خرید و فروش ملک با مستاجر

3.7/5 - (18 امتیاز)
۳.۷/۵ - (۱۸ امتیاز)

اگر خرید و فروش ملک با مستاجر صورت گیرد و در اثنای مدت اجاره، مالک (موجر) ملک خود را بفروشد، در این صورت :

  • در پایان مدت اجاره، مستاجر مبلغ ودیعه یا قرض الحسنه خود را باید از مالک قبلی مطالبه نماید و یا مالک جدید؟
  • آیا بعد از فروش ملک، مستاجر باید اجاره بها را به مالک جدید پرداخت کند و یا همچنان به مالک قبلی؟

در این مقاله به بررسی وضعیت ودیعه و اجاره بها بین مستاجر و خریدار جدید می پردازیم :

بررسی وضعیت ودیعه و اجاره بها بین مستاجر و خریدار

طبق ماده ۴۹۸ قانون مدنی، موجر می تواند در مدت اجاره، ملک خود را بفروشد (خرید و فروش ملک با مستاجر غیر قانونی نیست) و نیازی به رضایت مستاجر نیست که در این صورت اجاره به قوت خود باقی است. فلذا خریدار جدید، قائم مقام مالک قبلی می گردد و طرف قرارداد اجاره با مستاجر قرار می گیرد.

البته قائم مقامی خریدار جدید در حدود حقوق و تعهدات عینی و دینی مربوط به خود عین مستاجره است مثل تعهد به تعمیرات و خسارت تاخیر در تحویل عین مستاجره ولکن در سایر شرایط اجاره نامه قائم مقام نیست مثل این که در شروط ضمن عقد اجاره، شرط فعل شده باشد که موجر ویزای آلمان را برای مستاجر بگیرد که در این صورت خریدار جدید قائم مقام در اجرای این شرط نمی شود چرا که ارتباط مستقیم به مال موضوع اجاره ندارد.

خرید و فروش ملک با مستاجر

اجاره بها و مبلغ ودیعه (قرض الحسنه) که در عرف با اجاره بها عجین شده است، از جمله حقوق و تعهدات دینی مربوط به خود مال موضوع اجاره است و در قلمروی قائم مقامی خریدار واقع می شود. اما در خصوص قائم مقامی خریدار از مالک قبلی نسبت به دریافت اجاره بها و خصوصاً استرداد ودیعه مستاجر نکات و تردیدهایی هست که باید بررسی نمود.

۱/ دریافت ودیعه و اجاره بها

حق دریافت اجاره بهای الباقی مدت اجاره و یا حق دریافت ودیعه از جمله حقوق دینی مربوط به عین مستاجره است و با انتقال ملک این حق نیز به تبع آن منتقل می گردد و در قلمروی قائم مقامی خریدار قرار می گیرد و خریدار جدید مستحق مطالبه الباقی اجاره بها به همان مبلغ مقرر در اجاره نامه است حتی اگر اجاره بها یک دهم اجاره بهای عرفی باشد. همچنین اگر مستاجر هنوز ودیعه را پرداخت نکرده باشد، باید به مالک جدید پرداخت نماید. در این خصوص چند نکته قابل ذکر است :

اگر کل اجاره بهای یکسال توسط مالک قبلی دریافت شده باشد، خریدار جدید نه می تواند مجدداً از مستاجر اجاره بگیرد و نه می تواند به مالک قبلی برای استرداد اجاره های مربوط به ماههای بعد از تاریخ مبایعه نامه رجوع کند. چرا که ملک را به صورت وضعیت فعلی خریداری نموده است. به همین خاطر خریدار باید در حین انعقاد بیع و تنظیم مبایعه نامه و ارزیابی ثمن، مبلغ اجاره های بعد از فروش را از ثمن و قیمت ملک کسر می کرد و نمی تواند مدعی استرداد اجاره بهای الباقی مدت اجاره از مالک قبلی شود.

عدم اطلاع خریدار از اجاره

حال اگر خریدار از اجاره نامه اطلاع نداشته باشد و ملک را به قیمت یک ملک آزاد و بدون مستاجر خریده باشد، فقط دو گزینه دارد :

  • اول : خیار حاصل از ملاک ماده ۵۳ قانون مدنی و دوم خیار غبن بخاطر این که یک ملک مسلوب المنفعه را به قیمت ملک آزاد و بدون مستاجر خریده است و خصوصاً اگر کلیه اجاره های آن نیز توسط مالک قبلی (فروشنده) نقداً دریافت شده باشد. چرا که طبق ماده ۴۱۹ قانون مدنی، در بررسی غبن شرایط معامله باید در نظر گرفته شود و مسلوب المنفعه بودن یا نبودن و خصوصاً تسویه بودن اجاره ها با مستاجر از جمله شرایط معامله است که در قیمت تاثیر دارد.
  • دوم‌ :  اگر خریدار جدید از خیار فسخ خود استفاده نکند، نمی تواند اجاره بهای دریافت شده توسط مالک قبلی را از مستاجر و یا از مالک قبلی مطالبه نماید.

نکته مهم دیگر این که توافق صریح یا ضمنی مالک قبلی و خریدار در خصوص عدم انتقال برخی حقوق دینی (نه عینی) مربوط به ملک و تعیین قلمروی قائم مقامی معتبر است و در حق مستاجر نیز تاثیر دارد و از مصادیق انتقال دین یا طلب نیست تا توافق سه جانبه لازم باشد و نیازی به موافقت مستاجر (بدهکار) ندارد. فلذا قبل از کشف و احراز قصد مشترک فروشنده و خریدار نباید بر اساس عمومات قلمروی قائم مقامی خریدار جدید حکم صادر کرد.

مثلاً می توان در مواردی استنباط نمود که از زمان بیع تا زمان تنظیم سند رسمی آپارتمان و یا تا زمان وصول چک ثمن، اجاره ها همچنان باید به مالک قبلی پرداخت شود و قائم مقامی خریدار جریان ندارد و یا اگر در تعیین ثمن بیع، اجاره بهای ماه های الباقی مدت اجاره از ثمن عرفی کسر شده باشد، اجاره بها باید تا پایان مدت همچنان به مالک قبلی پرداخت شود.

۲/ استرداد ودیعه (قرض الحسنه)

استرداد ودیعه (قرض الحسنه) مستاجر از جمله تعهدات دینی مربوط به مال است که در قلمروی قائم مقامی قرار می گیرد و به خریدار جدید منتقل می گردد. فلذا در پایان مدت، خریدار جدید متعهد به استرداد ودیعه به مستاجر است.

شرط انتقال استرداد ودیعه توسط مالک قبلی

انتقال تعهد استرداد ودیعه به خریدار جدید، صرفاً در حالت استاندارد و سکوت در مبایعه نامه و طبق قواعد عمومی قائم مقامی است ولی از آنجا که توافق صریح یا ضمنی بین فروشنده و خریدار در خصوص تعهدات دینی مربوط به مبیع در تعیین قلمروی قائم مقامی تاثیر دارد، فلذا باید ابتدا قصد ضمنی طرفین را جستجو کرد و نه این که مستقیماً سراغ قواعد عمومی قائم مقامی رفت خصوصاً در فرض قائم مقامی در تعهدات بر خلاف قائم مقامی در حقوق.

در برخی موارد اگر خریدار جاهل به اجاره باشد و یا اگر عالم باشد ولی مبلغ ودیعه از ثمن بیع کسر نشده باشد و یا بنا بر این شده باشد که مستاجر همچنان اجاره را به مالک قبلی پرداخت نماید، می توان گفت که در توافق ضمنی دو طرف، تعهد استرداد ودیعه ی مستاجر در قلمروی قائمی مقامی خریدار قرار نگرفته است و این توافق ضمنی در مقابل مستاجر نیز قابل استناد است و از مصادیق انتقال دین نیست که نیاز به توافق سه جانبه و موافقت مستاجر (طلبکار) داشته باشد.

استرداد ودیعه در موارد دستور تخلیه

اما این که خریدار جدید باید مبلغ ودیعه (پول پیش) را برای دستور تخلیه به صندوق دادگستری واریز کند به معنی این نیست که همیشه خریدار قائم مقام فروشنده در استرداد ودیعه است چرا که تکلیف به واریز ودیعه مستاجر به صندوق دادگستری صرفاً جهت استفاده خریدار جدید از مزیت دستور تخلیه است.

نتیجتاً مستاجر برای رفع بلاتکلیفی خود در موارد خرید و فروش ملک با مستاجر باید یا توافق سه جانبه را تحصیل کند و یا با ملاحظه مبایعه نامه، محتاطانه اقدام به پرداخت اجاره ها به مالک جدید و یا مالک قبلی نماید و یا اگر می خواهد دادخواست استرداد ودیعه خود را در دادگستری ثبت و تمبر ابطال نماید، باید در تعیین خوانده دعوا (مالک قبلی یا مالک جدید) مطمئن شود.

