پاسخ به سوالات حقوقی


بخش پاسخ به سوالات حقوقی

 حقوقی e1431010987345 پاسخ به سوالات حقوقی

 توجه :

– فقط به سوالات مختصر و در زمینه ی قراردادها پاسخ داده می شود.

– در صورتی که سوال را در ذیل مقالات مطرح نموده اید، برای پاسخ آن به همان مقاله مراجعه فرمایید.

– سوالات و پاسخ های مهم و کاربردی، با رنگ قرمز مشخص شده است.

نظرات کاربران


۲,۵۸۵ سوال ارسال شده است

لطفا صفحه مورد نظر را از منوی زیر انتخاب کنید :
صفحه 1 از 25123»آخر »

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

  1. دکتر حسنی گفت:

    با سلام؛
    اینجانب با یک شرکت دولتی قرارداد منعقد نموده ام که در این قرارداد آموزش و خدماتی را ارایه دهم. قبل از عقد قرارداد کلی از وقت و زمان و حتی هزینه نیز کرده ام. لازم بذکر است که این قرارداد را مدیر عامل این شرکت دولتی امضای کرده اند. از امضای این قرارداد ۳ ماه گذشته است و وقتی هر وقت بنده می خواستم استارت پروژه را بزنم دایماً وقت کشی می نمایند. حالا ادعا می کنند که به علت وضعیت مالی نامناسب نمی توانند این قرارداد را اجرا نمایند و هیچ پیش پرداختی نیز انجام نشده است. آیا با توجه به اینکه کلی وقت و هزینه من تلف شده است می توانم از این شرکت شکایت کنم. لطفاً راهنمایی فرمایید. متشکرم

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      در قراردادهای دولتی معمولاً شروط ضمن عقد کاملاً به نفع دستگاه دولتی است از جمله فسخ قرارداد. اگر به استناد بند خاصی از قرارداد و با دلیل موجه قرارداد فسخ شده است، عملاً کار خاصی نمی توان کرد در غیر این صورت می توانید دعوای الزام آن شرکت به انجام تعهدات قراردادی مبنی بر …. و همچنین در صورتی که برای تخلف دستگاه دولتی از مفاد قرارداد شرط خسارت تاخیر در انجام تعهد نشده است، دعوای مطالبه خسارات وارده با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری را مطرح نمایید.

  2. آقایی گفت:

    با سلام
    آپارتمانی در ۲۷ خرداد ۹۳ پیش خرید نموده ام. سازنده نتوانسته مجوز ساخت را از شهرداری بگیرد. پول من را هم نمی دهد. (پس از گذشت ۸ ماه از عقد مبایعه نامه) به نظر می رسد ایشان با مالک نیز به هم زده باشند. در این خصوص چند سوال از حضرتعالی دارم :
    ۱) میتوانم به دو صورت حقوقی و کیفری هم زمان شکایت نمایم؟ چکار بایستی انجام دهم؟
    ۲) داور این قرارداد در یک ورقه کاغذ معمولی رای داده است بایستی آن را چکار کنم؟
    ۳) شکایتهای خود را بایستی در منطقه ای که آپارتمان است به دادسرا بکنم یا هر جایی می توان این را انجام دهم؟
    با تشکر

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      اگر در قرارداد داور مشخص شده است دیگر بحث دادگاه حقوقی منتفی است ولی اگر داور تعیین نشده باشد در ابتدا بر اساس تعهدات سازنده در قرارداد علیه وی در دادگاه دعوای حقوقی مطرح کنید و فعلاً سراغ پذیرش بطلان قرارداد خود به علت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت فی ما بین مالک و سازنده نروید.
      اگر داور رای داده است، باید در دادگاه محل اقامت سازنده تقاضای اجرای رای داور را نمایید.
      فعلاً شکایت کیفری خاصی علیه سازنده به نظر نمی رسد. ممکن است در حال حاضر بتوانید بر اساس ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان شکایت کیفری تنظیم قرارداد پیش فروش عادی را علیه سازنده مطرح نمایید. ضمناً رای داور خود را قبل از ثبت در دادگستری به ملاحظه یک وکیل برسانید.

      • ناشناس گفت:

        رای داور را وقتی به دادگستری ببرم به سازنده ابلاغ می نمایند. پس از آن رسیدگی این رای به عهده چه کسی است. زمان رسیدگی در این مورد چقدر طول می کشد و آیا دادگاه هزینه ای از من می گیرد جهت رای نهایی؟ متشکرم از راهنمایی شما

        • وکیل خسرو صالحی گفت:

          با سلام؛
          در اکثر دادگاه ها اجرای رای داور هزینه دعاوی مالی را ندارد و بنابراین قابل توجه نیست. پرونده در اجرای احکام دادگاه مطرح می شود و اجرای حکم با توقیف اموال محکوم علیه ادامه می یابد. اکثر دادگاه ها برای رای داور حکم جلب نمی دهند. اگر مال توقیف کنید ظرف چند ماه باید مزایده و وصول طلب شما انجام شود.

  3. امیر گفت:

    با سلام
    ۳ ماه پیش آپارتمانی خریده ام با وام ۲۵ میلیونی کلا ۱۱۰ میلیون. اما موقع خرید آسانسور و برق و آب و گاز آن آماده نبوده و فروشنده متعهد شده بود از ۳ ماه که پایان آن ۳۰ دی ماه ۹۳ بود کلیه نواقص آن را تمام کند و به ما تحویل دهد در قولنامه هم شرایط پرداخت به این گونه ذکر شده بود که هنگام معامله مبلغ ۴۰ میلیون به ایشان دادیم و الباقی آن مبلغ ۳۰ میلیون موقع تحویل آپارتمان و ۲۵ میلیون نیز وام که به عهده فروشنده بود و ۱۵ میلیون باقی مانده جهت سند نگه داشتیم. لیکن پس از گذشت ۱ ماه از معامله ایشان ادعا کرده اند که پول کم آورده اند و مبلغ ۱۳ میلیون نیز از ما گرفتند تا آپارتمان را تکمیل کنند ولی الان پس از گذشت ۳ ماه و اتمام زمان تحویل ایشان از تحویل آپارتمان خودداری می کنند و می گویند پول ندارند و دوباره از ما پول می خواهند خواهشمند ام راهنمایی کنید.

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      ادعای فروشنده در خصوص پول کم آوردن دلیل موجه قانونی نیست و در هر حال مکلف به تکمیل و تحویل طبق قانون و عرف و قرارداد است. شما دعوای الزام به تحویل و تکمیل آپارتمان علیه فروشنده و مطالبه خسارت مطرح کنید. ضمناً اگر قرارداد شما پیش فروش محسوب شود نه فروش، می توانید شکایت کیفری تنظیم قرارداد پیش فروش عادی هم علیه پیش فروشنده طبق ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان مطرح کنید تا اهرم فشار بر پیش فروشنده باشد. البته دادگاه رفتن آخرین گزینه باشد.

  4. فائزه گفت:

    با سلام و خسته نباشید
    همسرم اجناسی را از یک آقا خریداری نموده و در قبال آن چک داده و چون در موعد چک نتوانسته تمام پول را به حساب واریز کند طی دو مرحله به ایشان ۸ میلیون داده اما مبلغ کل چک ۱۴ میلیون بوده و طرف هم در مقابل رسیدهایی که همسرم نوشته بابت چک شماره فلان مبلغ … را پرداخت کردم رو امضاء و اثر انگشت زده و قرار بوده تا زمان تسویه چک امانت پیشش بمونه اما الان رفته کل چک رو اقدام کرده. توی دادگاه باید چی بگیم و اینکه دادگاه رسید رو قبول میکنه؟؟

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      اگر رسید به امضای طرف رسیده باشد و صراحتاً ذکر شده که بابت چک شماره ….. است، با ارائه رسید به دادگاه و استناد به آن دعوای دارنده چک رد می شود مگر این که وجه چک و خسارات تاخیر تادیه آن بیشتر از مبلغ مندرج در رسید باشد که در این صورت مازاد مبلغ را باید پرداخت کنید.

