فسخ قرارداد، اقاله (تفاسخ)، انفساخ قانونی، انفساخ با شرط فاسخ، بطلان، انقضای مدت، برخی مواقع ابطال در حقوق تجارت، اسباب انحلال قراردادها هستند. انحلال قرارداد بر اساس خیارات قانونی و یا قراردادی صورت می گیرد. خیارات قانونی همان خیاراتی هستند که در قانون مدنی و سایر قوانین برای مجوز فسخ پیش بینی شده است. خیارات قراردادی، شروط ضمن عقد برای منحل کردن قرارداد در صورت تخلف طرف مقابل و یا حتی بدون تخلف طرف مقابل (مثل ادامه فورس ماژور بیش از ۳ ماه) می باشد.
شرط فسخ با شرط فاسخ متفاوت است. شرط فاسخ همان انفساخ و فسخ خود به خودی معامله است در حالی که در خالت شرط فسخ، باید فسخ معامله اعلام گردد. شرط فسخ به مراتب بهتر از شرط انفساخ قرارداد است. چرا که کنترل بقای معامله از ید صاحب فسخ خارج نمی گردد و در صورت تمایل و صلاحدید خود اقدام به فسخ قرارداد می نماید در حالی که در حالت انفساخ، قرارداد خود به خود منفسخ می گردد و ممکن است به ضرر متعهد له باشد.
گاهی شرط فسخ بخاطر تخلف طرف نیست بلکه به سبب رویداد اوضاع و احوال خاص و حتی تخلف اشخاص ثالث و یا تخلف طرف قرارداد در قرارداد دیگر و یا طول کشیدن شرایط فورس ماژور و … نیز می توان شرط فسخ نمود و نباید ذهن فقط متمرکز به درج فسخ به دلیل تخلف طرف مقابل باشد. مثلاً شرط فسخ به علت یکطرفه شدن خیابان در حالی که فروشنده تخلف ننموده است. البته در این موارد دیگر امکان مطالبه خسارت نیست.
جهت مشاوره و تنظیم و کلیه امور قرادادها می‌توانید با ما در ارتباط باشید.
شرایط فسخ قرارداد
در زمان تنظیم قرارداد و در قسمت فسخ، می بایست شرایط مهمی را رعایت نمود در غیر اینصورت فسخ ممکن است به ضرر خود فسخ کننده تمام شود :
تعیین صاحب خیار
در صورت تعدد طرفین معامله مثلاً سه فروشنده، باید مشخص گردد که آیا متفقاً صاحب حق فسخ هستند و یا منفرداً و در صورت منفرداً نیز آیا یک نفر از فروشندگان، کل معامله را می تواند فسخ کند و یا فقط سهم مشاع خود را و اکثریت فروشندگان حق فسخ دارند. در این موارد باید در خصوص ورثه ی متوفی نیز ذکر گردد که آن ها نیز متفقاً فقط یک رای مورث خود را دارند.
ذکر مدت فسخ قرارداد
شرط فسخ باید مدت داشته باشد. مثلاً در صورت برگشت هر یک از چک ها و انقضای یک ماه و عدم پر کردن حساب، فروشنده به مدت ۹۰ روز از تاریخ اطلاع از تخلف حق فسخ دارد. البته اگر مدت ذکر نشود، محمول بر مدت متعارف است.
سلب حق معامله قبل از تعیین تکلیف فسخ
جهت قابلیت استناد شرط فسخ در برابر اشخاص ثالث طبق ماده ۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدنی، باید اولاً شرط فسخ در خود قرارداد اصلی ذکر شود نه متمم تا برای اشخاص ثالث قابل اطلاع باشد.
ثانیاً حق تصرفات ناقله تا قبل از تعیین تکلیف فسخ، از طرف مقابل سلب گردد. در غیر این صورت فسخ معامله به درد نمی خورد و در برابر خریدار دوم قابل استناد نیست و یا باید با دشواری و با استناد به قاعده اشتراط ضمنی و قابل مشاهده بودن شرط و تزلزل معامله و قاعده اقدام، حق فسخ خود را به خریدار دوم بقبولاند که در دادگاه ها خیلی پذیرفته نیست و جا نیافتاده و تلف حکمی مبیع فرض می کنند. مانند این که خریدار قبل از این که چک های ثمن وصول شود، با مبایعه نامه همان ملک را بفروشد و سپس فروشنده اول معامله را فسخ نماید.