در هر صورت مستاجر باید علیه هر دوی مالک قبلی و مالک جدید دعوای استرداد ودیعه را مطرح ولکن فقط یکی از آن ها را به عنوان خوانده ردیف اول و مسئول استرداد ودیعه اعلام نماید در غیر این صورت ممکن است دادگاه دعوا را از موارد دعاوی ظنی و احتمالی تلقی نماید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

95 دیدگاه در “خرید و فروش ملک با مستاجر
  • ۱۴۰۲-۱۱-۰۶ at ۹:۲۸ قبل از ظهر
    Permalink

    سلام. صاحب خانه بنده خانه رو فروخته. حالا صاحب خانه جدید برای نوشتن قولنامه جدید میگه هزینه بنگاه رو باید پرداخت کنید. من با صاحب خانه اولی قرارداد دارم ولی برای سال دوم پشت همون دست نویسی کردیم. حالا الان هزینه قرارداد حدید که ۶ماهه باید نوشته شود به عهده چه کسی است. ممنون

    Reply
    • ۱۴۰۲-۱۱-۰۶ at ۷:۳۵ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      شما تکلیفی به تنظیم قرارداد جدید با مالک جدید ندارید. فلذا هزینه ی تنظیم اجاره نامه جدید توافقی است.

      Reply
  • ۱۴۰۲-۰۹-۰۸ at ۸:۱۲ بعد از ظهر
    Permalink

    آیا اول اینکه از لحظ قانونی بنده میتوانم ملکی بدون دیدن ملک ، از فروشنده بخرم ، چون مستاجر بازدید نمی دهد ؟ در صورت به توافق رسیدن قیمت با فروشنده و صاحب ملک بعد از سند زدن ملک ، آیا مستاجر با بنده که مالک جدید محسوب میشوم ، چند ماه مانده اجاره نامه قبلی را با من که صاحب خانه شده ام ،میتواند سرپیچی کند؟ اگر با بنده اجاره نامه ننوشت تا اتمام اجاره نامه قبلی ، باید چگونه او را از خانه بلند کنم؟ بطور خلاصه در قولنامه ی بین من و فروشنده چه چیزی بنویسم که مستاجری که اجزه بازدید نمیدهد سر اجاره نامه قبلی تخلیه کند؟؟ آیا این کار من عرف می باشد یا از خرید این خانه منصرف شوم، چون خودم تا آخر اجاره نامه باید مستاجر بشینم ، و تخلیه کنم تا پولم را از خریدار ملکم پس بگیرم و به مستاجرم بدهم تا تخلیه کند!

    Reply
    • ۱۴۰۲-۰۹-۱۱ at ۶:۳۱ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      به محض انعقاد بیع، شما موجر و قائم مقام مالک قبلی می شوید و نیاز به تنظیم اجاره نامه مجدد با مستاجر نیست. فقط اصل اجاره نامه را از مالک قبلی بگیرید. در مورد قرض الحسنه مستاجر هم در مبایعه نامه تعیین تکلیف کنید. از ثمن کسر شود بهتر است تا این که مالک قبلی متعهد به تسوبه مستاجر گردد در غیر این صورت در دستور تخلیه به مشکل می خورید چون خودتان باید کل قرض الحسنه را به حساب دادگستری واریز نمایید.

      Reply
  • ۱۴۰۲-۰۹-۰۷ at ۸:۳۷ قبل از ظهر
    Permalink

    درود. من شهریور سال ۴۰۱ یک واحد از یک خانمی که برای ملک قولنامه داشت در املاک اجاره کردم. بهمن ماه همون سال همسر اون خانم تلفنی به من اطلاع دادن که ملک رو از خانمشون خریدن و من دیگه نباید اجاره رو به همسرشون پرداخت کنم و باید به ایشون کرایه بدم. موضوع رو از خانمشون پرسیدم و ایشون گفتن ملک رو نفروختن و اظهارنامه هم بابت این موضوع زدن که هر ادعایی مبنی بر خرید این ملک جعل و کلاهبرداریه. شوهرشون هم اظهارنامه زدن که ملک رو خریدن و من باید به ایشون کرایه بدم. شوهرشون هم تا پایان قرارداد اجاره هیچ مدرک یا سندی دال بر اینکه مالک جدید خونه هستن به بنده ارائه نکردن. من باتوجه به اینکه با اون خانم قرارداد اجاره نامه داشتم و ایشون هم فروش ملک رو تکذیب کردن، تا انتهای قرارداد اجاره رو به ایشون دادم و بعد از اتمام قرارداد هم واحد رو تخلیه کردم و رهن رو هم بهم دادن. حالا بعد از چند ماه شوهرشون از من شکایت کردن که بابت اون ماه هایی که ایشون خونه رو خریدن من باید بهشون اجاره بدم. الان تکلیف برای من چیه؟ آیا من مرتکب تخلف شدم بابت اینکه به قراردادم عمل کردم؟

    Reply
  • ۱۴۰۲-۰۸-۰۶ at ۷:۴۳ قبل از ظهر
    Permalink

    سلام وقت بخیر
    من ۱۴۰۲/۰۶/۰۱ یک واحد مسکونی رهن کامل کردم
    پس از امضای قرارداد و صدور کد رهگیری، مالک قصد فروش کرد بازدید ها برای خرید ملک شروع شد
    هفته پیش متوجه شدم مالک واحد رو فروخته و به گفته خود مالک، واحد رو معاوضه کرده و پول رهن من رو به مالک جدید پرداخت کرده
    میخوام بدونم الان اون اجاره نامه و کد رهگیری که من با مالک قبلی دارم اعتبار داره ؟
    و اینکه سال آینده پولم رو از کدومشون باید طلب کنم؟
    حالا مالک جدید هم دوباره قصد فروش داره و این روال انگار ادامه داره
    میخوام در نهایت بدونم این قولنامه و قراردادی که من ۲ ماه پیش با مالک اول نوشتم و کد رهگیری صادر شده تا پایان قراردادم اعتبار داره؟ در نهایت طرف حساب من جهت پرداخت ودیعه کیه؟
    ممنون میشم راهنمایی کنید

    Reply
    • ۱۴۰۲-۰۸-۰۶ at ۶:۲۷ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      اجاره نامه شما که قطعاً اعتبار دارد. در مورد قرض الحسنه مستاجر به نظر من مالک و موجر جدید متعهد به استرداد قرض الحسنه مستاجر است به همین علت خریدار و مالک جدید موظف است که قرض الحسنه مستاجر رو در ثمن معامله محاسبه کند. حال اگر مالک جدید با مالک قبلی توافق کردند که پول قرض الحسنه مستاجر رو مالک قبلی بدهد، در برابر مستاجر قابل استناد نیست چرا که مالک جدید قائم مقامی رو نمی تواند از خودش ساقط کند.

      Reply
  • ۱۴۰۲-۰۸-۰۱ at ۱:۲۰ بعد از ظهر
    Permalink

    سلام وقت بخیر- بنده یه ملکی دارم و میخوام بفروشم از روی خانه وام گرفتیم بصورت وام دار میخوام بفروشم
    الان موقع فروش باید مانده بدهی وام رو برای خریدار مبنا قرار بدم یا مانده بدهی تسویه به بانک

    Reply
    • ۱۴۰۲-۰۸-۰۲ at ۶:۲۰ قبل از ظهر
      Permalink

      سلام؛
      همان مبلغی که اگر همین لحظه معامله مشتری بخواهد وام را تسویه کند نه آن مبلغی که قرار است مشتری در طول چند سال آینده پرداخت کند.

      Reply
  • ۱۴۰۲-۰۲-۰۶ at ۲:۵۱ بعد از ظهر
    Permalink

    سلام خسته نباشید
    بنده یک ملکی را با مستاجر خریداری کردم
    قرار داد مستاجر با مالک قبلی بمدت یکسال نیم بوده است یعنی تا برج ۴ سال ۴۰۳ اما بعداز اینک ملک خریداری شد در حضور مشاور املاک و بنده و مالک قبلی و خوده مستاجر قرارداد پشت نویسی شد بمدت ۱۰ ماه یعنی تا برج ۱۰ امسال و مالک قبلی و مستاجر و بنده امضا کردیم قرداد جدیدرو..
    حالا مستاجر میگ من برج ۱۰ تخلیه نمیکنم و طبق قرداد قدیم تا برج ۴ میشینم
    میخواستم بدونم الانک قرارداد پشت نویسی شده جدید نوشتیم آیا قانونی هستش و مستاجرو میتونیم برج ۱۰ بلند کنیم یا میتونه تا برج ۴ بشینه…
    چون خودمونم مستاجریم و صاحبخونه بشدت رهن و اجاره رو افزایش داده و توان پرداخت نداریم..

