وکیل امور قراردادها
دکمه اشتراک گذاری تلگرام

تنظیم حقوقی و تخصصی قرارداد ها


 تنظیم حقوقی و تخصصی قرارداد ها

اولین شرط ایجاد یک رابطه حقوقی امن بین دو طرف، تنظیم قرارداد است. برای تنظیم حقوقی و تخصصی قراردادها نیز نکات حقوقی زیادی وجود دارد. نکات حقوقی، اساسی ترین موضوع در تنظیم و انعقاد هر نوع قرارداد، پیمان، توافق، معاهده، عقد و معامله است. این نکات حقوقی شامل نکات ماهوی فنی در متن قرارداد و نکات شکلی و تحقیقاتی می شود.

با ملاحظه این نکات، اهمیت تنظیم قرارداد و یا اصلاح و تعدیل آن توسط وکیل تنظیم قراردادها مشخص می شود. انواع قراردادهای ملکی و ساختمانی و مشارکت در ساخت و پیش فروش و پیش خرید و قراردادهای تجاری و قراردادهای مربوط به شرکت ها و سهام و سایر انواع قراردادها پیچیدگی هایی دارند که رعایت و تمهید این نکات در آنها واجب و ضروری است.

نکات فنی و ماهوی در تنظیم قراردادها نکاتی هستند که بیشتر مربوط به وکیل تنظیم کننده قرارداد در متن خود قرارداد است. نکات شکلی و تحقیقاتی در قراردادها نکاتی هستند که اصولاً باید در زمان قبل از امضای قرارداد رعایت شود و علاوه بر وکیل قراردادها مردم عادی نیز می بایست از آن ها مطلع باشند.

 وکالت 2 e1430652773486 تنظیم حقوقی و تخصصی قرارداد ها

 ۱ – نکات حقوقی فنی و ماهوی در تنظیم قراردادها

نکات حقوقی فنی و ماهوی به معنای نکات در متن قرارداد که ناظر به عنوان قرارداد و ارکان قرارداد و الفاظ قرارداد و قوانین حاکم بر قرارداد و عرف ها و امور بنایی قرارداد و بار اثبات قرارداد و ادله اثبات قرارداد است که باید در تنظیم قرارداد رعایت شوند :

عنوان قرارداد

منظور عنوانی از عقود است که طرفین بر قرارداد خود می گذارند همچون بیع، اجاره، جعاله، وکالت. عنوان قرارداد مهم است و می تواند یکی از ملاک های اصلی در تفسیر و آثار قرارداد باشد. بنابراین باید کاملاً منطبق بر ماهیت رابطه حقوقی طرفین باشد. گاهی عنوان قرارداد قابل تشخیص است همچون بیع و اجاره ولی همیشه گذاشتن عنوان قراردادی بر یک رابطه حقوقی ساده نیست و باید حقوقدان و وکیل متخصص قراردادها این عنوان را تشخیص و تطبیق دهد مثل تشخیص وکالت با جعاله و دلالی با حق العمل کاری. بنابراین وکیل تنظیم کننده قرارداد باید عنوان و قالب حقوقی رابطه کاری طرفین را تعیین نماید. البته همیشه تعیین صریح عنوان عقد به مصلحت نیست و گاهی عمداً باید عنوان قرارداد مبهم و کلی باشد!! مثلاً تحت عنوان توافق نامه و قرارداد و صورتجلسه.

ارکان متن قرارداد

طرفین قرارداد و موضوع قرارداد و مبلغ قرارداد و شروط ضمن عقد، چهار رکن نوشتاری در تمام قراردادها است. در قراردادهایی که ذکر مدت در آن شرط صحت قرارداد است مثل اجاره، مدت قرارداد هم جزء ارکان نوشتاری قرارداد است. البته مدت قرارداد با مدت تعهد تفاوت مهم دارد که در اغلب موارد این دو مفهوم با یکدیگر اشتباه گرفته می شود. (این مقاله را ببینید)

از میان این ارکان نوشتاری، رکن طرفین و موضوع و مبلغ قرارداد، رکن اساسی و واجب نوشتاری قرارداد است ولی شروط ضمن عقد رکن مورد تاکید و کاربردی است. مواردی مثل زمان تحویل باید ذیل ماده ی شروط ضمن عقد قرار گیرد ولی در قراردادهای غیر حرفه ای یک ماده مستقل به آن اختصاص میدهند و نظم نوشتاری قرارداد به هم می ریزد.

در قراردادها باید هر یک از ارکان متن قرارداد به خوبی تنظیم و نوشته شود :

در قسمت طرفین قرارداد باید مشخصات کامل و شناسنامه ای و کد ملی و آدرس و شماره تلفن و اقامتگاه طرفین ذکر شود. مضافاً باید مشخص شود امضا کننده ی قرارداد نماینده است یا اصیل. این موضوع خصوصاً در قرارداد با شرکت ها اشکالاتی را به وجود آورده است. مثلاً باید نوشت طرف اول : شرکت … با نمایندگی آقای … نه این که بنویسیم طرف اول : آقای … نماینده و مدیر عامل شرکت …

قسمت موضوع قرارداد و مبلغ قرارداد می بایست به نحوه واضح و کامل معلوم و معین گردد. اگر این امر رعایت نشود، می تواند به بطلان قرارداد بینجامد. موضوع و مبلغ قرارداد دقیقاً باید در قبال یکدیگر و شاخ در شاخ هم باشند چرا که تعهدات اصلی قرارداد هستند. فلذا نباید تعهدات فرعی را در موضوع قرارداد نوشت و الا تصور و تفسیر می شود که مبلغ قرارداد در عوض آن تعهد نیز قرار گرفته است.

قسمت شروط ضمن عقد بهترین قسمت برای مانور دادن و توافقات تکمیلی و پوشاندن تمام درزهای اختلاف برانگیز است. کلیه موارد مربوط به خسارات ها و مسئولیت ها و میزان آن ها (بالمناصفه، تضامنی، نسبی) خیارات و فسخ، زمان ها و مواعد، ضمانت اجراها، حق حبس و گروکشی تعهدات، سلب حقوق، داوری و … باید در قسمت شروط ضمن عقد پیش بینی شود. یادتان باشد هر تعهدی در قرارداد باید دارای ضمانت اجراء باشد و این ضمانت اجرا هم نباید به طور کلی تعیین شود چرا که ضمانت اجرای یک تعهد قابل تسری به تعهد دیگر نیست. در شروط ضمن عقد باید همه فروض و حالت ها پیش بینی شود. مثلاً ننویسیم … در هر زمان که قرارداد فسخ شد… بلکه بنویسیم … در هر زمان که قرارداد فسخ یا منحل شد… چون ممکن است قرارداد فسخ نشود ولی منفسخ یا باطل یا اقاله شود که همه این موارد نیز مشمول واژه انحلال می شود.

در قسمت شروط ضمن عقد می توان در خصوص ثمن و عوض قرارداد هم نکات مهمی را مطرح نمود. مثلاً می توان شرط نمود که صدور و تسلیم چک یا سفته متعلق به خریدار بابت ثمن قرارداد و یا امضای پشت چک و سفته اشخاص دیگر به عنوان ظهرنویس، به معنای تبدیل تعهد و رافع و سالب تعهد هر یک از خریداران به پرداخت ثمن بر اساس خود قرارداد نیست. یعنی فروشنده می تواند بدون توجه به چک ها و سفته ها، بر اساس خود قرارداد به هر یک از خریداران رجوع نماید و با وصول نقدی ثمن، چک ها و سفته ها را به صادر کننده آن مسترد نماید. مواظب باشید قرارداد را طوری ننویسید که چک یا سفته، بدل تعهد به پرداخت ثمن تلقی شود. در خصوص نحوه ی استفاده از چک و سفته در تنظیم قراردادها می توانید به دو مقاله مهم تفاوت چک و سفته (اینجا) و نکات کاربردی چک و سفته در تنظیم قرارداد (اینجا) مراجعه نمایید.

یکی از شرط های مهم در مورد اقساط ثمن می تواند این شرط باشد که چنانچه هر یک از چک های ثمن توسط فروشنده یا توسط اشخاص ثالث منتقل الیه برگشت خورد و یا هر یک از اقساط ثمن (که ممکن است در قالب چک نباشد) در موعد مقرر نقداً پرداخت نشود، فروشنده حق فسخ قرارداد را تا شش ماه دارد. همین شرط در مورد عدم تسلیم و تحویل چک ثمن هم می تواند قید شود. (پس دقت کنید ظهرنویسی و خرج کردن چک، ساقط کننده حق فسخ فروشنده نباشد به همین خاطر عبارت … یا توسط اشخاص ثالث منتقل الیه برگشت بخورد … هم باید به دنبال کلمه فروشنده ذکر کنیم!!)

اگر چک به عنوان ضمانت حسن انجام کار داده اید (چک تضمین) و یا در یک قرارداد شرط فسخ کردید و تا مدتی نمی خواهید طرف معامله چک ثمن را خرج و به اشخاص ثالث منتقل کند، به خط زدن قید حواله کرد اکتفا نکنید بلکه در قرارداد و هم بر روی خود چک باید بنویسیم : غیر قابل انتقال به اشخاص ثالث.

علاوه بر این که هر یک از ارکان قرارداد باید جامع و مانع و کامل باشد، چینش و ترتیب و نحوه جا دادن و گنجاندن مواد و تبصره های قرارداد در ذیل هر یک از ارکان نوشتاری قرارداد هم بسیار مهم است. مثلاً این که اندازه و رنگ در ذیل ماده مربوط به موضوع قرارداد ذکر شود و یا در ذیل ماده مربوط به شروط ضمن عقد آورده شود، ممکن است آثار حقوقی متفاوت داشته باشد و یا در تفسیر قرارداد اثر داشته باشد. گنجاندن رنگ در ذیل موضوع قرارداد، به معنای تعیین مبیع است و چنانچه مورد معامله فاقد آن رنگ باشد به معنای عدم تحویل است. ولی گنجاندن رنگ در ذیل شروط ضمن عقد، ممکن است نمایانگر صرفاً رغبت خریدار باشد و چنانچه مورد معامله فاقد آن رنگ باشد به معنای تحقق تحویل و با لحاظ حق فسخ (با خیار تخلف وصف یا تخلف از شرط صفت) برای خریدار است.

الفاظ و کلمات قرارداد

عبارات و الفاظ و واژگان قرارداد باید صحیح و در معنای حقوقی خود به کار رود و اجمال و ابهام نداشته باشد. مثلاً عباراتی همچون به هم زدن معامله، خلل وارد کردن به معامله، رد معامله و… مبهم است و الفاظ حقوقی نیست. آژانس های املاک در مبایعه نامه ها می نویسند : (… در صورت پاس نشدن هر چک معامله فسخ خواهد شد/ موجب فسخ معامله خواهد بود.) همین جمله ناقص کلی در دادگستری و دادگاه ها پرونده ایجاد کرده است و خودم شخصاً چند پرونده میلیاردی در مورد اختلاف تفسیر این جمله در دادگاه تجدید نظر استان تهران داشتم. این نتیجه ی غیر حقوقی نوشتن عبارات یک قرارداد است. بعداً اختلاف میشود که آیا منظور ایجاد حق فسخ برای فروشنده است و یا به این معنی است که معامله خود به خود فسخ خواهد شد (انفساخ)؟؟ اختلاف دیگر این که اگر هم منظور ایجاد خیار به نفع فروشنده است، در این صورت آیا منظور خیار شرط است و یا خیار تخلف از شرط فعل؟؟ و اگر شرط خیار است تا چه زمانی بالاخره؟؟ و حتی گاهی تفسیرهای مختلف از این جمله سبب بطلان معامله شده است!! همه این ها بخاطر یک جمله ناشیانه در قراردادهای اتحادیه ای و اینترنتی است.

مثال دیگر استفاده از واژه “ماه” در تعیین زمان فسخ قرارداد است. اگر در قرارداد قید شود که فروشنده از تاریخ قرارداد (اول مرداد) به مدت یک ماه حق فسخ دارد، این اختلاف ایجاد می شود که آخرین روز مهلت حق فسخ ۳۰ مرداد است و یا ۳۱ مرداد و یا اول شهریور!!؟؟ چرا که ۳۰ مرداد بر اساس تلقی قانون آیین دادرسی مدنی بر ۳۰ روزه بودن تمام ماه های سال است و ۳۱ مرداد بخاطر تعداد روزهای ماه مرداد و اول شهریور به خاطر بیان عرف مردم است که یک ماه بعد از اول مرداد، اول شهریور به ذهن می آید. همین مثال در مورد مبلغ قرارداد هم جاری است. مثلاً در مورد قراردادهایی که مبلغ قرارداد بر اساس ماه تعیین شده است، باید بین ماههای ۳۰ روزه و ۳۱ روزه تفکیک شود.

