امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت با پیش فروش و تاثیر آن در قرارداد پیش فروش

3.6/5 - (23 امتیاز)
۳.۶/۵ - (۲۳ امتیاز)

امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت با پیش فروش و تاثیر آن در قرارداد پیش فروش

قرارداد مشارکت در ساخت فی ما بین مالک زمین و سازنده منعقد می گردد و به موجب آن هر طرف آورده و سهمی از مشارکت دارد. به موجب مقتضای اطلاق این قرارداد، هر طرف می تواند سهم خود از واحدهای ساختمانی را پیش فروش نماید مگر این که در قرارداد این حق از یک طرف تا مقطع زمانی مشخصی مثلاً اتمام سفت کاری سلب شده باشد. بنابراین قرارداد پیش فروش آپارتمان تابع قرارداد مشارکت در ساخت است.

اکنون دو پرسش مهم در خصوص موضوع فسخ قرارداد مشارکت در ساخت بعد از پیش فروش مطرح می شود :

سوال اول : با وجود پیش فروش از جانب هر یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و ذینفع شدن اشخاص ثالث تحت عنوان پیش خریدار در بقای پروژه مشارکت، آیا امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت همچنان متصور می باشد؟؟ اگر امکان فسخ وجود دارد در این صورت آیا فسخ قرارداد مشارکت در ساخت توسط هر یک از طرفین آن، در برابر پیش خریدار قابل استناد است؟؟ و اگر قابل استناد نیست، در این صورت آثار فسخ بین خود طرفین قرارداد مشارکت چگونه قابل تصور است؟؟ 

سوال دوم : در مواردی که فسخ قرارداد مشارکت در ساخت در برابر پیش خریدار قابل استناد باشد، این فسخ چه تاثیری در اعتبار قرارداد پیش فروش دارد؟؟ آیا فسخ مشارکت در ساخت سبب انفساخ قرارداد پیش فروش می شود و یا سبب ابطال و یا صرفاً سبب ایجاد خیار فسخ برای پیش خریدار؟؟

اکنون پاسخ به سوالات فوق را در این مقاله بررسی می کنیم.

 

فسخ مشارکت در ساخت

بخش اول : بررسی فسخ قرارداد مشارکت در ساخت بعد از قرارداد پیش فروش

قراردادهای پیش فروش دارای اقسامی هستند که باید جداگانه بررسی شوند. با توجه به قانون جدید پیش فروش ساختمان، قراردادهای پیش فروش به دو نوع قرارداد عادی خارج از شمول قانون و قرارداد رسمی مشمول قانون تقسیم می شوند. فلذا لاجرم امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت بعد از تنظیم قرارداد پیش فروش را در هر یک از قراردادهای پیش فروش عادی و رسمی بررسی می کنیم :

الف : بررسی فسخ مشارکت در ساخت بعد از پیش فروش عادی

در صورتی که بعد از قرارداد مشارکت در ساخت، پیش فروش صورت گیرد، اصولاً فسخ مشارکت بین طرفین ممکن است حال یا این فسخ فقط در روابط بین مالک و سازنده موثر است و تاثیری در قرارداد پیش فروش ندارد و یا فسخ مشارکت در ساخت در برابر پیش خریدار هم قابل استناد است. گاهی هم پیش فروش به طور کلی حق فسخ را حتی بین طرفین قرارداد مشارکت غیر ممکن نماید.

هر یک از این حالات را در این جا بررسی می کنیم : 

۱) امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

در صورتی که بعد از قرارداد مشارکت در ساخت پیش فروش صورت گیرد، مانع از این نمی شود که یکی از طرفین قرارداد مشارکت نتواند این قرارداد را با خیارات قانونی و یا قراردادی فسخ نماید. حال یا این فسخ فقط در روابط بین مالک و سازنده موثر است و تاثیری در قرارداد پبش فروش ندارد و یا فسخ مشارکت در ساخت در برابر پیش خریدار نیز قابل استناد است : 

۱-۱- امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و غیر قابل استناد بودن فسخ در برابر پیش خریدار

مواد ۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدنی، اساسی ترین مواد قانونی برای این بحث است :

ماده ۴۵۴ : هرگاه مشتری مبیع را اجاره داده باشد و بیع فسخ شود اجاره باطل نمی‌شود مگر این که عدم تصرفات ناقله در عین و منفعت بر مشتری صریحاً یا ضمناً شرط شده که در این صورت اجاره باطل است.

ماده ۴۵۵ : اگر پس از عقد بیع مشتری تمام یا قسمتی از مبیع را متعلق حق غیر قرار دهد مثل این که نزد کسی رهن گذارد، فسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبور نخواهد شد مگر این که شرط خلاف شده باشد.

به طور کلی دو نظر متفاوت از این مواد برداشت می شود :

نظر اول :

این که حکم این مواد در خصوص قرارداد مشارکت و پیش فروش نیز جاری است و بر این اساس صرف فسخ مشارکت موجب زوال حق پیش خریدار نمی شود. یعنی در هر صورت بین خود طرفین مشارکت در ساخت فسخ محقق می شود ولی تاثیری در قرارداد پیش فروش ندارد.

چالش این نظر این است که در این صورت (یعنی در مواردی که علیرغم فسخ مشارکت در ساخت، قرارداد پیش فروش صحیح باشد که موارد آن نادر است همچون فسخ مشارکت در ساخت با خیار غبن) تعهد ساخت و تکمیل آپارتمان پیش خریدار با چه کسی است؟؟ (دقت کنید تکمیل نه تحویل چون اگر فرضاً فسخ مشارکت بعد از تکمیل عرفی ساختمان باشد، مالک در برابر پیش خریدار متعهد به تحویل است)

در ماده ۴۵۴ قانون مدنی، نظریات فقهی متعددی وجود دارد که اگر اجاره نامه باطل نگردد، موجر چه کسی است؟ آیا فروشنده اولیه که ملک در نتیجه فسخ به وی برگشته است، موجر آن مستاجر میشود و یا همان مشتری که قرارداد او با فروشنده فسخ شده است همچنان بعد از فسخ هم موجر آن مستاجر است؟؟!! در عقد اجاره چون تملیکی است، تصور آن ساده است. بالاخره یا فروشنده طرف قرارداد مستاجر میگردد و یا همچنان همان مشتری. ولی آن جایی مسئله دشوار می گردد که قرارداد دوم عهدی و مستمر باشد مثل قرارداد پیش فروش که قابل مقایسه با اجاره نیست. در واقع این که بعد از فسخ مشارکت در ساخت و قبل از تکمیل ساختمان چه کسی طرف قرارداد با پیش خریدار قرار می گیرد، تصور آن مشکل است.

در قرارداد مشارکت در ساخت اگر بگوییم بعد از فسخ مشارکت، مالک اتوماتیک طرف قرارداد پیش خریدار می گردد، معقول نیست چون مالک را در مقام پیمانکار قرار می دهد و اگر بگوییم همچنان سازنده طرف قرارداد پیش خریدار است که در این صورت چگونه تعهداتش را در برابر پیش خریدار انجام دهد؟؟ سازنده ای که دیگر سمت و نقشی در کارگاه ساختمانی ندارد، چگونه برای پیش خریدار آپارتمان را بسازد؟؟

نظر دوم :

این که عقد رهن و اجاره در مواد قانونی فوق با قرارداد پیش فروش قابل مقایسه نیست. چرا که بعد از فسخ بیع، عقد اجاره و رهن کاملاً تحقق یافته است و عقود تملیکی و آنی هستند و فسخ بیع مانع تحقق و انجام آن ها نیست. ولی قرارداد پیش فروش یک عقد عهدی و مستمر است و تابعی از قرارداد مشارکت در ساخت است و بر این اساس با فسخ مشارکت در ساخت (در مرحله ی قبل از تکمیل عرفی ساختمان) قرارداد پیش فروش قابل انجام نیست و تعهدات سازنده مقدور التسلیم نمی باشد. فلذا بر خلاف مواد ۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدنی، فسخ مشارکت در ساخت موجب انحلال قرارداد پیش فروش می گردد. البته بی اعتبار شدن پیش فروش نه بخاطر اثر مستقیم خود فسخ مشارکت است بلکه فسخ مشارکت کاشف از این است که تعهدات قرارداد پیش فروش قابل اجراء نیست و لاجرم بواسطه مقدور التسلیم نشدن تعهد پیش فروشنده، منفسخ می شود.

هر دو نظر قوی است ولی جنبه حمایتی از پیش خریدار و ظاهر قانون سبب انتخاب نظر اول می گردد. فلذا بر اساس ماده ۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدنی، فسخ مشارکت حتی بعد از پیش فروش ممکن و متصور است و صرف پیش فروش واحدهای سهم سازنده یا مالک، مانع امکان فسخ قرارداد مشارکت نیست. 

فقط باید توجه نمود در مواردی فسخ مشارکت تاثیری در قرارداد پیش فروش ندارد که فسخ با خیارات قانونی صورت گیرد مثل غبن و تدلیس و عیب که در این صورت با تفسیر حمایتی از مواد ۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدنی در برابر پیش خریدار قابل استناد نیست اعم از این که فسخ کننده مشارکت، پیش فروشنده باشد و یا نباشد.