    Reply
    • ۱۴۰۲-۰۲-۱۰ at ۶:۱۲ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      پشت نویسی سه جانبه به عنوان آخرین اعلام اراده ی طرفین معتبر است.

      Reply
  • ۱۴۰۲-۰۱-۲۶ at ۱:۲۹ قبل از ظهر
    Permalink

    سلام و خسته نباشید
    جریان من بسیار پیچیده است و هم مطلب رو خوندم هم نظرات چیزی متوجه نشدم
    من سال ۱۴۰۰از ی آقایی واحد رهن و اجاره کردم و سال دوم هم تمدید کردم ک قرار بود ۵۰میلیون روی پول پیش بزارم ک ۲۵میلیون ک دادم صاحب خانه ما افتاد زندان
    بعد از چند وقت متوجه شدیم ک برادرش ک خارج از کشوره وکیل گرفته ک این آقا سند سازی کرده و کلاهبرداری سند خانه ابطال شد و ب نام برادرش ک خارج از کشوره خوذده و متاسفانه الان وکیل های ایشون میگن تخلیه کنید من هم مشکلی ندارم اما اون اقا ک زندانه میگه ندارم بگم و برادشم ک مالک جدیده میگه از هر کی دادی از همون بگیر
    سوال من اینجاست که این ی دعوای خانوادگیه تکلیف پول پیش من چی میشه
    ایا باید مالک جدید بده یا همون اقایی ک من باهاش قرارداد بستم و زندانه ؟
    من تا شهریور ۱۴۰۲قرار داپ دارم ایا میتونم تا قراردادم بشینم ؟
    و بعد از قرارداد ک هیچکدام حاضر ب پرداخت پول پیشم نشدن میتونم ملک تخلیه نکنم ؟
    البته من وکیل گرفتم و وکیل منو راهنماییم کرد ک ی ده درصد پول پیش ب حساب دادگاه بریز فعلا جلوی حکم بسته بشه
    و سوال اخر ایا میتونم از مالک جدید هم شکایت کنم ب هاطر اینکه چرا وکیل عاش کاری نکردن ک واحد ها ممنوع معامله بشه ؟
    داخل پرانتز بگم متاسفانه بنگاه دار هم ک قولنامه کردیم فوت شده
    خواهشا با حوصله جواب بدین راهکار چیه؟
    ممنون

    Reply
    • ۱۴۰۲-۰۱-۲۶ at ۵:۲۲ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      با توجه به این که برادری که به شما اجاره داد، اصلاً مالک نبوده، لذا قائم مقامی مالک بعدی (برادر خارج کشور) معنی ندارد و اجاره باطل بوده و از موارد خلع ید است نه دستور تخلیه. پولی که از شما کلاهبرداری شده را باید از خود کلاهبردار مطالبه نمایید و خسارات ناشی از جرم (نرخ روز پول).

      Reply
  • ۱۴۰۲-۰۱-۰۸ at ۹:۳۱ بعد از ظهر
    Permalink

    سلام،مالک درتمدیدقراردادخانه شرط کردن که اگه خانه فروخته شد ومالک جدید حکم تخلیه دادن من بعداز ۳ماه تخلیه کنم،این خانه دوبار فروخته شد ایا من به مالک دوم تعهد تخلیه دارم؟؟؟

    Reply
    • ۱۴۰۲-۰۱-۰۹ at ۲:۴۴ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      اگرچه مالک دوم قائم مقام مالک اول است، ولی این قائم مقامی در تمام شروط اجاره نامه جاری نمی شود از جمله همین شرط.
      (اونی که در تمام شروط قرارداد عیناً و تماماً قائم مقام می گردد، مستاجر دوم از قرارداد مستاجر اول در ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ است)

      Reply
  • ۱۴۰۱-۱۱-۱۶ at ۶:۱۵ بعد از ظهر
    Permalink

    سلام…من خونه ای رو فروختم خریدار مبلغی از پولم تسویه نمیکنه میگه تا اجاره نشین نیاد ندارم بدم….منم خونه قولنامه کردم بده کارم تکلیف من چیست آیا کارش قانونی هست؟

    Reply
    • ۱۴۰۱-۱۱-۱۸ at ۵:۳۱ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      خیر ارتباطی ندارد مگر در قرارداد تسویه قسط آخر ثمن بعد از اجاره دادن و از محل ودیعه مستاجر باشد که آن هم ممکن است در شرایطی از موجبات غرری و مجهول شدن ثمن معامله و بطلان بیع باشد.

      Reply
  • ۱۴۰۱-۱۰-۲۶ at ۱۱:۳۸ بعد از ظهر
    Permalink

    سلام خسته نباشید.من خونه ای رو برای کسی اجاره کردم به نام خودش ولی توی قلنامه نوشتم که در زمان پایان،پول رهن رو به خودم برگردونن،ولی صاحب خونه بدون برگشت پول رهن،خودش رفته با همون شخص ی قلنامه جدید نوشته برای سال جدید…و مقداری به پول رهن اضافه شده برای سال جدید،که این پول رهن اولیه مال من بوده و پرداخت نشد…راهکار سریع برای من چیع و حکم این کار و نحوه ی خسارت…؟

    Reply
    • ۱۴۰۱-۱۰-۲۷ at ۹:۴۸ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      سوال اختلافی و خاصی است. به نظر من باید تحلیل شود شما در واقع به مستاجر قرض الحسنه داده اید از طریق پرداخت به طلبکارش و یا مستقیماً طرف حساب شما موجر است. ضمن این که عقد حواله تشکیل نشده است. اگر فرض اول تفسیر شود، شما باید از مستاجر قرض پرداختی به او را مسترد نمایید. موجر پول ودیعه قبلی را ودیعه جدید تهاتر کرده که این تهاتر به هر حال با اصیل و مالک پول بوده است.

      Reply
  • ۱۴۰۱-۰۹-۲۰ at ۹:۰۹ بعد از ظهر
    Permalink

    سلام و عرض ادب
    بنده دوسال پیش اپارتمانی رو رهن کردم بعدازدوماه فروخته شدوبعداز اتمام قراردادمالک قبلی گفت شما مستاجر من هستی به دلیل تسویه نکردن خریدار و سند نزدن کارشون به دادگاه کشیدوتاالان درگیر هستن بعداز ۳ماه اخر تونستم هرجفتشون راضی کنم قرارداد رو تمدید کنند و قراداد بنام مالک قبلی نوشته شد و مالک جدید به عنوان شاهدامضا کردند وضرب انگشت زدند و از همدیگر رسید گرفتند که در اتمام قرارداد باید خریدار ودیعه بنده را بدهد ودرتاریخ۱۴۰۱/۰۵/۳۰به اتمام رسید و بنده بین دعوای هردونفرگیرکرده ام ودرتاریخ ۲۸ابان رفتم دادخواست سازش نوشتم نتیجه ای نداشت مالک قبلی می‌گفت پول ازخریدار بگیر وکلیدرو تحویل من بده و خریدار می‌گفت پول ازمالک قبلی بگیر الان بین خودشون توافق کردند و اکنون مالک جدید رفته شکایت کرده که مستاجر ۴ماه خونه را تحویل نمی‌دهد ادعای تاخیر کرده است ایا میتواند بگیرد در این مدت به هر دونفرپیامک دادم و جوابی ندادند و حتی صداشون رو ظبط کردم ایامدرک بحساب می‌آید لطفاً راهنمایی کنیدسپاسگزارم

    Reply
    • ۱۴۰۱-۰۹-۲۲ at ۲:۴۶ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      مالک قبلی در زمان تمدید اجاره نامه مالکیت نداشته است در نتیجه موجر شما خریدار جدید است و باید قرض الحسنه را مسترد نماید همان طور که ادعای تخلیه عین مستاجره را نموده است.