گاهی کاربرد نابجای کلمات (نیز) باعث اختلاف در تفسیر قرارداد شده است. مثلاً به این دو جمله دقت کنید : فروشنده نیز حق فسخ دارد. فروشنده حق فسخ نیز دارد. همچنین کلمات منفی (بدون و عدم و غیر و نا و بی) باید در جایی در جمله استفاده شود که عطف به کلمه مثبت بعدی نگردد. مثل این عبارت : تقسیم حقوق غیر مادی و مالی متعلق به طرفین قرارداد. در این جا اگر منظور حقوق مالی است، کلمه غیر در پشت مادی این تفسیر را ایجاد می کند که به مالی هم سرایت کرده است در حالی که اگر منظور حقوق مالی است باید بنویسیم : تقسیم حقوق مالی و غیر مادی.

علاوه بر الفاظ و واژگان قرارداد، کاربرد صحیح علائم نگارشی خصوصاً ویرگول هم مهم است. مثلاً این دو جمله را با هم مقایسه کنید تا ببینید ویرگول چگونه باعث اختلاف در یک قرارداد مشارکت شد : (پس از دریافت پول از شرکت، توسط طرف اول به طرف دوم پرداخت خواهد شد) و (پس از دریافت پول از شرکت توسط طرف اول، به طرف دوم پرداخت خواهد شد.)

قانون حاکم بر قرارداد

قبل از قرارداد فی الواقع قوانین آمره کشور بر رابطه کاری و شغلی طرفین حکومت دارد و حقوق و تعهدات آن ها را تعیین می کند. به همین جهت قوانین و مقرره ها و قاعده های قانونی حاکم بر رابطه حقوقی طرفین، بر خود متن قرارداد مقدم و مرجح است و چنانچه این قانون و قاعده در قرارداد نادیده انگاشته شود حتی می تواند منجر به بطلان قرارداد شود. لذا متن حقوقی قرارداد بدون اشراف به قانون حاکم بر قرارداد فایده ندارد. مثلاً اشخاص عادی قرارداد پیش فروش آپارتمان بین خود تنظیم می کنند. این قرارداد ولو این که خیلی پر ملات و با آب و تاب باشد، بدون رعایت قانون جدید پیش فروش آپارتمان مصوب ۱۳۸۹/۱۰/۱۲ هیچ فایده ای ندارد.

گاهی هم به خیال خود در قرارداد تعهدی را به عهده نگرفته اید و لکن قانون آن تعهد را به عهده شما گذاشته است و از آن بی خبرید. بنابراین تسلط به قانون حاکم باعث می شود که در مواقعی که قانون آمره نیست، بتوانید تعهد قانونی خود را در قرارداد اسقاط کنید و یا به عهده طرف مقابل بگذارید.

قراردادی امضاء نکنید که خلاف قانون آمره باشد. در این صورت آن توافق باطل است و شما به خیال خود امتیازی را از طرف مقابل گرفته اید!! به طور مثال در قرارداد پیش فروش ساختمان، پیش خریدار در هر حال حق انتقال به غیر را طبق دلالت ماده ۱۸ قانون پیش فروش ساختمان دارد حالا اگر پیش فروشنده حق انتقال به غیر را از پیش خریدار سلب کند، آیا فایده ای دارد؟؟ و یا مثلاً شرط دادن حق طلاق به زن، تعهد کارگر زن در مقابل کارفرما مبنی بر خودداری از ازدواج و یا باردار شدن، تعهد زن به پرداخت نفقه در ازدواج دائم، شرط داوری در قرارداد با شرکت های دولتی، شرط سلب رجوع به مراجع قضایی.

عرف ها

عرف ها همان بحث قانون حاکم را دارد که در بالا از آن بحث کردیم. عرف های جامعه و یا عرف های خاص هر حرفه و شغل جزء جدا ناپذیر از قراردادها هستند هر چند شما از آن مطلع نباشید. بنابراین شناخت عرف ها و حتی الامکان تعیین تکلیف در مورد آن ها در قرارداد بسیار مهم است. مثلاً در قرارداد خرید آپارتمان، عرف کسر از ثمن در صورت کمتر بودن متراژ واقعی از متراژ مذکور در قرارداد نداریم ولی همین حالت در قرارداد پیش خرید آپارتمان، عرف است.

بنای قرارداد

بنای قرارداد توافقات و اموری در توافق دو نفر است که به حدی مهم است که گاهی در قرارداد ذکر نمی شود!! یعنی طرفین آن را بدیهی و اظهر علی الشمس می پندارند. مثل دوشیزه بودن و معتاد نبودن در قرارداد ازدواج. مثال کاربردی تر در قراردادهای مشارکت در ساخت است که منع حق فروش مالک نسبت به خود زمین، بنای قرارداد است هر چند در قرارداد این موضوع ذکر نشود.

بار اثبات در قرارداد

منظور از بار اثبات یعنی تکلیف اثبات انجام یک تعهد و یا واقعه به عهده یک طرف. طبق قوانین عام، بار اثبات به عهده مدعی است ولی در قرارداد تا حدودی می توان در خصوص تغییر بار اثبات هم تعیین تکلیف نمود. فلذا فقط پیش بینی حقوق و تعهدات طرفین در مرحله ثبوت کافی نیست و در بعضی از قراردادها لازم است که در خصوص جنبه اثباتی مفاد قرارداد و انتقال بار اثبات هم توافق شود.

مثلاً طبق قانون اثبات تحویل جنس با فروشنده است ولی می توان توافق نمود که خریدار وقتی می تواند دعوای عدم تحویل را علیه فروشنده اقامه نماید که آمادگی کامل خود را در خصوص تحویل گرفتن جنس به اثبات رسانده باشد. ولی اگر چنین شرطی پیش بینی نشود، بار اثبات لج بازی و خودداری خریدار از تحویل گرفتن جنس نیز با فروشنده است!! مثال شایع تر در مورد چک ها و سفته های ضمانت حسن انجام کار است. به طور کلی همین که کارفرما مدعی شود که کارمند تعهدات خود را انجام نداده، کافی برای مطالبه سفته است و کارمند باید حسن انجام تعهد خود را اثبات کند. ولی می توان شرط نمود که کارفرما وقتی می تواند چک و سفته تضمینی را به اجرا گذارد که با دلایل موجه و مستند، تخلف کارمند را از فلان تعهد در قرارداد اثبات نماید.

و یا این که در قرارداد مشارکت در ساخت اگر بنویسم در صورت امکان تامین ۱۰ پارکینگ، سازنده مکلف است که اخذ نماید، در این عبارت بار اثبات تقصیر سازنده با مالک است ولی اگر نوشته شود، سازنده مکلف به تامین ۱۰ پارکینگ است مگر این که طبق قانون ممکن نباشد. در این حالت بار اثبات عدم تقصیر به عهده سازنده است.

ادله اثبات در قرارداد

ادله اثبات ادله ای هستند که قانون آن ادله را دلیل اثبات یک عمل یا واقعه حقوقی می داند. مثلاً شهادت شهود یک دلیل قانونی اثبات دعاوی است و یا سند تک برگی دلیل اثباتی اثبات مالکیت بر اموال غیر منقول است. به طور کلی در قراردادها نمی توان در خصوص بی اعتبار کردن یک دلیل قانونی و یا اعتبار دادن به یک امری که قانون آن را دلیل اثبات دعاوی نمی داند توافق نمود. لکن تا حدودی می توان در یک قرارداد به این منطقه ممنوعه نیز قدم گذاشت. مثلاً می توان در یک قرارداد، دلیل اثباتی مطلع شدن فروشنده از یک مسئله را فقط از طریق ارسال اطلاعات به ایمیل فروشنده توافق نمود. فلذا خریدار دیگر نمی تواند از طریق جمع کردن چند شاهد از کف خیابان، اطلاع یافتن فروشنده را به اثبات برساند.

 ۲- نکات حقوقی شکلی و تحقیقاتی در تنظیم قراردادها 

منظور از نکات حقوقی شکلی و تحقیقاتی در تنظیم قراردادها ملاحظاتی است که باید هر شخصی در زمان قبل و حین و بعد از نوشتن قرارداد به آن توجه کند والا هر چقدر قراردادش از جهت فنی و ماهوی دقیق و تخصصی و پر آب و تاب و قشنگ باشد، هیچ فایده ای ندارد. اگر حرفه ای ترین و بهترین قرارداد را با برادر مالک نوشتید، به دردتان می خورد!!؟؟ پس به این نکات دقت کنید :

الف : نکات حقوقی شکلی قبل از تنظیم قرارداد

پیش نویس قرارداد را خوب ببینید و بخوانید و بفهمید.

برای امضای قرارداد عجله نکنید. قرارداد را نخوانده امضاء نکنید. پیش نویس آن را چند بار مطالعه کنید.

سعی کنید شما ارائه دهنده اولین پیش نویس از قرارداد باشید.

حتی اگر نمی توانید در پیش نویس قراردادی که جلوی شما گذاشته اند تغییری دهید، باز هم با مشاور حقوقی و وکیل متخصص قراردادها مشورت کنید.

پیشنویس قرارداد خود را برای طرف مقابل ارسال کنید و موارد اصلاح شده توسط طرف مقابل را مجدداً بررسی کنید تا به نسخه نهایی برسید.

قرارداد را تایپ کنید تا همه نسخه های آن متحد المتن و متحد الشکل باشد.

کلیه صفحات قرارداد امضاء شود نه فقط صفحه آخر!! کلیه اوراق پیوست های قرارداد امضاء شود و در قرارداد به پیوست داشتن و در کلیه اوراق پیوست نیز به منضم بودن به قرارداد شماره …. مورخ …. تصریح شود.

از طرف بخواهید در ذیل امضای خود نام کامل خود را به همراه تاریخ با دست خط خودش درج کند و اثر انگشت هم بزند. حتی الامکان طرف دو بار امضاء کند تا اگر امضای واقعی خودش رو نزده باشد، دروغش معلوم شود. بنابراین به امضای خالی اکتفا نکنید چرا که برخی اشخاص چند امضاء دارند.

تعداد نسخه های اصل قرارداد ذکر شود و این که مبادله گردیده است.

اگر نسخه های قرارداد کاربنی است، نسخه های کاربنی بدون کاربن امضاء شود. چون به اعتقاد برخی نسخه کاربنی نسخه اصل نیست.

از خط خوردگی، ابرو باز کردن، عوض کردن خودکار، نوشتن مجدد روی امضا، پر رنگ کردن یک کلمه یا عدد و … جداً پرهیز شود.

مواظب اشکال تایپی و سهو قلم و غلط املایی و صفرها و ریال و تومان و تاریخ ها و … باشید. در آینده می تواند باب سوء استفاده را باز کند.

اسم کامل شناسنامه ای و پسوندها و پیشوندهای نام و نام خانوادگی طرف در قرارداد نوشته شود. صفحه توضیحات شناسنامه را هم ببینید. اگر طرف قرارداد دارای اسم مستعار و لقب مشهور است، به این موضوع نیز در قرارداد اشاره شود.

قرارداد را از اول سطر کاغذ شروع نکنید. چون سطر اول زیر گیره فلزی پوشه می رود و خوانده نمی شود.

فضاهای خالی و فاصله بین کلمات امکان جعل رو زیاد می کند.

خودکار یا قلمی که قرارداد با آن نوشته می شود و طرف مقابل با آن امضاء می کند، موضوع مهمی است که باید جدی گرفته شود. باید مواظب خودکارهایی که جوهر آن بعد از چند روز محو می شود، باشیم. مورد داشتیم طرف خوشحال و خندان از این که ملکی را ارزان خریده بود ولی بعد از دو هفته دید که مبایعه نامه اش سفید سفیده!!

قرارداد حتی الامکان به امضای شهود معتبر برسد و مشخصات شهود ذکر شود.

در قراردادهای چاپی فقط به مطالب دستنویس اهمیت ندهید. قسمت های چاپی را هم بخوانید و در صورت تعارض با موارد دستنویس، آن ها را خط بزنید.

به محل تنظیم قرارداد در متن قرارداد تصریح شود.

قرارداد باید دارای تاریخ و شماره باشد.

