نکات مواد ۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدنی
مواد ۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدنی ، مهم ترین مستندات قانونی در بحث تاثیر فسخ قرارداد بر معاملات بعد از فسخ است که در این جا نکات مهم آن را توضیح می دهیم :
ماده ۴۵۴ : هرگاه مشتری مبیع را اجاره داده باشد و بیع فسخ شود اجاره باطل نمی‌شود مگر این که عدم تصرفات ناقله در عین و منفعت بر مشتری صریحاً یا ضمناً شرط شده که در این صورت اجاره باطل است.
ماده ۴۵۵ : اگر پس از عقد بیع مشتری تمام یا قسمتی از مبیع را متعلق حق غیر قرار دهد مثل این که نزد کسی رهن گذارد، فسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبور نخواهد شد مگر این که شرط خلاف شده باشد.
نکته اول :
منظور از (بیع فسخ شود) در ماده ۴۵۴ و (فسخ معامله) در ماده ۴۵۵ قانون مدنی، فسخ با خیارات قانونی مثل غبن و تدلیس و تخلف از شرط فعل و خیار رویت و… است نه خیار شرط. به موجب دلالت مواد ۴۶۰ و ۵۰۰ قانون مدنی، فسخ بیع با خیار شرط موجب بطلان معامله دوم می شود هرچند که عدم تصرفات ناقله شرط نشده باشد و یا شرط خلاف در قرارداد نشده باشد. چرا که در واقع خیار شرط فی نفسه به معنی سلب تصرفات ناقله توسط مشتری است.
نکته دوم :
در صورتی که بیع با خیار توافقی تخلف از شرط فعل فسخ شود، موجب بطلان معامله دوم است چرا که خیار توافقی تخلف از شرط فعل متضمن سلب ضمنی تصرفات ناقله است. خیار توافقی تخلف از شرط فعل مانند این که شرط شود در صورتی که چک برگشت بخورد فروشنده حق فسخ بیع را دارد. در خصوص ماهیت این خیار اختلاف نظر است که خیار شرط است یا خیار تخلف از شرط فعل. در صورتی که خیار شرط باشد، بحثی در بطلان بیع دوم نیست ولی در صورتی که خیار تخلف از شرط فعل باشد، از آنجا که در قرارداد بر تحقق خیار به محض تخلف از شرط فعل توافق صورت گرفته است، این خیار متضمن سلب تصرفات ناقله است بر خلاف خیار تخلف از شرط فعل سنتی مندرج در ماده ۲۳۹ قانون مدنی. در واقع خیار توافقی تخلف از شرط فعل در مرتبه ضعیف تر از خیار شرط، متضمن سلب ضمنی تصرفات ناقله است. در خصوص تفصیل این نکته میتوانید به این مقاله رجوع کنید. (اینجا)
نکته سوم :
قسمت اخیر ماده ۴۵۴ قانون مدنی در خصوص باطل بودن عقد اجاره و یا معامله دوم نباید مقید به فسخ بیع و یا فسخ معامله اول شود. در واقع ماده ۴۵۴ قانون مدنی مفهوم مخالف ندارد یعنی نباید گفت که اگر عدم تصرفات ناقله بر مشتری شرط شده باشد و در عین حال بیع فسخ نشود، اجاره باطل نیست!!
فلذا شرط عدم تصرفات ناقله در مدت مشخص، در هر حال موجب عدم نفوذ معامله دوم است حتی اگر معامله اول را فروشنده فسخ ننماید. در واقع فروشنده می تواند ضمن فسخ ننمودن بیع، معامله غیر نافذ مشتری را رد نماید که در این صورت معامله دوم باطل میشود هرچند که فروشنده بیع را فسخ ننماید. البته مسلم است که اگر فروشنده بیع را فسخ کند، به تبع آن رد معامله دوم نیز صورت گرفته است.