      Reply
  • ۱۴۰۱-۰۹-۲۰ at ۸:۲۱ بعد از ظهر
    Permalink

    سلام و عرض ادب
    بنده دوسال پیش اپارتمانی رو رهن کردم بعدازدوماه فروخته شدوبعداز اتمام قراردادمالک قبلی گفت شما مستاجر من هستی به دلیل تسویه نکردن خریدار و سند نزدن کارشون به دادگاه کشید…بعداز ۳ماه اخر تونستم هرجفتشون راضی کنم قرارداد رو تمدید کنم ودرتاریخ۱۴۰۱/۰۵/۳۰به اتمام رسید و بنده بین دعوای هردونفرگیرکرده ام ودرتاریخ ۲۸ابان رفتم دادخواست سازش نوشتم نتیجه ای نداشت مالک قبلی می‌گفت پول ازخریدار بگیر و خریدار می‌گفت مالک قبلی بگیر الان مالک جدید رفته شکایت کرده که مستاجر ۴ماه خونه را تحویل نمی‌دهد ادعای تاخیر کرده است میتواند بگیرد لطفاً راهنمایی کنیدسپاسگزارم

    Reply
  • ۱۴۰۱-۰۹-۱۲ at ۱۰:۲۵ قبل از ظهر
    Permalink

    باسلام و خسته نباشید، بنده یک واحد آپارتمان را رهن کردم و موجر الان خانه را به شخص جدیدی فروخته است، و به بنده اعلام میکند بیا قولنامه را پشت نویسی کنیم و پول رهن را در زمان اتمام قرارداد از صاحب خونه جدید بگیر و مالک جدید نیازی نیست برای پشت نویسی حضور داشته باشه آیا صحبت ایشان قانونی هست؟؟ میشه راهنماییم کنید با تشکر از سایت خوبتون.

    Reply
    • ۱۴۰۱-۰۹-۱۴ at ۷:۲۹ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      با انتقال ملک، مالک و خریدار جدید، خود به خود موجر شما می شود و متعهد به تعهدات اجاره نامه است. ولی برای اطمینان حقوقی، مالک جدید موکداً به شما تعهد بدهد که قرض الحسنه را خودش مسترد می کند. ضمناً مبایعه نامه بین فروشنده و خریدار را ملاحظه کنید که آیا در مورد پول قرض الحسنه شما هم صحبتی شده یا خیر

      Reply
  • ۱۴۰۱-۰۶-۱۱ at ۹:۱۷ بعد از ظهر
    Permalink

    با سلام بنده اپارتمانی را خریداری کردم و حدود ۹۰ درصد پول را داده ام و ۱۰ درصد مابقی را برای تخلیه مستاجر نگه داشته ام، ایا کرایه را مستاجر باید به من بدهد یا به فروشنده ملک؟

    Reply
    • ۱۴۰۱-۰۶-۱۳ at ۹:۰۷ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      اگر در قرارداد و مبایعه نامه هیچ دلیل و اماره ای نباشد، اجاره بها باید به شما پرداخت گردد. چون از لحظه عقد، قائم مقام مالک قبلی هستید. ولی اگر قرار باشد کل ودیعه مستاجر را مالک قبلی (فروشنده) به مستاجر بدهد، قرینه بر این است که اجاره بها را هم خودش بگیرد.

      Reply
  • ۱۴۰۱-۰۳-۲۰ at ۳:۱۹ قبل از ظهر
    Permalink

    آیا اجازه دادن به مستاجر به مدت معین لزوماً به معنای تمدید اجاره با همان مبلغ اجاره بها است؟ اگر اینگونه است پس تکلیف ماده ۴۹۴ مدنی چه می شود؟

    Reply
    • ۱۴۰۱-۰۳-۲۵ at ۳:۲۸ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      لزوماً تمدید نیست ولی ممکن است هم مقصود تمدید باشد. باید موردی بررسی کرد. ممکن است گفته یک ماه فرصت تخلیه دارد نه یک ماه تمدید اجاره. باید الفاظ و قرائن بررسی گردد. ماده ۵۰۱ قانون مدنی را هم ملاحظه نمایید.

      Reply
  • ۱۴۰۱-۰۲-۱۰ at ۹:۰۸ بعد از ظهر
    Permalink

    یک آپارتمان ۷۰ متدی خریدم و مستاجر برج ۱ قرارداد اش تمام شده و نمیرود. خودم هم مستاجر هستم. چطور حکم تخلیه فوری بگیرم. پول ودیعه اش هم آماده است.

    Reply
  • ۱۴۰۱-۰۲-۰۸ at ۳:۱۱ بعد از ظهر
    Permalink

    سلام
    من یک ماه پیش خانه ای را رهن و اجاره کردم، بنگاه به من گفت که مالک سکونت ندارد ولی الان متوجه شدم مالک ساکن هستش و در رفت و آمدهای من تجسس میکند و من اصلا راضی نیستم، بفرمائید من از نظر قانونی چیکار میتونم بکنم ؟

    Reply
    • ۱۴۰۱-۰۲-۰۹ at ۴:۱۵ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      صرف نظر از تئوری های حقوقی، در عمل ضمانت اجرای قانونی ندارد.

      Reply
  • ۱۴۰۰-۱۱-۱۱ at ۴:۵۸ بعد از ظهر
    Permalink

    سلام.خسته نباشید .ما یک واحد آپارتمان رو اجاره کردیم و قرارداد در املاک بسته شده.بعد از ۴ماه خانه فروخته شده با اینکه ما هنوز قرارداد داریم صاحب خونه جدید می تواند قبل از اتمام قرارداد دستور تخلیه بدهد ؟

    Reply
    • ۱۴۰۰-۱۱-۱۲ at ۱۲:۳۳ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      خیر

      Reply
  • ۱۴۰۰-۱۱-۰۳ at ۷:۲۴ قبل از ظهر
    Permalink

    سلام منزل شخصی خودم رو ۲ ماه پیش سپردم به بنگاه برا اجاره بنگاه اجاره داد و تلفنی به من قیمت رو اعلام کرد چون ایران نبودم و اجاره نامه امضا نکردم مستاجر رفته داخل خونه و مبلغ ودیعه و اجاره ماه اول واریز شد به حسابم الان مجبور به فروش منزل شدم چک های اجاره رو هم از بنگاه نگرفتم الان مجبور به فروش خونه شدم همه نوع خسارتی هم حاضرم بدم حتی خونه پیدا کردم برا مستاجر ولی همکاری نمیکنه با توجه به اینکه قولنامه هم امضا نکردم میتوانم حکم تخلیه بگیرم ضمنا فقط مبلغ ودیعه و اجاره ماه اول به حساب من واریز شده و بقیه اجاره ها را برداشت نکردم

    Reply
    • ۱۴۰۰-۱۱-۰۳ at ۳:۲۸ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      در هر حال عقد اجاره تشکیل شده و وصول یک اجاره کافی است و شاید مستاجر عقد اجاره را اثبات کند. به فرض هم که ادعای عدم تحقق عقد اجاره کنید، خب در این صورت هم دیگر از موارد دستور تخلیه فوری نیست بلکه خلع ید است که حدود یک سال طول می کشد. ملک رو با همان مستاجر می تونید بفروشید فقط قبلش با مستاجر اجاره نامه کتبی تنظیم نمایید.

      Reply
  • ۱۴۰۰-۱۰-۰۳ at ۶:۳۲ بعد از ظهر
    Permalink

    سلام من قولنامه یکسال بستم و سال دوم هم تموم شده و الان مالک خونه بانک شده و فروخته من باید پول پیش خونه رو از کی بگیرم

    Reply
    • ۱۴۰۰-۱۰-۰۳ at ۷:۵۱ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      اگر در مزایده بانک تملک کرده است به نظر باید پرونده اجرایی رو بررسی کرد که در مورد مستاجر و قرض الحسنه آیا اظهار نظر شده یا خیر در هر صورت تملک در مزایده با انتقال قراردادی تفاوتی ندارد و قائم مقامی مالک جدید (بانک) جریان دارد.

      Reply
  • ۱۴۰۰-۰۹-۲۲ at ۱۲:۰۱ بعد از ظهر
    Permalink

    با سلام
    ما یک ملک رو ۱ ماه پیش اجاره کردیم و درخواست کد رهگیری کردیم و کد و داریم و الان توی سیستم ثبت شده قولنامه رو هم داریم اما موجر نیومد پای کد رهگیری امضا و انگشت بزنه ب بهونه اینکه کار دارم الان میخواد ملک و بفروشه سر سال باید ودیعه رو از مالک جدید بگیریم؟ نیازی نیست موافقت ماهم برای فروش باشه؟

    Reply
    • ۱۴۰۰-۰۹-۲۲ at ۱:۱۷ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      نیازی به موافقت شما نیست. استرداد قرض الحسنه به عهده مالک جدید است معذلک توافق سه جانبه کنید و به امید تحلیل های حقوقی نباشید.