اما این که فسخ مشارکت در برابر پیش خریدار قابل استناد نباشد، دلیل بر این نیست که بین خود طرفین مشارکت، فسخ بی اثر باشد. فلذا در دعاوی که پیش خریدار اعتراض ثالث به رای قضایی یا رای داوری فسخ مشارکت می نماید و دادگاه کل رای را نقض می کند، غلط است. چرا که دادگاه نباید دادنامه فسخ را بین خود طرفین مشارکت در ساخت هم نقض و باطل نماید بلکه فقط باید اعلام نماید که آثار فسخ متوجه پیش خریدار نیست.

آثار فسخ مشارکت و نحوه ی استرداد عوضین معامله خصوصاً در مواردی که پیش فروش صحیح نیز صورت گرفته باشد، بسیار پیچیده است. در حالت کلی، فسخ مشارکت بین طرفین آن در جایی که هیچ پیش خریداری وجود ندارد به این ترتیب است که مالکیت زمین به مالک و مالکیت ساختمان نیمه کاره به سازنده بر می گردد. حال اگر در این وسط یک پیش خریدار هم باشد، دشواری آثار فسخ مشارکت بین خود طرفین آن صد چندان می شود. از جمله این که مالکیت زمین ساختمان به مالک بر می گردد به استثنای قدرالسهم پیش خریدار و سپس سازنده باید قیمت آن قدر السهم را به مالک برگرداند. 

۱-۲ – امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و قابل استناد بودن فسخ در برابر پیش خریدار

علیرغم حکم کلی مواد ۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدنی، در برخی موارد فسخ مشارکت در برابر پیش خریدار قابل استناد است و در اعتبار پیش فروش تاثیر دارد :

۱-۲-۱- سلب صریح حق پیش فروش از پیش فروشنده

اگر در قرارداد مشارکت در ساخت صراحتاً حق پیش فروش سلب و ساقط شده باشد، در این صورت فسخ قرارداد مشارکت توسط طرف مقابل چه با خیارات قانونی و چه با خیار شرط، طبق ماده ۴۵۴ قانون مدنی در برابر پیش خریدار قابل استناد است و نتیجتاً فسخ مشارکت سبب بطلان پیش فروش می شود.

اما فسخ قرارداد مشارکت توسط خود پیش فروشنده متخلف، در برابر پیش خریدار قابل استناد نیست. چرا که هیچ شخصی نمی تواند تخلف خود را سبب امتیازی برای خود قرار دهد. به همین خاطر عبارت … و بیع فسخ شود … در ماده ۴۵۴ قانون مدنی شامل فسخ توسط خود مشتری متخلف نمی شود و اطلاق ندارد.

البته در این فرض حتی اگر مشارکت فسخ نشود، بازهم پیش فروش فی نفسه باطل است و بطلان پیش فروش لزوماً منوط به فسخ مشارکت نیست. چرا که ماده ۴۵۴ قانون مدنی مفهوم مخالف ندارد و ضمانت اجرای سلب حق تصرفات، بطلان تصرفات است اعم از این که عقد اصلی فسخ شود یا نشود. در واقع اگر خیلی دقیق بخواهیم بگوییم اصلاً پیش فروشی اتفاق نیفتاده تا بحث قابل استناد بودن فسخ در برابر پیش خریدار به طور خاص مطرح شود. در این مورد به مقاله ضمانت اجرای شرط سلب حق پیش فروش در قرارداد مشارکت درساخت مراجعه نمایید. (متن مقاله)

۱-۲-۲- سلب ضمنی حق پیش فروش از پیش فروشنده

اگر در قرارداد مشارکت به طور ضمنی حق پیش فروش از پیش فروشنده سلب شده باشد، فسخ قرارداد مشارکت توسط طرف مقابل در برابر پیش خریدار قابل استناد است.

یکی از موارد مهم سلب ضمنی حق پیش فروش، اشتراط خیار شرط در قرارداد مشارکت در ساخت است. تصرفات یک طرف قرارداد در دوره ی زمانی خیار شرط طرف دیگر (صاحب خیار)، طبق ماده ۴۶۰ و ۵۰۰ قانون مدنی، غیر نافذ است. پس اگر در دوره زمانی خیار شرط مالک، سازنده پیش فروش نماید و سپس مالک قرارداد مشارکت در ساخت را با خیار شرط و یا حتی خیار قانونی دیگری فسخ نماید، طبق ماده ۴۵۴ قانون مدنی، در برابر پیش خریدار قابل استناد است و سبب رد معامله پیش فروش غیر نافذ و بطلان آن می شود.

البته اگر با وجود خیار شرط مالک، صراحتاً حق پیش فروش به سازنده داده شده باشد، در این صورت قابل استناد بودن فسخ مالک در برابر پیش خریدار، از باب اشتراط ضمنی بر پیش خریدار است که در قسمت بعدی بررسی می کنیم. 

۱-۲-۳- اشتراط صریح بر پیش خریدار

اگر پیش فروشنده در قرارداد پیش فروش بر پیش خریدار شرط نماید که اگر مشارکت فسخ شد با هر خیاری و توسط هر یک از طرفین مشارکت، قرارداد پیش فروش نیز منفسخ یا قابل فسخ گردد، در این صورت بی تردید فسخ مشارکت در برابر پیش خریدار قابل استناد است.

۱-۲-۴- اشتراط ضمنی بر پیش خریدار

اگر در قرارداد مشارکت در ساخت خیار شرط درج شده است و پیش خریدار علی رغم خیار شرط موجود در قرارداد مشارکت در ساخت، اقدام به پیش خرید نماید، در این جا خیار شرط طرف دیگر در مقابل پیش خریدار قابل استناد است. چرا که وقتی پیش خریدار از سازنده پیش خرید می کند، شرط خیار مالک را در قرارداد مشارکت در ساخت به وضوح دارد مشاهده می کند و مطلع است و این برداشت می شود که پیش فروشنده به طور ضمنی شرط خیار مالک و احتمال اِعمال آن را بر پیش خریدار اشتراط و گوشزد نموده است. حال اگر مالک قرارداد مشارکت در ساخت را با خیار شرط خود فسخ نماید، دودش به چشم خود پیش خریدار است و فسخ مشارکت با خیار شرط در برابر پیش خریدار قابل استناد است.

مضافاً که گفتیم از موارد سلب ضمنی حق پیش فروش نیز هست ولی اگر در عین حال که مالک خیار شرط داشته باشد، حق پیش فروش به وضوح به سازنده داده شده باشد، قابل استناد بودن خیار شرط در برابر پیش خریدار فقط از باب اشتراط ضمنی بر پیش خریدار است.

البته اگر خود صاحب خیار شرط، پیش فروش نماید، ممکن است پیش فروش اسقاط ضمنی خیار شرط باشد. در غیر این صورت اگر چنین قصدی احراز نگردد، ممکن است حتی در این فرض نیز خیار شرط خود پیش فروشنده در برابر پیش خریدار قابل استناد باشد و در واقع پیش فروشنده نوعی شرط فاسخ بنایی علیه پیش خریدار شرط نموده که اگر قرارداد مشارکت را فسخ کردم قرارداد پیش خرید نیز به تبع آن منفسخ گردد. به همین خاطر پیش خریدار برای حفظ حقوق خود باید خلاف آن را شرط نماید.

۲) عدم امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

در برخی موارد، پیش فروش باعث می شود که فسخ قرارداد مشارکت در ساخت توسط طرفین آن ممکن نگردد :

۲-۱- اسقاط فعلی و عملی خیار با تنظیم قرارداد پیش فروش

ممکن است پیش فروش در برخی مواقع دلالت بر اسقاط ضمنی و فعلی صاحب خیار در قرارداد مشارکت در ساخت نماید. از جمله این که بعد از علم به خیارات قانونی، صاحب خیار اقدام به پیش فروش نماید. و یا گاهی ممکن است به طور ضمنی بقای خیار شرط یک طرف تا زمان عدم پیش فروش توسط طرف دیگر باشد.

مورد قابل بحث زمانی است که یک طرف مشارکت دارای خیار شرط باشد و سپس خودش پیش فروش نماید. در این حالت از یک نگاه می توان گفت که پیش فروشنده به طور ضمنی خیار شرط خود را در قرارداد مشارکت بر پیش خریدار شرط نموده و آن را محفوظ داشته است و از دیدگاه دیگر می توان گفت که پیش فروشنده با پیش فروش، خیار شرط خود را در قرارداد مشارکت در ساخت ساقط نموده است. در نهایت باید با بررسی موردی هر پرونده قصد طرفین احراز شود.

۲-۲- خیار عیب

پیش فروش به معنای نوعی تصرف در ملک است و بر اساس بند ۱ ماده ۴۲۹ قانون مدنی، بعد از پیش فروش، صاحب خیار عیب نمی تواند قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ کند اعم از این که خودش پیش فروشنده باشد یا نباشد.

ب : بررسی فسخ مشارکت در ساخت بعد از پیش فروش رسمی

به دلالت ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان، فقط قراردادهای رسمی مشمول این قانون می باشند و قراردادهای پیش فروش عادی خروج موضوعی از شمول قانون دارند. فلذا به همین خاطر ما در این مقاله قرارداد پیش فروش رسمی را جداگانه بررسی می کنیم.

در قانون پیش فروش ساختمان هیچ نامی از قرارداد مشارکت در ساخت برده نشده است لکن در بند ۱ تبصره ماده ۱ و بند ۱ ماده ۴ قانون، به قرارداد سرمایه گذاری اشاره شده که قابل تطبیق با قرارداد مشارکت در ساخت است.