تاریخ قرارداد را با اقدامات تکمیلی قابل اثبات سازید. یادتان باشد که به استناد ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی، تاریخ سند عادی در برابر اشخاص ثالث قابل استناد نیست. مثلاً به بهانه ای قرارداد را در یک پرونده تامین دلیل یا اداره دولتی درج کنید یا یک اظهارنامه که در آن به قرارداد اشاره کرده اید به آدرس غیر واقعی بفرستید تا بعداً اثبات شود در آن تاریخ قرارداد شما وجود خارجی داشته است. بنابراین به تاریخ روی قراردادتان دلخوش نکنید. قراردادی که یک سال پیش نوشتید، اشخاص ثالث می توانند ادعا کنند که دیروز نوشتید و تاریخ آن را به قبل زدید. بار اثبات یک سال پیش نوشتن قرارداد به عهده شماست.

نکات مهم قرارداد با ورثه :

گواهی حصر وراث و گواهی واریز مالیات بر ارث، امضای کلیه ورثه و قیم وارث صغیر و گاهی هم دادستان، تحویل پول یا جنس به نسبت میزان سهم الارث وراث، از نکات مهم است. همچنین تحقیق در خصوص تسویه ترکه هم بسیار ضروری است. یعنی باید ابتدا وضعیت حق و حقوق طلبکاران متوفی و وصیت نامه احتمالی مشخص شود. بنابرین هیچ گاه قبل از تسویه ترکه، در خصوص ترکه با وراث معامله نکنید و الا طلبکاران متوفی یا کسی که به نفع او وصیت شده است، می توانند قرارداد شما را با وراث ابطال کنند.

نکات مهم قرارداد با شرکت و موسسه :

آیا شرکت طرف قرارداد ثبت شده و شخصیت حقوقی دارد؟ قرارداد با مجتمع، مجموعه، گروه، تیم، بیمارستان و تولیدی و امثالهم بدون این که در قالب سازمان و شرکت باشد و یا قرارداد با شرکت منحل شده به مشکل می خورد.

مهر و آخرین روزنامه رسمی و اساسنامه و دارندگان حق امضاء بررسی شود و پیوست قرارداد گردد.

آیا موضوع قرارداد با موضوع شرکت در اساسنامه هماهنگی و سنخیت دارد؟؟

بعضی مواقع نیازی به قرارداد با شرکت نیست با خود مدیر عامل قرارداد را تنظیم کنید و یا شرط مسئولیت تضامنی بین شرکت با مدیر عامل کنید. چرا که مثلاً حکم جلب مدیر عامل را بابت قرارداد با شرکت نمی توانید بگیرید. (استثناء در چک)

نکات مهم قرارداد با وکیل طرف معامله :

۱/ سند وکالتنامه : وجود سند رسمی وکالتنامه برای تنظیم وکالتی اسناد رسمی.

۲/ اعتبار فعلی وکالتنامه : آیا وکالتنامه ارائه شده در حال حاضر هم اعتبار دارد؟؟ وکالتنامه وقتی در حین قرارداد اعتبار دارد که :

اولاً وکیل عزل نشده باشد. البته به بلاعزل بودن وکیل اعتماد نکنید چون ممکن است حتی وکالتنامه بلاعزل هم با توافق وکیل و موکل، اقاله شده باشد و شما آگاهی از آن ندارید. بنابراین به دفترخانه تنظیم کننده وکالتنامه بروید و اعتبار وکالتنامه را چک کنید.

ثانیاً موکل باید زنده باشد. در این جهت به سن موکل در وکالتنامه و قدمت وکالتنامه باید توجه شود تا زنده بودن موکل مورد تردید نباشد.

ثالثاً موضوع وکالت توسط خود موکل قبلاً انجام نشده باشد. البته تحقیق در این دو مورد آخر مشکل است ولی حداقل از وکیل امضاء بگیرید که تایید کند موکلش قبلاً مورد وکالت را انجام نداده و هم تایید کند که موکلش زنده است تا اگر بعداً خلاف درآمد پای خود وکیل هم گیر باشد!!

رابعاً مدت وکالتنامه منقضی نشده باشد.

۳/ نفوذ اقدام وکیل : گاهی وکالتنامه صحیح و معتبر است ولی اقدام وکیل به تنهایی نافذ و موثر نیست که در دو حالت باید بررسی شود :

اولاً آیا وکالتنامه ی بلاعزل وکیل، بلاضم نیز هست یا نه؟ به این معنی که موکل، امین یا وکیل دیگری را ضمیمه و پیوست به وکیل نکرده باشد.

ثانیاً اگر وکیل دو نفر است، باید در وکالتنامه ذکر شود که هر وکیل به تنهایی و منفرداً می تواند قرارداد را امضاء کند.

۴/ اختیارات وکالتنامه : حدود اختیارات وکیل را دقیقاً چک کنید. مثلاً آیا وکیل در انعقاد معامله می تواند آن معامله را فسخ هم کند یا ثمن را وصول کند؟

ب : نکات حقوقی تحقیقاتی قبل از تنظیم قرارداد

فقط به متن حقوقی خود قرارداد و قشنگی و با آب و تاب بودن و بندها و تبصره های قراردادتان دلخوش نکنید. اگر یک قرارداد خیلی حرفه ای و به نفع خود و شیرین را نوشتیم و بعداً مشخص شد که با برادر مالک معامله کرده ایم چه خاکی باید در سر ریخت؟؟ بنابراین تحقیقات میدانی و اداری حتماً باید در کنار متن حقوقی و تخصصی قرارداد مورد توجه قرار گیرد. این تحقیقات شامل موارد ذیل می شود :

۱) تحقیق در خصوص وضعیت حقوقی خود موضوع قرارداد

مال غیر نبودن، مشاعی نبودن، در رهن نبودن، در توقیف و بازداشت نبودن، وقفی نبودن، معارض نداشتن، در پروسه دعوای قضایی قرار نداشتن، مسروقه نبودن، در اجاره مستاجر نبودن، تداخل نداشتن با املاک مجاور، در حریم دکل برق و رودخانه و جاده نبودن، در طرح دولت و شهرداری و یا طرح تفصیلی نبودن، عقب نشینی و اصلاحی نداشتن، ملی نبودن، تحت حق ارتفاق قرار نداشتن و…

۲) تحقیق در خصوص روابط حقوقی دست های قبلی

مبادا طرف معامله با دست قبلی خود در دعوا باشد و نتیجه آن دعوا به قرارداد شما هم سرایت کند. در این خصوص می توانیم به دادگاه محل وقوع ملک یا محل کار و سکونت طرف معامله تان مراجعه کنید و اسم فروشنده را به مسئول رایانه بدهید تا اگر پرونده ای در جریان است مشخص شود.

۳) تحقیق در خصوص قراردادهای دست های قبلی

گاهی قرارداد را بر اساس قراردادی که طرف معامله تان با اشخاص قبلی نوشته است، منعقد می کنید. در این صورت از آن قرارداد و نحوه اجرای آن و عدم فسخ و اقاله آن و شروط ضمن عقد و الحاقیه ها و متمم های بعدی آن و همچنین صحت تاریخ آن مطمئن شوید. چون گفتیم تاریخ قرارداد در برابر ثالث قابل استناد نیست. مضافاً بررسی شود که حق انتقال مورد معامله از طرف قراردادتان سلب نشده باشد. حتماً اصل یا دست کم یک کپی امضاء شده از آن قرارداد (قرارداد دست قبلی) را از طرف معامله تان بگیرید. ضمناً دیدن پشت برگه قراردادها هم یادتان نرود و ترتیب و تطبیق قراردادها را با یکدیگر بررسی کنید.

۴) تحقیق در خصوص متزلزل نبودن مالکیت طرف قرارداد

صرف مالک بودن طرف قرارداد کفایت نمی کند. این مالکیت باید منجز و قطعی باشد. کسی که بر اساس حکم غیابی ملک را در مزایده خریداری کرده و مالک شده و یا دست قبلی علیه طرف قرارداد شما شرط فسخ کرده است، اگر چه در حال حاضر مالک هستند و قانوناً حق تصرف و فروش دارند ولی معامله با این دسته از مالک ها ریسک زیادی دارد.

۵) تحقیق در خصوص اهلیت طرف قرارداد

طرف قرارداد ممنوع المعامله، ممنوع الفعالیت، محجور، ورشکسته نباشد. در قرارداد با شرکت ها و تجار حتی احتمال ورشکستگی هم می دهید معامله نکنید. در قرارداد با پیران و سالخوردگان و بیماران مواظب باشید فرزندان و ورثه اش بعداً ادعا نکنند که پدرمان آلزایمر داشت و عقلش زایل شده بود.

۶) تحقیق در خصوص هویت طرف قرارداد

آیا شخصی که می خواهید با او قرارداد بنویسید واقعاً همان کسی است که اسم آن در قرارداد ذکر شده است؟ یعنی مصداق همان فرد است؟ به عکس کارت ملی و شناسنامه اعتماد نکنید و تحقیق محلی کنید. پرونده کلاهبرداری در دادگاه تهران داشتم که خواهر دوقلوی مالک مبایعه نامه را امضاء کرده!!

۷) تحقیق در خصوص مشخصات طرف قرارداد

اگر قانوناً و یا طبق قرارداد در طرف معامله اوصاف خاصی شرط باشد که مستقیماً ارتباط به معامله دارد مثل قرارداد وکالت با وکیل دادگستری و یا آن اوصاف ارتباطی به معامله ندارد لکن بنای رغبت شما در معامله با طرف است مثل قرارداد خرید خودرو از پزشک، در هر حال مدارک آن را از طرف بخواهید و خجالت نکشید. اگر با مهندس معامله می کنید پروانه نظام مهندسی اگر با وکیل دادگستری معامله می کنید پروانه وکالت دادگستری اگر با پزشک معامله می کنید مجوز نظام پزشکی را درخواست کنید.

۸) تحقیق در خصوص هویت موضوع قرارداد

آیا این زمینی که نشان شما داده اند همان زمین موضوع قرارداد است؟ خصوصاً در زمین های واقع در دشت ها و کوهها که امکان اشتباه انداختن و فریب بیشتر است.

۹) تحقیق در خصوص مشخصات موضوع قرارداد

قیمت و ارزش موضوع معامله و مشخصات رنگ و اندازه و جنس و نیز عیوب و نواقص را بررسی کنید. توابع موضوع معامله از جمله اصل اسناد و مدارک گمرگی و بیمه و فاکتورها و دستورالعمل های نحوه استفاده کالا هم بررسی شود.

۱۰) تحقیق در خصوص ثمن (عوض) قرارداد

اگر طرف معامله شماره حساب شخص دیگر را می دهد در قرارداد قید شود.

اگر در قرارداد به شما چک می دهد آیا چک خودش است؟

اگر چک دیگری باشد، طرف قرارداد پشت چک را به عنوان ظهر نویس امضاء کند. همچنین رضایت صاحب حساب چک را مطمئن شوید.

اگر خریداران چند نفر هستند و فقط یکی از آن ها چک ثمن را صادر می کند، سایر خریداران هم پشت چک را به عنوان ضامن امضاء کنند.

امضای طرف را در قرارداد با امضای مندرج در چک مقایسه کنید.

وقتی چک می دهید رسید تحویل چک را از طرف مقابل بگیرید و یا در قرارداد تصریح شود.

بعد از امضای قرارداد، هیچ گاه چک ثمن قرارداد را با چک دیگر تعویض نکنید.

حتماً از چک های ثمن قرارداد کپی بگیرید تا در آینده بتوانید تاریخ قرارداد را در مقابل اشخاص ثالث و یا پلیس و مراجع قضایی اثبات نمایید.

۱۱) تحقیق در خصوص اسناد و مدارک مربوط به قرارداد

اسناد و مدارک و مستندات قرارداد از حیث اصالت آن ها باید بررسی شود. اولین قدم در این رابطه مطالبه اصل سند و مدرک از طرف مقابل قرارداد است. مرحله بعدی بررسی جعلی نبودن اصل سند است که به دو طریق انجام می شود. راه اول این که با کارشناس رسمی دادگستری در امور جعل مشاوره حضوری صورت گیرد. راه دوم این که به همراه مالک سند و یا حتی به تنهایی به اداره یا شخص صادرکننده سند مراجعه و حتی الامکان اطلاعات لازم کسب شود.