      Reply
  • ۱۴۰۰-۰۸-۲۵ at ۹:۳۱ قبل از ظهر
    Permalink

    سلام خسته نباشید من یک مستاجر هستم یک سال قول نامه داریم دوماه قبل رسید قول نامه به صاحب خونه الام کردیم سر سال تخلیه می کنیم اونم دوهفته بعد گفت خونه رو فروخته و بیا با صاحب خونه جدید قول نامه دو ماه ببند ما گفتی با شما قول نامه داریم اون صاحب ملک نمی شناسیم قول نامه نمی بندیم بد صاحب خونه جدید سر سال زنگ زده منم فروختم خونه رو غیره حالا ما نمیدونم چیکار کنیم

    Reply
    • ۱۴۰۰-۰۸-۲۵ at ۲:۱۸ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      آخرین خریدار و مالک، موجر شما است ولی برای اطمینان احراز مالکیت، از موجرین و مالکین قبلی بخواهید که ذیل اجاره نامه شما با آخرین خریدار را تایید نمایند.

      Reply
  • ۱۴۰۰-۰۷-۰۱ at ۶:۱۶ بعد از ظهر
    Permalink

    با سلام و تشکر از سایت خوبتان.‌‌بنده ملکی را با علم به وجود مستاجر خریدم.‌ بعد از اینکه سند بنام‌من شد، پشت اجاره نامه مالک قبلی و مستاجر، توافنامه ایی را امضا کردیم (مستاجر، بنده و مالک قبلی) که مفاد اجاره نامه به قوت خود باقی هست و به مستاجر یک ماه زمان دادیم که ملک را تخلیه کند. من دو سوال داشتم.‌اولا: من اجاره نامه ننوشتم با مستاجر. آیا همون چند خط توافقنامه کفایت میکند؟ دوم اینکه بنده مبلغی از پول پیش ایشان را برگرودندم تا خونه ایی اجاره کند. ایا این کار عرف من خلاف قانون نیست؟ با تشکر مجدد.

    Reply
    • ۱۴۰۰-۰۷-۰۵ at ۱۰:۵۹ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      اگر همان چند خط هم نمی نوشتید، موجر جدید آن مستاجر محسوب می شوید. کار شما که متعارف است ولی اگر تخلیه نکند و ناچار به اخذ دستور تخلیه شوید، احتمال زیاد شورا استرداد بخشی از پول پیش مستاجر را قبول نکند و باید کل پول پیش را به حساب دادگستری واریز نموده و به میزان همان مبلغ پرداختی توقیف نمایید.

      Reply
  • ۱۴۰۰-۰۶-۲۵ at ۶:۴۶ بعد از ظهر
    Permalink

    با سلام

    بنده مستاجر یک واحد آپارتمانی بوده و قرارداد سال اول بصورت توافقی و دست نویس با حضور دو شاهد امضا نمودم
    اما در انتهای سال بصورت شفاهی قرارداد را برای سال بعد تمدید نمودیم ولی چیزی مکتوب نشد

    متاسفانه یک ماه بعد از قرارداد مالک آپارتمان راذفروخت و از ما تقاضای تخلیه کرد و‌ من هم ملک را تخلیه نمودم

    حال سوال بنده اینجاست
    آیا بابت این تخلیه و قرار داد ملک جدید که هزینه بنگاه داری و حمل و نقل اثاثیه را متوجه بنده نموده است میتوانم از صاحبخانه قبلی خودم تقاضای خسارت و هزینه نمایم ؟

    با تشکر

    Reply
    • ۱۴۰۰-۰۶-۲۶ at ۳:۰۶ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      تخلیه توسط شما به معنای رضایت شما به اقاله عملی و فعلی قرارداد اجاره است. خیر

      Reply
  • ۱۴۰۰-۰۶-۲۲ at ۵:۵۴ بعد از ظهر
    Permalink

    سلام خسته نباشید منزلی را به شرط فروش اجاره کردیم اما شرایط تخلیه خونه را نداریم صاحب خانه می‌تواند حکم تخلیه بگیرد یا تا پایان قرارداد باید صبر کند

    Reply
    • ۱۴۰۰-۰۶-۲۴ at ۲:۵۵ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      اگر به نحوی باشد که موجر با قصد فروش برای خود حق فسخ درج نموده باشد، در این صورت از باب فسخ می تواند حکم تخلیه بگیرد که البته در اجاره های یک ساله عملی نیست ولی در دستور تخلیه حتما باید موعد سپری گردد.

      Reply
  • ۱۴۰۰-۰۵-۲۶ at ۲:۱۵ بعد از ظهر
    Permalink

    با سلام
    ضمن خسته نباشید
    بنده مغازه ای اجاره کردم که دو ماه از مدت یک سال اول مونده که من قرارداد سه ساله با موجرم بستم سال اول ۵ سال دوم ۶٫۵ سال سوم ۷٫۵ الان که تورم و گرونی امده موجرم با بهانه جوییهای مدام مزاحم کسب و کار من می شود که دو ماه قبل اضهارنامهای نوشته بود که اگر تا سال اول تخلیه نشود من ازت زرر و ضبان روزی یک میلیون میگیرم من جواب اضهار نامرو براش فرستادم که من قرار داد ۳ ساله دارم الانم برام ابلاغیه فرستاده که میخواهم مغازمو به ۴ تا ۵ قسمت تقسیم کنم و برای فروش اقدام میکنم باید برام تخلیه کنی و گرنه زرر و زیان میخوام لازم به زکر است من کل اجاره سالرو بهشون پردات کردم اول قرارداد الانم گیر کردم که خرید پاییزی کنم یا نه چون اصلان امنیت شغلی ندارم ممنون می شم راهنمایی بفرمایید.

    Reply
    • ۱۴۰۰-۰۵-۲۶ at ۴:۳۲ بعد از ظهر
      Permalink

      سلام؛
      باید قرارداد و اظهارنامه موجر ملاحظه تا ریسک فسخ ارزیابی گردد. در هر صورت صرف فروش ملک، تاثیری در اجاره ندارد. البته جلب رضایت قلبی موجر از همه بهتر است.

      Reply
  • ۱۴۰۰-۰۴-۲۹ at ۵:۲۸ قبل از ظهر
    Permalink

    باسلام
    ضمن خسته نباشید
    بنده آپارتمانی داشتم که حدودا یک ماه پیش با توجه به داشتن مستاجر و انتقال محضری به فروش رساندم و سند رابه صورت کامل به خریدار انتقال دادم.
    لازم به ذکر است که طبق قولنامه ، تخلیه ی ملک با بنده میباشد و مستاجر ادعا دارد که با توجه به شرایط کرونا قصد بلند شدن را ندارد.
    حال سوال داشتم که آیا با توجه به نقل و انتقال محضری که صورت گرفته بنده میتوانم از مستاجر جهت تخلیه شکایت کنم یا خریدار باید این کار را انجام دهد؟

    سوال دیگر اینکه با توجه به اینکه مبلغی از پول فروش منزل که یک برگ چک میباشد ( چک تخلیه) نزد بنگاه نگهداری میگردد ، آیا با توجه به نقل و انتقال صورت گرفته بنده میتوانم طلب چک کنم یا باید حتما منزل توسط من تخلیه گردد.؟
    لازم به ذکر است که مبلغ قرارداد با مستاجر ۵۸ میلیون پیش و ماهی ۱۱۰۰۰۰۰ تومان و تاریخ قرارداد بنده با مستاجر به پایان رسیده است.
    لطفا در این خصوص مراحل گرفتن دستور تخلیه را توضیح دهید.
    با تشکر

    Reply
    • ۱۴۰۰-۰۴-۳۰ at ۷:۰۶ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      خریدار باید دستور تخلیه بخواهد. دیگر شما سمتی ندارید. نهایتاً خسارت تاخیر در تخلیه مستاجر به عهده شما است علاوه بر خود مستاجر.

      Reply
  • ۱۴۰۰-۰۴-۱۶ at ۵:۴۸ بعد از ظهر
    Permalink

    سلام وقتتون بخیر خسته نباشید
    بنده مستاجر هستم و تا خرداد ۱۴۰۱ قرارداد داریم
    مالک قبلی خانه را فروخته و مالک جدید خواستار تخلیه ملک و اقدام قانونی برای تخلیه ملک را میکند
    ایا با اینکه تا ۹ ماه اینده قرارداد داریم مالک جدید میتوانید قانونی اقدام به گرفتن حکم تخلیه کند؟(بنا به گفته مالک جدید با قانون جدید امده که اگر مالک فقط همین یک خانه به اسمش باشد میتواند حکم تخلیه گرفته و مستاجر را از خانه بیرون کند)

    Reply
    • ۱۴۰۰-۰۴-۱۸ at ۶:۴۷ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      اگر هنوز ۹ ماه مانده به اتمام اجاره، خیر نمی تواند.

