وکیل امور قراردادها
دکمه اشتراک گذاری تلگرام

بررسی وضعیت ودیعه و اجاره بها بین مستاجر و خریدار جدید


بررسی وضعیت ودیعه و اجاره بها بین مستاجر و خریدار جدید

پرسش این است که اگر در اثنای مدت اجاره، مالک (موجر) ملک خود را بفروشد، در این صورت در پایان مدت اجاره، مستاجر مبلغ ودیعه را باید از مالک قبلی مطالبه نماید و یا مالک جدید؟؟ آیا بعد از فروش ملک، مستاجر باید اجاره بها را به مالک جدید پرداخت کند و یا همچنان به مالک قبلی؟؟ در این مقاله به بررسی وضعیت ودیعه و اجاره بها بین مستاجر و خریدار جدید می پردازیم : 

طبق ماده ۴۹۸ قانون مدنی، موجر می تواند در مدت اجاره، ملک خود را بفروشد و نیازی به رضایت مستاجر نیست که در این صورت اجاره به قوت خود باقی است. فلذا خریدار جدید، قائم مقام مالک قبلی می گردد و طرف قرارداد اجاره با مستاجر قرار می گیرد.

البته قائم مقامی خریدار جدید در حدود حقوق و تعهدات عینی و دینی مربوط به خود عین مستاجره است مثل تعهد به تعمیرات و خسارت تاخیر در تحویل عین مستاجره ولکن در سایر شرایط اجاره نامه قائم مقام نیست مثل این که در شروط ضمن عقد اجاره، شرط فعل شده باشد که موجر ویزای آلمان را برای مستاجر بگیرد که در این صورت خریدار جدید قائم مقام در اجرای این شرط نمی شود چرا که ارتباط مستقیم به مال موضوع اجاره ندارد.

اجاره بها و مبلغ ودیعه (قرض الحسنه) که در عرف با اجاره بها عجین شده است، از جمله حقوق و تعهدات دینی مربوط به خود مال موضوع اجاره است و در قلمروی قائم مقامی خریدار واقع می شود. اما در خصوص قائم مقامی خریدار از مالک قبلی نسبت به دریافت اجاره بها و خصوصاً استرداد ودیعه مستاجر نکات و تردیدهایی هست که باید بررسی نمود.

۱/ دریافت ودیعه و اجاره بها

حق دریافت اجاره بهای الباقی مدت اجاره و یا حق دریافت ودیعه از جمله حقوق دینی مربوط به عین مستاجره است و با انتقال ملک این حق نیز به تبع آن منتقل می گردد و در قلمروی قائم مقامی خریدار قرار می گیرد و خریدار جدید مستحق مطالبه الباقی اجاره بها به همان مبلغ مقرر در اجاره نامه است حتی اگر اجاره بها یک دهم اجاره بهای عرفی باشد. همچنین اگر مستاجر هنوز ودیعه را پرداخت نکرده باشد، باید به مالک جدید پرداخت نماید. در این خصوص چند نکته قابل ذکر است :

اگر کل اجاره بهای یکسال توسط مالک قبلی دریافت شده باشد، خریدار جدید نه می تواند مجدداً از مستاجر اجاره بگیرد و نه می تواند به مالک قبلی برای استرداد اجاره های مربوط به ماههای بعد از تاریخ مبایعه نامه رجوع کند. چرا که ملک را به صورت وضعیت فعلی خریداری نموده است. به همین خاطر خریدار باید در حین انعقاد بیع و تنظیم مبایعه نامه و ارزیابی ثمن، مبلغ اجاره های بعد از فروش را از ثمن و قیمت ملک کسر می کرد و نمی تواند مدعی استرداد اجاره بهای الباقی مدت اجاره از مالک قبلی شود.