  5. زماني گفت:

    با سلام و خسته نباشید
    اگر سازنده ای یک واحد آپارتمان مشارکتی را بدون اجازه مالک پیش فروش نماید و این واحد بنا به مشکلات شهرداری به سرانجام نرسد و خریدار بخواهد از سازنده شکایت نماید با توجه به اینکه این واحد بدون مجوز مالک پیش فروش شده است چه نوع شکایتی بایستی تنظیم گردد؟

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      دوست گرامی
      در رابطه با ضمانت اجرای پیش فروش بدون اجازه مالک اختلاف نظر در دادگاه ها است. برخی معتقد به بطلان پیش فروش و برخی معتقد به صحت پیش فروش هستند. شما بدون توجه به این بحث ها ابتدا بر اساس قرارداد پیش فروش و تعهدات سازنده طرح دعوا علیه سازنده و در خصوص اخذ سند مالکیت علیه مالک مطرح کنید. حالا اگر مالک دعوای ابطال پیش فروش را مطرح نمود و موفق به اخذ حکم ابطال پیش فروش شد، شما باید از سازنده ثمن پرداختی خود و خسارات کشف فساد پیش فروش را مطالبه کنید. از الان که شما نمی دانید مالک چه برخوردی خواهد کرد و نمی توان پیش گویی نمود. تا مالک اعتراض در قالب دعوا مطرح نکند، دادگاه کاسه داغ تر از آش نخواهد شد و عدم اجازه مالک را مورد توجه قرار نمی دهد.

  6. املن گفت:

    سلام
    خودرویی توسط اداره آگاهی توقیف شده سپس خودرو توسط مالک بفروش میرسد :
    ۱- وضعیت معامله از نظر حقوقی چگونه است؟ با عنایت به اینکه قانون اجرای احکام مدنی مختص اجرای احکام دادگاه است. لطفاً مستندات حقوقی و قانونی مساله را ذکر کنید.
    ۲- چنانچه در قوانین جزایی برای انجام معامله ای مجازات تعیین شده باشد، آیا به صرف تعیین مجازات میتوان معامله را از نظر مدنی باطل اعلام کرد؟ لطفاً مستندات قانونی و استدلالات حقوقی بیان شود. با تشکر

  7. حسین گفت:

    سلام
    همکار محترم بنده دادخواست مطالبه وجه چکی تنظیم و در جلسه رسیدگی صادر کننده ضمن ادعای سفید امضاء بودن چک مدعی گردید که مبلغی بیش از دیون وی به موکل در چک درج گردیده است. صادر کننده ضمن اقرار کلی به دین خود به موکل بنده تقاضای ارجاع موضوع به کارشناس خط را داشت. قاضی دادگاه در خصوص ادعای خوانده از بنده پرسید که من ضمن رد ادعای سفید امضاء بودن چک عرض کردم که بنا بر ظاهر صادر کننده مبلغ را در چک درج نموده است که قاضی بنا بر درخواست خوانده قرار کارشناسی صادر نمود. سوال من از حضرتعالی این است که اگر کارشناس خط ادعای صادر کننده را تایید نماید و بگوید مبلغ پس از امضاء و به خط فرد دیگری غیر از صادر کننده درج شده آیا اظهارات من مبنی بر رد سفید امضاء بودن مشکلی ایجاد خواهد کرد؟؟ و در این صورت تصمیم و رای دادگاه را چه پیش بینی می کنید. از این که این همکار جوان و تازه کار خود را یاری می فرمایید سپاسگذارم.

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      همکار محترم ضمن تشکر از شما
      صرف ادعای سفید امضاء بودن چک مجوز صدور قرار کارشناسی نیست چرا که صدور چک سفید امضاء کاملاً معتبر و متعارف است بر اساس نظریه اعطای نمایندگی به دارنده در پر کردن متن چک و قاعده فقهی اذن در شی اذن در لوازم آن است.
      فلذا به فرض هم که کارشناس مبلغ و متن و تاریخ را به خط صادر کننده نداند (به شرطی که امضای چک مشکلی نداشته باشد) تاثیری ندارد و ارجاع به کارشناسی عملی بیهوده و ناشیانه و عبس می باشد.
      بله اگر صادر کننده ادعای خیانت و سوء استفاده از سفید امضاء مطرح کند (مثلاً بگوید قرار بود ۳ میلیون پر کند ولی ۳۰ میلیون پر کرده است) در این صورت قابل ترتیب اثر است ولی نه صرف ادعای صدور چک سفید امضاء.
      در خصوص جنبه اثباتی موضوع نیز دو نظریه وجود دارد : این که رعایت امانت را در پر کردن چک، دارنده و خواهان باید اثبات کند و نظر دیگر این که سوء استفاده و خیانت در پر کردن چک را باید صادر کننده و خوانده اثبات کند. حال شما بر اساس نظر دوم باید بگویید که خوانده که مدعی خیانت است باید خیانت یا اشتباه در پر کردن را اثبات کند آن هم عموماً در دادگاه کیفری طبق ماده ۶۷۳ و ۶۷۴ قانون مجازات اسلامی بخش تعزیرات.
      ضمناً صرف تفاوت دست خط به معنای سفید امضا بودن نیست بلکه تفاوت نفوذ جوهر امضاء با جوهر سایر متن چک موید آن است.
      موفق باشید…

  8. دانشور گفت:

    با سلام؛
    آپارتمانی را در مرداد ماه ۹۳ پیش خرید کردم و قرار شد در قبال مبلغ ۳۰۰ میلیون که پرداخت می کنم سازنده حداکثر تا دو ماه پروانه از شهرداری بگیرد. ولیکن متاسفانه ایشان نمی تواند طبقه ۵ را مجوز بگیرد. پیش خرید من را مالک در جریان نمی باشد. حالا به همین علت بین سازنده و مالک مشکل پیش آمده است و مالک حاضر به همکاری با سازنده نیست. من باید بر اساس چه موضوعی شکایت نمایم و همانطور که عرض کردم مالک از معامله من و سازنده خبر ندارد. ضمناً معامله من طی یک مبایعه نامه املاک انجام شده و کد رهگیری هم ندارد.

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      شما بر اساس قرارداد خود علیه سازنده طرح دعوای حقوقی نمایید. اگر در قرارداد مشارکت در ساخت بین مالک و سازنده، حق پیش فروش از سازنده سلب و ساقط شده باشد، در این صورت مالک می تواند قرارداد شما را ابطال کند. ولی شما به هر حال شکایت خود را علیه سازنده و در مورد تنظیم سند علیه مالک نیز مطرح کنید شاید مالک دعوای ابطال قرارداد شما را مطرح ننمود. نداشتن کد رهگیری هم مهم نیست.

      • دانشور گفت:

        ضمن تشکر از شما چند سوال داشتم:
        ۱) هزینه دادگاه و دادرسی چقدر است.
        ۲) چقدر زمان برای رسیدن به حقوقم لازم است با وکیل و یا بدون وکیل
        ۳) هزینه های انجام شده را آیا می توانم از سازنده اخذ نمایم.
        ممنون

        • وکیل خسرو صالحی گفت:

          با سلام؛
          هزینه دادرسی ۳ درصد مبلغ خواسته است.
          زمانی نمی توان مشخص کرد چون معلوم نیست چه دعاوی ممکن است در آینده از هر طرف مطرح شود و در بهترین حالت حداقل ۶ ماه.
          گرفتن وکیل خوب است ولی تاثیری خاصی در وقت دادگاه ندارد.
          کل هزینه دادرسی و بخشی از حق الوکاله را طبق تعرفه وکیل می توان از سازنده گرفت.

  9. هادی مزدیان فرد گفت:

    با سلام و عرض خسته نباشید
    بنده در تاریخ ٩٢/٩/١ یک واحد آپارتمان از ۴ واحد آن را پیش خرید کردم که پس از گذشت سه ماه و پرداخت ١٠۵ میلیون تومان نقد و ١٢٠ میلیون تومان چک، سازنده اظهار داشت که دیگر به لحاظ مالی قادر به ساخت آپارتمان نیست. اجبارا من نیز از پرداخت بقیه چکها امتناع و از طریق دادگستری برای وی أقدام و به جرم (پیش فروش آپارتمان بدون تنظیم سند رسمی) به ٢ ماه زندان محکوم گردید. حال که وی بقیه چکهای مرا برگشت زده و اینکه بعد از زندانی ایشان، بنده میباست مجددا برای وی شکایت و ایشان را ملزم به تحویل آپارتمان در موقع مقرر نمایم، ایشان میتواند ادعا کند که به دلیل عدم پرداخت چکها آپارتمان را نساخته است؟ این در حالی است که هنوز بعد از گذشت ١۴ ماه از زمان قرارداد و تنها ۴ ماه باقیمانده و اینکه هنوز اصلا فونداسیون را اجرا نکرده است (تامین دلیل شده است) و در قرارداد نیز ذکر نکرده ایم که عدم پرداخت چکها باعث فسخ قرارداد می گردد. از لطف شما سپاسگذارم.

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      اگر تاریخ تحویل قبل از تاریخ سر رسید الباقی چک ها باشد و چک های مربوط به قبل از زمان تحویل هم پاس شده باشد، سازنده ملزم است که واحد شما را تکمیل و تحویل دهد.
      این که شما پیش بینی می کردید که سازنده در آینده نخواهد توانست در موعد مقرر ساختمان را تحویل دهد و بر این اساس چک های قبل از تحویل را پاس نکرده باشید، ممکن است از نظر دادگاه موجه نباشد.
      حق فسخ نداشتن مانع از حق تحویل ندادن بر اساس قاعده شرعی “حق حبس مبیع” نیست.