نکته دیگر این که با توجه به مواد فوق الذکر، لزوماً باید قرارداد مشارکت در ساخت رسمی باشد تا بتوان بر اساس آن قرارداد رسمی پیش فروش تنظیم نمود.

در قانون جدید قانونگذار احکامی وضع نموده است که با قواعد عمومی قراردادها بعضاً سازگاری ندارد و جنبه حمایتی از پیش خریدار دارد. به همین دلیل این پرسش مطرح می شود که آیا فسخ قرارداد مشارکت در ساخت فی ما بین مالک و سازنده با وجود تنظیم قرارداد پیش فروش رسمی در چارچوب قانون پیش فروش ساختمان ممکن است؟؟ برای بررسی این سوال باید به طور کلی روح قانون و به طور جزئی مواد قانون را بررسی کنیم.

شکی نیست که روح قانون حمایت از پیش خریدار است. فلذا هر چالش حقوقی باید طوری تفسیر شود که به سمت منافع پیش خریدار متمایل شود ولی به هر حال و در هر صورت قوانین جدید را باید طوری تفسیر کنیم با نظم حقوقی کنونی هم حتی الامکان سازگار باشد. فلذا شاید بتوان اشتراط خیار شرط را بین طرفین قرارداد مشارکت در ساخت منتفی دانست. چرا که روح حمایتی قانون مانع آن است ولی در مورد سایر خیارات باید به نظم حقوقی کنونی پایبند باشیم.

از سوی دیگر، اگر بخواهیم به طور جزئی مواد قانون جدید را بررسی کنیم، مواد ۱۳ و ۱۷ قانون می تواند موضوع بحث قرار گیرد. در خصوص ماده ۱۳ قانون باید گفت در قرارداد پیش فروش عادی، توافق بر تملیک میزان قدر السهم پیش خریدار از زمین و مالکیت مشاعی او در خود زمین نمی تواند ملاکی برای محدودیت امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت باشد لکن در قرارداد پیش فروش رسمی می تواند یک ملاک برای عدم امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت باشد. چرا که به موجب ماده ۱۳ قانون، پیش خریدار مالک قدر السهمش از عرصه و در واقع یکی از شرکای مشاعی زمین نیز می شود و مالکیت پیش خریدار بر عرصه به موجب حکم قانون است. فلذا موجب محدودیت طرفین قرارداد مشارکت در ساخت در فسخ قرارداد مشارکت می شود و فسخ قرارداد مشارکت به هر دلیل اعم از خیار شرط و یا خیار قانونی نمی تواند بدون رضایت پیش خریدار صورت گیرد.

در خصوص ماده ۱۷ قانون نیز می توان گفت دلالت التزامی این ماده نیز محدود کننده طرفین قرارداد مشارکت در ساخت جهت فسخ قرارداد است با هر خیار اعم از خیار شرط و یا خیار قانونی. چرا که وقتی قانون گذار اجازه خروج سازنده را از مشارکت در ساخت نداده است، این ملازمه با عدم امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت نیز دارد.

بخش دوم : تاثیر فسخ قرارداد مشارکت در ساخت در اعتبار قرارداد پیش فروش

پیرو بحث امکان فسخ مشارکت با وجود پیش فروش، بحث تاثیر فسخ قرارداد مشارکت در ساخت در اعتبار قرارداد پیش فروش نیز مطرح می شود. یعنی به فرض هم که در مواردی امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت باشد، این فسخ چه تاثیری در اعتبار قرارداد پیش فروش دارد؟؟ آیا اعتبار قرارداد پیش فروش به اعتبار قرارداد مشارکت در ساخت وابسته است؟؟

اسباب انحلال قراردادها چهار سبب است : اقاله – بطلان – انفساخ – فسخ. از میان این چهار سبب، تکلیف اقاله و بطلان به وضوح مشخص است. اقاله قرارداد مشارکت در ساخت بعد از پیش فروش توسط هر یک از طرفین مشارکت به فرض هم که بین خود طرفین نافذ باشد، در مقابل پیش خریدار قابل استناد نیست. همان گونه که در عقد ضمان اقاله بین ضامن و مضمون له تاثیری در برگشت دین به ذمه مضمون عنه ندارد. همچنین بطلان قرارداد مشارکت در ساخت یقیناً در اعتبار قرارداد پیش فروش نیز موثر است و کاشف از بطلان قرارداد پیش فروش می باشد. چرا که حقی برای پیش فروشنده متصور نبوده است تا بخواهد پیش فروش نماید و موضوعی برای پیش فروش وجود نداشته است. در خصوص انفساخ نیز باید گفت انفساخ قانونی قرارداد مشارکت در ساخت به سختی قابل تصور است و بررسی آن کاربردی نیست. لکن انفساخ قراردادی به معنی شرط فاسخ در ذیل بحث فسخ قابل بررسی است. بنابراین ما در این قسمت فقط متمرکز بر تاثیر “فسخ قرارداد مشارکت در ساخت” در اعتبار قرارداد پیش فروش می شویم.

از سوی دیگر، قراردادهای پیش فروش دارای اقسامی هستند که باید جداگانه بررسی شوند. با توجه به قانون جدید پیش فروش ساختمان، قراردادهای پیش فروش به دو نوع قراردادهای عادی خارج از شمول قانون و قراردادهای رسمی مشمول قانون تقسیم می شوند. همچنین قراردادهای عادی پیش فروش نیز یا متضمن تملیک مالکیت مشاعی از خود زمین به پیش خریدار به میزان نسبت قدر السهم آپارتمان وی از مجموع ساختمان هستند و یا فقط عهدی محض هستند و پیش خریدار حق عینی و مستقیم بر خود زمین پیدا نمی کند.

فلذا لاجرم تاثیر فسخ قرارداد مشارکت در ساخت در اعتبار قرارداد پیش فروش را با توجه به تقسیمات فوق بررسی می کنیم :

الف : تاثیر فسخ قرارداد مشارکت در ساخت در اعتبار قرارداد پیش فروش عادی عهدی

در مواردی که فسخ مشارکت در برابر پیش خریدار قابل استناد باشد، فسخ قرارداد مشارکت قبل از تکمیل عرفی ساختمان، موجب انفساخ قرارداد پیش فروش می شود نه این که قرارداد پیش فروش باطل یا قابل فسخ شود. چرا که قرارداد پیش فروش یک عقد عهدی و مستمر است و تابعی از قرارداد مشارکت در ساخت است و بر این اساس با فسخ مشارکت در ساخت، قرارداد پیش فروش قابل انجام نیست و تعهدات آن مقدور التسلیم نمی باشد.

قابل ذکر است که طبق ملاک ماده ۲۸۶ قانون مدنی، تلف مبیع مانع اعمال خیار نیست (مگر در خیار عیب) و در این صورت باید قیمت یا مثل مال مسترد شود. در خیارات قانونی (بر خلاف خیار شرط) که انتقال مبیع توسط مشتری قبل از اعمال خیار بایع کاملاً صحیح و نافذ است، انتقال مبیع به غیر در حکم تلف مال است. حال در این جا این بحث مطرح می شود که آیا در بررسی فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، پیش فروش به معنای انتقال است و تلف حکمی جریان دارد؟؟ باید گفت خیر. فلذا علی رغم پیش فروش، موضوع مشارکت در ساخت وجود دارد و تلف حکمی اتفاق نیفتاده است.

ب : تاثیر فسخ قرارداد مشارکت در ساخت در اعتبار قرارداد پیش فروش عادی تملیکی

قرارداد پیش فروش عادی ملازمه با مالکیت پیش خریدار بر خود زمین ندارد و در واقع یک قرارداد تملیک عین معین نیست بلکه عهدی مستمر و تعهد به تملیک است. فلذا مسلماً پیش خریدار حق عینی و مالکیتی بر خود زمین پیدا نمی کند. لکن در برخی قراردادهای عادی پیش فروش می توان توافق نمود که پیش خریدار در مالکیت خود زمین نیز شریک مشاعی گردد.

بنابراین منظور از پیش فروش عادی تملیکی، قراردادهای عادی پیش فروش است که متضمن انتقال قدر السهم پیش خریدار از خود زمین موضوع قرارداد مشارکت در ساخت است. در این حالت پیش خریدار شریک و مالک مشاعی به میزان قدر السهمش از آپارتمان در خود زمین می شود. این انتقال می تواند در خود قرارداد پیش فروش درج شود و یا در یک مبایعه نامه جداگانه و یا حتی به موجب سند رسمی انجام شود. البته کمتر پیش فروشنده ای راضی می شود که از خود زمین سهم مشاعی را به پیش خریدار منتقل کند ولی به هر حال در عرف وجود دارد.

در این قسمت فقط متمرکز بر بررسی فسخ قرارداد مشارکت در اعتبار انتقال مشاعی زمین به پیش خریدار می شویم و اعتبار خود قرارداد پیش فروش عادی را در بحث قبلی بررسی کردیم.

اکنون سوال این است که در تمام مواردی که قرارداد مشارکت در ساخت فسخ و به تبع آن قرارداد پیش فروش منفسخ می شود، چه تاثیری بر انتقال قدر السهم دارد؟؟ آیا با فسخ مشارکت و به تبع انفساخ پیش فروش، خود انتقال قدر السهم از زمین به پیش خریدار نیز حسب مورد باطل یا منفسخ می شود؟؟

در پاسخ باید گفت که مالکیت مشاعی پیش خریدار بر عرصه با فسخ مشارکت و تبعاً انفساخ پیش فروش از بین نمی رود. چرا که ماهیت انتقال قدر السهم یک عقد بیع مستقل است و شرط ضمن عقد پیش فروش نیست تا مشمول قاعده (اذا بطل العقد بطل الشرط) و ماده ۲۴۶ قانون مدنی قرار گیرد حتی اگر به لحاظ شکلی و ظاهری در قسمت شروط ضمن عقد نوشته شده باشد.

