یکدیگر حقوق سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت را تضییع نموده اند.
علیهذا نظر به مراتب فوق و با توجه به این که اقدام وکیل به نحوه اساسی خارج از بنای وکالت و مصلحت موکل (سازنده) بوده است و موکل هیچ گونه رضایتی به آن نداشته و ندارد، لذا مبایعه نامه تنظیمی فی مابین مالک و شخص ثالث فاقد اثر شرعی و قانونی بوده و به استناد بند ۸-۵ قرارداد مشارکت در ساخت و مواد ۶۶۳ و ۶۶۷ و ۶۷۴ قانون مدنی، صدور حکم بر اعلام بطلان مبایعه نامه را از آن مقام محترم استدعا دارد.
با سپاس و تشکر – خسرو صالحی (وکیل سازنده)
توضیح : علاوه بر لایحه دعوای ابطال مبایعه نامه در خصوص بررسی بیشتر مبانی حقوقی این لایحه می توانید به مقاله ضمانت اجرای سلب حق انتقال و لایحه بطلان معامله وکیل در این سایت نیز مراجعه فرمایید.