      Reply
  • ۱۴۰۰-۰۳-۱۵ at ۸:۲۲ بعد از ظهر
    Permalink

    با عرض سلام و خسته نباشید ما شش ماه پیش یه خونه اجاره کردیم و الان صاحب خانه این خونه رو فروخته به شخص دیگر آیا قرار داد ما پا بر جا هست یعنی همان مبلغ اجاره و رهن یا صاحب خانه جدید میتونه قرارداد رو فسخ کنه ممنون

    Reply
    • ۱۴۰۰-۰۳-۱۶ at ۶:۲۵ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      بله اجاره به قوت خود باقی است ولو مالک جدید جاهل به اجاره باشد.

      Reply
  • ۱۴۰۰-۰۲-۱۷ at ۷:۲۶ بعد از ظهر
    Permalink

    با سلام بنده ملکی که دارای مستاجر بود را فروختم وخریدار از قرارداد اجاره مطلع بود ومستاجر قبول کرده بود که دو ماه بعد تخلیه کرده وملک را به خریدار جدید تحویل دهد حال با توجه به اینکه مستاجر جایی پیدا نکرده وقادر به تخلیه نیست وتاریخ تحویل ملک به مالک جدید اخر برج ۴ بوده وبه ازای هرروز تاخیر جریمه باید پرداخت کنم حال سوال این است خریدار ملک میتواند معامله را فسخ کند یا نه ضمنا خریدارشفاها از قرارداداجاره و دربازدید ازمحل قبل از خریدن از بودن مستاجر مطلع بود.

    Reply
    • ۱۴۰۰-۰۲-۱۷ at ۸:۰۰ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام
      طبق ملاک ماده ۵۳ قانون مدنی، خریدار فقط در صورت جهل به اجاره می تواند فسخ کند. ضمناً به محض فروش ملک، خریدار موجر جدید مستاجر می گردد و تعهد به تحویل به عهده مستاجر است و دیگر تحویل ملک توسط فروشنده به خریدار معنا ندارد و ماهیتاً تعهد به فعل ثالث است.

      Reply
  • ۱۴۰۰-۰۱-۳۰ at ۱۰:۲۸ قبل از ظهر
    Permalink

    با سلام و احترام
    طبقه دوم منزل مادر من جهت سکونت برادر من اختصاص یافته است و طی قراردادهایی مبالغی رهن و اجاره تعیین شده است که هیچیک از این پول ها وصول نشده و فقط جنبه مکتوب دارند.حال خواهر من کل منزل را از مادر خریداری نموده است.برادر من اعلام میدارد من منزل را رهن کرده ام و باید پول رهن را به من بدهید تا تخلیه کنم.( تاکید می کنم هیچ پولی نه از سوی مادر و نه از سوی برادر من به مادر پرداخت نشده) آیا خواهر ما به استناد اینکه هیچ پولی رد و بدل نشده می تواند درخواست حکم تخلیه از دادگاه نماید؟

    Reply
    • ۱۴۰۰-۰۱-۳۱ at ۷:۰۸ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      تا زمان مدت اجاره امکان تخلیه مستاجر نیست ولو مبلغ قرض الحسنه پرداخت نشده باشد. اگر در قرارداد اجاره به دریافت قرض الحسنه توسط مادرتان (موجر سابق) اقرار شده باشد، خواهرتان به عنوان قائم مقام مادر (فروشنده) باید مبلغ قرض الحسنه را به مستاجر پرداخت نماید مگر مدعی بطلان قرارداد اجاره باشد مثلاً به سبب صوری بودن و یا عدم ذکر مدت در آن و … در این صورت می توانید دعوای اعلام بطلان عقد اجاره و خلع ید متصرف را مطرح نمایید.

      Reply
  • ۱۳۹۹-۱۲-۰۱ at ۷:۱۴ قبل از ظهر
    Permalink

    با سلام وقت بخیر.ما خونه ای رو خریدیم و رهن کامل دادیم برای یک سال ،حدود سه ماه از این قرارداد میگذره و ما میخوایم خونه رو بفروشیم،برای بازدید از ملک مستاجر میتونه همکاری نکنه؟و اگه همکاری نکنه ما میتونیم کاری بکنیم؟ چون واقعا باید خونه رو بفروشیم.ممنون میشم جواب بدید

    Reply
    • ۱۳۹۹-۱۲-۰۱ at ۱۱:۳۰ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      اختلاف نظر است. طبق ماده ۲۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ :
      ‌ماده ۲۵ – هر گاه مالک قصد فروش ملک خود را داشته یا بخواهد وضع ملک را از جهت
      امکان وجود خرابی یا کسر و نقصان در آن. مشاهده نماید‌و متصرف ملک مانع از رویت
      خریدار یا مالک گردد، مالک یا نماینده قانونی او می‌تواند برای رفع ممانعت به
      دادستان یا دادرس دادگاه بخش مستقل‌محل وقوع ملک مراجعه کند، دادستان یا دادرس
      دادگاه حسب مورد به مأمورین شهربانی یا ژاندارمری و یا مأمورین اجرا دستور می‌دهد
      تا خریدار و‌مالک به معیت مأمورین ملک را رویت نمایند. تشخیص ضرورت امر در حدود
      متعارف با مقام صادرکننده دستور است.
      اجاره شما مشمول قانون سال ۱۳۷۶ است ولکن به نظر من این ماده از قانون سال ۱۳۵۶ نسخ نشده و ملاک آن برای اجاره های مشمول قانون ۱۳۷۶ نیز قابل استفاده است. عرفاً هم مستاجر باید تا حد ضرورت همکاری کند.

      Reply
  • ۱۳۹۹-۱۱-۲۲ at ۳:۵۲ بعد از ظهر
    Permalink

    با سلام. ما ملکی را اجاره کردیم و چون آشنا بودن در بنگاه قرارداد ننوشتیم. قرارداد دستی و در حضور چند شاهد هست. دو سال هست نشستیم و تازه تمدید کردیم برای سال سوم. اما مالک متوجه شده منزل که در رهن بانگ به عنوان ضمانت وام فرد دیگری بوده به دلیل ندادن بدهی به نام بانک منتقل شده(دعوای حقوقی داشتن و بدون اطلاع قبلی سند خورده و الان شکایت جدیدی مطرح کردند) در هر صورت بانک با حکم تخلیه به نام مالک آمده و نمیدانسته در این منزل مستاجر هست. الان تکلیف ما چیست. ما تا تاریخ مهرماه سال آینده تمدید قرارداد کردیم. بانک میتواند به زور و با مامور اثاثیه ما را بیرون بریزد؟ یا میتوانیم تا پایان قرارداد اجاره در ملک بمانیم؟ خواهش میکنم زودتر راهنمایی بفرمایید. دو روز دیگر گفتند برای تخلیه مراجعه می کنند.

    Reply
    • ۱۳۹۹-۱۱-۲۴ at ۴:۵۶ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      اگر تمدید قرارداد شما قبل از تملک بانک باشد، می توانید در دادگاه با اثبات تقدم قرارداد اجاره خود و تمدید آن، اعتراض شخص ثالث به عملیات اجرای ثبت و دستور موقت توقف عملیات اجرایی نمایید.

      Reply
  • ۱۳۹۹-۰۶-۰۷ at ۵:۰۶ قبل از ظهر
    Permalink

    با سلام
    قبل از اینکه قولنامه کنم با خریدار
    قرار بر این بود که مبلغ مورد نظر من رو پرداخت کنند و مابقی وج رو زمان پایان اجاره نامه حین تخلیه خانه توسط مستاجر از طریق چک پرداخت نمایند
    و تا زمانی ک مستاجر حضور دارد اجاره بها به حساب خریدار واریز شود
    اما در حین قولنامه خریدار از من تخفیف گرفته و من هم مقدار تخفیف را بر اساس اجاره بهایی که قرار است از مستاجر بگیرم کسر کردم
    اما هیچ تعهدی و هیچ حرفی از بابت اجاره بها پرداختی مستاجر در قولنامه ذکر نشد
    حال پس از چند روز خریدار نسبت به اخذ اجازه بهای مستاجر تاکید میکند
    خواستم بپرسم تکلیف چیست
    ممنون و تشکر

    Reply
    • ۱۳۹۹-۰۶-۰۹ at ۱۲:۲۶ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      در حالت کلی، اجاره بهای بعد از امضای مبایعه نامه متعلق به خریدار (موجر جدید) است مگر این که در مبایعه نامه شرط صریح یا ضمنی مغایر این تفسیر درج شده باشد.