بر این اساس طبق ملاک ماده ۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدنی، فسخ مشارکت و تبعاً انفساخ پیش فروش، نمی تواند خللی به مالکیت مشاعی پیش خریدار وارد کند و به قوت خود باقی است و خود بیع قدر السهم عرصه باقی است و مالکیت مشاعی پیش خریدار دست نمی خورد. 

النهایه فقط بحث بر سر این است که آیا این بیع از جانب مالک زمین قابل فسخ هست یا خیر؟؟ چرا که بقای مالکیت مشاعی پیش خریدار بر زمین نیز توجیهی ندارد و از جانب مالک زمین باید حداقل قابل فسخ باشد. البته با توجه به این که هر حق فسخی باید مستند به یک خیار باشد، در این حالت خیار شرط بنایی متصور به نظر می رسد.

ج : تاثیر فسخ قرارداد مشارکت در ساخت در اعتبار قرارداد پیش فروش رسمی

در بررسی امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت با وجود پیش فروش رسمی گفتیم که اصولاً امکان فسخ نیست. حال به فرض هم که در مواردی امکان فسخ باشد، سوال این است که فسخ قرارداد مشارکت چه تاثیری در اعتبار قرارداد پیش فروش رسمی دارد؟؟ 

به طور کلی همان تحلیل های در مورد پیش فروش عادی در این جا هم جریان دارد. یعنی با فسخ قرارداد مشارکت در ساخت رسمی، قرارداد پیش فروش رسمی هم منفسخ می شود. فقط تاثیر آن در مالکیت پیش خریدار بر قدر السهم از عرصه، انفساخ است بر خلاف انتقال قراردادی. چرا که مالکیت پیش خریدار بر عرصه در قراردادهای پیش فروش رسمی به موجب ماده ۱۳ قانون است نه توافق خصوصی.


خسرو صالحی (کارشناس ارشد حقوق خصوصی دانشگاه تهران و وکیل قراردادها)

khosro_salehi@yahoo.com

۸۸۹۷۹۵۷۱ – ۰۲۱

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

49 دیدگاه در “امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت با پیش فروش و تاثیر آن در قرارداد پیش فروش
  • ۱۴۰۲-۱۱-۰۹ at ۶:۴۵ قبل از ظهر
    Permalink

    سلام
    ما مشکل مشارکت داریم که ذکر جزئیات در اینجا نمیگنجد و نیاز به جلسه حضوری دارد. لطفا بفرمایید چگونه میتوانیم حضورا موارد را جهت بررسی به اطلاع برسانیم.

    Reply
    • ۱۴۰۲-۱۱-۰۹ at ۱:۰۱ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام ؛ پبام در واتساپ ارسال فرمایید.

      Reply
  • ۱۴۰۱-۱۲-۲۴ at ۱۲:۲۲ بعد از ظهر
    Permalink

    با سلام و تشکر از نظریات علمی و حقوقی شما: می خواستم نظر جنابعالی را در مورد مطالب ذیل بدانم.
    موضوع قرارداد مشارکت در ساخت، احداث واحدهای موضوع قرارداد توسط سازنده در موعد معین شده در متن قرارداد است. حال اگر سازنده در ظرف مدت معین هیچ یک از واحدها را احداث ننماید در واقع موضوع قرارداد مشارکت در ساخت و قصد نیت متعاملین هم تحقق پیدا نکرده است. حتی موضوع قرارداد پیش فروش نیز عبارت است از احداث واحد پیش فروش شده توسط سازنده در بستر قرارداد مشارکت در ساخت. در صورتیکه فرضا به واسطه عدم احداث بنا قرارداد مشارکت فسخ گردد موضوع مبایعه نامه پیش فروش نیز محقق نشده است. لذا به علت عدم تحقق موضوع قرارداد پیش فروش واحد پیش فروش شده توسط سازنده هم قابل تسلیم نیست. لذا نباید در عدم امکان تنفیذ قرارداد پیش فروش شک و تردیدی وجود داشته باشد. زیرا در واقع سازنده آورده و محصول خود را که متعهد به ساخت آن شده است پیش فروش نموده است. یعنی اجازه پیش فروش با پیش فرض تعهد او مبنی بر احداث واحدهای مورد نظر بوده است. از طرفی مالکیت پیش خریدار فرع بر مالکیت سازنده است و مالکیت سازنده هم منوط به مشارکت او در احداث بنا است و با عدم مشارکت سازنده در احداث بنا سهمی به او تعلق نمی گیرد که قابل انتقال به دیگران باشد. لذا استناد به نظریه حمایتی از پیش خریدار هیچ وجه قراردادی و قانونی نمی تواند داشته باشد. به عبارتی مالک با فرض مشارکت در ساخت و احداث واحد مورد نظر به سازنده حق پیش فروش می دهد و پیش خریدار هم واقف است که از سازنده ای واحد را پیش خریدار می نماید که استقرار مالکیت او منوط به تحقق آورده او است. لذا باید ریسک عدم انجام تعهدات توسط سازنده را در نظر بگیرد.

    Reply
    • ۱۴۰۱-۱۲-۲۷ at ۷:۳۱ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      بله به نظر من، نظرتان درست و علمی است. سازنده باید آورده خود را بیاورد و ساختمان را بسازد تا تقسیم مال مشاع منجز گردد. تا قبل از ساخت ساختمان، تقسیم نامه عادی ساختمان در واقع تقسیم معلق به ساخت است نه تقسیم منجز.

      Reply
  • ۱۴۰۱-۰۸-۲۹ at ۱۲:۰۱ بعد از ظهر
    Permalink

    سلام برج ۲سال ۹۹ مشارکت کردیم با سازنده که نه حق انتقال قرارداد نه حق پیش فروش نه شراکت بعلاوه در قرارداد اومده که اگر سازنده طی ۴ماه نتونه جواز تکمیل از شهرداری بگیره مالک حق فسخ یکطرفه داره با اینحال ما به جای ۴ماه یکسال طول کشید ولی باز گفتیم اشکال نداره بزار کار شروع کنه مرحله بعد اسکلن قرار بود رهن کامل بگیره که باز اینقدر معطل کرد اجاره مشین شدیم و اجاره خونه هارو هم ۳ماه در میون میده اینا به کنار زمان ساخت ۱۸ ماه بوده امروز که آبان ۱۴۰۱ هستیم تازه سفت کاری تموم شده بعلاوه این موضوع که بدون هیچی اجازه ای اقدام به فروش مال غیر کرده بدون هیچ تملکی یه واحد فروخته و با اون تا اینجا کار کرده و الان هم اصلا عین خیالش نیست فقط قول میده و ۲یا ۳مورد متریال هم که تو قرار داد بوده تا اینجا هیچ کدوم رو رعایت نکرده تا جایی که عرض کنم سرویس بهداشتی ها رو قبله هستش تا این حد سمبل کاری کرده میخواستیم فسخ کنیم آیا زمان زیادی میبره برای احقاق حق

    Reply
    • ۱۴۰۱-۰۹-۰۴ at ۶:۱۸ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      ظاهرا حق فسخ شما ناظر به تاخیر در اخذ جواز ساخت بوده و جواز هم اخذ شده و مدت زیادی هم از آن گذشته و نتیجتاً فسخ به این سبب دیگر موضوعیت ندارد. در مورد تخلفات دیگر که بتوان فسخ کرد، باید قرارداد بررسی شود.

      Reply
  • ۱۴۰۱-۰۲-۰۶ at ۱:۳۵ بعد از ظهر
    Permalink

    سلام خیلی عالی بود . وکیل دادگستری هستم در همین زمینه پرونده ای دارم . مشاوره خوبی گرفتم.

    Reply
    • ۱۴۰۱-۰۲-۰۸ at ۲:۴۲ بعد از ظهر
      Permalink

      سلام تشکر امیدوارم احقاق حق شده باشد.

      Reply
  • ۱۴۰۰-۱۱-۱۸ at ۱:۲۱ قبل از ظهر
    Permalink

    با سلام
    حدودا پنج سال پیش آپارتمانی را پیش خرید کردم و سه سال قبل هم تحویل گرفتم .حالا بعد از گذشت سه سال مالک سند را به نام سازنده نمی زند و بک پلنگ را زده بوده که جدیدا رای فسخ قرارداد را به علت یکسری کاستی ها در ساختمان گرفته و حق برگشت یک دانگ که به نام سازنده زده بود را به نام خود مالک گرفته است.
    و به ما ۱۴واحد می گوید که به زودی از خانه بیرونتان می کنم.
    تمام ساختمان با پول ما ۱۴واحد ساخته شده است.
    حالا با فسخ قرارداد چه بر سر ما می آید؟؟
    حق و حقوق ما چه می شود؟؟؟

    Reply
    • ۱۴۰۰-۱۱-۱۸ at ۹:۰۶ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      باید اعتراض ثالث به رای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت نمایید. البته ممکن است که فسخ در برابر شما قابل استناد باشد. باید موردی بررسی گردد.