عدم سقوط فسخ با مطالبه مکرر
طبق ماده ۴۰۳ قانون مدنی، ممکن است مطالبه مبلغ قرارداد و ثمن موجب سقوط ضمنی حق فسخ باشد.به همین دلیل بهتر است که شرط شود که در مدت فسخ، مطالبه مکرر و یا مثلاً برگشت زدن متوالی چک ها، مسقط حق فسخ بابت برگشت آخرین چک نیست در غیر این صورت برگشت متوالی چک ها به معنی اسقاط ضمنی حق فسخ است.
تعیین تکلیف آثار و تبعات بعد از فسخ قرارداد
تعیین تکلیف عواقب بعد از فسخ بسیار مهم است چرا که در غیر این صورت ممکن است حتی فسخ قرارداد به ضرر فسخ کننده تمام شود و مانند تیر کمونه به سمت خودش کند.
۱- شروط مستقل از اعتبار عقد
از جمله مهم ترین شروط مربوط به دوران بعد از فسخ، تعیین شروط مستقل از اعتبار عقد است. چرا که طبق ماده ۲۴۶ قانون مدنی، با فسخ قرارداد شروط ضمن عقد باطل میشود در حالی که ما نمی خواهیم برخی شروط باطل شود و علیرغم فسخ قرارداد، به عنوان یک تعهد مستقل از اعتبار عقد، قابل استناد باشد. مانند شروط مطالبه خسارت روزانه تاخیر در ایفای تعهد تا فسخ، وجه التزام فسخ قرارداد، شرط بقای اعتبار و عدم ابطال شرط تضامین و رهن و وثیقه و ضمانت و وکالت نامه و مسئولیت تضامنی و …
۲- گروکشی ها و حق حبس های بعد از فسخ
حق حبس و گروکشی تعهدات بعد از انحلال قرارداد وجود ندارد معذلک می توان در قالب شروط مستقل از اعتبار عقد، در خصوص زمان استرداد عوضین و ترتیب و تقدم و تاخر و الزامات بعد از فسخ قرارداد نیز تعیین تکلیف نمود.
تفاوت فسخ، اقاله، انفساخ و بطلان قرارداد
فسخ، اقاله، انفساخ و بطلان همگی به پایان یافتن یا بی‌اعتباری قرارداد مربوط‌اند، اما از نظر علت و نحوه وقوع تفاوت دارند.
-
فسخ قرارداد: برهم زدن قرارداد به اراده شخصی که طبق قانون یا قرارداد حق فسخ دارد. برای مثال، اگر خریدار به دلیل وجود عیب در کالا حق فسخ داشته باشد، می‌تواند با اعمال این حق قرارداد را فسخ کند.
-
اقاله یا تفاسخ: پایان دادن به قرارداد با توافق دو طرف. برای مثال، فروشنده و خریدار توافق می‌کنند معامله انجام‌شده را برهم بزنند.
-
انفساخ قرارداد: قرارداد بدون نیاز به اعمال حق فسخ، بر اثر وقوع یک عامل قانونی یا تحقق شرطی که برای انحلال خودکار آن تعیین شده است، منحل میشود.
-
بطلان قرارداد: قرارداد از ابتدا اعتبار قانونی نداشته است؛ برای مثال، به دلیل فقدان یکی از شرایط اساسی صحت معامله. بنابراین، بطلان با فسخ تفاوت دارد؛ زیرا فسخ ناظر بر برهم زدن قراردادی است که در اصل معتبر بوده است.
تفاوت اصلی: فسخ با اعمال حق، اقاله با توافق دو طرف، انفساخ با تحقق سبب انحلال خودکار و بطلان به دلیل بی‌اعتباری قرارداد از ابتدا رخ می‌دهد.