      Reply
  • ۱۳۹۹-۰۶-۰۱ at ۱:۱۱ بعد از ظهر
    Permalink

    سلام خسته نباشید
    در صورت اینکه کمیسیون شهرداری به یک ملک رای تخریب بده آیا میشه اتغییرش داد؟ و جریمه مربوط به اون واحد رو پرداخت کرد؟؟؟ ( پارکینگ یک اپارتمان به یک واحد تبدیل شده و حالا یکی از ساکنین که اتفاقا توی قولنامه اش هم ذکر شده واحد فاقد پارکینگ است نیت شکایت داره….)

    Reply
    • ۱۳۹۹-۰۶-۰۲ at ۱۲:۰۰ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام
      باید به رای کمیسیون ماده صد شهرداری اعتراض نمود و در صورت قطعیت، فرجام خواهی در دیوان عدالت اداری.

      Reply
  • ۱۳۹۸-۰۱-۲۱ at ۵:۴۵ بعد از ظهر
    Permalink

    خیلی متشکرم از مطلب مفید و روشن شما.

    Reply
  • ۱۳۹۷-۰۸-۲۷ at ۷:۵۸ قبل از ظهر
    Permalink

    سلام. و خسته نباشید.
    بنده ملکی رو رهن کردم و بعدا فهمیدم که موجر ملک رو به کسی فروخته و اون خریدار دوم رفته با ابن خونه وام گرفته و الان بانک میگه خونه رو تخلیه کنم،
    ایا بانک با مرایده مالک خونه بشه لازم همون قائم مقامه و تون باید ودیعه مارو بده؟
    راهنمایی شما رو میخواستم

    Reply
    • ۱۳۹۷-۰۸-۲۸ at ۹:۲۵ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      در پرونده ای که خودم داشتم دادگاه تجدیدنظر حکم خلع ید مستاجر را نقض و اعلام نمود که بانک قائم مقام مالک قبلی است.

      Reply
  • ۱۳۹۷-۰۷-۲۴ at ۱۰:۳۶ بعد از ظهر
    Permalink

    با سلام. بنده قرارداد بیع ملکی را که مستاجر دارد به عنوان فروشنده با خریدار امضا نمونده و منتظر مرحله پراخت آخر خریدار و انتقال سند هستیم. حال اینکه خریدار اصرار بر تخلیه زودتر از موعد ملک از جانب مستاجر را دارد و امتناع از پرداخت آخر تا محقق شدن تخلیه مستاجر.

    در بیع نامه دستی تنظیم شده در مشاور املاک اشاره ضمنی به اطلاع به مستاجر جهت تخلیه و همچنین «جستجو» برای یافتن ملک جدید برای مستاجر از جانب فروشنده شده است.

    حال با وجود اینکه مستاجر چند مورد مناسب جهت جابجایی دارد، اما قصد تخلیه ندارد.

    سوال اول اینکه بعد از امضای بیع نامه حکم و تکالیف قانونی بررسی مسائل و مشکلات مستاجر منجمله تخلیه زودتر از موعد مستاجر بر عهده فروشنده است یا خریدار؟و آیا مسئولیتی متوجه فروشنده جهت تخلیه ملک میشود یا خریدار خود به عنوان قائم مقام باید پیگیر این قضیه شود؟
    با تشکر از راهنمایی شما

    Reply
    • ۱۳۹۷-۰۷-۲۵ at ۴:۴۳ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام
      به صرف انعقاد معامله، خریدار قائم مقام فروشنده و موجر جدید مستاجر می گردد و وظیفه تخلیه مستاجر به عهده خریدار (مالک جدید) است نه فروشنده. چون فروشنده دیگر سمت و توان و نقشی در تخلیه مستاجر ندارد. حال اگر خریدار زرنگ می بود، باید علیه فروشنده شرط تعهد به فعل ثالث می کرد یعنی شرط می کرد که فروشنده ضامن تخلیه مستاجر در موعد مقرر گردد.

      Reply
      • ۱۳۹۷-۰۷-۲۵ at ۷:۱۸ قبل از ظهر
        Permalink

        با تشکر از پاسخ.
        در مورد شرط تضمین تخلیه مستاجر توسط فروشنده، در زمان انعقاد قرارداد و با حضور طرفین اشاره‌ای به این مورد و اینکه در چه تاریخی این کار صورت بگیرد نشده و صرفا اشاره به ابلاغ فروشنده به مستاجر جهت تخلیه شده بود. حال آنکه مشاور املاک بعد از انعقاد بیع نامه با حضور طرفین، در یک جلسه دیگر در تبانی با خریدار و بدون حضور فروشنده در زمانی که ۳ نسخه بیع نامه به امانت در اختیار مشاور املاک بوده به صورت کاملا مشهود و ناشیانه چند بند منجمله تضمین تخلیه مستاجر توسط فروشنده را اضافه نموده، حال آنکه در پیشنویس تایپی خود بیع نامه، تاریخ تحویل ملک تخلیه شده خالی گذاشته شده و هنوز پر نشده است!

        حال سوال اینکه حکم برخورد با دستکاری بیع نامه امانت گذاشته شده در بنگاه بدون رضایت و حضور فروشنده چیست؟
        و حال با توجه به این موضوع که خریدار حکم قائم مقام را دارد، میتواند مستاجر را مجبور به تخلیه زودتر از موعد کند؟ با توجه به اینکه از یک ماه قبلتر به مستاجر ابلاغ شده است، (اجاره نامه بین مالک و مستاجر در دفتر اسناد ثبت نشده و صرفا به صورت دستی در مشاور املاک تنظیم شده)
        با تشکر

        Reply
        • ۱۳۹۷-۰۷-۲۵ at ۸:۳۹ قبل از ظهر
          Permalink

          با سلام؛
          الحاق عبارت توسط بنگاه بدون رضایت یک طرف، جعل است و چون نسخه قرارداد امانت نزد بنگاه بوده، جرم خیانت در امانت هم محقق گشته است. مستاجر فقط در تاریخ انقضای مدت اجاره نامه تعهد به تخلیه دارد نه زودتر.

          Reply
  • ۱۳۹۷-۰۷-۰۱ at ۱۲:۴۴ بعد از ظهر
    Permalink

    سلام. بنده ملکی را از طریق مزایده دادگاه خریدم. حالا دو تا مشکل با مستاجر دارم:
    اولا مبلغ ودیعه مستاجر در مبلغ کارشناسی و مبلغ مزایده لحاظ نشده بود و نمی دانم چه کسی مسئول پرداخت ودیعه مستاجر است؟ اگر من مسئولم چه کسی پول مرا می دهد( یعنی چگونه از مالک قبلی بگیرم؟)
    ثانیا شکایت خلع ید و ابطال اجاره نامه را نمودم با اینکه اجاره نامه مستاجر یکسالی است تمام شده ولی دادگاه می گوید چون تغییر مالکیت در مزایده و پس از ثبت اجاره نامه بوده شکایت بنده را وارد ندانسته و شورای حل اختلاف هم چون اجاره نامه با مالک قبلی بوده حکم به تخلیه نمی دهد. دقیقا من باید تحت چه عنوانی به کجا شکایت کنم تا بتوانم مستاجر ساکن در ملک خریداری شده از طریق مزایده را تخلیه کنم و هزینه استرداد ودیعه را به عهده من نباشد؟

    Reply
    • ۱۳۹۷-۰۷-۰۳ at ۹:۰۱ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      شما قائم مقام مالک قبلی هستید و همان طور که می توانید از مستاجر اجاره بها طلب کنید همان گونه هم باید ودیعه را شما به او بدهید که در این صورت کاشف به عمل می آید که به اندازه قیمت ملک از طلب شما کسر نشده بلکه قیمت ملک منهای ودیعه مستاجر. فلذا به میزان ودیعه مستاجر باید از بدهکار خود طلب مانده خود را مطالبه نمایید نه این که ودیعه مستاجر را از مالک قبلی بخواهید. شما طبق تبصره ۲ ماده ۱۰ آیین نامه قانون موجر و مستاجر مصوب ۷۶ میتوانید به عنوان قائم مقام مالک قبلی دستور تخلیه مستاجر را از شورا بخواهید. البته باید اجاره نامه را داشته باشید و دو شاهد هم امضاء کرده باشند والا باید حکم تخلیه مستاجر را بخواهید نه خلع ید.