      Reply
  • ۱۴۰۰-۰۹-۱۳ at ۷:۲۲ بعد از ظهر
    Permalink

    سلام.
    من یک قرارداد مشارکت ملکم را با شخصی که سازنده بود بستم. و قرارداد مذکور فسخ شد و فسخ هم در دادگاه تایید شد و حالا دو سوال دارم:
    ۱. در قرارداد مشارکت جهت تضمین انجام تعهدات سازنده مقداری چک و سفته تعیین شده بود که در اختیار من هست آیا با فسخ قرارداد مشارکت آن سفته و چک ها را هم از دست داده ام یا اینکه آنها قابلیت وصول دارد؟؟
    ۲. در قرارداد مشارکت سازنده حق پیش فروش واحد نداشته ولی یک واحد را روی خاک به طور فضولی می فروشد و از ناآگاهی من استفاده کرده و از من اقرارنامه تایید پیش فروش می گیرد و بعد پیش خریدار به فسخ قرارداد مشارکت به استناد اقرارنامه تایید من برای پیش فروش اعتراض می کند و دادگاه رای می دهد که فسخ نسبت به وی موثر نیست حالا که من به ناچار برای تکمیل واحد های خود مجبور به تکمیل آن واحد پیش فروش شده شده‌ام آیا می توانم هزینه کرد خود را در مورد آن واحد را از سازنده یا پیش خریدار اخذ کنم تا کمتر متضرر شوم؟؟ تشکر.

    Reply
    • ۱۴۰۰-۰۹-۱۶ at ۵:۰۹ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      طبق ماده ۲۴۶ قانون مدنی با فسخ شروط ضمن عقد باطل است از جمله تضامین اجرای تعهد. هزینه های در قبال پیش خریدار را می توانید از هزینه های سازنده کسر نمایید چرا که به دلیل تلف حکمی و مالکیت پیش خریدار بر قدرالسهم زمین، سازنده باید قیمت آن را به مالک رد کند.

      Reply
  • ۱۴۰۰-۰۷-۱۱ at ۱۱:۴۸ بعد از ظهر
    Permalink

    با عرض سلام و خسته نباشید
    اینجانب داور قرارداد مشارکت در ساخت هستم و طبق قرارداد سازنده مبلغ دویست میلیون تومان موقعه انعقاد قرارداد به مالک پرداخت و مبلغ یک میلیارد تومان در مورخ ۴/۳۰ که بابت دویست میلیون تومن سازنده حدود شش ماه بارها و بارها بدقولی کردن و یه مبلغی واریز و یه مبلغی حدود شش ماه از تاریخ پرداخت گذشته و مبلغ یک میلیارد تومن هم حدود سه ماهه از تاریخ پرداختش گذشته و پرداخت نکردن و بارها کتبا و شفاها و حضورا با سازنده صحبت شده اما خیلی بیخیال و اصلا اهمیت نمی‌دهد و در قرارداد شرایط فسخ اومده که اگه سازنده در زمان گرفتن جواز و غیره تاخیر داشته باشه بیشتر از دو ماه فسخ و بابت پرداخت مبالغ چی. ؟؟ سازنده اصلا اهمیتی نمی‌دهند و در قرارداد سه جای مختلف قید شده تاریخ پرداخت مبالغ. و الان مالک تقاضای فسخ قرارداد رو دارن بنده هم بارها کتبا اعلام کردم سازنده اهمیت نمی‌دهد آیا میشه قرارداد رو فسخ کرد. اختیارات داور در کلیه اختلافات هست باتشکر.
    و ممنون میشم یک جواب بهمون بدید و لطفا آدرس دفترتون هم بفرستید با مالک هم حضورا خدمت برسیم باتشکر

    Reply
    • ۱۴۰۰-۰۷-۱۲ at ۷:۴۰ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      دو چالش وجود دارد :
      اول تسری شرط فسخ به تاخیر در پرداخت بلاعوض. باید دقیقاً عبارات قرارداد بررسی شود.
      دوم : اختیار داور به فسخ قرارداد. این که داور بتواند به اختلافات فسخ قرارداد هم رسیدگی کند محل بحث است. باید به صراحت در قرارداد آمده باشد و اطلاق عبارت (کلیه اختلافات) کافی نیست.
      اگر بخواهید دفتر تشریف بیارید باید تنها بیایید نه با مالک. چون داور باید بی طرف باشد.

      Reply
  • ۱۴۰۰-۰۱-۲۶ at ۴:۳۶ قبل از ظهر
    Permalink

    با سلام. قرارداد مشارکتی بین مالک و سازنده تنظیم شده، در قرارداد ذکر شده که مالک پس از پایان سفت کاری موظف است نسبت به وکالت فروش سه دانگ پلاک ثبتی فوق الاشاره بنام سازنده اقدام نماید(قابل ذکر است که سفت کاری بطور کامل به پایان نرسید و مالک وکالت فروش به سازنده نداد.) همچنین در بند دیگری از قرارداد آمده که اگر سازنده از اجرای تمام یا قسمتی از مفاد قرارداد سرباز زند، مالک حق فسخ قرارداد رادارد و میتواند پس از فسخ با هر شخص دیگری قرارداد تنظیم کند و پس از تکمیل آپارتمان ها، مالک هزینه های انجام شده توسط سازنده را با نظر کارشناسی به او پرداخت می کند و سازنده حق هر گونه اعتراض را از خود ساقط مینماید(قابل ذکر است که سازنده به تعهدات خود عمل نکرد و مالک قرارداد رافسخ کرد)
    حال سوال اینجاست که با توجه به بند اول که وکالت فروش به سازنده داده نشده و بند دوم که ذکر شده: سازنده پس از فسخ فقط میتواند هزینه های که انجام داده را مطالبه کند و از آپارتمانها سهمی ندارد، آیا می توان این استنباط را مطرح کرد که حق پیش فروش برای سازنده بطور ضمنی سلب شده است؟ و تکلیف پیش فروش ها چیست؟

    Reply
    • ۱۴۰۰-۰۱-۲۶ at ۹:۴۵ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      بله به طور ضمنی سلب شده است و ماده ۴۵۴ قانون مدنی سلب ضمنی را هم کافی می داند ولی رویه قضایی بنا را بر تفسیر به نفع پیش خریدار می گذارد و سلب ضمنی تفسیر نمی شود. حال به فرض که سلب ضمنی تفسیر نشود و مشمول ماده ۴۵۴ قانون مدنی نشود، در این صورت با توجه به عبارت پس از فسخ سازنده فقط حق مطالبه هزینه دارد {نه حق عینی بر خود بنا} ، لذا شرط خلاف محسوب و مشمول ماده ۴۵۵ قانون مدنی می شود. بنابراین اگر مشمول ماده ۴۵۴ نشود، دیگر مشمول ماده ۴۵۵ متصور به نظر می رسد.

      Reply
  • ۱۳۹۹-۰۹-۰۹ at ۶:۰۰ قبل از ظهر
    Permalink

    سلام . قرارداد۱۸ ماهه مشارکت با سازندگان (۲نفر) منعقد کردیم . برای تضمین چک ضمانت گرفتیم ازشون ۳دانگ زمین هم به نام ۲نفرشون زدیم همون اول . سازنده ها اختیار فروش تام واحدشون رو دارند بعد از اینکه سقف طبقه اول رو زد… و تا جایی که اطلاع داریم ۲واحدش رو پیش فروش کرده . الان ۱۸ ماه تموم شده و ما چک رو برگشت زدیم چون که سربندی کرده و مرحله آجرچینیش حتی کامل نشده چون پول نداره کلا. چند جای دیگه هم مشارکت گرفته و همینجور گیر کرده چون متوجه شدیم کلا ایشون با جیب خالی از روز اول پا در این عرصه گذاشته و فقط با پیش فروش هایی که میکرده میتونسته بره مصالح بخره و وقتی پیش فروش کرد وتورم گرفت ایشون کلا غرق شده . الان هر دو سازنده بیشتر از ۸۰ فقره چک برگشتی دارند.
    داور هم خوده املاک هستش.
    بند آخر قرار داد هم اومده اگر سازنده ها عدول بکنن از تعهداتشون چک رو باید پرداخت کنن به مالکین اول و حق اعتراض از سازنده ها ساقط شده هست .
    از طرفی حسابشون هم خالی هست . آیا میتونیم با برگشت زدن چک بریم دنبال توقیف ۳دانگی که به نامشون زدیم و ملک رو به مزایده بکشونیم و در قبال چکی که داریم ۳دانگ زمین+ سازه ای که بنا کرده رو از مبلغ چک کسر کنیم و تفاوت رو پرداخت کنیم بنظر شما ؟وآیا تکلیف افرادی که پیش خرید کردند از سازنده چی میشه ؟
    ممنونم از سایت خوبتون .خداوند شمارو حفظ کنه

    Reply
    • ۱۳۹۹-۰۹-۱۱ at ۲:۱۵ بعد از ظهر
      Permalink

      سلام؛
      اگر پیش خریداران موفق شوند که شما رو ملزم به سند تفکیکی واحدهای سازنده کنند، عملاً توقیف آن سه دانگ سند سازنده نفع خاصی برای شما ندارد مگر این که سند تفکیکی واحدهای بلامعارض سازنده رو توقیف کنید. ضمن این که قرارداد مشارکت هم فسخ نشده تا بتونید سازه رو توقیف کنید.