مراحل فسخ قرارداد
برای فسخ قرارداد، باید مراحل زیر را متناسب با نوع قرارداد و علت فسخ طی کنید:
-
بررسی حق فسخ: متن قرارداد و قوانین مرتبط را بررسی کنید تا مشخص شود حق فسخ دارید یا خیر. صرف نارضایتی از اجرای قرارداد، به‌تنهایی حق فسخ ایجاد نمی‌کند.
-
بررسی مهلت و شرایط فسخ: اگر برای اعمال حق فسخ مهلت یا تشریفات خاصی تعیین شده است، آن را رعایت کنید. در برخی موارد قانونی نیز حق فسخ باید در مهلت مقرر اعمال شود.
-
جمع‌آوری مدارک: قرارداد، رسیدهای پرداخت، مکاتبات، پیام‌ها و سایر مدارک اثبات‌کننده علت فسخ را نگهداری کنید.
-
اعلام اراده فسخ: فسخ را به‌صورت روشن به طرف مقابل اعلام کنید. ارسال اظهارنامه رسمی می‌تواند زمان و محتوای اعلام فسخ را مستند کند؛ اما ارسال اظهارنامه در همه قراردادها شرط صحت فسخ نیست.
-
تعیین تکلیف تعهدات مالی: درباره استرداد وجه، تحویل مال، خسارت، وجه التزام و تعهداتی که پس از فسخ باقی می‌مانند، مطابق قانون و مفاد قرارداد اقدام کنید.
-
پیگیری اختلاف احتمالی: اگر طرف مقابل فسخ را نپذیرد یا درباره آثار آن اختلاف وجود داشته باشد، ممکن است لازم باشد از طریق مرجع قضایی صالح، تأیید یا آثار حقوقی فسخ را پیگیری کنید.
نکته: فسخ زمانی معتبر است که شخص حق اعمال آن را داشته باشد و شرایط قانونی یا قراردادی مربوط رعایت شده باشد. بنابراین، پیش از اعلام فسخ، علت و مستند قانونی یا قراردادی آن را مشخص کنید.
مهم‌ترین نکات در تنظیم شرط فسخ قرارداد
شرط فسخ باید به‌گونه‌ای تنظیم شود که حق فسخ، شرایط اعمال آن و آثار حقوقی آن برای طرفین روشن باشد. هنگام تنظیم این شرط، نکات زیر را در نظر بگیرید:
-
تعیین صاحب حق فسخ: مشخص کنید کدام طرف یا هر دو طرف حق فسخ دارند.
-
تعیین دلایل فسخ: موارد ایجادکننده حق فسخ را دقیق بنویسید؛ مانند تأخیر در پرداخت، عدم انجام تعهد یا کشف عیب مشخص.
-
تعیین مهلت اعمال حق: مشخص کنید حق فسخ تا چه زمانی قابل اعمال است و آیا برای آن مهلت خاصی در نظر گرفته شده است.
-
تعیین روش اعلام فسخ: روش اعلام فسخ، مانند ارسال اظهارنامه یا ابلاغ کتبی به نشانی تعیین‌شده در قرارداد، را مشخص کنید.
-
تعیین آثار مالی فسخ: تکلیف مبالغ پرداخت‌شده، استرداد اموال، خسارت و وجه التزام را به‌روشنی تعیین کنید.
-
تفکیک شرط فسخ از شرط فاسخ: در شرط فسخ، برای یکی از طرفین حق برهم زدن قرارداد ایجاد میشود؛ اما در شرط فاسخ، با تحقق رویداد تعیین‌شده، قرارداد طبق مفاد شرط خودبه‌خود منحل میشود. انتخاب هرکدام باید با هدف طرفین و سازوکار موردنظرشان هماهنگ باشد.
-
تعیین تکلیف تعهدات باقی‌مانده: مشخص کنید کدام تعهدات، مانند محرمانگی یا تسویه‌حساب، پس از فسخ نیز ادامه خواهند داشت.