حال اگر خریدار از اجاره نامه اطلاع نداشته باشد و ملک را به قیمت یک ملک آزاد و بدون مستاجر خریده باشد، فقط دو گزینه دارد : اول خیار حاصل از ملاک ماده ۵۳ قانون مدنی و دوم خیار غبن بخاطر این که یک ملک مسلوب المنفعه را به قیمت ملک آزاد و بدون مستاجر خریده است و خصوصاً اگر کلیه اجاره های آن نیز توسط مالک قبلی (فروشنده) نقداً دریافت شده باشد. چرا که طبق ماده ۴۱۹ قانون مدنی، در بررسی غبن شرایط معامله باید در نظر گرفته شود و مسلوب المنفعه بودن یا نبودن و خصوصاً تسویه بودن اجاره ها با مستاجر از جمله شرایط معامله است که در قیمت تاثیر دارد. اما اگر خریدار جدید از خیار فسخ خود استفاده نکند، نمی تواند اجاره بهای دریافت شده توسط مالک قبلی را از مستاجر و یا از مالک قبلی مطالبه نماید.

نکته مهم دیگر این که توافق صریح یا ضمنی مالک قبلی و خریدار در خصوص عدم انتقال برخی حقوق دینی (نه عینی) مربوط به ملک و تعیین قلمروی قائم مقامی معتبر است و در حق مستاجر نیز تاثیر دارد و از مصادیق انتقال دین یا طلب نیست تا توافق سه جانبه لازم باشد و نیازی به موافقت مستاجر (بدهکار) ندارد. فلذا قبل از کشف و احراز قصد مشترک فروشنده و خریدار نباید بر اساس عمومات قلمروی قائم مقامی خریدار جدید حکم صادر کرد. مثلاً می توان در مواردی استنباط نمود که از زمان بیع تا زمان تنظیم سند رسمی آپارتمان و یا تا زمان وصول چک ثمن، اجاره ها همچنان باید به مالک قبلی پرداخت شود و قائم مقامی خریدار جریان ندارد و یا اگر در تعیین ثمن بیع، اجاره بهای ماه های الباقی مدت اجاره از ثمن عرفی کسر شده باشد، اجاره بها باید تا پایان مدت همچنان به مالک قبلی پرداخت شود.

۲/ استرداد ودیعه (قرض الحسنه)

استرداد ودیعه (قرض الحسنه) مستاجر از جمله تعهدات دینی مربوط به مال است که در قلمروی قائم مقامی قرار می گیرد و به خریدار جدید منتقل می گردد. فلذا در پایان مدت، خریدار جدید متعهد به استرداد ودیعه به مستاجر است.

انتقال تعهد استرداد ودیعه به خریدار جدید، صرفاً در حالت استاندارد و سکوت در مبایعه نامه و طبق قواعد عمومی قائم مقامی است ولی از آنجا که توافق صریح یا ضمنی بین فروشنده و خریدار در خصوص تعهدات دینی مربوط به مبیع در تعیین قلمروی قائم مقامی تاثیر دارد، فلذا باید ابتدا قصد ضمنی طرفین را جستجو کرد و نه این که مستقیماً سراغ قواعد عمومی قائم مقامی رفت خصوصاً در فرض قائم مقامی در تعهدات بر خلاف قائم مقامی در حقوق.

در برخی موارد اگر خریدار جاهل به اجاره باشد و یا اگر عالم باشد ولی مبلغ ودیعه از ثمن بیع کسر نشده باشد و یا بنا بر این شده باشد که مستاجر همچنان اجاره را به مالک قبلی پرداخت نماید، می توان گفت که در توافق ضمنی دو طرف، تعهد استرداد ودیعه ی مستاجر در قلمروی قائمی مقامی خریدار قرار نگرفته است و این توافق ضمنی در مقابل مستاجر نیز قابل استناد است و از مصادیق انتقال دین نیست که نیاز به توافق سه جانبه و موافقت مستاجر (طلبکار) داشته باشد.