      Reply
  • ۱۳۹۸-۰۲-۰۲ at ۳:۳۳ بعد از ظهر
    Permalink

    با سلام و خسته نباشید . بنده بعنوان سازنده اقدام به قرارداد مشارکت با مالک زمین نموده ام . الان در مرحله انجام کارهای داخلی ساختمان هستم و مالک تا این مرحله حتی یک دانگ از سند مادر را به نام بنده انتقال نداده است و اخیرا هم اقدام به فسخ نموده از دادگاه . سوال اول : آیا ایشان میتوانند با این وضعیت ( عدم انتقال سند) قرارداد را فسخ نمایند ؟
    سوال دوم : فرضا اگر قرارداد مشارکت فسخ گردید تکلیف عرصه و اعیانی موجود چه میشود ؟ واگر اعیانی متعلق به اینجانب یعنی سازنده میباشد بی زحمت مواد قانونی مربوطه را بفرمایید تا بنده بتوانم در صورت نیاز استفاده نمایم .
    با تشکر از راهنمایی های خوبتان

    Reply
    • ۱۳۹۸-۰۲-۰۴ at ۴:۰۵ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام
      به لحاظ تئوری فسخ در این مرحله هم ممکن است ولی در عمل دادگاه ها در مرحله اتمام کار خیلی سخت حکم به فسخ می دهند. اگر قرارداد مشارکت فسخ گردد، اصولاً عین بنا و اعیانی طبق قواعد عمومی متعلق به شما است مگر در قرارداد به استرداد قیمت آن تصریح شده باشد و یا قاضی عرف مشارکت را ناظر به این بداند که سازنده بعد از فسخ در قیمت بنا سهم دارد نه خود عین بنا.

      Reply
  • ۱۳۹۷-۱۱-۰۳ at ۳:۵۱ قبل از ظهر
    Permalink

    f.Aghajani:
    سلام آقای صالحی در سایت آدرس تان را گرفتم از آنجا که در خصوص داوری وپیش خرید صاحب نظرید . در صورت امکان راهنمایی فرمایید .
    یک آپارتمان پیش خرید کردم از سازنده که با مالک مشارکت در ساخت داشت . قرارداد مشارکت آن دو نفر ۶ ماهه بود . اما بیش از دوسال طول کشید . بنده هم از سهم سازنده خریدم اما داور مربوطه با توجه به تاخیرات وعدم انجام تتمه کار مشارالیه را محکوم به پرداخت خسارت تاخیر کرده وعلاوه برآن (به استناد قرارداد مشارکت مالک وسازنده که واگذاری دو واحدحق السهم سازنده را منوط به پیشرفت کار در هر مرحله ۵۰%وبا نظر داور مجاز دانسته) حالیه نیز محکوم به تحویل زمین وکلیه مستحدثات را نموده ودادگاه نیز اجراییه صادر نموده . با توجه به آن ماچگونه میتوانیم با توجه به مبایعه نامه مان حق خود را بگیریم آیا بعنوان شخص ثالث ورود به دعوا بابت اضرارمان بکنیم وبرای ابطال نظریه داور به چه استناد کنیم ؟ ازآنجا که در مشارکت داور نیز نماینده وناظر مالک معرفی شد میشود به استناد ق.آ.د.م که اشعار براین دارد داور نباید کفیل یا وکیل ویا مباشر اصحاب دعوا باشد ایراد کرد ودرخواست ابطال رای کرد . البته داور طبق قرارداد وتراضی طرفین انتخاب شده بود . با تشکر از لطفتان .۰۹۱۱۳۱۱۳۰۱۵

    Reply
    • ۱۳۹۷-۱۱-۰۴ at ۸:۵۷ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام
      اگر شرط پیش فروش از سازنده سلب و اسقاط نشده باشد، باید اعتراض ثالث به رای داوری طبق ماده ۴۱۸ قانون آیین دادرسی مدنی نمایید.

      Reply
  • ۱۳۹۷-۰۷-۱۵ at ۸:۳۷ قبل از ظهر
    Permalink

    با سلام و خسته نباشید
    قراداد مشارکت ساخت در سال ۹۵ بین مالکین مجتمع و سازنده منعقد شد که در آن عنوان شده بود ۸ طبقه ی دو واحدی جمعا ۱۶ واحد که ۸ واحد مربوط به مالکین زمین و ۸ واحد مربوط به سازنده است وهیچ یک از طرفین اجازه پیش فروش ندارند مگر طرف دوم طبق توافق طرفین بعد از سقف دوم اجازه پیش فروش دو واحد و بعد از سقف چهارم اجازه پیش فروش ۲ واحد دیگر و بعد از ساخت ساختمان اجازه پیش فروش مابقی واحدهای خود را دارد
    ولی به دلیل اینکه سازنده بسیار در انجام پروژه تعلل می کرد مالکین به او اجازه پیش فروش ندادند اما سازنده پنج واحد را بدون اطلاع مالکان زمین فروخته
    الان بعد از دو سال سازنده فقط چهار طبقه ساخته و در زندان است
    تصمیم بر فسخ قرارداد گرفته شده
    می خواستم بدانم تکلیف کسانیکه پیش فروش کرده اند چه می شود آیا ما مالکین قرارداد را فسخ کنیم کسانیکه پیش فروش کرده اند جز مالکین زمین می شوند ؟

    Reply
    • ۱۳۹۷-۰۷-۱۵ at ۱۱:۵۷ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      در مقاله گفتم یکی از موارد قابلیت استناد فسخ در برابر پیش خریدار، سلب ضمنی یا صریح حق پیش فروش است. همچنین اگر خیار فسخ مالک در قرارداد ذکر شده باشد ولو حق پیش فروش به طور صریح سلب نشده باشد، پیش خریدار با علم به ریسک فسخ مالک پیش خرید نموده باشد و در این حالت هم خیار فسخ در برابر او قابل استناد است.
      با فسخ مشارکت در ساخت ممکن است در شرایطی پیش فروش باطل یا منفسخ گردد. لذا قرارداد و شرایط پرونده باید بررسی گردد تا در نهایت مشخص گردد که وکیل دعوای اعلام بطلان پیش فروش را ثبت کند و یا اعلام انفساخ.

      Reply
  • ۱۳۹۶-۰۷-۰۴ at ۱۰:۰۰ قبل از ظهر
    Permalink

    باسلام.امیدوارم درزندگی موفق وبانشاط باشی وهمواره به کمک دیگران بشتابی.اززحمات شما قدردانی می نمایم.

    Reply
  • ۱۳۹۶-۰۱-۲۵ at ۱:۱۷ بعد از ظهر
    Permalink

    سلام قراداد مشارکت ساخت با سازنده نوشتم و حق فروش هم دادم وسازنده دو سقف زد و متواری شد و بعد از اتمام مدت قراداد اقدام به فسخ قرارداد کردیم وبعد متوجه شدیم از واحدها ییش فروش کرده ومبالغ زیادی از انها دریافت کرده حال تکلیف خریداران چی میشه و حق و حقوق انها با کیست در صورتی که ما تو قرارداد اورده بودیم ضرو زیان به شخص ثالث بر اثر ییش فروش به به عهده خود فروشنده میباشد

    Reply
    • ۱۳۹۶-۰۱-۲۷ at ۷:۲۵ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام
      به اعتقاد برخی دادگاه ها علی رغم اعطای حق پیش فروش، با فسخ مشارکت پیش فروش منفسخ میشود.

      Reply
  • ۱۳۹۵-۱۱-۱۲ at ۱۱:۰۶ قبل از ظهر
    Permalink

    با سلام و سپاس از مشاوره حضرتعالی.
    قرارداد مشارکت در ساختی را با سازنده منعقد نمودم پس از مدتی الحاقیه ای به قرارداد اضافه کردیم و در الحاقیه حق پیش فروش واحد از سازنده سلب شد اما با توجه به پیش فروش یک واحد توسط سازنده با قرارداد عادی به این موضوع اشاره شد و قرار شد دیگر پیش فروش نکند. در یکی از بندهای الحاقیه شرط فسخی به نفع مالک(اینجانب) دیده شد به این ترتیب که در صورتی که سازنده بیش از سی روز کار را تعطیل کند حق فسخ یکطرفه دارم و پس از فسخ سازنده حقی در اعیانی و ساختمان نخواهد داشت و فقط می تواند با تعیین کارشناس مرضی طرفین هزینه و اجرت المثل بخواهد پیش بینی شد. با توجه به تعطیلی کار توسط سازنده به دلیل عدم توان مالی طی دو مرحله تامین دلیل کارشناسی به فاصله بیش از ۳۰ روز انجام شد و کارشناس تایید کرد که طبق زمانبندی پیش نرفته و طی مدت دو کارشناسی هم هیچ پیشرفتی نداشته و کار تعطیل است. بعد با اظهارنامه فسخ را به سازنده اعلام کردم. حالا ۲ سوال دارم:
    ۱- اشاره به یک واحد پیش فروش که از سلب پیش فروش استثنا شده چه تاثیری در فسخ و آثار آن دارد؟
    ۲- آیا فسخ به درستی انجام شده و اینکه آیا با توجه به وجود شرط داوری در اختلافات لازم است من تایید فسخ را بگیرم یا اینکه اگر سازنده اختلاف دارد و مدعی عدم تحقق شرایط فسخ است ایشان باید به فسخ اعتراض کند و به داوران مراجعه کند؟
    با تشکر از صبر و پاسخگویی شما.