  10. فائزه گفت:

    سلام
    فقط شرمنده تو سوال سفته ها پرسیده بودم که شکایت کنن چقدر از نظر زمانی طول میکشه؟ چون من شنیدم میگن اگه سفته رو ببرن کلانتری سریع کلانتری حکم توقیف اموال میده و یک هفته ای باید پولو بدی؟؟

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام
      از زمان شروع طرح دعوا تا حکم قطعی بگیرند حدود ۶ ماه طول میکشه لکن می توانند به محض طرح دعوا قرار تامین خواسته تقاضا کنند و اموال شما را توقیف کنند. ولی فقط توقیف است و شما محکوم به پرداخت پول نمی شوید. الزام به پرداخت پول بعد از حکم قطعی است که معمولاً بیش از شش ماه طول میکشه.

  11. فائزه گفت:

    بازم سلام مجدد
    البته به دلیل بالا رفتن قیمت دلار همسرم کلاً ورشکست شده و سوالات حقوقی من یکم زیاده.
    به چند تا از طلبکاراش سفته در قبال طلبشون داده که پدرش پشت سفته ها رو امضاء کرده و حداقل نیمی از مبلغ بدهیش رو داده اما طلبکاراش گفتن تا تسویه کامل نکنه سفته ها رو بهش نمی دن. بعد این واریزی ها رو کارت به کارت کرده یا چک مشتری داده بهشون که کپی از چکها گرفته شده و امضاء کردن که تحویل گرفتن. اما الان خیلی تحت فشار قرار دادن که می ریم شکایت می کنیم و کل سفته ها رو اجرا می ذاریم. خواستم بدونم کلاً قانون سفته چطوریه و اگر شکایت کنن از همسرم شکایت می کنن یا از پدرش و این شکایت چقدر طول می کشه؟ آیا فیش های واریزی ما سندی برای دادن نصف پولشون حساب میشه یا نه؟؟

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      پدر و همسر شما متضامناً مسئول پرداخت وجه سفته ها هستند و از هر دو شکایت می کنند. ممکن است بتوانید پول های کارت به کارت رو بابت سفته ها اثبات کنید ولی چک ها رو به احتمال زیاد خیر. چون طلبکاران میگن بابت حساب و کتاب های دیگه ای بوده است و ربطی به سفته ندارد. البته در پاسخ می توانید به ماده ۲۸۲ قانون مدنی هم استناد کنید. در نهایت اگر نتوانستید اثبات کنید در این حالت شما هم برای استرداد پول های کارت به کارت شاکی شوید و علیه آن ها دعوا مطرح کنید.

  12. حسین ریاضی گفت:

    سلام علیکم
    در ۲۹ خرداد ۹۳ قراردادی را با سازنده منعقد نمودم و طبقه ۴ یک آپارتمان را از وی پیش خرید کردم. مقرر گردید که بعد از ۷ ماه قیمت کرده تا سقف مبلغ متری ۴ میلیون تومان برای من و بالغ بر متری ۴ میلیون اگر ارزش داشت بصورت ۵۰% بین من و سازنده تقسیم گردد و بابت این کار من ۲۵۰ میلیون به ایشان دادم.
    ایشان علیرغم این که قید کردند در حداکثر ۲ ماه نسبت به اخذ پروانه از شهرداری اقدام نمایند و لیکن تاکنون موفق نشده ا ند. صاحب زمین نیز ملک خود را به خاطر این تاخیرات اجاره داده است. حتی نمی داند که ایشان یک طبقه از ساختمان را با من قولنامه کرده اند. صاحب زمین با سازنده هیچگونه همکاری نمی نماید. من چکار باید بکنم آیا این موضوع فروش را باید به مالک انتقال دهم؟؟

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      اول باید بررسی کنید آیا در قرارداد اصلی با مالک حق پیش فروش از سازنده سلب و ساقط شده است یا خیر؟؟ اگر حق پیش فروش را داشته باشد، می توانید علیه سازنده و مالک طرح دعوای الزام به اخذ پروانه ساخت و سایر تعهدات قراردادی مطرح کنید. البته اگر مالک قرارداد اصلی را با سازنده فسخ کرده باشد، در حق شما هم تاثیر دارد و کارتان سخت می شود. در کل به نظر می رسد اگر با مصالحه قضیه را جمع و جور کنید بهتر است چون فکر نمی کنم قرارداد محکمی در دست داشته باشید.

      • حسين رياضي گفت:

        با سلام
        سازنده بدون مالک حق پیش فروش نداشته و لیکن متاسفانه ایشان این کار را با من کرده اند. آیا من بایستی کیفری شکایت کنم؟

        • وکیل خسرو صالحی گفت:

          با سلام
          شکایت کیفری بعید میدونم به نتیجه برسه. حالا شما شکایت حقوقی رو ثبت کنید شاید مالک ایراد و اعتراضی به این موضوع نکرد. (ضمناً دادگاه آخرین گزینه باشد)

  13. علي گفت:

    با سلام
    آپارتمانی را از سازنده پیش خرید کرده ام و در مبایعه نامه صاحب املاکی به عنوان داور مشخص شده است. حالا سازنده بنا به مشکلاتی مطابق با مبایعه نامه عمل نمی نماید. قرار است که داور حکم دهد. در این خصوص چند سوال داشتم :
    ۱) حکم را برای چه کسی بایستی صادر کند؟
    ۲) چه مواردی بایستی در آن قید گردد و آیا فقط بایستی ایشان امضا نمایند؟
    ۳) این حکم وقتی مرقوم شد بایستی من چکار کنم؟
    ۴) مراحل کار را لطفاً برایم توضیح دهید.
    ممنونم

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      شما باید کتباً از داور حل اختلاف و خواسته خود را بخواهید و داور هم پیرو درخواست شما باید جلسه رسیدگی تعیین کند و این جلسه به شما و سازنده ابلاغ گردد و در نهایت بر اساس خواسته شما رای صادر کند و رای از طریق دادگستری ابلاغ گردد و بعد از بیست روز از تاریخ ابلاغ، شما باید از دادگستری تقاضای اجرای رای داور را نمایید. البته اگر کلیه این مراحل زیر نظر یک وکیل دادگستری انجام شود بهتر است. چون اگر یک جای کار اشتباه باشد، سازنده دادخواست ابطال رای داور را علیه شما مطرح خواهد کرد و اگر رای داور هم ابطال شود شما به خانه اول بر می گردید.

  14. ازاده گفت:

    سلام جناب صالحی
    خسته نباشید
    سوالی داشتم ممنون میشم راهنمایی بفرمایید
    چند ماه پیش پدرم برای برادرم و با پول برادرم قطعه زمینی را خریداری کردند و چون دسترسی به برادرم نداشتند قرارداد را به نام خودشان نوشتند و تنها در پشت برگ قرارداد قید کردند که سند فوق مال برادرم هست. البته بدون امضاء. دو هفته ای میشه که پدرم به رحمت خدا رفتند و حالا برادرم نگران هست که باید چیکار کند؟ لازم به ذکره که قرارداد مذکور صرفاً یک مبایعه نامه عادی است که در یک بنگاه املاک و با حضور دو شاهد تنظیم شده است. ممنون میشم راهنمایی بفرمایید.

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      اگر ورثه قبول کنند که مشکلی نیست والا باید با چند شاهد نمایندگی و وکالت پدر از جانب خودش و انتساب قرارداد به خودش را در دادگاه اثبات کند در غیر این صورت اگر نتواند اثبات کند باید فقط برای پولی که به پدر مرحوم شما داده است از باب قرض علیه وراث طرح دعوا کند.

  15. فائزه گفت:

    سلام ، من درسال ۹۱ یک آپارتمان پیش فروش خریدم و الان نزدیک ۳ ساله که تحویلم نداده البته بنده ۱۳۵۰۰ میلیون از ثمن معامله رو تعهد کردم آسانسور بزنم .(البته من آپارتمان رو فروختم و کسی که از من خریده ۱۰ میلیون از پولم رو به عنوان خسارت برداشته منم بهش گفتم تو دادگاه بگه که ما اقاله کردیم تا حقم ضایع نشه) اما فقط ۲ مرحله انجام دادم و تا به حال به خاطر اینکه ملک رو تحویلم نمیده منم آسانسور رو نمی زنم که یکبار شکایت کلاهبرداری و کیفری از من کرد و به نتیجه ای نرسید. البته من هم بابت تحویل ندادن و درخواست خسارت طبق قرارداد پیش فروش به ازای هر روز ۵۰ هزار تومان شکایت کردم اما الان باز برای من اظهارنامه فسخ قرارداد فرستاده چیکار کنم؟ در جواب اظهارنامه چی بنویسم؟ آیا می تونه فسخ قرارداد کنه؟

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      نیازی به پاسخ به اظهارنامه نیست. برای این که مشخص شود که می تونه قرارداد را فسخ کند یا خیر باید قرارداد ملاحظه شود. اگر حکم قطعی خسارت روزانه هم گرفته باشید بحث فسخ منتفی است.

