محدودیت های صدور رای داوری در قرارداد پیش فروش

محدودیت های صدور رای داوری در قرارداد پیش فروش

قرارداد کامل محدودیت های صدور رای داوری در قرارداد پیش فروش 

شرط داوری در قراردادها در خصوص طرفین همان قرارداد قابل اجراء است و داور فقط می تواند رای خود را نسبت به اشخاصی که شرط داوری را امضاء نموده اند، صادر نماید. اما در برخی قراردادها همچون قرارداد پیش فروش، اجرای تعهدات یک طرف وابسته به یک قرارداد دیگر است و نتیجتاً در این قراردادها، صدور رای داوری با محدودیت مواجه می باشد. چرا که محکومیت یکی از طرفین قرارداد در رای داوری با حقوق اشخاص ثالث تزاحم یا تعارض پیدا می کند.

ما با توجه به مطالب فوق، محدودیت های صدور رای داوری در قرارداد پیش فروش عادی و قرارداد پیش فروش رسمی را بررسی می کنیم :

 الف : قرارداد پیش فروش عادی 

در قرارداد پیش فروش، پیش فروشنده تعهدات بسیاری دارد که به طور اساسی شامل اخذ جواز ساخت و تخریب و احداث ساختمان و تحویل و اخذ گواهی پایان کار و تفکیک سند مادر و تنظیم سند رسمی تفکیکی شش دانگی به نام پیش خریدار می گردد. تعهدات پیش فروشنده بر اساس یک قرارداد اصلی پایه تحت عنوان مشارکت در ساخت است که مبنای قرارداد پیش فروش است.

اکنون پرسش این است که چنانچه پیش فروشنده، سازنده ای باشد که مالک رسمی شش دانگ زمین نیست، آیا در فرض اختلاف در قرارداد پیش فروش، داور می تواند رای به محکومیت سازنده به اخذ جواز ساخت و تخریب و احداث و تحویل و تفکیک و تنظیم سند رسمی صادر نماید؟؟

یقیناً پاسخ به این سوال منفی است. چرا که هر یک از این تعهدات در ارتباط مستقیم با مال غیر منقول ثبت شده است که مالک رسمی آن فرد دیگری غیر از پیش فروشنده (سازنده) است و صدور رای در خصوص این موارد در غیاب مالک رسمی، مستلزم دخالت در ملک ثبت شده غیر منقول اشخاص ثالث است. مضافاً مالک رسمی در رسیدگی داوری هم شرکت نداشته است.

به عبارت دیگر با توجه به این که مالک قرارداد پیش فروش را امضاء ننموده، شرط داوری به وی تسری نمی یابد و نتیجتاً داور قرارداد پیش فروش نمی تواند مالک رسمی را به همراه سازنده (پیش فروشنده) محکوم نماید. فلذا امکان صدور رای داوری از اساس در خصوص هر یک از تعهدات مذکور وجود ندارد.

حتی در فرضی که دعوا در صلاحیت دادگاه باشد نیز پیش خریدار باید در خصوص مطالبه هر یک از تعهدات فوق، مالک رسمی را نیز به همراه سازنده طرف دعوا قرار دهد و در غیر این صورت قرار رد دعوا صادر می شود. پیش خریدار می تواند در دادگستری دعوای خود را علیه مالک نیز مطرح نماید چرا که دادگستری مرجع عام رسیدگی به دعاوی افراد است لکن در داوری امکان طرف قرار دادن مالک نیست.

از سوی دیگر صدور رای داوری در قرارداد پیش فروش و دستور اجرای آن توسط دادگاه، ملازمه با تنفیذ قرارداد مشارکت در ساخت نیز دارد که مستلزم طرف قرار دادن مالک و استماع دفاعیات مالک است. چرا که مالک یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت است و قرارداد مشارکت در ساخت نیز مبنای قرارداد پیش فروش می باشد. چه بسا قرارداد مشارکت در ساخت قبل یا بعد از قرارداد پیش فروش فسخ شده باشد و یا پیش فروشنده حق پیش فروش نداشته باشد.

فلذا دادگاه از اساس نباید دستور اجرای رای داور را در خصوص هر یک از تعهدات فوق صادر نماید نه این که دستور اجرای رای داوری صادر شود و سپس مالک مکلف به اعتراض ثالث به رای داوری و پرداخت هزینه های مادی و معنوی آن گردد.

بنابراین شرط داوری در قراردادهای عادی پیش فروش ساختمان در خصوص تخلفات سازنده ای که مالک رسمی شش دانگ سند مادر نیست، در مقام صدور رای با محدودیت مواجه است و عملاً یک شرط فانتزی است و فقط به درد محکومیت سازنده به فسخ قرارداد و استرداد ثمن و خسارات می خورد. فلذا پیش خریدار در این موارد چاره ای ندارد جز این که استعفای داور را بخواهد و مستقیماً در دادگستری دعوا به طرفیت پیش فروشنده و مالک رسمی مطرح کند. حال اگر داور استعفاء ندهد و اصرار بر داوری داشته باشد، عدم صدور دستور اجرای رای داور توسط دادگاه موجب زوال داوری است.