    Reply
    • ۱۳۹۵-۱۱-۱۲ at ۲:۱۶ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      فسخ در هر حال در روابط بین طرفین صحیح است و باید تایید فسخ را نیز از داوران بگیرید و داوران حکم به تایید فسخ صادر کنند البته اگر که اختیار رسیدگی به دعوای فسخ را داشته باشند.
      بحث اصلی در روابط حقوقی شما با پیش خریدار است که بحث حقوقی مفصلی است.

      Reply
      • ۱۳۹۵-۱۱-۱۳ at ۱۰:۴۳ قبل از ظهر
        Permalink

        ضمن تشکر از پاسخ شما میشه بفرمایید چرا باید تایید فسخ رو بگیرم؟
        ۱- در قرارداد نوشتیم فسخ با ارسال اظهارنامه و بدون هیچ تشریفاتی به متخلف اعلام می شود.
        ۲- در بندی که داور تعیین کردیم نوشتیم در کلیه اختلافات در خصوص اعتبار و بطلان و فسخ و …به داوری ارجاع میشه. حالا من طبق قرارداد اظهارنامه را ارسال کردم و فعلا سازنده اعتراضی نکرده آیا لزوم مراجعه به داوری و گرفتن تایید برای من وجود داره یا اینکه اگر سازنده در این موضوع اختلاف داره و مدعی عدم وجود شرایط فسخ هست باید به داوران مراجعه کنه؟
        ۳- در ضمن در قرارداد یک داور از طرف من معرفی شده و یک داور از طرف سازنده.
        سوالات طولانی شد و باعث زحمت با تشکر

        Reply
        • ۱۳۹۵-۱۱-۱۴ at ۶:۱۶ قبل از ظهر
          Permalink

          با سلام؛
          تا زمانی که داور فسخ را تایید نکند فسخ قرارداد توسط شما صرفاً یک ادعا است. شما ادعای فسخ دارید نه اینکه سازنده ادعای عدم فسخ داشته باشد.

          Reply
          • ۱۳۹۵-۱۱-۲۳ at ۸:۰۶ قبل از ظهر
            Permalink

            با تشکر از پاسختون.
            سازنده کار را تعطیل کرده و طلبکاراش که مصالح دادن ریختن سر من آیا میتونن توقیف و تعطیل کنن کارگاه رو؟
            و به نظرتون صلاحه من طلب رو گردن بگیرم و چکهاشو از طلبکارا بگیرم و بعدا در تسویه حساب هزینه هایی که تا فسخ انجام داده محاسبه کنم باهاش و آیا بعدا قابل استناده؟

            Reply
            • ۱۳۹۵-۱۱-۲۴ at ۸:۰۶ بعد از ظهر
              Permalink

              با سلام؛
              پرداخت دین از جانب شخص ثالث باید با اذن مدیون باشه تا بتوانید به مدیون رجوع کنید.

              Reply
  • ۱۳۹۵-۰۹-۱۷ at ۷:۲۳ بعد از ظهر
    Permalink

    جناب صالحی شما علاوه بر سایت وقت شریف خودتان رابا چهروی باز واخلاق نیکو دراختیار مردم درمانده ازناآگاهی حقوقی میگذارید شما ازبندگان صالح خداوندید سالم وسرفراز باشید

    Reply
    • ۱۳۹۵-۰۹-۱۸ at ۴:۴۶ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      ممنون از نظر بزرگوارانه شما…
      انجام وظیفه است.

      Reply
  • ۱۳۹۴-۰۳-۱۹ at ۴:۵۰ قبل از ظهر
    Permalink

    سلام جناب صالحی مقاله بسیار ارزشمندی است ، استفاده کردم خدا به شما خیر و توفیق خدمت بدهد
    درود بر شما ، احسنت
    آیا برای شما امکان دارد که همین مبحث را به صورت کارگاهی تدریس بفرمائید ؟
    اگر پاسخ شما ان شاءالله مثبت باشد جهت هماهنگی و اطلاعات بیشتر تماس میگیرم
    با سپاس زرین صدف

    Reply
    • ۱۳۹۴-۰۳-۱۹ at ۵:۱۵ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      سپاس و تشکر از نظر لطف و بزرگوارانه شما نسبت به مقاله.
      برای تدریس کارگاهی میتوان چند بحث مشابه را هم در پلان مباحث آورد که مفیدتر و جامع تر باشد. اینجانب برای این موضوع آمادگی دارم.

      Reply
  • ۱۳۹۴-۰۳-۱۱ at ۱۲:۳۲ بعد از ظهر
    Permalink

    جناب اقای صالحی پس از سلام به عرض می رسانم که اینجانب ۶ دنگ ملک خود را در تاریخ ۲۹/۱۰/۸۷با منعقد نمودن قرارداد مشارکت در ساخت و با قید تمامی مشخصات فنی و مصالح ساختمانی و تایید نقشه ها در اختیار سازندگانی قرار دادم. پس از اولیت بازدید از ملک مشخص گردید که سازندگان تخلقات متعدد قرردادی و قانونی( مقررات ملی ساختمان و نظام مهندسی) مرتکب شده اند . پس از تذکرات کتبی و برگذاری جلسات متعدد طی یک سال وپس از اینکه شورای انتظامی سازمان نظام مهندسی نیز به دلیل تخلفات جدی دو مهندس ماظر ساختمان را یکی پس از دیگریبرای مدتی از اسنفاده پروانه شان محروم نمود. ناچارا به دادگاه مراجعه و حکم بر ایفای تعهدات سازندگان صادر و در دادگاه تجدیدنظر حکم عینا تایید شد. اما چون سازندگان طی مراحل دادرسی اینجانب را از ورود به ملک خود منع نموده بودند و بی توجه به دادنامه های نظام مهندسی و دادگاه به عملیات ساختمانی و ارتکاب تخلفات متعدد بیشتر ادامه داده بودندو ساختمان را به مرحله ایی رسانده بودند که امکان اجرای حکم ناممکن شود در مرحله اجرای احکام امکان الزام سازندگان به ایفای تعهدات قراردادیشان توسط کارشناس دادگاه غیر ممکن اعلام شد. تخلفات متعدد ایشان (حد اقل ۳۰تخلف ) بی اهمیت نیست از جمله ۱-تغییر سقف از سفال به یونولیت ( ماده ایی محرق ) و برحلاف ایین ملی ساختمانی عدم استفاده از رابیتس بندی. ۲- احداث ۶ طبقه راه پله برخلاف نقشه ها به طریقی که در صورت نسب نرده امکان حمل و نقل اثاث منزل غیر ممکن می شود. ۳-کوتاه گرفتن سقف یک طبقه پارکینگ برخلاف نقشه ها که امکان استفاده از ان را برای هر اتومبیلی غیر از ۲۰۶و پراید ناممکن می نماید. ضمنا سازندگان که مشخص گردید نقاش ساختمان و تشک فروش می بودند بر **خلاف مقررات ملی ساختمان** که اعلام داشته مجری ساختمان باید دارای گواهی های لازم باشد خود بدون داشتن گواهی های لازم و بدون استخدام نمودن مهندس مجری احرای ساختمان را به عهده گرفته بودند. سئوال اینجانب این است که ایا با توجه به اینکه در قرارداد ذکر شده هیچ یک حق فسخ قرارداد را ندارند و خیارات را از خود صلب نموده اند اینجانب به دلیل اینکه حکم ایفای تعهدات سازندگان ناممکن اعلام گردیده می توانم طبق ماده ۲۳۹ تقاضای فسخ قرارداد را در دادگاه مطرح نمایم؟ از راهنمایی شما سپاسگزارم

    Reply
    • ۱۳۹۴-۰۳-۱۱ at ۱:۱۳ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      به فرض که بتوانید قرارداد را فسخ کنید، آیا آثار فسخ را مطلع هستید؟؟ بعد از فسخ قرارداد، مالکیت کل زمین به شما بر می گردد ولی بدبختانه مالکیت عین ساختمان و اعیانی آن متعلق به سازندگان است!! فلذا فسخ در جایی خوب هست که در قرارداد بنویسند که بعد از فسخ سازنده حقی بر خود ساختمان احداثی ندارد و فقط باید هزینه های آن را از مالک بگیرد. من خودم در قراردادها این شرط را قید میکنم.
      در حال حاضر ساختمان طبق قانون و قرارداد احداث نشده است لذا ساختمان فعلی دلیل بر ایفای تعهد نیست ولی به نظرم امکان الزام هست و می توان با ارائه مثلاً فاکتورهای تخریب ساختمان ناقص فعلی و احداث ساختمان جدید کل مبلغ هزینه های تخریب و ساخت را از سازندگان در همان مرحله اجرای احکام بدون دادخواست جدید مطالبه کرد. با دادگاه صحبت کنید ببینید این راه منصفانه را قبول میکنه یا خیر. در غیر این صورت دادخواست مطالبه خسارت پولی ما به تفاوت ساختمان ناقص فعلی با ساختمان موضوع قرارداد، مستند قانونی ندارد و دعوای فسخ هم مشکل فوق الذکر را دارد.