نویسنده : خسرو صالحی ( وکیل تنظیم قراردادها )

khosro_salehi@yahoo.com

۸۸۹۷۹۵۷۱ – ۰۲۱

بیشتر بدانید :   تنظیم قرارداد انتقال سهام

سوالات کاربران


۲۱۸ سوال ارسال شده است

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

  1. حنیف جوکار گفت:

    با سلام..ضمن تشکر از سایت خوبتون
    من خدمت شما یه سوال دارم ممنون میشم به من کمک کنید..اخیرا در یه مناقصه عمرانی شرکت کردم و برنده مناقصه شدم حالا با اعلام برنده شدن به من و دعوت به عقد قرارداد متوجه شدم در اسناد مناقصه برگهای ریزمقادیر و برآورد هزینه اجرای کار. مشاور اشتباه بزرگی کرده و بجای ۳۲۸۰ متر مربع ۳۲۸ متر مربع نوشته بوده و همین باعث اختلاف براورد ۷۰۰ میلیونی با براورد اولیه شده .حالا اگه بخوام انصرااف بدم ضمانت نامه من ضبط میشه اگه قرارد داد ببندم ضرر بزرگی خواهم کرد…قرارداد به صورت مترمربع زیربنا است….ممنون میشم من را راهنمایی کنید

    • وکیل امور قراردادها گفت:

      با سلام؛
      در صورتی که اشتباه منتسب به دستگاه مناقصه گزار نباشد، جهت جبران خسارت ناشی از ضبط ضمانت نامه مناقصه، به فرد مقصر رجوع نمایید چرا که عذر قانونی برای تجدید مناقصه و یا عدم انعقاد قرارداد با برنده مناقصه نیست.

  2. عبدالحکیم گفت:

    با عرض سلام وادب:
    سوالی داشتم که: هرکاه پنج نفر بخواهند با هم یک شرکت انحصاری ایجاد نمایند؛ در حالیکه اسهام آنها بطور مثال سهم اول ۲۰۰۰۰۰؛ دوم۱۵۰۰۰۰؛سوم ۱۰۰۰۰۰؛چهارم ۵۰۰۰۰و سهم پنجم دو جریب زمین باشد:
    حال شما راهنمایی کنید که متن قرار داد بین اینها چقسم نوشته و اختیارات هر سهم چی خواهد بود؟

    • وکیل امور قراردادها گفت:

      با سلام؛
      قرارداد مشارکت مدنی با آورده های مشخص و ارزیابی شده که سهم الشرکه به درصد و در تناسب با آورده باید تعیین شود. برای جزئیات موضوع باید کلیات موضوع کاری خود را ایمیل فرمایید تا یک قرارداد محکم حقوقی بر اساس آن تنظیم شود.

  3. محمدرضا گفت:

    با عرض سلام و تشکر از مطالب بسیار خوبتان، آیا میتوان در دادگاه به پیش قرارداد استناد کرد در حالی که قراردادی امضا نشده و فقط پیش قراردادی بدون تاریخ و شماره بین دو طرف امضا شده است؟

    • وکیل امور قراردادها گفت:

      با سلام؛
      پیش قرارداد هم یک نوع توافق و قرارداد است و در حد خود اثر حقوقی دارد. مضافاً صرف عنوان پیش قرارداد ملاک قطعی نیست بلکه مفاد قرارداد در نهایت تعیین کننده نوع قرارداد و الزام آور بودن آن است.

  4. علی گفت:

    با سلام و احترام
    مطالب سایت بسیار مفید ،کاربری ، ساده وزیبا نوشته شده است ، بنده بهره برداری زیادی کردم . دست شما درد نکند .لطفا مطالب بیشتر در سایت بزنید.موفق باشید

  5. حسین گفت:

    جناب خسروی سلام
    من کارمند شرکتی هستم که در ابتدای سال قراداد یکساله امضا کردم همچون سالهای قبل و همیشه تمام صفحات قراردادم امضا و اثر انگشت داشت امام امسال شرکت بطور ناشیانه صفحات اول و دوم قرارداد مرا پاره کرده و مجدد قراردادی بدون امضا و اثر انگشت مرا جایگزین نموده انهم با تاریخ شش ماهه و بعد هم طی یک نامه مرا اخراج نموده است ایا این قرارداد وجاهت قانونی دارد و من کجا و با چه عنوانی باید شکایت کنم

  6. ali گفت:

    باسلام من ملک خودم مبایه نامه کردم به مبلغ نهصدوده میلیون تومان که ده میلیون نقد و الباقی درروز محضر ..در روز محضر پولی پرداخت نکرد و میخواست چک مدت دار بده که من قبول نکردم ولی سند زده شده بود .ولی چون محضر تعطیل شده بود با اتفاق هم رفتم همان اژانس معامله فسخ و اقاله کردیم .وطرف رفته روی سندی که مالش نبوده وام گرفته .و حاضر نیست سند رابرگرداند.و میگه خریدم .بدون هیچ پرداختی وملک درتصرف خودم هست چون قبضی از طرف سر دفتر صادر نشده .ضمن مبایه نامه ها از نظر پرداخت سفید میباشد.لطفا راهنمایی کنند چه درخواستی بکنم وایا به حقم میرسم ـممنون dar zmn fakhs dar sistm amlak sabt shodh

    • وکیل امور قراردادها گفت:

      با سلام؛
      دادخوست تنفیذ و تایید اقاله و ابطال سند انتقال رسمی و صدور حکم بر اعلام بطلان رهن و ابطال سند رهنی. اظهارنامه رد معامله فضولی هم به بانک ارسال کنید. البته بانک هم ادعای تبانی و کلاهبرداری علیه شما و طرف ممکن است مطرح کند. یا ممکن است بتوان با حفظ حقوق مرتهن اقامه دعوا کنید تا بانک هم شاکی نشود.

  7. ali گفت:

    باسلام من ملک خودم مبایه نامه کردم به مبلغ نهصدوده میلیون تومان که ده میلیون نقد و الباقی درروز محضر ..در روز محضر پولی پرداخت نکرد و میخواست چک مدت دار بده که من قبول نکردم ولی سند زده شده بود .ولی چون محضر تعطیل شده بود با اتفاق هم رفتم همان اژانس معامله فسخ و اقاله کردیم .وطرف رفته روی سندی که مالش نبوده وام گرفته .و حاضر نیست سند رابرگرداند.و میگه خریدم .بدون هیچ پرداختی وملک درتصرف خودم هست چون قبضی از طرف سر دفتر صادر نشده .ضمن مبایه نامه ها از نظر پرداخت سفید میباشد.لطفا راهنمایی کنند چه درخواستی بکنم وایا به حقم میرسم ـممنون

  8. ناشناس گفت:

    با سلام. بنده و برادرم با شرکتی مشارکت میکردیم و هراز گاهی در نبود من، برادرم با اطلاع بنده چک بنده را امضا میزدن و به شرکت میدادن؛ چون امضا مشابه هست، بانک متوجه نمی شد. اخیرا برادرم با شرکت مشارکت پیدا کرده و اونها ادعای جعل رو مطرح کردن! آیا اونها با توجه به اینکه بنده صاحب چک هستم، صلاحیت طرح جعل رو دارن یا فقط میتوانند به اطلاع برسونن. بین اینها چه تفاوتی هست؟ چه عواقبی میتونه برای من و برادرم داشته باشه؟

  9. nazi گفت:

    سلام روزتون بخیر
    من دانشجوی مقطع ارشد هستم برای پروپوزالم دنبال تعریف واژه های متن قراردادو ابزار و ملزومات قرارداد هستم متاسفانه هیچ منبعی پیدا نکردم خواهشا لطفا راهنماییم کنید چه کار کنم و از کجا میتونم پیدا کنم؟

  10. سیدرضا گفت:

    سلام
    قراداد وامی با بانک ثامن تظیم شده که بانک در قسمتی از ان عبارت روزانه مبلغ ۵۷۲۱۰ریال را بعد از تنظیم قرارداد جایگزین کرده که کارشنان خط نیز این موضوع را تایید نموده است ولی دادسرا برای مسولین بان قرار منع تقیب صادر و اعلام نموده که با امضرارداد شما به بانک اجازه دادید که در جا خالی قرار داد را پر نمایند در صورتی که کلمه روزانه را کنار جای خالی و درحاشیه قرارداد کنار عدد نوشته شده آیا بانک چنین اجازه ای را دارد و اگر ندارد من چگونه باید اقدام نمایم وقت ۱۰روزه برای اعتراض دارم

    • وکیل امور قراردادها گفت:

      با سلام؛
      صرف پر کردن سند سفید امضاء جرم نیست بلکه خیانت در سفید امضاء جرم است. اگر مبلغ پر شده بیشتر از بخش نامه ها و ضوابط و عرف بانکی باشد خیانت و سوء استفاده از سفید امضاء است و الا خیر.

      • سید رضا گفت:

        اگر قسمتی از عبارت در حاشیه قرار گرفته باشد طبق کدام ماده قانونی می شود به ان استناد کرد . آیا نباید هر عبارتی را که در ذیل و حاشه قرار داد نوشته شود را با امضا طرفین مشخص نمود

  11. مهدي جامعي گفت:

    باعرض سلام
    وکالت نامه خرید یا فروش خانه درچند نسخه تهیه میشود؟
    متشکرم

  12. بهرام آریا گفت:

    جناب خسروی
    قرارداد مشارکت در ساخت بستم زمین از شریک ,ساخت بامن و واحدها تقسیم بین طرفین.هنگام تهیه نقشه مقداری از مساحت اختصاصی خود را بالاجبار تبدیل به مشاعات کردم.بعد شریک سه دانگ به من انتقال داد.حال میتوانم مدعی نیمی از مساحت تبدیل شده خود از شریک باشم ؟ با تشکر

    • وکیل امور قراردادها گفت:

      با سلام؛
      اگر اقدام شما جهت تبدیل بخشی از مساحت اختصاصی خود به مشاعات الزام قانونی بوده است، تقسیم نامه را می توان باطل کرد و بر اساس شرایط جدید تقسیم نمایید والا ادعای مثلا بهای ما به ازای مساحت کسر شده خود از شریک یا مثلا معادل آن از عین سهم شریک مسموع به نظر نمی رسد. بازهم باید برای اظهار نظر نهایی، متن قرارداد و تقسیم نامه و نقشه و علت آن و تاریخ ها و… بررسی شود.

  13. میلاد گفت:

    با سلام و خسته نباشید
    دوست عزیز ما یک توافق نامه با یک شخص نوشتیم که در قبال زدن وکالت بلاعظم ۳ سند در قبال ان ۲ فقره چک برای ۱۲ ماه و ۱۶ ماه دیگه به ما بدهد ما از روی اعتماد در دفتر خانه وکالت نامه را به نام شخص زدیم و بعد طرف دبه کرد و از دادن چک خودداری کرد
    و شخصی که وکالت به نامش زدیم شخص ثالث بود و اون روز که توافق نامه را نوشتیم حضور نداشت و توافق نامه را امضا نکرده ولی وکالت نامه ها به نام او شده و در توافق نامه قید شده که در قبال زدن وکالت دو فقره چک به مبلغ فلان و تاریخ فلان به این جانب تسلیم شود
    خواهش مندم راهنمایی کنید

  14. بهرام دلاوری گفت:

    با سلام
    یک فقره چک سفید امضا نزد یکی از دوستانم بود که پس از درخواست استرداد چک اعلام مفقودی چک را نمود و نامه ایی از شورای حل اختلاف ارایه کرد که در آن مفقودی چک اعلام گردیده. به بانک مراجعه و درخواست مسدود نمودن چک گمشده را نمودم . بعد از مدتی چک توسط شرکت معتبری برگشت خورد و من متوجه شدم که روی چک را دوستم به مبلغ ۴۵/۰۰۰/۰۰۰ تومان نوشته و پشت چک را نیز خود امضا نموده. به دارنده چک مراجعه و اعلام نمودم که چک مفقودی است دوستم نیز اظهار داشت که باید چک مفقودی تعویض گردد که متاسفانه دارنده چک قبول ننمود پس از آن شکایتی علیه اینجانب و پشت نویسی کننده مطرح نمود و پس از مدتی رای دادگاه صادر و محکوم به پرداخت چک به صورت تضامنی گردید. بعد از مدتی اتومبیل اینجانب توقیف گردید. از آنجایی که با شرکت دارنده چک هیچگونه رابطه ی مالی نداشتم و در عین حال احساس می کنم تبانی بین دارنده چک و دوستم جهت دریافت وجه از من وجود دارد چه باید بکنم؟؟؟

    • وکیل امور قراردادها گفت:

      با سلام؛
      اگر حکم قطعی شده که دیگر باید پرداخت کنید مگر شکایت سوء استفاده از سفید امضاء علیه دوستتان مطرح کنید و حکم بگیرید.

  15. گودرز آرام گفت:

    با سلام
    در سال ۸۹ یک وام اجاره به شرط تملیک از بانک گرفتم سال ۹۰ به فردی واگذار (مبایعه نامه دستی صلح حقوقی )کردم آیا معامله ام صحیح بوده؟
    تلفن تماس خودتون رو لطف کنید

    • وکیل امور قراردادها گفت:

      با سلام؛
      بین خودتان صحیح است ولی در برابر بانک قابل استناد نیست. البته برای اظهارنظر نهایی باید شرایط قرارداد اجاره به شرط تملیک را ملاحظه و بررسی کرد.
      شماره تلفن در سایت ذکر شده است.