  16. كشوري گفت:

    با سلام خدمت شما
    آپارتمانی را در تیر ماه ۹۳ پیش خرید کردم. سازنده متعهد گردید که تا سه ماه نسبت به اخذ پروانه از شهرداری اقدام نماید که بنا به مسایل فنی این امر تاکنون میسر نشده است و به خاطر همین عمل با مالک زمین نیز به مشکل خورده اند.
    طبق قرارداد با بنده ایشان تعهد داده اند به خاطر پرداخت پول در اول قرارداد تا شش ماه ایشان به ازای هر متر مربع مبلغ ۵۰۰ هزار تومان به من بدهند و بعد از شش ماه آپارتمان را قیمت گذاری کرده و به قیمت روز با من شریک شوند. اکنون با توجه به اینکه از زمان قرارداد ۸ ماه سپری شده و پروانه و آپارتمانی در کار نیست پولم در هواست. لطفا راهنمایی کامل بفرمایید. متشکرم

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      بر اساس قرارداد پیش خرید دعوای الزام به اخذ جواز ساخت و ساخت و تکمیل آپارتمان را علیه سازنده و مالک مطرح کنید. مضافاً ممکن است بتوانید شکایت کیفری تنظیم قرارداد پیش فروش به صورت عادی طبق ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان از سازنده (پیش فروشنده) نمایید. شاید یک اهرم فشار خوبی برای فیصله دادن قضیه باشد. در مجموع دادگاه آخرین گزینه باشد. ضمناً مواظب فسخ قرارداد مالک با سازنده باشید که در حق شما هم موثر است.

      • کشوری گفت:

        ضمن تشکر از راهنمایی شما
        چرا شکایت کیفری را فرمودید ممکن است؟ برای این کار چکار بایستی کار را شروع کنم؟ ضمناً اگر بعد از ۴ ماه از تاریخ قرارداد من فسخ قرارداد بین مالک و سازنده رخ دهد برای قرارداد من چگونه اتفاقی ممکن است اتفاق بایفتد؟

        • وکیل خسرو صالحی گفت:

          با سلام؛
          اگر قرارداد پیش خرید بعد از نیمه تیر ۹۳ باشد احتمال نتیجه تا حدودی بیشتر است. باید از دادسرای محل انعقاد قرارداد اقدام کنید. تاکید می کنم شکایت کیفری آخرین گزینه باشد. علت قطعی نبودن شکایت ناشناخته بودن آن برای دادگاه ها است و متروک ماندن قانون پیش فروش ساختمان.
          در رابطه با تاثیر فسخ قرارداد مشارکت در ساخت در اعتبار قرارداد پیش فروش جالب است بدانید که از پیچیده ترین مباحث حقوقی است که در این جا از حوصله بحث خارج است. مقاله ای در این خصوص در حال نوشتن دارم که به زودی برای اولین بار در کشور منتشر می شود و می توانید به سایت رجوع کنید.

          • كشوري گفت:

            با سلام؛
            همانگونه که ملاحظه فرمودید (طبق متنی که در بالا به استحضار شما رساندم) در مبایعنامه من داور مشخص گردیده است. خواهشمندم موارد کلیدی که بایستی در متن داوری قید گردد را به من اعلام نمایید. بنده صورت مسئله را در متن بالا عرض کرده ام. از لطف شما بسیار سپاسگزارم

            • وکیل خسرو صالحی گفت:

              با سلام؛
              موضوع شما بدلیل امکان فسخ قرارداد بین مالک و سازنده پیچیده است و باید کل موضوع کار شما و قرارداد بررسی شود تا اظهار نظر گردد. شاید اصلاً داوری به صلاح نباشد چرا که به فرض هم که پروسه داوری طی شود و سپس مالک حکم فسخ قرارداد مشارکت با سازنده را روی پرونده داوری بگذارد چکار می کنید؟؟ از طرف دیگر داور نمی تواند مالک را محکوم به تعهدات قرارداد پیش خرید در خصوص سند و … نماید چرا که شرط داوری را امضاء نکرده است. مضافاً جریان مراحل تشکیل جلسه داوری و نگارش رای و صدور رای داوری و ابلاغ آن و اجرای آن بحث مفصل است و ممکن نیست با یک پرسش و پاسخ اینترنتی کل قضییه را جمع کنید. با تشکر

  17. محمد گفت:

    با سلام و عرض خسته نباشید
    بنده یک واحد آپارتمان به صورت قرارداد پیش فروش در مورخ ۲۶/۱۰/۹۱ خریده ام و در مهلت مقرر (۳۰/۱۰/۹۲) با تاخیر سه روزه تحویل گرفتم. با توجه به اینکه برای سند پولی نگه نداشته بودیم و آپارتمان ۲۰ میلیون تومان وام داشت که پرداخت اقساط آن و سود دوران مشارکت به عهده بنده گذاشته شده بود. ما به همراه سایر واحدها از فروشنده تقاضای یک فقره چک برای تضمین زدن سند بنام خودمان درخواست کردیم ولی ایشان امتناع نمودند. بنابراین ما به بانک برای قسط بندی مراجعه نکردیم. اکنون ایشان در دی ماه سال ۹۳ به ما اطلاع داده که سند آماده است و به بانک مراجعه کنید. ما نیز مدارک لازم را آماده کرده و حاضر به مراجعه بانک هستیم. ولی در دادن سود دوران مشارکت و جریمه آن که مبلغ قابل توجهی حدود ۱۰ میلیون تومان می باشد اختلاف داریم و ما خریداران تا سه ماه بعد از تحویل که در قولنامه قید شده قبول داریم و فروشنده تمام سود را از ما مطالبه می کند. همچنین فروشنده تعهد دادن خسارت تاخیر به ازاء هر روز ۳۰ هزا تومان بابت تحویل واحد و سند دارد. لطفاً بنده را در خصوص حساب و کتاب قانونی خسارت تاخیر و سود دوران مشارکت راهنمائی فرمائید که چقدر به عهده ماست.

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      این طور به نظر می رسد که تعهد شما در خصوص سود دوران مشارکت وام تا زمان مواعد مقرر در قرارداد جهت تحویل و تنظیم سند است نه آماده شدن سند در هر زمان. فلذا در صورتی که بیش از موعد مقرر طول کشیده باشد، مسبب آن پیش فروشنده است که مازاد سود و جرائم به عهده وی است. از طرف دیگر پیش فروشنده به شما بابت خسارت تاخیر در انجام تعهد نیز بدهکار است. بهتر است قضیه را به یک کارشناس خصوصی ارجاع دهید تا نظر نهایی را بدهد و موضوع را با مصالحه فیصله دهید.

    • محمد گفت:

      با سلام و تشکر از راهنمائی شما
      با توجه به اینکه فروشنده حاضر به مصالحه نیست آیا ما می توانیم بعد از این که به بانک مراجعه کردیم و قسط بندی را انجام دادیم و همچنین سند بنام ما زده شد و بنام ما در رهن بانک ماند از فروشنده شکایت کرده و حق خود را بگیریم.

      • وکیل خسرو صالحی گفت:

        با سلام
        اگر وام به نام شما نباشد و اقساط را بدون اجازه صاحب وام پرداخت کنید، نمی توانید بعداً به او رجوع کنید.

        • محمد گفت:

          با سلام؛
          البته این کار را با اجازه صاحب وام انجام خواهیم داد و وام و سند بنام ما زده خواهد شد و زدن سند مستلزم این است که سود دوران مشارکت را تماماً بنده پرداخت کنم. آیا بعد از سند زدن بنام بنده می توانم از فروشنده شکایت کرده و سود مشارکت که پرداخت کرده ام و بعهده فروشنده بوده را از او دریافت کنم.

          • وکیل خسرو صالحی گفت:

            با سلام
            منظور شما از سود دوران مشارکت همان سود وام و اقساط وام است؟؟ در غیر این صورت اجازه پرداخت اقساط وام به شما توسط فروشنده شامل اجازه پرداخت سود مشارکت تلقی نمی شود تا بعداً بتوانید به او رجوع کنید. کلاً قاعده این است که اگر تعهد دیگری را بدون اجازه او انجام دهید نمی توانید به او رجوع کنید.