اما این که خریدار جدید باید مبلغ ودیعه را برای دستور تخلیه به صندوق دادگستری واریز کند به معنی این نیست که همیشه خریدار قائم مقام فروشنده در استرداد ودیعه است چرا که تکلیف به واریز ودیعه مستاجر به صندوق دادگستری صرفاً جهت استفاده خریدار جدید از مزیت دستور تخلیه است.

نتیجتاً مستاجر برای رفع بلاتکلیفی خود باید یا توافق سه جانبه را تحصیل کند و یا با ملاحظه مبایعه نامه، محتاطانه اقدام به پرداخت اجاره ها به مالک جدید و یا مالک قبلی نماید و یا اگر می خواهد دادخواست استرداد ودیعه خود را در دادگستری ثبت و تمبر ابطال نماید، باید در تعیین خوانده دعوا (مالک قبلی یا مالک جدید) مطمئن شود. در هر صورت مستاجر باید علیه هر دوی مالک قبلی و مالک جدید دعوای استرداد ودیعه را مطرح ولکن فقط یکی از آن ها را به عنوان خوانده ردیف اول و مسئول استرداد ودیعه اعلام نماید در غیر این صورت ممکن است دادگاه دعوا را از موارد دعاوی ظنی و احتمالی تلقی نماید.


نویسنده : خسرو صالحی (وکیل پایه یک دادگستری و وکیل قراردادها)

khosro_salehi@yahoo.com

۸۸۹۷۹۵۷۱ ۰۲۱

بیشتر بدانید :   لایحه دفاعیه در دعوای ابطال فروش سهام

سوالات کاربران


۲۷ سوال ارسال شده است

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

  1. محمد گفت:

    سلام. و خسته نباشید.
    بنده ملکی رو رهن کردم و بعدا فهمیدم که موجر ملک رو به کسی فروخته و اون خریدار دوم رفته با ابن خونه وام گرفته و الان بانک میگه خونه رو تخلیه کنم،
    ایا بانک با مرایده مالک خونه بشه لازم همون قائم مقامه و تون باید ودیعه مارو بده؟
    راهنمایی شما رو میخواستم

    • وکیل امور قراردادها گفت:

      با سلام؛
      در پرونده ای که خودم داشتم دادگاه تجدیدنظر حکم خلع ید مستاجر را نقض و اعلام نمود که بانک قائم مقام مالک قبلی است.

  2. سعید گفت:

    با سلام. بنده قرارداد بیع ملکی را که مستاجر دارد به عنوان فروشنده با خریدار امضا نمونده و منتظر مرحله پراخت آخر خریدار و انتقال سند هستیم. حال اینکه خریدار اصرار بر تخلیه زودتر از موعد ملک از جانب مستاجر را دارد و امتناع از پرداخت آخر تا محقق شدن تخلیه مستاجر.

    در بیع نامه دستی تنظیم شده در مشاور املاک اشاره ضمنی به اطلاع به مستاجر جهت تخلیه و همچنین «جستجو» برای یافتن ملک جدید برای مستاجر از جانب فروشنده شده است.

    حال با وجود اینکه مستاجر چند مورد مناسب جهت جابجایی دارد، اما قصد تخلیه ندارد.

    سوال اول اینکه بعد از امضای بیع نامه حکم و تکالیف قانونی بررسی مسائل و مشکلات مستاجر منجمله تخلیه زودتر از موعد مستاجر بر عهده فروشنده است یا خریدار؟و آیا مسئولیتی متوجه فروشنده جهت تخلیه ملک میشود یا خریدار خود به عنوان قائم مقام باید پیگیر این قضیه شود؟
    با تشکر از راهنمایی شما

    • وکیل امور قراردادها گفت:

      با سلام
      به صرف انعقاد معامله، خریدار قائم مقام فروشنده و موجر جدید مستاجر می گردد و وظیفه تخلیه مستاجر به عهده خریدار (مالک جدید) است نه فروشنده. چون فروشنده دیگر سمت و توان و نقشی در تخلیه مستاجر ندارد. حال اگر خریدار زرنگ می بود، باید علیه فروشنده شرط تعهد به فعل ثالث می کرد یعنی شرط می کرد که فروشنده ضامن تخلیه مستاجر در موعد مقرر گردد.