  16. محمد گفت:

    با سلام و خسته نباشید
    بنده ساختمانی را در سال ۸۸ پیش خرید کردم و در سال ۹۴ تحویل گرفتم از انجایی که متوجه شدم ساختمان دارای وام بوده و سازنده هم به ما اطلاعی نداده
    وام با سودش ۴۰۰ میلیون میشود و سازنده به جز واحد ما ۵ واحد دیگر دارد و نفروخته ما می توانیم چه کار بکنیم تاریخ قولنامه ما ۶ ما قبل از گرفتن وام است که اون موقع سازنده هنوز وام نگرفته بوده

    • وکیل امور قراردادها گفت:

      با سلام؛
      دعوای الزام به فک رهن مطرح کنید و در مرحله اجرای حکم، واحدهای سهم سازنده را توقیف کنید بابت وجه پرداختی فک رهن. البته بهتر است مشاوره حضوری با یک وکیل با ملاحظه قراردادتان صورت گیرد.

  17. فرشید نوروزی گفت:

    آیا می توان با اشخاص حقیق قرارداد حجمی یا پروژه ای منعقد نمود؟در صورت مثبت بودن جواب ماده ۱۳ قانون کار در اینجا چه حکمی دارد؟ماده ۳۸ قانون تامین اجتماعی نیز چه حکمی دارد؟

    • وکیل امور قراردادها گفت:

      با سلام؛
      انعقاد یک قرارداد تحت عنوان پیمانکار حجمی در قالب موضوع این گونه قراردادها (دلالی کارمندان برای دولت) با شخص حقیقی به لحاظ ماهوی یک عقد صحیح و در دادگاه قابل ترتیب اثر است لکن (قرارداد حجمی) مصطلح و منظور نظر در بخش نامه ها و مقررات دولتی مربوطه فقط با شرکت های پیمانکار و شخص حقوقی است.
      شرکت پیمانکار قرارداد حجمی، حداقل در ظاهر مشمول ماده ۱۳ قانون کار و ماده ۳۸ قانون تامین اجتماعی به نظر می رسد ولی در عمل موضوع اجرای این مواد در مورد پیمانکار حجمی منتفی است و اساساً اطلاق عنوان “پیمانکار” بر چنین شرکت هایی که واسطه گری کارمند برای دولت می کنند، محل تردید است.

  18. امیرحسین بدخش گفت:

    از متن بالا استفاده کردیم ممنون
    یک سوال داشتم آیا به توافقنامه های تهاتری کالا به کالا که اصلا عنوان قرارداد هم ندارند و هیچ ثمنی ردوبدل نمیشود مالیات تعلق میگیرد یا خیر؟

    • وکیل امور قراردادها گفت:

      با سلام؛
      در خصوص امور مالیاتی باید از کارشناسان مالیاتی سوال نمایید. تشکر

      • بابک گفت:

        سلام
        بنده ملکی را طبق مبایعه نامه خریداری کرده ام. بایت کل ثمن معامله۴ فقره چک صادر کرده ام و هر ۴ فقره برگشت شده.
        در یکی از بندهای مبایعه نامه نوشته شده عدم وصول چک تاثیری در صحت معامله ایجاد نخواهد کرد.
        حال میتوانم دادخواست الزام به تنظیم سند بدهم؟بدون اینکه حتی ریالی پرداخت کرده باشم؟؟
        آیا موفق میشوم؟ آیا فروشنده صاحب چک و بنده صاحب ملک میشوم؟!

        • وکیل امور قراردادها گفت:

          با سلام؛
          برگشت خوردن چک مانع مالکیت شما نیست لکن فروشنده حق حبس دارد یعنی می تواند تحویل و تنظیم سند را منوط به دریافت پول نماید. یا ممکن است دادگاه در حکم الزام به تنظیم سند که صادر می کند، اجرای حکم را منوط و موکول به تودیع و پرداخت ثمن نماید. از حیث اخلاقی نیز درست آن همین است.

  19. عباس گفت:

    با سلام ملکی مبایعه نامه کردم .با شخصی .در روز محصر ایشان بجای چک بانکی چک خودش را جای زد .سند را انتقال دادم.ولی زود فهمیدام .که با اعتراض شدید من حاضر شد امد همان اژانس مبایعه نامه را فسخ کردم..و تعهد شفای کرد طرف یک ماه سند را برگرداند و هیچ وجهی بابت الباقی ثمن پرداخت نکرد..ایشان با توجه به فسخ بودن میامله همان روز ملک را با کد رهگیری بفرش میرساند و مبلغ هفصد میلیون تومان روی مبایعه نامه میگرد..و یک ماه بعد ششصد میلیون تومان وام از بانک میگیرد..الان من باید چه شکایتی بکنم که ملکم برگردد.بیچاره شدم.۰۹۱۰۱۵۳۸۱۷۱

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      اگر مبایعه نامه اقاله شده باشد و خریدار بعد از اقاله بر روی ملک شما معامله کرده باشد، در این صورت فروش مال غیر کرده است و شما می توانید با شکایت کیفری انتقال مال غیر را اثبات کنید و سپس مبایعه نامه خریدار جدید و سند انتقال و سند رهنی را ابطال کنید. البته کار سختی است خصوصاً که پای بانک و دولت هم وسط آمده است و ممکن است حتی اتهام تبانی از طرف بانک و خریدار جدید به شما وارد شود. اگر در معاملات خود با پرداخت ۳۰ هزار تومان حق مشاوره با یک کارآموز وکالت مشورت کرده بودید، الان میلیون ها تومان ضرر نکرده بودید. گزینه دیگر برای شما قبول بیع و مطالبه الباقی ثمن و توقیف سند مازاد رهن بانک است.

  20. عباس گفت:

    سلا من صاحب دو باب سرقفلی مغازه بودم. فروختم به مالکم.ولی در قرارداد دو مشکل اساسی وجود دارد..یکی اینمه بجای فروش سرقفلی ..نوشته شده .فروش دوباب مغازه .دوم فرشنده باید در محصر سند بنام خریدار بزند..ولی روز محضر فرشنده قادر به انتقال سند نبود و خریدار هم به همین منظور لباقی نمن را پرداخت نکرده و بدون مجوز قانونی وارد مغازه ها شده.پس از شکایت دادگاه تجید نطر اعلام کرده چون خریدار خود مالک بوده .وفرشنده هیچ گاه نمیتوانسه شرط را انجام دهد. شکایت فرشنده را رد میکنن..و با توجه به شرط غیر مقدر من میتوانم قرار داد را ابطال کنم ۰۹۱۰۱۵۳۸۱۷۱

  21. طاهری گفت:

    با سلام خدمت شما
    اگر لطف فرمایید مواد قانونی ایران که با قاعده انصاف انگلیس تطبیق دارند را بفرمایید ممنون می شوم که چه موادی از قانون مدنی ایران و قانون تجارت با قاعده انصاف انگلیس هم تراز هستند..
    با تشکر از راهنمایی شما

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      انصاف در حقوق دو حالت دارد :
      ۱/ انصاف در مقام قانون گذاری که در واقع قانون منصفانه است و این انصاف به معنای خاص آن محسوب نمی شود. چرا که قاعده انصاف در جایی است که خلاف قانون باشد. انصاف در مقام قانون گذاری مثل بند ۲ ماده ۵۲ قانون مدنی که در بر خلاف قواعد عمومی ضمان عینی در خود قانون مدنی، در این یک مورد استثنائاً به دلیل وضعیت خاص افراد دارای حق انتفاع در منزل مسکونی، ضمان منتفع را منوط به رابطه سببیت با تقصیر منتفع کرده است بر خلاف سایر موارد امانی مثل مستاجر و ودیعه و… غیره.
      ۲/ انصاف در مقام قضاوت که قاعده انصاف به معنای خاص آن است. در قانون مدنی قاعده انصاف ذکر نشده است ولی منعی هم نیست. ماده ۲۳۰ قانون مدنی که آن را نافی انصاف گفته اند، اتفاقاً در مقام نفی انصاف قاضی نیست بلکه فقط در مقام بیان مقطوع بودن میزان خسارت وجه التزام است. اگر دنبال قاعده انصاف در قانون مدنی باشیم باید به عمومات نظام حقوقی رجوع کنیم که اولین منبع آن قرآن است و قران می فرماید ان حکمتم بین الناس ان تحکمو بالعدل. آیه ۵۸ سوره نساء. در فقه اهل سنت هم قاعده استحسان و استصلاح شاید منطبق با قاعده انصاف در حقوق انگلیس باشد.

  22. یلدا گفت:

    با سلام و خسته نباشید
    در صورتی که بین دو سازمان توافقنامه ای تهیه شده باشدٰ که موضوع. هزینه اجرا. مدت زمان اجرا و محدوده اجرا در آن ذکر شده باشد. در تهیه قرارداد فی مابین دو مرکز زیرمجموعه سازمان های اخیرالذکر. باید موارد مذکور در تفاهمنامه عینا ذکر گردد یا می توان در آن تغییر ایجاد نمود؟ با تشکر

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      با توجه به این که قراردادهای مراکز زیر مجموعه در راستای قرارداد اصلی دو سازمان است فلذا باید پیرو آن و در جهت آن باشد و در موارد منصوص و اصلی تعارض نداشته باشد ولکن در موارد نحوه اجرا و جزئیات می توان توافقات تکمیلی نمود.
      البته در صورتی که هر دو مرکز زیر مجموعه در خود قرارداد اصلی و در چارت سازمانی و قانونی اختیار کامل داشته باشند، تغییر توسط مرکز در حکم تغییر توسط سازمان اصلی است که در این صورت تغییرات جدید ناسخ موارد مذکور در توافق نامه اولیه است.

  23. احمد گفت:

    جناب وکیل با درود و سپاس از راهنمایی شما
    بنده از فردی که در یک پروژه مرکز تجاری بصورت پیش خرید کرده اند قصد خرید مغازه را دارم و بایستی مبالغی که ایشان پرداخت کرده اند را به همراه یه مقدار سود با این آقا تسویه کنم ولی سند تا چند ماه آینده توسط شرکت سازنده و به اسم ایشان خواهد امد ایا قولنامه کردن موضوع مغازه در بنگاه و دریافت چک تضمین بدون تاریخ و سفید امضا انتقال سند از ایشان در هنگام اماده بودن سند کفایت میکند یا یک وکالت بلاعزل به همراه قولنامه بهتره در ضمن ایشان کارمند نیروی انتظامی و شاغل در اداره ثبت هستند.

  24. آرش گفت:

    با سلام
    در صورت عدم قید ماده خلع ید سازنده و تاخیر و بیپولی وی چه باید کرد؟
    سازنده ای پروژه را باید ۲۴ ماهه تمام میکرده اما اکنون با پیشرفت ۸۰ درصد، وارد سال چهارم شده است و مشکل ماده صد نیز دارد. مالک نگون بخت که شدیدا متضرر گشته، چه باید کند. سازنده کارگاه را دو روز راه می اندازد و شش ماه ساکن میگذارد.
    با احترام

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      در این شرایط لاجرم باید با بررسی متن قرارداد و نقاط قوت و ضعف آن، دعوای قانونی در مرجع داوری یا دادگاه حسب مورد مطرح کرد.

  25. امیر آذرباد گفت:

    ممنون مطالب و جوابهای دقیقی بود

  26. مریم گفت:

    با سلام و احترام
    قرارداد مشارکت در ساخت ساز آپارتمان به عنوان یک مالک امضا کرده و اثرانشگت زدم.کلیه مالکان نیز امضا و اثر انگشت زدند.همچنین به دفترخانه مراجه و طبق یکی بندهای قرارداد وکالت کاری به سازنده دادیم.(جهت کسب مجوز و..)
    فردای آن روز متوجه شدیم یکی از بندهای قرارداد طبق گفته سازنده اتفاقی حذف شده است و هنگام امضا متوجه نشدیم .آیا این قرارداد از نظر حقوقی اعتبار دارد؟
    مقرر شد اصلاحیه اضافه شود کلیه مالکان امضا کردند.من امضا نکردم.آیا من امکان لغو قرارداد را دارم؟

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      حذف یک بند قرارداد در هنگام امضاء عذر موجه محسوب نمی گردد و همان قرارداد به شکلی که امضاء شده است معتبر و لازم الاجراء است مگر آن شرطی که حذف شده است در قالب شرط نانوشته ی بنایی قابل اثبات باشد.
      اصلاحیه نسبت به شما معتبر نیست ولی عدم امضای اصلاحیه، نافی اعتبار قرارداد اصلی مشارکت در ساخت نیست که شما آن را امضا کرده اید.