نکته چهارم :
فسخ در مواد ۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدنی، حتما باید توسط بایع (مشروط له در شرط سلب تصرفات ناقله) صورت گیرد تا معامله دوم باطل شود والا اگر خود مشتری بیع اول را با هر خیاری فسخ کند، بیع دوم که ناشی از تخلف مشتری از شرط سلب تصرفات ناقله بوده است، از حیث فسخ مشتری باطل نمی شود. چرا که هیچ شخصی نمی تواند با استناد به تخلف و تقصیر خود، یک اثر حقوقی مثل بطلان را ایجاد نماید. البته در هر حال حق بایع (مشروط له) حتی بعد از فسخ بیع توسط مشتری متخلف برای رد معامله دوم و ابطال بیع دوم محفوظ است.
نکته پنجم :
مواد ۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدنی، به صراحت مصادیق مورد اشاره در آن، در خصوص عقود تملیکی و آنی مثل بیع و رهن و اجاره می باشد که بقای اعتبار آن ها بعد از فسخ قرارداد اولیه متصور و ممکن است ولکن در عقودی که جنبه عهدی و مستمر دارد مثل پیش فروش آپارتمان ساخته نشده و یا قرارداد نقاشی نمای یک ساختمان، فسخ قرارداد اصلی موجب می شود که اساساً امکان اجرای تعهدات معامله دوم فراهم نباشد فلذا حتی اگر شرط سلب تصرفات ناقله و غیر ناقله نیز نشده باشد، بازهم فسخ معامله اصلی موجب انفساخ معامله دوم (عقد مستمر عهدی) می شود.
به طور مثال فسخ قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک زمین باعث می شود که اساساً سازنده فاقد سمت در زمین و عرصه مالک گشته و چنانچه سازنده اقدام به پیش فروش آپارتمان سهم خود نموده باشد، امکان ایفای تعهد به تکمیل ساختمان را در برابر پیش خریدار خود ندارد و تعهد سازنده مقدور التسلیم نیست هرچند که ممنوعیت پیش فروش بر سازنده شرط نشده باشد. و یا عقودی که ناقله نیست ولی مربوط به مبیع است مثل این که مشتری در خصوص آپارتمان خریداری شده یک نقاش استخدام نماید که در این صورت فسخ بعدی بیع توسط فروشنده موجب انفساخ قرارداد اجرای نقاشی ساختمان می گردد حتی اگر عدم تصرفات ناقله و غیر ناقله بر مشتری شرط نشده باشد.
نکته ششم :
طبق ماده ۲۴۶ قانون مدنی، فسخ قرارداد موجب می شود که شروط ضمن آن باطل گردد ولکن برخی از شروط مستقل از اعتبار قرارداد است مثل شرط ضمان فساد بیع و یا منع استخدام کارمند در نزد رقیب کارفرما بعد از فسخ یا انقضای مدت قرارداد. شرط عدم تصرفات ناقله نیز از جمله شروطی است که مستقل از اعتبار قرارداد متصور است و با فسخ قرارداد باطل نمی شود در غیر این صورت نقض غرض می شود.
نکته هفتم :
شرط عدم تصرفات ناقله لزوماً باید به عنوان (شرط ضمن عقد) باشد تا خریدار دوم قابلیت اطلاع از شرط را داشته باشد. فلذا شرط سلب تصرفات ناقله به موجب الحاقیه و یا متمم بعدی نسبت به خریدار دوم قابل استناد نیست. در واقع وقتی خریدار دوم با علم و یا قابلیت علم به اشتراط شرط ممنوع بودن مشتری اول از تصرفات ناقله مبیع را خریداری می کند، طبق قاعده اقدام به ضرر خود اقدام و معاونت در ظلم و عدوان و عهد شکنی مشتری اول نموده است و استحقاق متحمل شدن آثار بطلان بیع را دارد. فلذا شرط در مواد ۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدنی یعنی شرط ضمن عقد.
نکته هشتم :
مواد ۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدنی فقط ناظر به بیع و اجاره نیست بلکه این مواد چهره ای از قواعد عمومی قراردادها است و به تعبیر علم اصول فقه، مورد مخصص نیست. فلذا از ملاک این مواد میتوان در خصوص دعاوی تاثیر فسخ قرارداد مشارکت در ساخت بر قرارداد پیش فروش نیز استفاده نمود.