      • علی گفت:

        با تشکر از پاسخ.
        در مورد شرط تضمین تخلیه مستاجر توسط فروشنده، در زمان انعقاد قرارداد و با حضور طرفین اشاره‌ای به این مورد و اینکه در چه تاریخی این کار صورت بگیرد نشده و صرفا اشاره به ابلاغ فروشنده به مستاجر جهت تخلیه شده بود. حال آنکه مشاور املاک بعد از انعقاد بیع نامه با حضور طرفین، در یک جلسه دیگر در تبانی با خریدار و بدون حضور فروشنده در زمانی که ۳ نسخه بیع نامه به امانت در اختیار مشاور املاک بوده به صورت کاملا مشهود و ناشیانه چند بند منجمله تضمین تخلیه مستاجر توسط فروشنده را اضافه نموده، حال آنکه در پیشنویس تایپی خود بیع نامه، تاریخ تحویل ملک تخلیه شده خالی گذاشته شده و هنوز پر نشده است!

        حال سوال اینکه حکم برخورد با دستکاری بیع نامه امانت گذاشته شده در بنگاه بدون رضایت و حضور فروشنده چیست؟
        و حال با توجه به این موضوع که خریدار حکم قائم مقام را دارد، میتواند مستاجر را مجبور به تخلیه زودتر از موعد کند؟ با توجه به اینکه از یک ماه قبلتر به مستاجر ابلاغ شده است، (اجاره نامه بین مالک و مستاجر در دفتر اسناد ثبت نشده و صرفا به صورت دستی در مشاور املاک تنظیم شده)
        با تشکر

        • وکیل امور قراردادها گفت:

          با سلام؛
          الحاق عبارت توسط بنگاه بدون رضایت یک طرف، جعل است و چون نسخه قرارداد امانت نزد بنگاه بوده، جرم خیانت در امانت هم محقق گشته است. مستاجر فقط در تاریخ انقضای مدت اجاره نامه تعهد به تخلیه دارد نه زودتر.

  3. سعید محمدی گفت:

    سلام. بنده ملکی را از طریق مزایده دادگاه خریدم. حالا دو تا مشکل با مستاجر دارم:
    اولا مبلغ ودیعه مستاجر در مبلغ کارشناسی و مبلغ مزایده لحاظ نشده بود و نمی دانم چه کسی مسئول پرداخت ودیعه مستاجر است؟ اگر من مسئولم چه کسی پول مرا می دهد( یعنی چگونه از مالک قبلی بگیرم؟)
    ثانیا شکایت خلع ید و ابطال اجاره نامه را نمودم با اینکه اجاره نامه مستاجر یکسالی است تمام شده ولی دادگاه می گوید چون تغییر مالکیت در مزایده و پس از ثبت اجاره نامه بوده شکایت بنده را وارد ندانسته و شورای حل اختلاف هم چون اجاره نامه با مالک قبلی بوده حکم به تخلیه نمی دهد. دقیقا من باید تحت چه عنوانی به کجا شکایت کنم تا بتوانم مستاجر ساکن در ملک خریداری شده از طریق مزایده را تخلیه کنم و هزینه استرداد ودیعه را به عهده من نباشد؟

    • وکیل امور قراردادها گفت:

      با سلام؛
      شما قائم مقام مالک قبلی هستید و همان طور که می توانید از مستاجر اجاره بها طلب کنید همان گونه هم باید ودیعه را شما به او بدهید که در این صورت کاشف به عمل می آید که به اندازه قیمت ملک از طلب شما کسر نشده بلکه قیمت ملک منهای ودیعه مستاجر. فلذا به میزان ودیعه مستاجر باید از بدهکار خود طلب مانده خود را مطالبه نمایید نه این که ودیعه مستاجر را از مالک قبلی بخواهید. شما طبق تبصره ۲ ماده ۱۰ آیین نامه قانون موجر و مستاجر مصوب ۷۶ میتوانید به عنوان قائم مقام مالک قبلی دستور تخلیه مستاجر را از شورا بخواهید. البته باید اجاره نامه را داشته باشید و دو شاهد هم امضاء کرده باشند والا باید حکم تخلیه مستاجر را بخواهید نه خلع ید.

  4. کیوان نائینی گفت:

    سلام خسته نباشید.ترخدا راهنماییمون کنید. ما یه خونه ای رهن کردیم ۱۶۰ ملیون تومان رهن کامل. داخل بنگاه جلوی ۳ ۴ نفر صاحب خانه به ما قول داده که ما ۲ الی ۳ سال در ان خانه میمانیم . و ما تقریبا ۲۵ ملیون خرج خانه کردیم … پرده و … . الان بعد از ۷ روز گذشتن قرارداد صاحب خانه زنگ زده که سر سال باید خونه تخلیه بشه. تکلیف ما چیه ؟ ۰۹۱۲۲۱۱۷۰۴۵ خواهش میکنم جواب بدین

    • وکیل امور قراردادها گفت:

      سلام
      تعارفات در معامله اثر حقوقی ندارد. همان مدت مذکور در قرارداد اراده اصلی طرفین است. خصوصاً که قول ۲ و ۳ سال در حین معامله در بنگاه بوده است و نمی توان گفت بعداً توافق جدید حاصل شده است.

  5. سونیا گفت:

    سلام مادر خانه وراثی پدر بزرگم ساکنیم الان یه ماه خونه به فردی دیگر فروخته شده در بنگاه وکاهای اداری برای انتقال سند داره انجام میشه و ما دوسال که ساکنیم کرایه خانه بین وراث تقسیم میکنم هرماه یه وارث حال ما باید به خاله ام کرایه خونه بدیم یا صاحب خانه جدید

  6. حمیدرضا گفت:

    برابر با تبصره ۲ ماده ۱۰ آیین نامه بر قانون روابط موجر و مستاجر ؛ منتقل الیه (خریدار جدید) بعنوان قائم مقام ضمن انتقال حق و حقوق تکالیف قانونی نیز برعهده اوست.بنابراین ودیعه را باید پرداخت کند.

  7. نیمل گفت:

    با سلام ببخشید سوالی داشتم
    ما ملکی خریداری کردیم که در رهن مستاجر قرار داشت و بنا گذاشتیم که مبلغ ودیعه قرض الحسنه را تا اتمام موعد قرار داد اجاره ما به مستاحر بدهیم
    حالا که از مستاجر برای عقد قرار داد اجاره جدید با ما تقاضای حضور در بنگاه داریم ایشان سر باز زده و میگویند ما در قرار داد اجاره هم نوشته بودیم که با مالک قبلی طرف هستیم و راضی به عقد قرار داد اجاره نامه جدید با مالکیت ما نمیشود
    سوال بنده اینجاست که دلیل و چاره ی کار را در چه میبینید

  8. امير گفت:

    سلام
    ملکی دارای مستاجر رهن و اجاره بوده و پس از فروش ملک و باقی ماندن زمان اتمام اجاره نامه و با توجه به اینکه مستاجر مبلغی از قبل بابت اجاره بها به مالک قبلی بدهکار بوده و توانایی پرداخت ان را تا اتمام قرارداد نداشت
    طرفین مبایعه نامه پس از تنظیم سند قطعی
    بخاط وصول مطالبات فروشنده از مستاجر
    ملک را طی یک اجاره نامه به فروشنده تا زمان اتمام مدت اجاره قبلی اجاره دادند
    سوال اینکه این موضوع و عمل ایراد قانونی دارد یا خیر