  27. رضا گفت:

    با سلام
    کارفرما بدون جلب رضایت اینجانب قراردادی پیمانکاری اینجانب را که بر اساس فهرست بها سال ۸۸ منعقد شده است را و بخشی از کارها نیز بر اساس ردیفهای فهرست بها رسیدگی شده است یکطرفه و بدون توافق اولیه قصد دارد مبلغ قرارداد یا همان برآورد اولیه را بعنوان قیمت مقطوع تلقی نماید و صورت وضعیتها را بر اساس درصدی بر مبنای بر آورده اولیه پرداخت نماید با عنایت باینکه این موضوع بر خلاف مفاد قرارداد میباشد اینجانب نپذیرفتم که بدون اطلاع قبلی اقدام بوصول ضمانت نامه های حسن انجام تعهدات و پیش پرداخت نموده است
    ضمنا در شرایط ضمن عقد قرارداد درج شده تاریخ شروع کار پس از پرداخت پیش پرداخت میباشد که تاکنون نیز از بابت پیش پرداخت تسویه نکرده است
    لطفا راهنمایی فرمایید که آیا کارفرما حق چنین کاری را دارد یا از ظریق مجاری قانونی اقدام نمایم

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      طبق اظهارات شما کارفرما از مفاد پیمان تخلف نموده است و در صورتی که با رایزنی و مذاکره نتوانستید مشکل را حل و فصل کنید، اگر در قرارداد داور (معمولاً شورای عالی فنی) تعیین شده باشد به داوری اختلاف را ارجاع نمایید و با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری موارد تخلف مشخص خواهد شد.

  28. رضا گفت:

    با سلام برای احداث یکباب سوله با ارگان دولتی قراردادی را منعقد نمودم و مقدار وزن سوله را قبل از عقد قرارداد در شرایط مناقصه بنده به کارفرما اعلام نمودم بعد از عقد قرارداد بر اساس دفترچه محاسبات و نقشه ها به کارفرما اعلام نمودم مقدار وزن آهن آلات سوله بیشتر از وزن درج شده در قرارداد میباشد و بر اساس همین موضوع تبصره زیر را در قرارداد درج نمودم( مقدار واقعی وزن سوله از روی کار محاسبه و پرداخت خواهد شد )و برای وزن سوله هم در قرارداد مبلغ واحد مشخص شده است
    بعد از نصب و صورتجلسه مقادیر کارفرما اعلام نموده که من بر اساس وزن اعلام شده در شرایط مناقصه را میتوانم پرداخت کنم نظر باینکه در صورت وضعیتهای موقت بر اساس مقدار کار انجام شده پرداخت کرده بود برای اخذ مبالغ پرداخت شده قبل از فسخ قرارداد و قبل از هر گونه رسیدگی ضمانت نامه ها حسن انجام تعهدات و پیش پرداخت را از بانک وصول نموده است لطفا راهنمایی فرمایید

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      اگر تبصره الحاقی مورد نظر شما مورد رضایت کارفرما قرار گرفته باشد، تخلفی از قرارداد ننموده اید و اگر در قرارداد شرط داوری شده است، از داور محکومیت کارفرما را به تعهدات قراردادی درخواست نمایید.

  29. علی گفت:

    با سلام،
    می خواستم بدانم اگر یک وکیل در قرارداد الحاقی خود که با یک زن پیر خانه دار امضا کرده باشد(فقط در یک نسخه) و طبق قرارداد الحاقی بابت انجام کار وکالت خود سفته نیز دریافت کرده باشد و سپس بعد از ۳ ماه مشخص شود که جناب وکیل دارد کلاه برداری بزرگی می کند و در برگه الحاقیه فقط به ماده ۱۰ قانون مدنی اشاره شده است.
    سئوال: آیا طبق قانون ۱۰ مدنی هرگونه توافقی که در قرارداد شده است قابل اجرا است یا اینکه چهارچوبی در قانون برای هرگونه توافقی مشخص شده است؟ چنانچه یکی از طرفین قصد شکایت از طرف دیگر را داشته باشد چه مراجعی برای رسیدگی وجود دارد؟ به طور مثال وزارت کار برای رسیدگی به قرارداد کار وکالت و یا دیوان عالی کشور برای شکایت از مرکز مشاوران و وکلا؟ و یا دادگاه عمومی. آیا قانونی است برای انجام کار وکالت کسی به عنوان دستمزد سفته دریافت کند؟ و حال که کاری جز کلاهبرداری توسط وکیل صورت نگرفته، برای دریافت سفته ها از او چه راهی را پیشنهاد می کنید؟
    آیا به طور کلی قانونی است که برای دریافت دستمزد انجام کار (وکالت یا مهندسی و یا مشاوره و …) تضمینی در ابتدای کار به میزان دستمزد یا دو برابر دستمزد به صورت سفته گرفته شود؟

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      گرفتن سفته در قرارداد برای تضمین پرداخت حق الوکاله به مبلغ دو برابر متعارف است و ایرادی ندارد.
      مرجع رسیدگی به دعوای قرارداد حق الوکاله بین وکیل و موکل، دادگاه حقوقی و رسیدگی به تخلف وکیل در دادسرای انتظامی کانون وکلا است.
      اگر وکیل وظایف وکالتی خود را انجام ندهد کلاهبرداری نیست بلکه تخلف است و بعد از حکم دادسرای کانون وکلا می توان در دادگاه حقوقی دعوای مطالبه خسارت و استرداد سفته ها را مطرح نمود.

      • سجاد گفت:

        با سلام
        در چاپ متن قرارداد اگر مثلا قرارداد ۴ صفحه باشد باید به صورت پشت و رو چاپ شود که بشود ۲ صفحه پشت و رو یا هر صفحه در یک برگه که بشود ۴ برگه یا فرقی ندارد؟

      • علی گفت:

        با سلام مجدد و سپاس از پاسخ شما،
        در ادامه باید بگویم که
        وکیلی که در متن به آن اشاره شد از وکلای مرکز است و کانونی نسیت. از آنجا که نباید تفاوتی بین این دو مرجع که برای وکلا مجوز کار صادر می کنند نباید باشد، هردو دادگاه حقوقی و رسیدگی به تخلف وکلا را دارند، اما اینکه واقعا در این محل که باید به تخلفات رسیدگی شود چه میگذرد جای بحث دارد.
        ۱٫ به گفته فرد رسیدگی کننده به تخلف وکیل مذکور، “مرکز مشاوران و وکلا” یک واحد صنفی است و در واحد صنفی به امور داخلی همان صنف رسیدگی می شود، مثلا در صنف پارچه فروش ها، یک پارچه فروش به مشکل پارچه فروش دیگر رسیدگی می کند و اگر چنانچه پارچه فروشی متخلف، در حق یک مشتری گران فروشی و یا کلاه برداری کند پارچه فروش رسیدگی کننده هیچ وقت طرف مشتری نیست. (در عمل هم در جامعه دیده می شود که در کشور ما به تخلفات صنفی، سازمانی خارج از صنف رسیدگی می کند) پس نتیجه ای که از دادگاه رسیدگی کننده در “مرکز مشاوران و وکلا” خارج خواهد شد مشخص است که به سود وکیل متخلف است، چرا که در آنجا یک وکیل به تخلف یک وکیل دیگر در برابر موکل رسیدگی می کند.
        در جایی که شروع کار دادگاه دعاوی حقوقی نیز منوط به دریافت حکم دادگاه صنفی وکلا است چنانچه آنها به موضوع رسیدگی نکنند چطور می توان اقامه دعوی کرد؟

        ۲٫ گرفتن تعهد برای دریافت دستمزد اضافی (در قرارداد الحاقی)، پیش از انجام کار و آن هم به میزان دو برابر، چیست؟ و وکالت نامه و چهارچوب دستمزدی در آن چیست؟ تفاوت این دو در اداره مالیات و وزارت کار و دیگر مراکز دولتی چیست، آیا با هردو آن ها به یک شکل برخورد می شود؟

        از اینکه طولانی این دو سوال طولانی شد پیشاپیش عذر خواهیم را پذیرا باشید.

        • وکیل خسرو صالحی گفت:

          با سلام؛
          اگر تخلف وکیل محرز و فاحش باشد مطمئناً محکوم می شود و دادسرای کانون وکلا و احتمالاً دادسرای مرکز مشاورین و وکلای قوه قضاییه هم بیشتر طرف مردم و موکلین است نه وکیل متخلف. (با سایر اصناف و شغل ها مقایسه نکنید لطفاً)
          لزوماً شروع کار دادگاه حقوقی منوط به حکم دادسرای کانون وکلا نیست مثلاً در مورد اختلافات مالی و استرداد سفته و یا استرداد حق الوکاله می توانید مستقیماً به دادگاه حقوقی مراجعه کنید. بله اگر دعوای مطالبه خسارت ناشی از قصور باشد، باید اول حکم دادسرای انتظامی کانون وکلا صادر شود.
          حق الوکاله و سفته تضمین دو برابر و…. به هر مبلغ آزاد است ولی وکیل باید مالیات آن را پرداخت کند.

  30. ذاکری گفت:

    با عرض سلام خدمت شما جناب وکیل عزیز
    ما چندسال پیش یک زمین هفت هزار متری ( باغ )را با زمینی صدونود متری(مسکونی) معاوضه نمودیم و در مبایعه نامه شرط این بود که زمینی که به ما میده را دیوار بکشه و با آب و برق و کمی بنا بما تحویل بدهد
    اما متاسفانه ما قبل از انجام کار توسط اون فرد(کلاهبردار) در دفترخانه سند زمین خودرا منتقل نمودیم و وکالت نامه ای در مورد اون زمین بنام ما زد
    حالا اون زمینی که قول دیوارکشیدن و آب و برق اش را بما داده بود بدون اینکه آجری درونش برود بما داده شده و این زمین کلا مشکل قانونی داره و شهرداری به هیچ وجه اجازه ساختش را نمیده و نمیداده و گویا شوهرخاله ما نیز میدانسته و میگه قراربوده به روش زیر میزی و غیر قانونی اون ملک را بسازه
    درمورد این زمین تحقیق کردم و شهرداری به هیچ وجه اجازه ساختش را نمیدهد و کلا مالکیت این زمین هم رسما مال ما بحساب نمیاد و وکالت برپایه یک حکم حاکم شرع که سالها پیش صادر شده بوده و چندین ساله باطل اعلام شده صادر گردیده. حالا ما باید چگونه و از چه راهی دنبال حق از دست رفته خود باشیم. آیا چون معاوضه کردیم ممکنه ملک قبلی خودمان به ما باز گردد.
    با تشکر از زحمات شما

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      شما باید حسب مورد دعوای فسخ معاوضه یا اعلام بطلان عقد معاوضه را مطرح کنید. اما این که قرارداد معاوضه قابل فسخ است یا قابل ابطال، باید حضوراً با اسناد و مدارک کامل با یک وکیل مشاوره کنید تا چارچوب کار در نهایت مشخص شود.

  31. مریم طهماسبی گفت:

    باسلام
    من یک قرارداد مشاوره به اسم تفاهم نامه منعقد کردم با یک شرکت به اسم گروه مشاوران …. و در این قرارداد مقرر شد من مبلغ ۵ میلیون تومان در قبال خدمات مشاوره پرداخت کنم اما هنوز پولی رد و بدل نشده و من به فاصله دو روز انصراف دادم از این قرارداد حالا من مشمول تعهدات این قرارداد هستم یا نه ؟لطفا راهنمایی نمائید .

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      صرف رد و بدل نشدن پول دلیل بر مجوز انصراف از قرارداد نیست و مشمول تعهدات قرارداد هستید مگر در قرارداد طور دیگری مقرر شده باشد.

  32. حسین عزیزی گفت:

    با عرض درود فراوان
    ببخشید بعد از نوشتن قولنامه اگر موردی وجود داشته باشد و مشاور املاک پشت برگه فروشنده ذکر کند و فقط با مهر و امضا بنگاه مشاور املاک آیا اعتبار قانونی دارد و در دادگاه می توان استفاده کرد؟
    خریدار ملک را تحویل گرفته و مبلغی بدهکار می باشد و با گذشت دو ماه هنوز ادعا می کند ملک را تحویل نگرفته و ما هم زمان تحویل رسید نگرفتیم اما مشاور املاک مطلع بود. الان چه کار می توان کرد علیه این خریدار خدانشناس. با تشکر

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      در صورتی که نسخه شما به امضای خریدار رسیده باشد اعتبار و سندیت دارد والا در حد شهادت نامه ارزش دارد. برای اثبات تحویل ملک از شورای حل اختلاف محل تامین دلیل کنید و به شهادت بنگاه نیز استناد کنید.