نمونه شرط فسخ: «در صورت تأخیر خریدار در پرداخت هر یک از اقساط بیش از ۱۵ روز پس از سررسید، فروشنده حق خواهد داشت با اعلام کتبی به خریدار، قرارداد را فسخ کند. آثار مالی فسخ و نحوه تسویه‌حساب طرفین مطابق مفاد این قرارداد و قوانین مربوط خواهد بود.»
این نمونه باید متناسب با نوع قرارداد، شرایط معامله و قوانین قابل اعمال تنظیم شود.
آیا پس از فسخ قرارداد می‌توان خسارت مطالبه کرد؟
بله، در بسیاری از موارد می‌توان پس از فسخ قرارداد خسارت مطالبه کرد؛ اما این موضوع به علت فسخ، مفاد قرارداد و شرایط قانونی بستگی دارد. فسخ قرارداد لزوماً حق مطالبه خسارت را از بین نمی‌برد.
موارد مهم عبارت‌اند از:
-
خسارت ناشی از نقض تعهد: اگر طرف مقابل تعهد قراردادی خود را انجام نداده باشد و شرایط قانونی مطالبه خسارت فراهم باشد، ممکن است بتوان خسارت ناشی از این تخلف را مطالبه کرد.
-
وجه التزام قراردادی: اگر برای تخلف از تعهد یا وضعیت مشخصی مبلغی به‌عنوان وجه التزام تعیین شده باشد، امکان مطالبه آن به متن شرط، نوع تخلف و مقررات مربوط بستگی دارد.
-
استرداد مبالغ یا اموال: پس از فسخ، ممکن است لازم باشد مبالغ پرداخت‌شده یا اموال تحویل‌گرفته‌شده مطابق آثار قانونی فسخ مسترد شوند. استرداد مال یا وجه، با مطالبه خسارت تفاوت دارد.
-
اثبات خسارت و رابطه آن با تخلف: برای مطالبه خسارت، باید مبنای قانونی یا قراردادی مطالبه و شرایط لازم برای آن احراز شود. صرف فسخ قرارداد به‌تنهایی به معنای استحقاق دریافت خسارت نیست.
برای مثال، اگر فروشنده به تعهد خود عمل نکند و خریدار بر اساس قرارداد حق فسخ داشته باشد، خریدار ممکن است علاوه بر فسخ و استرداد وجه پرداختی، بتواند خسارت قابل مطالبه ناشی از تخلف را نیز درخواست کند.
نکته حقوقی: امکان جمع میان فسخ، وجه التزام و سایر خسارت‌ها به مفاد قرارداد و قواعد قانونی مربوط بستگی دارد؛ بنابراین، پیش از طرح مطالبه، باید شروط قراردادی و مبنای قانونی هر خواسته جداگانه بررسی شود.
با سلام خدمت شما استاد عزیز
میخواستم بپرسم در قراردادهای مشارکت در ساخت اگر شرط فسخ در قرارداد نوشته نشده باشد و کلیه خیارات قانونی ساقط شده باشد از دو طرف معامله..
آیا بعد از قرارداد زمانی که مالک زمین سازنده را الزام به ایفای تعهد شامل : تکمیل و تحویل ساختمان – اخذ پایان کار – اخذ صورت مجلس تفکیکی کند بعد از اینکه سازنده نتوانست باز هم به تعهد خود عمل کنید ..آیا می توان طبق ماده ۲۳۹ قانون مدنی:
<>
ایا می توان قرارداد را فسخ نمود بدون شرط حق فسخ و بدون خیار قانونی؟؟؟
با سلام؛
خود ماده ۲۳۹ قانون مدنی از موارد خیارات قانونی است ولی این قاعده ی ماهوی قانون مدنی با قواعد شکلی قانون آیین دادرسی مدنی تصادف و تزاحم پیدا می کند. چرا که حکم قطعی الزام به ایفای تعهد، اعتبار امر مختومه دارد و دعوای بعدی فسخ مغایر آن است و تکلیف پرونده اجرایی الزام به ایفای تعهد چه می شود ؟ در عمل مشکل است و با اختلاف نظرات قضایی مواجه می گردد.