  9. مازیار گفت:

    با سلام
    جناب خسرو صالحی

    ما ملکی رو اجاره کردیم از آقایی اما بعد از ۱۰ روز معلوم شد خانم ایشون رفته ملک رو به نام خودش زده . در زمان بستن قرارداد مالک همون آقا بوده اما الان مالک خانمش هست که در آستانه جدایی هستن . عده ای از وکلا میگن با هرکی قرارداد بستی با همون ادامه بده و پول پیشی که به همون دادی رو ازش مطالبه کن اما عده دیگر از جمله شما مالک جدید رو مخاطب قرار میدید و اینکه مستاجر پول رو باید از اون بگیره و این خانوم و آقا بر اساس همین دو نظر تا الان که ۵ ماه گذشته تکلیف مارو مشخص نمیکنن که به کی باید اجاره بدیم و از کی باید ودیعه رهن رو بگیریم و هیچکدوم گردن نمگیرن . من میخواستم اظهارنامه واسه جفتشون بفرستم و بخوام که بیان تکلیف مارو مشخص کنن و اینکه ۵ ماه مهلت دادم شاید از راه مسالمت آمیز مشکل حل بشه . آیا میتونم اون آقا که باهاش قرارداد بستم رو ببرم دادگاه تا قاضی تعیین کن چیکار باید کرد و یا درخواست فسخ بدم ؟
    من مقاله تون رو هم خوندم اما راه حلی نداره حقیقتا . چیکار باید کرد . نمیتونم هم به هیچکدوم اجاره بدم الان

    • وکیل امور قراردادها گفت:

      با سلام؛
      مالک جدید آیا از طریق شکایت و مزایده مالک شده و یا خود موجر اولیه در دفترخانه سند به نام زنش زده ؟؟

  10. ريحانه معيري گفت:

    با سلام
    در اجاره نامه در فرم کاغذی بنگاه بندی با این مضمون وجود دارد که در صورتی که مستاجر از پرداخت اجاره بها بیش از یک ماه تاخیر نماید موجر می تواند قرارداد را فسخ و تخلیه مورد اجاره را از مراجع ذی صلاح بخواهد
    ولی در فرمی که بنگاه در آن کد رهگیری داده است این بند وجود ندارد آیا با اینکه فرم کاغذی به امضای طرفین قرارداد و دو شاهد رسیده است با داشتن فرم اجاره نامه جدید با کد رهگیری فرم کاغذی باطل میشود و نمیشود حکم تخلیه گرفت؟

    • وکیل امور قراردادها گفت:

      با سلام
      در برخی مواقع قرارداد تایپی قرارداد دستی را نسخ میکند و گاهی با مفاد آن قابل جمع است بستگی به اوضاع و احوال پرونده دارد و حکم کلی وجود ندارد. در هر صورت اگر بخواهید بر اساس فسخ اقدام کنید به دلیل طولانی بودن عملا موعد اجاره تمام میشود و هنوز دعوای فسخ به نتیجه نرسیده است!!!

  11. ناشناس گفت:

    باسلام
    اگر چه اشاره به ودیعه قرض الحسنه کردید ولی بنظر اگر در قرارداد اجاره از ودیعه نام نبریم و صرفا بگوییم قرض الحسنه بهتر باشد لطفا توضیح دهید.با تشکر

    • وکیل امور قراردادها گفت:

      با سلام؛
      بله قرض الحسنه صحیح است ولی چون مخاطب مقاله بیشتر مردم هستند ناچاراً باید اصطلاحات عرفی را استفاده کرد.
      ممنون از شما

  12. ناشناس گفت:

    ممنون از مطلب مفیدتون

© 1397 - کلیه حقوق متعلق به وب سایت ایران قرارداد می باشد.

طراحی و اجرا : coderoom.ir