  33. ابراهیم افسری گفت:

    با سلام
    لطفاً من را راهنمایی فرمایید. در یک پروژه ساختمانی که کارفرما یک نهاد نظامی می باشد بنده پیمانکار و قراردادی برای اجرای کار با پیمانکار جزء تنظیم نمودیم. ایشان قبل از امضای قرارداد کار را شروع و حدود ۲ هفته از اجرای کار گذشته بود که متن قرارداد به رویت پیمانکار جزء رسید و پس از چند روز مطالعه متن قرارداد و صحبت در رابطه با بعضی مفاد آن و روشن شدن ابهامات قرار شد قرارداد نهایی چاپ و به امضاء طرفین برسد که با توجه به اعتماد طرفین به هم این موضوع از طرف هیچ یک از طرفین پیگیری نشد و اجرای کار حدود ۵ ماه با توافق شفاهی که داشتیم و بدون امضای قرارداد پیش رفت. حال که به اختلاف خوردیم پیمانکار جزء منکر پذیرفتن متن آن قرارداد شده و آن متن قرارداد را امضا نمی کند. آیا میتوان با دلیل عدم امضای قرارداد اعتبار آن را از بین برد؟ چه قراردادی را می توان در این حالت حاکم دانست؟ تشکر

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      قرارداد نانوشته و شفاهی مورد توافق طرفین که امضاء نشده باشد هم طبق قانون و شرع معتبر است منتها اثبات آن دشوار است. در صورتی که منکر شود و شاهدی بر قضییه نباشد، در این صورت بر اساس قواعد عمومی و اجرت المثل طبق ارزیابی کارشناس رسمی دادگستری به موضوع رسیدگی می شود.

  34. حسن گفت:

    با سلام و خسته نباشید خدمت شما
    آیا پیش فروش یک واحد آپارتمان را در بنگاه املاک میتوان انجام داد یا حتماً باید دفترخانه رفت؟؟

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      طبق قانون جدید پیش فروش ساختمان قرارداد پیش فروش باید در دفترخانه و به طور رسمی تنظیم شود ولی در عمل یک مورد هم ندیدم که کسی قرارداد پیش فروش را در دفترخانه تنظیم کرده باشد. خصوصاً که لازمه تنظیم قرارداد پیش فروش رسمی که پیش فروشنده سازنده باشد، این است که خود قرارداد مشارکت در ساخت هم رسمی باشد. ضمناً فرم قرارداد پیش فروش بنگاهی به لحاظ حقوقی بسیار ناقص است و ایمن نیست. قرارداد متمم پیش فروش هم بین خودتان تنظیم کنید که محکم و جامع باشد.

  35. صادقی گفت:

    با سلام؛
    در حال امضای قرارداد مشارکتی بعنوان سازنده هستم. قرار شد مبلغی را در هنگام عقد قرارداد پرداخت کنم و قدرالسهم اول هنگام دریافت جواز به نام من سند زده شود. سوال من اینه که آیا این قرارداد حکم مبایعه نامه را دارد؟ نگرانی من بازه زمانی پرداخت تا انتقال سند است. ممنون

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      درباره ماهیت حقوقی انتقال قدرالسهم از زمین به سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت اختلاف نظر و بحث مفصل علمی است. برخی معتقد به شرط ضمن عقد هستند و برخی می گویند بیع مستقل است. به هر حال انتقال مشاعی از زمین به سازنده تابعی از قرارداد مشارکت در ساخت است. شما فعلاً مبایعه نامه عادی تنظیم کنید با شرط فسخ (شرط خیار) از طرف مالک در زمان عدم صدور جواز ساخت ظرف ۳ ماه از تاریخ قرارداد مشارکت. در این حالت هم خیال شما راحت است و هم خیال مالک.

  36. حسین عزیزی گفت:

    با عرض سلام و خسته نباشید. یک واحد ساختمان رو پیش فروش کردم و زمان تحویل مشتری باید ۳۰ میلیون پرداخت می کرد. با التماس ۲۰ میلیون پرداخت و کلید را گرفت و الان با گذشت ۲ ماه برخی ایرادها را بهانه کرده و ۱۰ میلیون را منوط به رفع ایرادها می داند در ضمن در قولنامه زمان تحویل و بدهی ۱۰ میلیون ذکر شده است. چطور ۱۰ میلیون را بگیرم یا می توانم معامله را فسخ کنم و این که اگر قرارداد کد رهگیری دار خودش انفرادی بگیرد بدون حضور من قرارداد رهگیری بدون امضاء مالک معتبر است؟؟ با تشکر فراوان منتظر پاسخ نزدیک شما هستم.

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      اگر شرط فسخ در قرارداد پیش بینی نشده باشد، دلیلی برای فسخ ندارید و باید در دادگاه دادخواست مطالبه مبلغ ۱۰ میلیون تومان را مطرح کنید. کد رهگیری خیلی مهم نیست و طرف الان قانوناً مالک است و می تواند ملک را با قرارداد عادی بدون کد رهگیری هم بفروشد.

  37. فاطمه گفت:

    مجدداً سلام ببخشید وقتتون رو می گیرم
    در قرارداد طراحی معماری از فاز صفر تا انتها و نظارت بر اجرا حق الزحمه این قرارداد عرفاً به چه شکل است؟
    آیا همه قراردادها باید دارای شرایط عمومی واختصاصی باشند؟ واین شرایط را طرفین تعیین میکنند یا اینکه قانون مصوب مختص هر قرارداد وجود دارد؟ آیا باید بندی در قرارداد در صورت تناقض بین شرایط عمومی واختصاصی وجود داشته باشه؟ و این بند حاوی چه چیزی باشد؟ متشکرم

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      عرف حق الزحمه یک صنف را باید از خود اهل همان صنف جستجو کنید.
      قواعد عمومی قراردادها که ناظر به تمام قراردادها است در قانون مدنی بیان شده است. فلذا در قرارداد طرفین باید شرایط اختصاصی خود را ذکر کنند و یا توافقی بر خلاف قواعد عمومی قراردادها و عرف در صورت امکان بنمایند. بنابراین شرایط اختصاصی اصولاً مقدم بر قواعد عمومی قراردادها و عرف و قوانین غیر آمره است.

  38. فاطمه گفت:

    سلام
    اگر شرکتی اختیار تام به شرکت یا تعاونی دیگری بدهد برای انجام یک پروژه ساختمانی تا به نمایندگی یا به وکالت از شرکت تمام کارهای مربوط به پروژه از جمله تنظیم قرارداد با پیمانکار و غیره را انجام دهد، عنوان این قرارداد اعطای نمایندگی است یا وکالت یا این که می شود تحت عنوان دیگری قرارداد را تنظیم کرد؟ با تشکر

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      قرارداد اعطای نمایندگی شامل این مورد نمی شود.
      می توان یک قرارداد مشارکت و همکاری بین دو شرکت تنظیم نمود و قرارداد وکالت شرکت دوم از شرکت اول بخشی از توافقات آن قرارداد اصلی همکاری باشد. والا صرف قرارداد وکالت سنتی بین دو شرکت در خصوص امور پیمانکاری در دنیای تجارت بی معنی است.

  39. فاطمه گفت:

    تشکر بابت راهنماییتون.

  40. مجتبی گفت:

    بنده برای قرارداد مشارکت به یک بنگاه رفته و قبل از قرارداد یک توافق نامه بدون درج جزییات کامل نوشتیم تا در روز بعد قرارداد کلی بنویسیم و هیچ پولی هم دریافت نکردیم ولی در توافق نامه تاریخ اعتبار این توافق نامه را درج نکردیم این توافق نامه دارای اعتبار هست؟ آیا می توانم نسبت به فسخ آن اقدام کنم؟ یا سازنده می تواند به عنوان قرارداد مشارکت عنوان کند این توافق نامه را؟؟

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام
      توافق نامه در هر صورت دارای اعتبار هست و نمی توانید یک طرفه فسخ کنید هر چند که تاریخ ندارد و پولی رد و بدل نشده باشد. لکن اینکه این توافق نامه آیا به معنای یک قرارداد مشارکت است یا صرفاً تعهد به یک قرارداد (یعنی پیش قرارداد) باید دقیقاً متن آن بررسی و ملاحظه شود.

  41. فاطمه گفت:

    سلام خسته نباشید؛
    ممنون که اطلاعاتتون رو راحت در اختیار دیگران قرار می دهید. برای تنظیم قرارداد مدیر پیمان به چه نکاتی باید دقت کرد و یک کارشناس حقوق برای اینکه بتونه توی امر قرارداد نویسی متبحر بشه باید چه منابعی رو مطالعه کنه یا چه نکاتی رو باید رعایت کنه. با تشکر

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      با تشکر از نظر لطف شما. موضوع اصلی که در قرارداد مدیریت پیمان باید رعایت شود، عدم شراکت مدیر در عرصه و اعیان پروژه است بر خلاف قرارداد مشارکت در ساخت.
      یک کارشناس حقوق باید در ابتدا درس حقوق قراردادها که در دانشکده های حقوق تحت عنوان حقوق مدنی ۳ است رو مسلط باشه. چون پایه قراردادها است. ثانیاً قوانین خاص در ارتباط با قراردادی که باید تنظیم کنه رو بدونه مثلاً اگر قرارداد در ارتباط با تاسیس و سرمایه گذاری پمپ بنزین است باید آیین نامه و مصوبات مهم شرکت ملی نفت رو در ارتباط با پمپ بنزین مطالعه داشته باشه. ثالثاً مطالعه کتاب های نمونه قراردادها و آیین تنظیم قراردادها هم میتونه مفید باشه. موفق باشید.

  42. حسین محمدی گفت:

    سلام؛
    با شخصی در ساخت پروژه ای تجاری که با سازمان نوسازی قرارداد مشارکت بسته بود بصورت خصوصی شریک شدم و قرار بود که یک و نیم میلیارد هزینه ی ساخت از طریق وام مشارکت بانک در اختیار سازنده قرار بگیرد و الباقی هزینه را بنده و سازنده بصورت نصف نصف تامین نماییم. حال که پروژه به اتمام رسیده است سازنده قصد دارد بنده را به اندازه ی آورده ی نقدیم شریک و حق السهم از سازه به اینجانب بپردازد و آورده ی وام را متعلق به خود می داند در صورتی که وام هنوز تسویه نشده است و بعد از تقسیم حق السهم می خواهد با فروش مقداری از سهم خود وام بانک را تسویه نماید. آیا از نظر قانون می تواند وام را آورده ی خود حساب نماید؟؟

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      ملاک اصلی این که آورده هر شریک چه چیزی است، قرارداد منعقده بین طرفین است. در مورد وام دو بحث مطرح می شود یکی امتیاز مصوبه وام و دیگری پرداخت اقساط وام. ممکن است امتیاز مصوبه وام آورده یک شریک باشد ولی پرداخت اقساط آن وام آورده شریک دیگر. بنابراین قرارداد مشخص می نماید که آورده هر شریک چیست.
      نکته دیگر این که عدم تسویه کامل اقساط وام مانع از این نیست که وام به عنوان آورده سازنده تلقی نشود بلکه صرفاً آورده خود را به طور کامل پرداخت ننموده است.
      بنابراین ملاک اصلی قرارداد است و باید خود قرارداد ملاحظه و بررسی شود.

      • حسین محمدی گفت:

        ضمن تشکر از راهنمایی خوبتون. اختلاف در همین موضوع است قرارداد بصورت شفاهی بین ما منعقد شده و از بابت وثیقه وام سه سند ملکی در رهن بانک قرار دادیم که دو سند متعلق به پدرم و یک سند متعلق به شریکم است. ولی شریکم ادعا می کند که پدرم بخاطر او سند را در رهن گذاشته است. هر چند خدا رو شکر پدرم در قید حیات است و اعلام کرده است که من سند برای سهم پسرم گذاشته ام. نهایتاً چون تمامی قراردادها بنام شریکم است او تلاشی برای باز پرداخت وام نمی کند و ملک پدرم در آستانه ی مزایده است و به کلی زندگی مرا بهم ریخته و می گوید برو شکایت کن یا شش سهم بهت میدم در صورتی که سی سهم متعلق به سازنده شده است.