خسرو صالحی (وکیل امور قراردادها)
khosro_salehi@yahoo.com
۸۸۹۷۹۵۷۱ ۰۲۱
درود
بنده حقیر ساختمانی تجاری نیمه کاره را به فردی به صورت رهن ۵ ساله در اختیارس قرار دادم
تعهدات ایشان این بود که نمای بیرونی و نمای ظاهری داخل مغازه و درب برقی و امتیازات را با هزینه خودش انجام دهد ، اما پس از شش ماه منصرف شد و درخواست مخارجی را کرد که طی این شش ماه انجام داده بود ، بنده نیز با توجه به این که تاریخ قرادادمان تا سال۴۰۳ بر قوت خود باقیست و در ضمن پولی در اختیار ندارم که هزینه‌های ایشان را بپردازم ،،، خواسته ایشان را نپذیرفتم و ایشان در دادگاه عمومی بر علیه بنده شکایت نموده
از شما بزرگوارانی که در علم قضایی سررشته دارید خواهش میکنم قبل از این که رای یا حکمی صادر شود نظر کارشناسانه خودتان را بفرمائید
سپاس از مهرتان
با سلام؛
سوال کلی است. باید مدارک و قرارداد و دادخواست طرف مقابل را نزد وکیل ببرید تا با ملاحظه ی آن ها نظر بدهد.
سلام اگر مالک سه دانگ را به سازنده منتقل نموده و تصرف در سه دانگ خود را نیز به موجب وکالت نامه ای به سازنده اعطا نموده اما در قرارداد مشارکت آمده باشد که پیش فروش با امضای طرفین خواهد بود حال اگر سازنده بر اساس سند مالکیت و تقسیم‌نامه سهم‌‌خود را بفروشد مالک می‌تواند دادخواست اعلام بطلان معامله را مطرح کند.تشکر
با سلام؛
ممکن است مفاد وکالت نامه ناسخ و مسقط شرط منع مندرج در مشارکت در ساخت باشد. باید بررسی گردد.
با تشکر از جنابعالی: بر اساس ماده۳۷۰ قانون مدنی اگر طرفین معامله برای تسلیم مبیع موعدی قرار داده باشند قدرت بر تسلیم در آن موعد شرط است نه در زمان عقد. و بر اساس ماده ۳۴۸ قانونی مدنی عدم قدرت بر تسلیم مبیع موجب بطلان معامله است آیا بر اساس این مواد می توان گفت اگر قرار داد سازنده در مراحل اولیه اجرای پروژه فسخ گردد پیش فروشهای او به علت ناتوانی در تسلیم مبیع باطل است؟
و اگر جواب مثبت است در اینجا عنوان دعوا باید اثبات انفساخ پیش فروشهای قرارداد مشارکت باشد و یا ابطال آنها
با تشکر از شما
با سلام؛
به نظرم انفساخ است و خواسته دعوا تایید انفساخ قرارداد. چون در زمان و حین انعقاد پیش فروش غیر مقدور التسلیم نبوده بلکه بعداً عارض شده و بر این اساس انفساخ است نه بطلان.
سلام نکته هشتم با نکته پنج ظاهرا تعارض دارد. زیرا در نکته پنج فرموده اید که فسخ قرار داد مشارکت باعث عدم امکان تحویل مبیع می شود و قرارداد دوم را باطل می کند. ولی در نکته پنجم فرموده این که مواد ۴۵۴ و ۴۵۵ در قرارداد مشارکت هم قابل اجرا است.
با سلام؛
ممنون از دقت نظر شما. البته نکته پنجم خاص است و نکته هشتم عام. یعنی این طور نیست که مواد ۴۵۵ و ۴۵۴ قانون مدنی در مشارکت در ساخت و پیش فروش مطلقاً در هیچ پرونده ای قابل اِعمال نباشد و من در نکته پنجم فقط یک حالتی رو گفتم که قابل اعمال نیست. مثلاً اگر آپارتمان تکمیل عرفی و نسبی شده باشد، بقای پیش فروش علیرغم فسخ مشارکت قابل تصور است. در هر صورت ممنون از تذکر شما و ان شاء اله در زمان به روز رسانی مقاله، نکته شما لحاظ می گردد.
بسیار عالی
با سلام
تشکر و ممنون