  18. آرش گفت:

    با سلام
    ۱۰۰ میلیون به سازنده داده بودم ولیکن پروسه شکایت من حدود ۱٫۵ سال بطول انجامیده است. در مبایعنامه برای تاخیر جریمه لحاظ نکردم. آیا بابت این ۱٫۵ سال معطلی شکایت می توانم از سازنده جریمه بگیرم؟ اصولاً فرمول اینگونه مسایل چگونه است؟ ممنون

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      اگر مبلغ خسارت در قرارداد پیش بینی نشده باشد، ممکن است بتوانید خسارات وارده به خود را با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری مطالبه کنید. البته اگر طلب شما چک بوده باشد، فقط مشمول خسارت تاخیر تادیه شاخص تورم بانک مرکزی می شود.

  19. آرش گفت:

    با سلام خدمت شما
    از دست سازنده ای شکایت کردم و حکم جلب او را گرفته ام. دادگاه می گوید مال معرفی کن ایشان چندین ساختمان هم شروع کرده اند ولیکن اموال خود را بنام زنش کرده است. من باید چکار کنم؟؟

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      اگر انتقال اموال بعد از تاریخ سررسید چک باشد می توانید شکایت فرار از ادای دین نمایید و معامله بین سازنده و زنش را به علت صوری بودن باطل کنید و سپس وقتی مالکیت به سازنده برگشت، اموال را توقیف کنید.

  20. علی گفت:

    با سلام و احترام
    من ۷۰ میلیون تومان در زمان قرارداد پیش فروش به سازنده داده ام و او بعد از یک سال هنوز کاری نکرده است و میگوید نمی توانم با توجه به وضع بازار شروع کنم، او نیز یک چک ۲۰۰ میلیون تومانی جهت ضمانت نزد املاک گذاشته است، اگر چک را به اجرا و برگشت بدهم و سازنده اموالی به اسم خودش جهت توقیف نداشته باشد آیا از طریق دادگاه و شکایت می توان به بدهی و خسارت آن برسم؟ با تشکر از توجه شما
    شاد و سلامت باشید.

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام
      اگر از طریق چک در دادگاه اقدام کنید و به فرض هم که نتوانید مال توقیف کنید نهایتاً حکم جلب و بازداشت سازنده را می توانید بگیرید.

  21. غلامی گفت:

    با سلام خدمت آقای وکیل
    در مورخ ۹۳/۳/۳۰ یک آپارتمان در املاک پیش خرید کردم و مقرر شد پس از اخد پروانه از شهرداری کد رهگیری بر روی مبایعنامه درج گردد. سازنده در این قرارداد تعهد داده بود در مدت ۳ ماه این کار انجام شود ولیکن تاکنون نتوانسته این کار را انجام دهد. ضمناً مبلغ ۲۰۰ میلیون نیز پرداخت کرده ام. به نظر می رسد ایشان نتوانند این پروانه را اخذ کنند به همین علت و تاخیر بیش از حد صاحب زمین نیز با سازنده مشکل اساسی پرداخت کرده اند. لطفاً راهنمایی نمایید من چکار بکنم؟

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      طرح دعوای الزام به اخذ پروانه ساخت و سایر تعهدات سازنده را اقامه نمایید و یا اگر حق فسخ دارید و اعمال آن به نفع تان هست و بتوانید مبلغ ۲۰۰ میلیون خود را از اموال سازنده توقیف کنید والا به دنبال اجرای قرارداد و الزامات سازنده در دادگاه باشید. ضمناً مراقب فسخ قرارداد مشارکت فی ما بین مالک و سازنده هم باشید چون در قرارداد شما هم تاثیر دارد.

      • غلامی گفت:

        ممنون از توضیحات شما
        شکایت خود را حقوقی کنم یا کیفری؟ (عقد قرارداد ۹۳/۳/۳۰) بوده است. ضمناً بین سازنده و مالک به علت نگرفتن پروانه درگیری وجود دارد. به نطر شما من می توانم به همراه مالک از سازنده شکایت کنیم؟

  22. علی گفت:

    با سلام و احترام
    آپارتمانی به صورت پیش فروش از سازنده خریده ام و یک سال از مدت آن گذشته و کاری نکرده است و احتمال دارد هیچ کاری نکند، سؤال من این است: صاحب زمین در قولنامه به عنوان شاهد امضا کرده است، آیا صاحب زمین جوابگو می باشد و می توان از آن فرد ادعای خسارت یا تحویل آپارتمان کرد؟ آیا از آن زمین سهمی دارم؟؟ با تشکر، موفق و سلامت باشید.

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      این که صاحب زمین قرارداد را امضاء کرده است به نوعی اعلام رضایت وی محسوب می شود هر چند که تحت عنوان شاهد باشد. شاهد را قانون تعریف کرده است این طور نیست که یک شخص ذینفع و ذی سمت، قرارداد را تحت عنوان شاهد امضاء کند و آثار شاهد بر او بار شود. فلذا مالک به عنوان طرف قرارداد تلقی می شود هر چند اسم خود را شاهد گذاشته است. قانون مشخص می کند کی شاهد است کی اصیل نه مردم.
      شما علیه سازنده و مالک هر دو شکایت حقوقی در خصوص تحویل و ساخت و سند و … نمایید. پیش خریدار اصولاً حق عینی و مالکیتی بر خود زمین ندارد مگر در قرارداد پیش بینی شده باشد و یا قراردادتان رسمی و مشمول قانون پیش فروش ساختمان باشد.

      • علی گفت:

        با سلام و احترام
        با تشکر از وقت و زمانی که برای پاسخ به سؤال اینجانب گذاشتید. دعای ما نثار افرادی که بدون هیچ چشم داشتی وقت و کار خود را در خدمت به خلق به سر می برند و در مقابل آن افرادی که با حیثیت و شخصیت انسان ها بازی می کنند و خدا خود شاهد است. شاد و سلامت باشید.

  23. حسين گفت:

    با سلام؛
    اگر در مبایعنامه داور همان املاکی باشد و رای صادر کند چه حکمی دارد؟ و اگر یک طرف به آن عمل نکند طرف دیگر بایستی چه مراحلی را طی نماید تا به حقوق خود برسد؟
    با تشکر از شما

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      رای داور باید از طریق دادگستری محل به طرف مقابل ابلاغ شود و طرف محکوم ظرف ۲۰ روز مهلت اعتراض به رای داور را در دادگاه دارد. اگر اعتراض نکرد شما باید تقاضای اجرای رای داور را از دادگاه نمایید.

      • حسین گفت:

        ضمن تشکر از جنابعالی
        رای داور می بایست در فرم مخصوصی درج گردد؟ ضمناً اجرای رای داور از طریق دادگستری هزینه ای (باطل کردن تمبر یا ۳ درصد) را هم در پی دارد؟؟

        • وکیل خسرو صالحی گفت:

          با سلام؛
          رای داور در ورق عادی نوشته شود کافی است. هزینه اجرای رای داور در دادگاه ها مورد اختلاف است برخی می گویند مالی است و برخی می گویند هزینه ندارد. بستگی به قسمت شما دارد!! روی همون ۳ درصد حساب کنید در مجموع

  24. حسنی گفت:

    با سلام خدمت شما
    با مشارکت کننده قراردادی منعقد نمودم و ۲۰۰ میلیون تومان پرداخت نمودم که آپارتمانی را متری ۳٫۵ میلیون پیش خرید نمایم. پس از ۶ ماه آپارتمان را قیمت گذاری نماییم. بابت این پول اولیه من متری ۵۰۰ هزار تومان بمن داده و بالغ آن بالمناصفه بین من و مشارکت کننده تقسیم شود. مشارکت کننده نتوانسته تاکنون پروانه ساخت بگیرد و این قرارداد ۶ ماه بسته شده و ایشان با من تسویه حساب نمی کند راهنمایی نمایید چکار باید کنم. ممنون

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      اگر مدت قرارداد به اتمام رسیده است در برخی قراردادها به معنای انحلال قرارداد است و در این صورت باید در دادگاه نسبت به استرداد مبلغ پرداختی خود طرح دعوا نمایید. البته ممکن است از موارد انحلال نباشد و طرف ملزم به اجرای تعهد خود گردد. در هر صورت باید قرارداد مورد ملاحظه و بررسی قرار گیرد تا دقیقاً مسیر دادگاهی آن مشخص شود.

  25. رضا پور گفت:

    با سلام

    اگر در مبایعنامه پیش خرید یک آپارتمان داور همان مشاور املاک قید گردد . ایشان کوتاهی نماید و یک طرفه قضاوت نماید حکم چگونه است. آیا حرف داور ختم الختاب است؟
    با تشکر

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      اگر رای داور بر خلاف قانون و یا تشریفات رسیدگی صادر شده باشد، می توانید ظرف ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ رای، ابطال آن را از دادگاه بخواهید.