 ب : قرارداد پیش فروش رسمی 

طبق بند ۱ تبصره ماده ۱ و نیز بند ۱ ماده ۴ قانون پیش فروش ساختمان، یک سرمایه گذار (سازنده) بدون این که مالک رسمی زمین باشد، می تواند اقدام به پیش فروش نماید. از سوی دیگر در ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان، شرط داوری به عنوان مرجع حل اختلاف پیش فروشنده و پیش خریدار ذکر شده است و لاجرم مرجع ذیصلاح حل و فصل اختلافات قرارداد پیش فروش رسمی از جمله اختلاف در تنظیم سند رسمی، فقط داوری است.

اکنون با توجه به مباحثی که در محدودیت های داوری در قراردادهای عادی پیش فروش گفتیم، آیا می توان گفت که همان محدودیت ها عیناً در داوری قراردادهای رسمی پیش فروش هم وجود دارد؟؟ و اگر این محدودیت ها وجود دارد، تکلیف حل و فصل اختلافات در خصوص تنظیم سند رسمی پیش خریدار چیست؟؟

به نظر می رسد با توجه به این که مالک رسمی از قانون جدید پیش فروش ساختمان مطلع فرض می شود و رضایت به تنظیم قرارداد رسمی سرمایه گذاری (مشارکت در ساخت) جهت تنظیم قرارداد پیش فروش رسمی داده است، لذا شرط داوری در قرارداد رسمی پیش فروش به مالک هم تسری پیدا می کند. البته نه این که مالک بتواند از شرط داوری استفاده کند بلکه فقط در دعوای پیش خریدار و پیش فروشنده در مورد تنظیم سند رسمی طرفیت دارد. فلذا مرجع داوری باید دعوای داوری را در خصوص تنظیم سند رسمی به طرفیت مالک نیز رسیدگی نماید تا مالک رسمی نیز به همراه پیش فروشنده به تحویل ساختمان و تنظیم سند رسمی محکوم گردد.

البته نظر دیگر این است که صرف تنظیم قرارداد رسمی سرمایه گذاری (مشارکت در ساخت) به معنای مجوز تسری شرط داوری به مالک نیست. فلذا پیش خریدار باید هم زمان یک دعوای مستقل علیه مالک در دادگستری در خصوص تنظیم سند رسمی مطرح نماید.


نویسنده : خسرو صالحی (وکیل پایه یک دادگستری تهران و وکیل قراردادها)

khosro_salehi@yahoo.com

۸۸۹۷۹۵۷۱ – ۰۲۱

نظرات این مطلب

صفحه 1 از 11

۱۰ سوال ارسال شده است

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

  1. رضا دشتی گفت:

    سلام-وقت بخیر-ممنون متشکر بابت زمانی که بابت پاسخ گویی به مشکلات میگذارید.
    خانه ای در اردیبهشت ۹۳ بصورت نیمه کاره از مالکی خریداری کرده ام- با کد رهگیری-زمان تحویل ملک را شهریور ۹۳ و زمان سند در محضر اردیبهشت ۹۴ مقرر شد۰(زمین ساخته شده از جمع شدن دو زمین میباشد که هر زمین مالک جدا گانه دارد.فروشنده با صاحب یکی از زمین ها که مادرش میباشد شریک میباشد(یکی از زمین ها را ۵۰ دزصد شریک مالکیت دارد).در موقع تنظیم پیش فروش کلیه مالکین برگه پیش فروش را به عنوان مطلع و شاهد امضا زده اند.
    و حالا پس از گذشت یک سال اعلام میکند که چون زمین را به سازنده ای داده بود و با سازنده مشکلاتی داشته است وسازنده دیگر قادر به ساختن ملک نمی باشد .بیایید وخانه ها را تحویل بگیرید.(در حال حاضرملک برق نداردو برق سابق ملک را مشترک بین دیگر واحدها تقسیم کرده است اب گرفته است وگاز و آسانسور ندارد .
    در موقع تنظیم قرار دادمقرار شد -موقع تحویل ملک ۲۵ میلیون و موقع تنظیم سند ۲۰ میلیون داده وتصویه شود.و خسارت دیرکرد روزی ۵۰ هزار تومان تعیین شد .و در همان زمان در قرار داد ذکر شد موقع تحویل ملک و اماده بودن آن -انرا اجاره و پول گرفته شده از اجاره را ه بابت پول تحویل مرحله تحویل (۲۵ میلیونی )ه فروشنده بدهم .
    حال با توجه به اعلام فروشنده که دیگر پولی ندارد و حتی بنگاه مورد معامله نیز اعلام کرده ۴ واحد از ۱۰ واحد به دلایل نیاز ساکن شده اند.(دو واحد ساکن شده مالکین اصلی میباشند و و دو واحددیگری اجاره داده شده است) و بنگاه نیز اعلام کرده مالک احتمال اجاره واحد فروخته شده من را نیز دارد .
    حال چه کار کنم .
    باتشکر واحترام

    • وکیل امور قراردادها گفت:

      با سلام؛
      میتوانید دعوای الزام به تکمیل و تحویل و خسارت تاخیر روزانه را مطرح نمایید. البته اگر بعد از سررسید سند باشد بهتر است تا بتوانید الزام به تفکیک و سند هم بخواهید.