  43. حسن گفت:

    با سلام؛
    با شخصی که پسرش از وی وکالت نامه داشت قرارداد مشارکت در ساخت بستم اما پس از شروع عملیات ساختمانی خواستار فسخ آن گردید اما هر بار نزد داور بهانه آورد و فسخ نامه دیگری نوشت و در نهایت از دادن پول اینجانب خودداری کرد و حاضر به پرداخت خسارت فسخ نیست. کدام یک از فسخ نامه ها معتبر است و میتوانم روی آن اقدام کنم؟
    با تشکر

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      در صورتی که چند متن فسخ نامه تنظیم شده است و مفاد آن ها با هم تعارض داشته باشد، آخرین متن به عنوان آخرین اعلام اراده طرفین معتبر و ملاک عمل است ولی اگر با هم تعارض نداشته باشند، مفاد هر یک با دیگری قابل جمع است.

  44. مهدي گفت:

    سلام؛
    بنده آپارتمانی از سازنده ای خریدم سازنده و مالک مشارکت نامه ای بین خودشان داشتند و تقسیم واحد هم کردند ولی در یک بند مشارکت نامه این را نوشتند که سازنده حق انتقال موضوع قرارداد (سهمی خود) بدون اجازه کتبی مالک را ندارد. الان تقریباً ٨۵ درصد کار ساختمان انجام شده و سازنده ورشکست شده و رفته مالک هم خلع ید سازنده را گرفته در ضمن مالک قرار بوده که وکالت به سازنده بدهد ولی نداده حالا که من پیش خریدار هستم می توانم واحد خودم را تکمیل کنم؟ خواهش می کنم راهنماییم کنید چون مالک به ما میگوید که حقی نداریم. آیا آن بند به معنای این می باشد که سازنده حق پیش فروش نداشته؟

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      شما دعوای الزام به تکمیل و تحویل و تنظیم سند علیه سازنده و مالک هر دو مطرح کنید. مالک وقتی می تواند شما را از صحنه حذف کند که دعوای ابطال قرارداد شما و سازنده را اقامه کند و حکم بگیرد والا صرف این که با حرف بگوید سازنده حق پیش فروش نداشته فایده ندارد. مضافاً که برخی دادگاه ها ضمانت اجرای پیش فروش توسط سازنده بدون داشتن حق انتقال را بطلان قرارداد نمی دانند و فقط مطالبه خسارت مالک از سازنده. ضمناً اگر مالک علیه سازنده حکمی گرفته که به ضرر شماست اعتراض ثالث اصلی کنید.

  45. نیما گفت:

    سلام؛ خسته نباشید
    من تولیدی مبلمان دارم و با مشتری هام به صورت چکی کار میکنم میخوام اگه زحمت نمیشه چند متن بگید که من توی قرارداد بنویسم که اگه چک وصول نشد بتونم راحت روش اقدام کنم و خسارت بگیرم. با تشکر

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      در صورت عدم وصول چک می توانید خسارت تاخیر تادیه را طبق شاخص تورم از تاریخ سر رسید چک لغایت وصول آن مطالبه کنید.
      در مورد کار شما به نظر میرسه خیلی قرارداد نوشتن عرف نباشد و بیشتر بحث فاکتور مطرح است. اگر بخواهید قرارداد تنظیم کنید ممکن است برای مشتریان پذیرفته شده نباشد. در هر حال دست کم سعی کنید یک ضامن معتبر پشت چک را به عنوان ضامن امضاء کند یا مالی به عنوان وثیقه ی چک بگیرید.

      • نیما گفت:

        سلام مجدد؛
        من برای نوشتن قرارداد با مشتری مشکلی ندارم چون واسه خرید به من همیشه احتیاج دارن فقط متن قرارداد چی باشه که از نظر قانونی بشه اقدام کرد. باتشکر

        • وکیل خسرو صالحی گفت:

          با سلام؛
          شما می توانید در قرارداد خود از شرط فسخ در صورت برگشت چک و وکالت شما در استرداد اجناس، شرط خسارت و وجه التزام های سنگین، شرط داوری فرد معین جهت صدور فوری رای محکومیت مشتری به پرداخت وجه چک و توقیف اموال و اجناس مشتری به جای پله های دادگاه رو بالا و پایین رفتن و عمر رو تلف کردن در دادگستری، شرط این که اگر مشتری چکش برگشت خورد با توجه به تاجر بودن وی حق اعلام ورشکستگی توسط طلبکار (یعنی شما) وجود دارد و این شرط فشار روانی زیادی بر مشتری برای پرداخت چک دارد و…. البته من توصیه میکنم شما قرارداد را تنظیم و طراحی نکنید و خود درمانی نکنید بلکه این کار را با هزینه ی کم به وکیل واگذار کنید. با تشکر

  46. رضا گفت:

    سلام؛
    خسته نباشید. من حدودا سال ۸۹ با یک شخصی قراردادی در مورد مشارکت در یک کاری بستم. قرارداد به صورت دستی و با خط طرف مقابل و امضای طرفین و ثبت نشده در هیچ دفتر اسنادی معتبر. قرار بود شش ماهه حساب کتاب کنیم و در سود و زیان شریک باشیم.ان شخص بعد از قرارداد غیبش زد تا حالا یعنی سال ۹۳ من ادرسش رو پیدا کردم و ازش شکایت کردم. ایا متن قرارداد من معتبر است؟ پول من دو باره باز می گردد؟

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام
      موضوع شما ممکن است مشمول عنوان کلاهبرداری قرار گیرد و در این صورت بهترین راه شکایت کیفری کلاهبرداری است. در صورتی که شرایط قانونی آن را نداشته باشد، چاره ای جز دعوای فسخ یا ابطال یا انحلال قرارداد و استرداد مبلغ نیست. قرارداد عادی دستی با امضای طرفین معتبر است.

  47. دماوندی گفت:

    با سلام احتراما موضوع مشارکت در ساخت قرار است در قرارداد آورده شود پس از اجرای اسکلت و تیغه چینی قدرالسهم عرصه بنام سازنده انتقال یابد چگونه میتوان پس از انتقال سند خطر ترک پروژه و فروش و انتقال سند بغیر و ورود طلبکاران احتمالی را نسبت به این قرارداد بی اعتبار کرد؟

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام
      ریسک حقوقی اقدام شما با حرفه ای ترین قرارداد نیز به صفر نمی رسد ولی کمتر می شود. در قرارداد یا وکالت در اقاله سند انتقال در صورت تخلف و ترک پروژه بگیرید و یا شرط فسخ قرارداد مشارکت در صورت توقیف اشخاص ثالث و طلبکاران کنید و نیز حق انتقال به غیر و هرگونه معامله عادی یا رسمی در دوران خیار شرط شما از سازنده سلب و ساقط گردد. سند مالکیت نزد مالک بماند. همچنین بحث مهم دیگر قابل اثبات ساختن تاریخ قرارداد شما در برابر اشخاص ثالث است که حداقل به بهانه یک تامین دلیل قرارداد را در شورای حل اختلاف ثبت و ضبط نمایید تا بعدها اشخاص ثالث و طلبکاران سازنده ادعا نکنند که قرارداد دیروز نوشته شده است و تبانی شما و سازنده است. این سوال شما از مسائل بسیار پیچیده مشارکت در ساخت است در صورت تمایل حضورا مراجعه کنید. اینجانب کلیات را خدمت شما گفتم. موفق باشید…

  48. میرزایی گفت:

    با سلام
    آیا قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم شده توسط املاکی اعتباری دارد تا در صورت اختلاف اقدام شود؟؟ آیا قرارداد پیش فروش باید در دفتر خانه رسمی تنظیم شود؟

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام
      قرارداد مشارکت در ساخت با سند عادی چه در بنگاه تنظیم شود و یا بر برگه معمولی توسط خود طرفین نوشته شود اعتبار دارد فقط پیش فروش واحدها با سند رسمی توسط سازنده امکان پذیر نیست مگر سازنده با سند عادی پیش فروش نماید که در این صورت قرارداد صحیح است ولی مشمول قانون پیش فروش ساختمان و امتیازات آن قانون نمی شود و برای پیش فروشنده ( سازنده یا مالک) جرم هم هست.
      قرارداد پیش فروش باید در دفترخانه تنظیم شود ولی اگر با سند عادی تنظیم شود خود قرارداد صحیح است لکن مشمول قانون پیش فروش ساختمان نمی شود.
      موفق باشید…

  49. محمد قلی لاله گفت:

    باسپاس از اینکه حضرتعالی خیلی شفاف به سئوال بنده پاسخ دادید. در مورد قسمت دوم که فرمودید چنانچه شرط عدم تمکین در ازدواج دایم موجب بطلان خود عقد نکاح نیست هر چند خلاف مقتضای ذات عقد باشد. بنده تاکنون فکر میکردم اگر در عقودی شرطی که مخالف ذات عقد باشد هم شرط و هم عقد باطل است. چون هم اکنون در یک مقاله حقوقی به صراحت نوشته بود. شرط ضمن عقد که مغایر با ذات عقد باشد هم شرط و هم عقد باطل است. در هر صورت از راهنمایی شما متشکرم. موفق و موید باشید.

  50. محمد قلی لاله گفت:

    با سلام ؛ تنظیم قرارداد در هر مورد باید با تدقیق و مداقه انجام گیرد. شما فرمودید اگر در قرارداد به نفع خود مطلبی نوشته شود ممکن است ایجاد دردسر شود البته اگر بر خلاف ذات عقد باشد مثل اینکه در عقد نکاح شرط شود زوجه از شوهر خود تمکین نکند که این شرط بر خلاف ذات عقد میباشد یعنی هم شرط و هم عقد باطل است. ولی سئوالی داشتم.اگر پدری مبتلا به الزایمر باشد و منزلی داشته که ۴ دانگ ان متعلق به دو نفر از فرزندانش می باشد و ۲ دانگ متعلق به خود پدر است حال میخواهند ان ملک را بفروشند هم پدر و هم تمام فرزندانش موافق فروش هستنند ایا اژانس تنظیم کننده مجاز به انعقاد قرارداد می باشد یا خیر لطفا دلیل انرا بفرمایید. با تشکر.

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      دوست عزیز
      طبق مواد ۳۴۲ الی ۳۴۵ قانون تجارت اصولاً دلال (مشاور املاک) ضامن صحت معامله و احراز و کشف اهلیت طرف قرارداد نیست و طبق مفهوم ماده ۹ دستورالعمل اجرایی نحوه صدور پروانه تخصصی اشتغال برای مشاورین املاک و خودرو، مشاور املاک تکلیفی به احراز اهلیت طرفین قرارداد ندارد. لکن اگر مشاور املاک از محجور بودن یک طرف علم و اطلاع کامل داشته باشد و این موضوع را از طرف دیگر قرارداد پنهان نماید، طبق ماده ۳۳۷ قانون تجارت مسئول جبران خسارات وارده به آن طرف است.
      البته صرف آلزایمر داشتن به معنای محجور بودن و عدم اهلیت برای انعقاد معامله نیست و باید از دادگاه صالح حکم حجر صادر شود. مشاور املاک می تواند بگوید هیج حکم حجری از دادگاه صادر نشده است و من مسئولیت ندارم.
      اگر آلزایمر موجب شود که آثار گنگی در طرف نمایان شود مشاور املاک طبق ماده ۱۹ دستور العمل فوق الذکر باید امضای یک معتمد را هم بگیرد و الا مسئولیت دارد :
      (ماده ۱۹ ـ در صورتی که طرفین قرارداد و یا یکی از آنها کور، کر و یا گنگ و بی سواد باشد هر یک از اشخاص مذکور باید یک نفر معتمد در موقع تنظیم قرارداد، ثبت و امضای آن همراه داشته باشد. معتمد مزبور در مورد اشخاص کر و گنگ باید از جمله اشخاصی باشد که بتواند با اشاره، مطلب را به آنها بفهماند. در مورد این ماده مراتب در قرارداد و دفتر ثبت قراردادها قید و به امضای معتمد یا معتمدین نیز خواهد رسید.)
      همچنین اگر قصد مجرمانه و کلاهبرداری در بین باشد قضیه فرق می کند و بنگاه حتی ممکن است در فرض اطلاع به عنوان معاون جرم محسوب شود.
      صرف این که پدر و فرزندانش همگی راضی به معامله هستند دلیل نمی شود که مشاور املاک موضوع آلزایمری که موجب حجر شود را به طرف دیگر اطلاع ندهد.
      ضمناً شرط عدم تمکین در ضمن عقد ازدواج موجب بطلان خود عقد نکاح نیست هر چند که خلاف مقتضای ذات عقد باشد!! چون عقد ازدواج با سایر عقود متفاوت است و نباید احکام سایر عقود را عیناً در عقد ازدواج جاری بدانید.
      موفق باشید…

© 1397 - کلیه حقوق متعلق به وب سایت ایران قرارداد می باشد.

طراحی و اجرا : coderoom.ir