  26. مجید گفت:

    با سلام،
    قرارداد مشارکتی بین طرفین امضاء شده و طبق قرارداد چکهای سازنده موجودی نداشته و برگشت خورده و بین سازنده و مالک طی شده که به هر عنوان هر یک از چکها برگشت بخورد قرارداد یکطرفه فسخ می گردد. آیا مالک می تواند بدون حضور سازنده بیع را فسخ کند یا قرارداد به قوت خود باقی است. با تشکر

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      مالک می تواند بدون حضور سازنده یک اظهارنامه فسخ قرارداد به سازنده ارسال کند و بیع را فسخ کند لکن برای اثبات فسخ باید به دادگاه رجوع نماید و تایید فسخ را از دادگاه بخواهد.

  27. بخشی گفت:

    ضمن تشکر از راهنمایی های شما:

    داور در مبایعه نامه من صاحب املاک ذکر گردیده است ولیکن سازنده به حرف ایشان نیز گوش نمی کند. لطفا راهنمایی نمایید چکار کنم. ۱۵۰ میلیون پولم در هواست من یک کارمند هستم و با مشکلات فراوان این مبلغ را جمع کرده ام .

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      داور باید جلسه داوری تشکیل دهد و در نهایت حکم نهایی صادر کند و شما از دادگاه تقاضای اجرای حکم داور را می نمایید. در مورد چگونگی صدور رای و مستندات قانونی به وکیل دادگستری حضوراً مراجعه نمایید. خصوصاً در مورد شما که قرارداد مشارکت هم فسخ شده است. اگر ریسک داوری زیاد باشد داور باید استعفاء دهد تا بتوانید به دادگستری رجوع کنید و بتوانید مالک را هم طرف دعوا قرار دهید.

  28. بخشي گفت:

    با سلام جناب آقای صالحی
    ضمن تشکر از جنابعالی سوالی داشتم :
    قرارداد پیش خرید آپارتمانی را در بنگاه بستم ولیکن طی قرارداد سازنده تعهد نموده که حداکثر سه ماهه اخذ پروانه ساخت از شهرداری را انجام دهد و بعد از گذشت ۸ ماه هنوز این امر میسر نشده است. صاحب زمین هم بطور یکطرفه قرارداد خود را به خاطر این موضوع بهم زده است. این قرارداد در مورخ ۱۳۹۳/۳/۲۵ منعقد شده است. ایشان هنوز مجوز طبقه ۵ را نتوانسته است بگیرد.
    ۱) آیا با توجه به این موضوع که صاحب زمین با سازنده بهم زده اند (در مورخ ۹۳/۶/۲۵) و هیچ همکاری با سازنده انجام نمی دهند این عمل سازنده فروش مال غیر محسوب می گردد که بصورت کیفری شکایت نمایم؟
    ۲) چکی به عنوان ضمانت از سازنده بابت پولی که به ایشان داده ام نزد من است آن چک را باید چکار کنم؟
    ۳) اصولاً شکایت خود را باید چگونه استارت بزنم و چه زمانی طول میکشد تا به جواب برسم؟
    از شما تشکر می نمایم

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      با توجه به این که فسخ مالک و سازنده بعد از قرارداد پیش فروش شما انجام شده است، لذا اتهام فروش مال غیر منتفی است چون در زمان پیش فروش سازنده سمت داشته و طرف قرارداد مشارکت با صاحب زمین بوده است. به احتمال کم بتوانید بر اساس ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان از سازنده به علت تنظیم پیش فروش با سند عادی شکایت کیفری کنید.
      فسخ قرارداد مشارکت که مبنای قرارداد پیش فروش هست در قرارداد شما هم تاثیر می گذارد و موجب انحلال پیش فروش می شود منتها شما دعوای حقوقی خود را مطرح کنید چرا که فسخ قرارداد مشارکت فقط با حکم قضایی در برابر شما قابل استناد است نه حرف و حدیث فسخ. چه بسا تبانی سازنده و مالک باشد!!!
      در خصوص چک چون ممکن است بدل اصل تعهد باشد باید با ملاحظه قرارداد اظهار نظر شود.
      شکایت حقوقی خود را نسبت به ساخت و اخذ مجوز و تحویل و تنظیم سند تفکیکی در دادگاه شروع کنید البته اگر داور دارید به داور رجوع کنید.

  29. مهناز گفت:

    سلام؛
    دو سال پیش آپارتمانی را به متراژ ۱۲۰ متر پیش خرید کردم. الان که به مرحله سفید کاری رسیده متوجه شدم واحدی که متعلق به من بوده به دو آپارتمان مجزا ۱۰۰ متر و ۷۵ متر تبدیل شده ولی سازنده برای متراژ ۱۰۰ متری طلب پول ۱۲۰ متر را می کند و زمان تحویل آپارتمان هم شب عید می باشد. برای سازنده اظهارنامه فرستادم جوابی نداد کارشناس برای متراژ درخواست کردم ولی اجازه وارد شدن به ساختمان را به او نداد. اکنون نمی دانم چگونه ادعای خود را اثبات کنم. در ضمن املاک کد رهگیری هم نگرفته است. لازم به ذکر است من خودم مایل هستم که ۱۰۰ متری را به من بدهد اما او از دادن ۱۰۰ متری در طبقه چهارم که طبق قرارداد بوده امتناع کرده و می گوید ۱۰۰ متر در طبقه اول را به من می دهد. آیا باید دادخواست کیفری بدهم یا حقوقی؟

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      حق شکایت حقوقی شما در تاریخ سر رسید تعهد در خصوص الزام پیش فروشنده به تکمیل و ساخت و تحویل آپارتمان با مشخصات و متراژ مقرر در قرارداد محفوظ است لکن شکایت کیفری و این که مورد از موارد انتقال مال غیر می باشد یا خیر، باید با ملاحظه قرارداد و وضعیت موجود و نقشه ها و مشاعات و کلیه اسناد و مدارک توصیه شود. ضمناً مقدار اندک اختلاف متراژ در قراردادهای پیش فروش عرف است ولی نه ۲۰ متر.

  30. رضا گفت:

    با سلام؛
    آپارتمانی را پیش خرید کردم (در تیر ماه ۹۳) مشارکت کننده هنوز نتوانسته مجوز ساخت از شهرداری اخذ کند و مبلغ ۱۵۰ میلیون من دست ایشان گیر کرده و به غیر از یک مبایعه نامه بدون کد رهگیری چیزی ندارم. مشارکت کننده یک فقره چک به عنوان تضمین پولم داده است و یک هفته از موعد آن گذشته و وقتی مراجعه نمودم پولی در حسابش نمی باشد. باید چک را برگشت بزنم تا کی مهلت این کار را دارم؟ لطفاً مرا راهنمایی نمایید که برای این مشکلم بایستی چکار کنم؟
    ممنونم از لطف شما – خداوند خیرتان بدهد.

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      شما می توانید بر اساس همان مبایعه نامه عادی، دعوای الزام به اخذ مجوز ساخت و تکمیل و تحویل و اخذ پایان کار و تفکیکی و تنظیم سند رسمی و مطالبه خسارات تاخیر در انجام تعهد در دادگستری مطرح کنید اگر که داور تعیین نشده باشد. ضمناً در صورت وجود سایر شرایط می توان شکایت کیفری تنظیم قرارداد پیش فروش با سند عادی علیه پیش فروشنده در دادسرا بر اساس ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان مطرح نمود که اهرم فشار بر طرف است تا با پیش خریدار به توافق و مصالحه برسد.

      • ناشناس گفت:

        با سلام رضا هستم – ضمن تشکر از جنابعالی

        چکی که در سوالم مطرح کردم را چکار باید بکنم این چک را به عنوان ضمانت داده است ولیکن ۱۵ روزی از تاریخ آن گذشته و خالی می باشد بایستی برگشت بزنم؟
        ضمناً فرمودید می توانم کیفری شکایت کنم از کجا بایستی شروع نمایم.
        ممنونم از لطف شما

        • وکیل خسرو صالحی گفت:

          با سلام؛
          آقا رضا چک به عنوان ضمانت گاهی ممکن است بدل از انجام اصل تعهد باشد و مطالبه آن باعث شود دیگر مطالبه اصل تعهدات سازنده منتفی گردد. فلذا اگر می خواهید توصیه ای در خصوص شکایت کیفری و اقدام روی چک ضمانت بشود باید با ملاحظه اسناد و قرارداد صورت بگیرد.