      Reply
      • ۱۳۹۴-۰۳-۱۲ at ۲:۵۴ بعد از ظهر
        Permalink

        با یک دنیا تشکر از لطف شما . اینجانب از قاضی مربوطه درخواست کردم که دستور دهند تا اینجانب خود حکم را اجرا نمایم و سازنده متقبل پرداخت هزینه ها شود . ایشان فرمودند ” خیر، طرف مقابل متضرر خواهد شد ” !! در ثانی ، سازنده واحد های خود را با اینکه کلیه وکالتهایشان لغو شده بود رهن داده اند. . ایا این واقعیت که اینجانب در مرحله** اسکلت ساختمان** کتبا در خواست توقف عملیات ساختمانی را نموده ام و سازمان نظام مهندسی نیز دستور توقف ساختمان را داده بودند و ناظر اولیه را مجازات نمودند و ناظر ثانوی بر خلاف دستور نظام مهندسی دستور ادامه عملیات ساختمانی را صادر نمودند( ایشان نیز توسط نظام مهندسی مجازات شدند ) و سازندگان بر خلاف در خواستهای اینجانب ساختمان را به این مرحله رساندند تاثیری در مالکیت ایشان بر ساختمان دارد ؟ درضمن قبل از قرارداد ساختمانی دو طبقه در این ملک وجود داشت .در صورت فسخ قرارداد ایا امکان دارد دادگاه دستور دهد هزینه ساخت به سازنده پرداخت شود؟ چرا که سازنده نمی تواند ساختمان اولیه را که تخریب نموده به اینجانب بازدهد ؟با تشکر از لطف شما.

        Reply
        • ۱۳۹۴-۰۳-۱۲ at ۴:۰۲ بعد از ظهر
          Permalink

          با سلام؛
          با توجه به این که پای پیش خریدار و مرتهن وسط آمده است، امکان الزام به اصلاح اساسی ساختمان نیست و اجرای این تعهد ممتنع شده است و از طرفی فسخ با ماده ۲۳۹ یا ۲۴۰ قانون مدنی هم به درد شما نمی خورد چون خیلی داستان داره و اصلاً شاید فسخ هم با خیار ماده ۲۳۹ و ۲۴۰ قانون مدنی ممکن نباشه با توجه به پیش خریدار و مرتهن طبق قاعده لاضرر که من در همین مقاله کلی در مورد آن بحث کردم. و حتی اگر بتوانید فسخ کنید هم کلی داستان دوباره پیش میاد از جمله قبلاً گفتم سازنده در حال حاضر مالک مشاعی ساختمان و زمین است و اگر به فرض بتوانید فسخ کنید مالک انحصاری اعیانی ساختمان میشه و اعیانی کل ساختمان متعلق به سازنده میشه و کل عرصه و زمین متعلق به شما و سازنده باید قیمت عرصه ی تلف شده (پیش فروش شده) رو به شما مسترد کنه و شما خود اعیانی ساختمان رو به سازنده و… همه چی قاتی و پاتی میشه اصلاً !!
          فلذا شما نه می توانید الزام بخواهید و نه فسخ و نه ما به تفاوت پولی ساختمان خوب با ساختمان بد!! پس تنها راه حل موجود طرح دعوای مطالبه خسارت است. بازهم با قاضی صحبت کنید.

          Reply
  • ۱۳۹۴-۰۱-۳۱ at ۱۰:۴۹ قبل از ظهر
    Permalink

    باسلام و عرض ادب.یک واحد پیش فروش در دیماه سال ۸۹به صورت پیش فروش عادی خریداری نمودم.چون از فروشنده به دلیل ایرادات زیاد ساختمان به سازمان نظام مهندسی شکایت کردم فروشنده با من لجاجت کرد و تا کنون با گذشت حدود سه سال واحد را به من تحویل نداده و چون برای فسخ قرارداد تاریخ تعیین نکرده بودیم ادعای فسخ قرارداد کرده است. آیا میتواند قرارداد را فسخ نماید یا خیر؟

    Reply
    • ۱۳۹۴-۰۱-۳۱ at ۱۲:۰۵ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      فسخ قرارداد بدون مستند قراردادی یا قانونی ممکن نیست. قرارداد باید دقیقاً بررسی شود که کدام بند آن مستمسک فروشنده قرار گرفته است تا وجاهت یا عدم وجاهت ادعای وی مشخص شود.

      Reply
  • ۱۳۹۴-۰۱-۰۳ at ۱:۰۴ بعد از ظهر
    Permalink

    با سلام مجدد
    البته جنابعالی در حکم استاد بنده میباشید و مطمئنا روی این مقاله ارزشمندتون بسیار وقت گذاشتید و واقعا جای تشکر داره

    در حالت دوم هم میشود گفت فرض براینست که پیش خریدار در اینجا هم به وجود حق خیار طرف دیگر قرارداد مشارکت با رویت قرارداد مشارکت اگاه بوده است و با این وجود اقدام به پیش خرید میکند فلذا بنابر قاعده اقدام ریسک این اقدام را میپذیردو این امر نمیتواند مانعی برای اعمال حق خیار صاحب خیار باشد

    Reply
    • ۱۳۹۴-۰۱-۰۳ at ۴:۴۴ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      بله در حالت دوم هم این فرض جاری است. من بازهم بررسی میکنم و ممنون از این که این نکات شما بزرگوار باعث غنای مقاله می شود.

      Reply
  • ۱۳۹۴-۰۱-۰۲ at ۲:۱۸ بعد از ظهر
    Permalink

    با سلام خدمت شما و عرض تبریک سال نو
    بابت مقاله ارزشمندتون بسیار ممنونم
    در خصوص بحث امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت با خیار شرط جایی که صاحب خیار در قرارداد مشارکت و پیش فروشنده یک شخص باشد (باتنظیم قرارداد عادی)نکته ای که به نظر بنده میرسه اینه که صاحب خیار شرط با تنظیم قرارداد پیش فروش بطور عملی یا ضمنی از اعمال حق خیار خود صرفنظر کرده است و یا میشود گفت حق خیار خود را ساقط کرده و در نتیجه بحث امکان فسخ قرارداد مشارکت سالبه به انتفاع موضوع میشود.کمااینکه خود شما هم در جایی که صاحب خیار در قرارداد مشارکت یک طرف و پیش فروشنده طرف دیگر باشد اینطور استدلال کردید که خیار شرط صاحب خیار در قرارداد مشارکت بطور ضمنی تا زمان عدم پیش فروش توسط طرف دیگر است و با پیش فروش توسط پیش فروشنده خیار شرط صاحب خیار در قرارداد مشارکت ساقط میشود.فلذا در این حالت امکان فسخ قرارداد مشارکت متصور نیست.

    Reply
    • ۱۳۹۴-۰۱-۰۳ at ۲:۵۰ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      همکار محترم ممنون از نظر لطف شما نسبت به مقاله و تبریک سال نو
      این دو حالت خیلی شبیه هم هست و در واقع باید موردی بررسی کرد تا عادلانه و منصفانه حکم کنیم. ولی اگر بخواهیم یک ملاک کلی بدهیم به نظر من پیش خریدار به خیار شرط پیش فروشنده خود در قرارداد مشارکت در ساخت آگاه است و فلان بند مربوط به خیار شرط را دارد در قرارداد مشارکت با چشم می بیند و مع ذلک اقدام به پیش خرید میکند فلذا ریسک به عهده پیش خریدار خطر پذیر است. چرا کاهلی پیش خریدار را رها کنیم و حق خیار پیش فروشنده را ساقط شده بدانیم؟؟!! ولی در حالت دیگر حداقل طرف مستقیم قرارداد پیش خریدار، خیار شرط ندارد. البته شاید بر عکس کردن حکم این دو فرض هم جالب و صحیح باشد که ظاهراً دیدگاه شماست. اگر قانع شوم حکم این دو حالت در مقاله را برعکس میکنم. با تشکر مجدد

      Reply
      • ۱۳۹۷-۰۸-۰۱ at ۴:۳۳ بعد از ظهر
        Permalink

        با سلام استاد عزیز در قانون جدید پیش فروش که از سال ۱۳۹۴ اجباری شده است مالکین زمین مستقیما به عنوان پیش فروشنده اقدام به پیش فروش ساختمان می کنند و دیگر اینگونه نیست که سازنده تنها اقدام کند و استناد به حق فروش خود در قرارداد مشارکت نماید که مالکین بتوانند بعدا مجزا با استناد به خیارات این اقدامات را انجام دهند. لذا در این حالت دیگر این مطالب در خصوص قرارداد مشارکت در ساخت صادق نیست و عملا این قرارداد مشارکت تنها برای مالک و سازنده معنی می یابد و قراردادی داخلی فی مابین این دو است و برای پیش خریدار تنها پیش فروشندگان که قرارداد او را امضا کرده اند و متعهد شده اند معنی دارند و متعهد هستند به پایان کار و حق فسخی ندارند.

        Reply
        • ۱۳۹۷-۰۸-۰۲ at ۸:۵۴ قبل از ظهر
          Permalink

          با سلام؛
          این مقاله در دو قسمت نگارش شده است. اول در خصوص قرارداد پیش فروش عادی و دوم در خصوص قرارداد پیش فروش رسمی. علیرغم تصویب قانون پیش فروش ساختمان، قراردادهای پیش فروش عادی همچنان معتبر و صحیح است و در حال حاضر هم عملاً ۹۵ درصد قراردادهای پیش فروش به صورت عادی و سنتی منعقد می شود. مضافاً طبق بند ۱ تبصره ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان، سازنده نیز میتواند پیش فروش رسمی نماید. فلذا مطالب این مقاله ناظر به ۹۵ درصد قراردادهای پیش فروش موجود در جامعه و دنیای واقعیت است که فکر می کنم مخاطب خود را داشته باشد.

          Reply