  2. ایمان کاظمی گفت:

    با سلام خدمت کارشناس محترم؛
    اینجانب در زمستان ۹۲ خانه ای پیش خرید کردم و مبلغ ۲۰۰ میلیون تومان پیش پرداخت کردم و قرار بود یک ساله خانه آماده شود ولی تا کنون حتی جواز آن گرفته نشده است. اکنون بعد از یک سال مسخواهم پول و سودم را از ایشان بگیرم اما ایشان پول نقد ندارد و میخواهم ملکی را از ایشان بگیرم. پول اینجانب و سودش تا کنون ۳۸۰ میلیون شده است اما ملک ایشان ۵۰۰ میلیون ارزش دارد. با توجه به اینکه سود پول من حدودا ماهی ۱۱ میلیون تومان است تا چند ماه دیگر با ارزش این ملک برابر میشود. میخواستم بپرسم چگونه قراردادی تنظیم کنم که نشان دهد در صورتی که ایشان تا ۱۰ ماه دیگر پول من را ندهد ملک مذکور برای من شود و قانونی هم باشد ؟
    با تشکر فراوان

    • وکیل امور قراردادها گفت:

      با سلام؛
      شما باید یک قرارداد متمم محکم تنظبم نمایید تا تکلیف فسخ قرارداد پیش فروش و محاسبه خسارت و جبران آن از ملک پیش فروشنده مشخص شود و در عین حال معامله ربوی هم محسوب نشود. مضافا خسارت بیش از تورم شاخص بانک مرکزی برای تاخیر مطالبات نقدی در نظر برخی دادگاه ها باطل است.

  3. افشین غائبی گفت:

    با سلام و احترام . در اول شهریور ۹۳ آپارتمانی را که بصورت مشارکت در ساخت بوده از سازنده ای پیش خرید نمودم ( طبق قرارداد منعقده با سازنده ) و تاریخ تحویل آن اول اسفند ۹۴ بوده تا کنون نیز طی مراحل مختلف ۱۷۰ میلیون تومان به سازنده پرداخت نمودم . ولی ایشان ملک موردنظر را در مرحله فونداسیون باقی گذاشته و اکنون نیز به جرم کلاهبرداری ( از بابت پیش فروش همین ملک به چندین نفر و همچنین چک بلا محل ) در زندان بسر میبرد . بنده در دادسرای مربوطه شکایتی هم تنظیم نمودم که در مرحله بررسی میباشد . سوال من از حضرتعالی اینست که اکنون چگونه میتوانم اعاده حق و طلب ضرر و زیان نمایم و در صورت بررسی دادگاه محترم . نامبرده چگونه محکوم میگردد ؟ ممنون

    • وکیل امور قراردادها گفت:

      با سلام؛
      اگر قراردادتان صحیح باشد یعنی اولین پیش خریدار آن واحد باشید، باید جهت الزام به تعهدات سازنده به دادگاه حقوقی مراجعه نمایید. البته عنوان شکایت کیفری خود را ذکر ننموده اید به چه دلیل به دادسرا رفتید؟

  4. امیر گفت:

    با سلام واحترام بعرض میرساند در قراداد پیش فروش عادی با سازنده راجع به ملکی در روستا که فاقد پلاک ثبتی میباشد ودر قرارداد شرط داروی برای بنگاه قرار داده شده است سازنده از اجرای تعهد امتناع نموده و علیرغم پیش فروش یک واحد اپارتمان و وصول وجه آن قرار داد رابا سازنده فسخ و به میزان هزینه های انجام شده چک از مالک دریافت نموده که منتهی به برگشت آن شده وبین طرفین دعوی در دادگاه در خصوص چک مذکور مطرح است واز جزییات آن اطلاعی در دسترس نیست لازم به یاداوری است بر اساس قرارداد مشارکت سازنده حق پیش فروش سهم خود را داشته ومالک نیز در بخشی از امور ساخت ملک به همراه سازنده متعهد میباشد بنظر جنابعالی تکلیف خریدار چیست با تشکر از جنابعالی

    • وکیل امور قراردادها گفت:

      با سلام
      طبق ماده ۴۵۴ قانون مدنی فسخ یا اقاله قرارداد مشارکت در ساخت موجب بی اعتباری پیش فروش صورت گرفته توسط سازنده نمیشود خصوصا که سازنده حق پیش فروش داشته و مالک نیز متعهد به بخشی از قرارداد پیش فروش شده است.

رفتن به نوارابزار