  31. عرفان گفت:

    سلام جناب صالحی؛
    در سال ۹۱ یک واحد آپارتمان را در بنگاه معاملاتی که پیش خریدار معرفی کرد پیش فروش کردیم سال ۹۰ قبل از اخذ جواز پول طبقه پنجم که به عنوان تراکم مطرح بود به شهرداری واریز شده و موقع پیش فروش جواز ۴ طبقه را داشتیم (روال شهرداری منطقه ۲ به این صورت است که پول تراکم را پرداخت می کنی و اگر مقاومت ساختمان توسط مشاور تایید شود پایان کار بر اساس پنج طبقه صادر می شود) و آن شخص که یک وکیل هم هست طبقه پنجم را پیش خرید کرد. در اوایل مهر ۹۲ (طبق مبایعه نامه ۳۰ شهریور موقع تحویل بود) واحد آپارتمان مذکور که بیش از متریالی که در قرارداد پیش فروش نیز قید شده بود برای ایشان کار کرده بودیم به همراه یک انباری به متراژ قید شده در مبایعه نامه و یک پارکینگ به ایشان تحویل شد یعنی در واقع به بهانه تمییز کردن آپارتمان، آنجا را تصاحب کرد و پس از پیگیری زیاد بخشی از پولی که بابت تحویل باید می داد و یک چک ۱۶ میلیونی برای یک ماه بعد در آبان ماه تحویل داد اما چک به عنوان خیانت در امانت برگشت خورد که در دادسرا و دادگاه رد شد اما ایشان در همان پرونده دو شکایت کیفری دیگر یکی پیش فروش بدون تنظیم سند و دیگری تصرف عدوانی (ایشان مدعی است که چون یک انباری بزرگ در زیر زمین درآوردیم آن قسمت جزو قدر السهم ایشان است) کرده است. لطفاً راهنمایی فرمایید. با تشکر

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      در خصوص شکایت کیفری قرارداد پیش فروش بدون تنظیم سند رسمی می توانید این طور دفاع کنید که در زمان امضای قرارداد پیش فروش، هنوز آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان تصویب نشده بود و امکان تنظیم سند رسمی عملاً فراهم نبود هر چند که خود قانون در سال ۱۳۸۹ تصویب شده است. فلذا باید حکم برائت صادر شود. در خصوص شکایت تصرف عدوانی می توانید به مشاع بودن ملک استناد کنید و این که در رویه قضایی دادگاهها اتهام تصرف عدوانی را در مال مشاعی و مشاعات وارد نمی دانند. ضمناً با یک وکیل مشاوره حضوری نمایید بهتر است. موفق باشید.

  32. مریم گفت:

    ضمن تشکر از راهنمایی شما مریم هستم:
    با توجه به سوالی که نمودم و شما لطف فرمودید و پاسخ دادید، ۳ سوال دیگه هم دارم:
    ۱) پروسه شکایت و جواب گرفتن چه مدت بطول میانجامد؟
    ۲) آیا به هیچ عنوان به سمت شکایت کیفری نروم؟
    ۳) چه هزینه هایی شکایت من دارد و آیا می توانم از مشارکت کننده آنها را دریافت نمایم؟
    ممنون از راهنمایی شما.

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      سوال اول : حدود شش ماه تا به حکم اولی برسید و حدود یک سال تا نتیجه نهایی.
      سوال دوم : شکایت کیفری باید با بررسی دقیق اسناد و مدارک و اوضاع و احوال موجود و … صورت گیرد و شمشیر دو لبه است به همین خاطر باید با احتیاط توصیه شود.
      سوال سوم : در شکایت حقوقی ۳ درصد مبلغ مورد مطالبه خود را باید تمبر باطل کنید و طرف به این هزینه علاوه بر اصل خواسته شما محکوم می شود. مگر دادخواست اعسار و ناتوانی از پرداخت هزینه دادرسی بدهید که اگر پذیرفته شود معاف می شوید. شکایت کیفری هزینه قابل توجهی ندارد.
      موفق باشید.

  33. بهروز گفت:

    با عرض سلام؛
    یک آپارتمان را به صورت پیش فروش فروخته ام ولی متاسفانه به دلیل تورم نتوانسته ام آپارتمان را در تاریخ مقرر تحویل دهم. خریدار در مرحله اول با این وضع کنار آمد ولی بعد در تحویل آپارتمان اصرار دارد. در صورتی که توانایی تکمیل آپارتمان را ندارم دادگاه چه تصمیمی خواهد گرفت؟ لطفاً راهنمایی فرمایید.

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      خریدار را قانع کنید که با شما قرارداد متمم امضاء و شرایط شما را درک کند. چرا که توافق و مصالحه بهتر است تا راه طولانی و پر هزینه ی دادگاه. شما هم سعی نمایید با توکل به خدا وفای به عهد نمایید چون مسلماً در دادگاه محکوم به تحویل و خسارت می شوید. ان شاء ا… ختم به خیر شود.

  34. مریم گفت:

    سلام آقای وکیل؛
    با احترام در تاریخ ۱۳۹۳/۰۳/۲۲ در بنگاه مشاور املاک قرارداد یک آپارتمان را منعقد نمودم و مبلغ ۲۶۰ میلیون به سازنده پرداخت کردم. قرار شد ایشان تا حداکثر ۲ ماه آینده بعد از اخذ پروانه از شهرداری مدارک را به بنگاه ارایه دهند تا کد رهگیری برایم صادر شود. سازنده پس از گذشت ۷ ماه هنوز موفق به گرفتن این مجوز از شهرداری نشده است. صاحب زمین نیز بنا به همین دلیل با مشارکت کننده مشکل پیدا کرده است و حاضر به همکاری با مشارکت کننده نمی باشد. بنده هم درخواست پولم را از مشارکت کننده دارم و ایشان چند وقتی است که دیگر جوابگوی تلفن های من نیست. بنده چکار باید کنم. این شکایت حقوقی است یا کیفری؟ لطفاً راهنمایی فرمایید.

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      اگر بخواهید وارد فاز کیفری شوید در این صورت شکایت کیفری کلاهبرداری احتمال کم دارد به نتیجه برسد چون بحث قرارداد در میان است. شکایت کیفری دیگری که متصور است شکایت از پیش فروشنده بر اساس ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان است بخاطر تنظیم قرارداد پیش فروش به صورت دستی و عادی و قبل از اخذ پروانه ساخت. البته به نتیجه رسیدن این شکایت هم قطعی نیست چون قبل از تاریخ انتشار آیین نامه اجرایی قانون در روزنامه رسمی مورخ ۱۳۹۳/۳/۲۵ ، قرارداد شما امضاء شده است.
      در هر صورت حق شکایت حقوقی شما ۱۰۰ درصد محفوظ است و می توانید دو راه را انتخاب کنید : مسیر الزام سازنده به اجرای مفاد قرارداد و ساخت و تحویل و خسارت و یا از خیر این آپارتمان بگذرید و به دنبال فسخ قرارداد و استرداد پول پرداختی خود باشید.
      مشاوره حضوری هم با یک وکیل متخصص انجام دهید تا راه نهایی و بهترین اقدام ممکن مشخص شود.

  35. میثم گفت:

    با سلام؛
    در قبال فروش خانه ای که هنوز سند رسمی ندارد دو فقره چک از فروشنده دریافت کردم و هر دو برگشت خورد.
    حالا فروشنده برای رفع مشکل و تهیه پول نیاز به دسته چک دارد و از من خواسته که در قبال اخذ سفته و یک فقره چک پشت نویسی شده، دو فقره چک را به او عودت دهم. آیا این کار را انجام دهم؟
    لطفا راهنمایی بفرمایید.
    با تشکر

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      ظاهراً منظور شما این است که چک خریدار خانه برگشت خورده است، اگر این برداشت درست باشد در این صورت :
      تعویض چک ثمن با چک دیگری اصولاً توصیه نمی شود چون برگشت خوردن آن حکم برگشت خوردن چک ثمن را ندارد مگر این که صورتجلسه کتبی کنید که مثلاً در مورخه …. در محل …. پیرو قرارداد مبایعه نامه شماره ….. مورخه ….. چک شماره …. که بابت ثمن معامله تسلیم فروشنده شده و برگشت خورده است با چک شماره ….. و سفته شماره …. تعویض می شود. چنانچه چک جدید برگشت بخورد و یا سفته در سررسید وصول نشود به معنای عدم وصول ثمن است و فروشنده حق فسخ بیع را تا شش ماه از تاریخ گواهی برگشت چک دارد. (البته اگر متن صورتجلسه توسط وکیل تنظیم شود بهتر است و به این اکتفا نکنید.)