      Reply
  • ۱۳۹۷-۰۵-۰۶ at ۱۲:۱۷ بعد از ظهر
    Permalink

    سلام خسته نباشید.ترخدا راهنماییمون کنید. ما یه خونه ای رهن کردیم ۱۶۰ ملیون تومان رهن کامل. داخل بنگاه جلوی ۳ ۴ نفر صاحب خانه به ما قول داده که ما ۲ الی ۳ سال در ان خانه میمانیم . و ما تقریبا ۲۵ ملیون خرج خانه کردیم … پرده و … . الان بعد از ۷ روز گذشتن قرارداد صاحب خانه زنگ زده که سر سال باید خونه تخلیه بشه. تکلیف ما چیه ؟ ۰۹۱۲۲۱۱۷۰۴۵ خواهش میکنم جواب بدین

    Reply
    • ۱۳۹۷-۰۵-۰۹ at ۴:۰۴ بعد از ظهر
      Permalink

      سلام
      تعارفات در معامله اثر حقوقی ندارد. همان مدت مذکور در قرارداد اراده اصلی طرفین است. خصوصاً که قول ۲ و ۳ سال در حین معامله در بنگاه بوده است و نمی توان گفت بعداً توافق جدید حاصل شده است.

      Reply
  • ۱۳۹۷-۰۳-۲۲ at ۰:۲۴ قبل از ظهر
    Permalink

    سلام مادر خانه وراثی پدر بزرگم ساکنیم الان یه ماه خونه به فردی دیگر فروخته شده در بنگاه وکاهای اداری برای انتقال سند داره انجام میشه و ما دوسال که ساکنیم کرایه خانه بین وراث تقسیم میکنم هرماه یه وارث حال ما باید به خاله ام کرایه خونه بدیم یا صاحب خانه جدید

    Reply
    • ۱۳۹۷-۰۳-۲۲ at ۲:۵۰ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      کرایه خانه را باید به مالک جدید پرداخت نمایید.

      Reply
  • ۱۳۹۷-۰۳-۲۲ at ۰:۱۴ قبل از ظهر
    Permalink

    برابر با تبصره ۲ ماده ۱۰ آیین نامه بر قانون روابط موجر و مستاجر ؛ منتقل الیه (خریدار جدید) بعنوان قائم مقام ضمن انتقال حق و حقوق تکالیف قانونی نیز برعهده اوست.بنابراین ودیعه را باید پرداخت کند.

    Reply
  • ۱۳۹۶-۰۷-۳۰ at ۴:۵۹ بعد از ظهر
    Permalink

    با سلام ببخشید سوالی داشتم
    ما ملکی خریداری کردیم که در رهن مستاجر قرار داشت و بنا گذاشتیم که مبلغ ودیعه قرض الحسنه را تا اتمام موعد قرار داد اجاره ما به مستاحر بدهیم
    حالا که از مستاجر برای عقد قرار داد اجاره جدید با ما تقاضای حضور در بنگاه داریم ایشان سر باز زده و میگویند ما در قرار داد اجاره هم نوشته بودیم که با مالک قبلی طرف هستیم و راضی به عقد قرار داد اجاره نامه جدید با مالکیت ما نمیشود
    سوال بنده اینجاست که دلیل و چاره ی کار را در چه میبینید

    Reply
    • ۱۳۹۶-۰۷-۳۰ at ۹:۰۲ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام
      مستاجر بخواد یا نخواد، شما مالک جدید و جانشین مالک قبلی و موجر جدید مستاجر هستید.

      Reply
      • ۱۳۹۶-۰۸-۰۲ at ۲:۲۴ بعد از ظهر
        Permalink

        ممنون از وبسایت عالی و پاسختون

        Reply
        • ۱۳۹۶-۰۸-۰۲ at ۳:۰۷ بعد از ظهر
          Permalink

          سلام
          تشکر و سپاس از شما

          Reply
  • ۱۳۹۵-۱۱-۱۶ at ۱:۱۷ بعد از ظهر
    Permalink

    سلام
    ملکی دارای مستاجر رهن و اجاره بوده و پس از فروش ملک و باقی ماندن زمان اتمام اجاره نامه و با توجه به اینکه مستاجر مبلغی از قبل بابت اجاره بها به مالک قبلی بدهکار بوده و توانایی پرداخت ان را تا اتمام قرارداد نداشت
    طرفین مبایعه نامه پس از تنظیم سند قطعی
    بخاط وصول مطالبات فروشنده از مستاجر
    ملک را طی یک اجاره نامه به فروشنده تا زمان اتمام مدت اجاره قبلی اجاره دادند
    سوال اینکه این موضوع و عمل ایراد قانونی دارد یا خیر

    Reply
    • ۱۳۹۵-۱۱-۱۷ at ۸:۰۲ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      بله چون تداخل دارد. یعنی هم مستاجر قبلی و هم فروشنده مستاجر ملک هستند. جور در نمیاد.

      Reply
  • ۱۳۹۵-۱۰-۱۱ at ۲:۴۳ بعد از ظهر
    Permalink

    با سلام
    جناب خسرو صالحی

    ما ملکی رو اجاره کردیم از آقایی اما بعد از ۱۰ روز معلوم شد خانم ایشون رفته ملک رو به نام خودش زده . در زمان بستن قرارداد مالک همون آقا بوده اما الان مالک خانمش هست که در آستانه جدایی هستن . عده ای از وکلا میگن با هرکی قرارداد بستی با همون ادامه بده و پول پیشی که به همون دادی رو ازش مطالبه کن اما عده دیگر از جمله شما مالک جدید رو مخاطب قرار میدید و اینکه مستاجر پول رو باید از اون بگیره و این خانوم و آقا بر اساس همین دو نظر تا الان که ۵ ماه گذشته تکلیف مارو مشخص نمیکنن که به کی باید اجاره بدیم و از کی باید ودیعه رهن رو بگیریم و هیچکدوم گردن نمگیرن . من میخواستم اظهارنامه واسه جفتشون بفرستم و بخوام که بیان تکلیف مارو مشخص کنن و اینکه ۵ ماه مهلت دادم شاید از راه مسالمت آمیز مشکل حل بشه . آیا میتونم اون آقا که باهاش قرارداد بستم رو ببرم دادگاه تا قاضی تعیین کن چیکار باید کرد و یا درخواست فسخ بدم ؟
    من مقاله تون رو هم خوندم اما راه حلی نداره حقیقتا . چیکار باید کرد . نمیتونم هم به هیچکدوم اجاره بدم الان

    Reply
    • ۱۳۹۵-۱۰-۱۱ at ۶:۵۹ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      مالک جدید آیا از طریق شکایت و مزایده مالک شده و یا خود موجر اولیه در دفترخانه سند به نام زنش زده ؟؟

      Reply
  • ۱۳۹۵-۰۹-۲۳ at ۱۱:۳۸ قبل از ظهر
    Permalink

    با سلام
    در اجاره نامه در فرم کاغذی بنگاه بندی با این مضمون وجود دارد که در صورتی که مستاجر از پرداخت اجاره بها بیش از یک ماه تاخیر نماید موجر می تواند قرارداد را فسخ و تخلیه مورد اجاره را از مراجع ذی صلاح بخواهد
    ولی در فرمی که بنگاه در آن کد رهگیری داده است این بند وجود ندارد آیا با اینکه فرم کاغذی به امضای طرفین قرارداد و دو شاهد رسیده است با داشتن فرم اجاره نامه جدید با کد رهگیری فرم کاغذی باطل میشود و نمیشود حکم تخلیه گرفت؟

    Reply
    • ۱۳۹۵-۰۹-۲۶ at ۷:۲۵ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام
      در برخی مواقع قرارداد تایپی قرارداد دستی را نسخ میکند و گاهی با مفاد آن قابل جمع است بستگی به اوضاع و احوال پرونده دارد و حکم کلی وجود ندارد. در هر صورت اگر بخواهید بر اساس فسخ اقدام کنید به دلیل طولانی بودن عملا موعد اجاره تمام میشود و هنوز دعوای فسخ به نتیجه نرسیده است!!!

      Reply
  • ۱۳۹۴-۰۶-۲۷ at ۵:۰۹ قبل از ظهر
    Permalink

    باسلام
    اگر چه اشاره به ودیعه قرض الحسنه کردید ولی بنظر اگر در قرارداد اجاره از ودیعه نام نبریم و صرفا بگوییم قرض الحسنه بهتر باشد لطفا توضیح دهید.با تشکر

    Reply
    • ۱۳۹۴-۰۶-۲۷ at ۷:۳۹ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      بله قرض الحسنه صحیح است ولی چون مخاطب مقاله بیشتر مردم هستند ناچاراً باید اصطلاحات عرفی را استفاده کرد.
      ممنون از شما

      Reply
  • ۱۳۹۴-۰۶-۰۵ at ۷:۵۹ قبل از ظهر
    Permalink

    ممنون از مطلب مفیدتون

    Reply
    • ۱۳۹۴-۰۶-۰۶ at ۱۰:۲۲ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      تشکر و سپاس از شما.

      Reply