  36. ناشناس گفت:

    من در حین معاملاتی که زمانی در قالب قرارداد با فردی داشتم تعدادی چک رد و بدل نمودیم. چندی قبل آن فرد یکی از چک های اینجانب را به مبلغ بالایی به بانک برده و با تغییر مبلغ تنها موجودی حسابم را دریافت نمود. سپس یک فقره چک اینجانب که متعلق به همسرم بود و من به اشتباه آن را امضا نموده بودم (چون دسته چک های همسرم در اختیار من بود و با آنها کار می کردم) برگ چک فقط شماره حساب داشته و نام صاحب حساب روی آن درج نشده است. ایشان آن چک را در بانک برگشت زده و سپس به کلانتری شکایت نموده بود (که چک فرد دیکری را با امضای خودم به انگیزه کلاهبرداری به ایشان داده ام) به اتهام جعل. از کلانتری با اینجانب تماس گرفتن که به آنجا مراجعه کنم. من در کلانتری اذعان داشتم که در قالب قرارداد با ایشان چنین چکی را نداده و ایشان آن را از دفتر بنده سرقت نموده و امضای مرا جعل نموده است (البته چک به رویت من نرسیده بود و از رد و بدل شدن این چک ها زمان زیادی گذشته بود) پرونده به دادسرا رفته و در حال کارشناسی امضا است. آیا صدور چک توسط اینجانب مصداق جعل و کلاهبرداری داشته است؟ لطفا مرا راهنمایی بفرمائید که چه کاری باید انجام دهم؟ ممنونم.

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      اگر مدعی سرقت هستید شما هم شکایت سرقت و جعل علیه آن فرد مطرح کنید. در غیر این صورت به فرض هم که جای همسرتان امضا زدید اگر با رضایت صاحب حساب چک باشد جعل نیست و کسی که باید شکایت جعل امضا مطرح کند همسرتان است. اگر بتوانید شما و همسرتان دعوای استرداد چک به جهت عدم استحقاق آن فرد به وجه چک مطرح کنید و عدم استحقاق آن فرد به وصول وجه چک اثبات شود، یقیناً ادعای کلاهبرداری و یا جعل هم منتفی می شود چون حقی نداشته است تا مورد کلاهبرداری واقع شده باشد و اصلاً ضرری به وی وارد نشده تا جعل متصور باشد. البته اگر مصالحه کنید از همه راه ها بهتر است.

  37. رضا گفت:

    با سلام؛
    جهت تخریب و گودبرداری ساختمان قدیمی خود با یک تخریبکار از روزنامه تماس گرفته ام. قرار بر این شد در عوض تخریب و گودبرداری ساختمان آهن آلات ساختمان فرسوده را تخریبکار بردارد و ما به تفاوت ۵ میلیون تومان به من بدهد. قرارداد را نوشتیم ۵ میلیون تومان را من دریافت کردم و جهت این که تخریبکار پس از بردن آهن آلات از گودبرداری سرباز نزند مبلغ ۸ میلیون داده که پس از پایان کار می بایست به او برگردانم. همه این موارد در قرارداد دستنویس بینمان نوشته شده است. مدت قرارداد ۲۰ روز است و تاخیر بیش از یک هفته موجب فسخ قرارداد می شود. با توجه به همه این مسائل عملیات تخریب تمام شده ولی تخریبکار ادعا می کند که آهن آلات را درست برآورد نکرده و متضرر شده و گودبرداری نمی کند و درخواست کارشناس دادگستری دارد. مرحله کارشناس دادگستری زمان زیادی را از پروژه می گیرد. بنظر شما تکلیف ما چیست؟

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      به نظر می رسد اختلاف را بدون دعوا و دادگستری جمع و جور کنید بهتر است. تخریبکار یک ادعایی کرده که از نظر قانونی باید اثبات شود و اثبات آن هم مشکل است تا بتواند به غبن استناد کند چون در رابطه با شغلش هست و فرض قانون بر اطلاع وی از کمیت و کیفیت و قیمت آهن آلات است. از طرف دیگر شما هم سعی کنید کمی سعه صدر به خرج دهید و مصالحه کنید. کارشناس رسمی دادگستری خصوصی زمان زیادی نمی گیرد. از کتاب کانون کارشناسان یک کارشناس مربوطه انتخاب کنید و ۳۰۰ هزار تومان بهش بدید تا ظرف یک و دو روزه نظرش رو بده. البته به تخریبکار بگید طبق قرارداد و قانون الزامی به تبعیت از نظر کارشناس ندارید ولی اخلاقاً قرارداد را اگر مغبون شده تعدیل کنید.

  38. ابراهیم گفت:

    با سلام؛
    بنده یک آپارتمان رو پیش فروش خریده بودم که فروشنده آپارتمان رو تحویل داده ولی مشکل اینجاست که فروشنده ملک رو مشارکت کرده ولی بنا به دلایلی سند مادر رو بنام یکی دیگه زده که اونهم سه ماه پیش فوت کرد و ورثه از اقدام به پایان کار و تنظیم سند امتناع می کنند. برای دریافت سند باید چکار کنم؟

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      اگر کسی که سند به او در زمان حیاتش منتقل شده است، از موضوع مشارکت اطلاع داشته و خود را ملتزم به قرارداد مشارکت کرده بود، باید الزام پیش فروشنده و نیز ورثه را به تفکیک و پایان کار و تنظیم سند تفکیکی بخواهید. ولی اگر کسی که در زمان حیاتش سند مادر به او منتقل شده است ملتزم به مفاد قرارداد مشارکت در ساخت نشده باشد، باید دعوای ابطال سند انتقال علیه ورثه و پیش فروشنده مطرح کنید چرا که حق شما مقدم است و انتقال سند مادر در واقع نقض قرارداد پیش فروش است.

  39. علی گفت:

    میخواستم بدونم آیا مشاور املاک می تواند در خصوص فروش ملک با مالک قرارداد جعاله بابت فروش انحصاری و اخذ کمیسیون داشته باشد؟ اگر می شود نمونه قراردادی برای این کار وجود دارد؟ ممنون میشم اگر هست بیشتر راهنمایی کنید.

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      دوست گرامی
      مالک می تواند فروش ملک خود را منحصراً به یک نفر مشاور املاک بسپارد و مثلاً تا ۵ سال فروش ملک را توسط خودش یا توسط مشاور املاک دیگر از خود سلب و ساقط کند ولی در عمل ضمانت اجرای خاصی ندارد یعنی اگر خودش فروخت و یا به مشاور املاک دیگر بدهد، آن بیع و فروش صحیح است. ولی شما می توانید شرط خسارت نمایید تا حداقل ضمانت اجرا داشته باشد. نمونه قرارداد وجود ندارد باید با همکاری وکیل تنظیم کنید.

  40. علی مدنی گفت:

    با سلام؛
    آیا در پرونده ی که قبلاً سابقه طرح در دادگاه با موضوع فسخ توافقنامه فی ما بین شهرداری منعقد شده و حکم به رد دعوی صادر شده باشد می توان دوباره با موضوع بطلان توافق انجام گرفته شکایت کرد و در این خصوص دفاعیات شهرداری به استناد کدام ماده قانون مدنی می توان حکم برائت گرفت؟؟

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      دوست گرامی
      اگر دعوای نخست خواسته آن فسخ باشد و حکم به بی حقی صادر شده باشد، می توان مجدداً دعوای بطلان توافق نامه را مطرح نمود. چرا که سبب دو دعوا متفاوت است و قاعده اعتبار امر مختومه وارد نیست. بند ۶ ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی.
      ضمناً مطالب وبلاگ شما بسیار ارزشمند است. موفق باشید.

      • علی مدنی گفت:

        باسلام ممنونم از جواب ارسالی اما جزئیات و مفاد توافق نامه ۱۶ سال پیش اجرا شده و قسمتی از طرح در طرح جامع تغییر کاربری پیدا کرده و آن قسمت فضای سبز تبدیل به مسکونی شده و این ادعا خواهان است.

        • وکیل خسرو صالحی گفت:

          با سلام
          به لحاظ قانونی و علمی، اجرای قرارداد و یا انتقال موضوع قرارداد و یا تغییر کاربری و یا گذشت زمان و امثالهم تاثیری در بطلان قرارداد ندارد و در هر صورت ادعای بطلان قابل طرح است لکن در عمل و از حیث روانی باعث می شود قلم قاضی به سمت بطلان قرارداد نچرخد و ادعای بطلان قرارداد پذیرفته نشود و یا اثبات نشود.

  41. فررين گفت:

    با سلام خدمت وکیل محترم؛
    بنده در نظر دارم به اتفاق دو نفر از دوستان بصورت مشارکتی نسبت به راه اندازی فروشگاه صنایع دستی در قطعه زمینی فاقد اعیانی اقدام کنیم که یکی از این سه نفر مالک زمین می باشد و از طرفی مالک زمین می خواهد در کلیه هزینه ها و سود و زیان با ما شریک باشد. به نظر جنابعالی باید به چه نحوی قرارداد امضاء کنیم؟؟

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام
      دوست گرامی؛
      قرارداد شما از نوع قراردادهای مشارکتی است که هر طرف آورده مشخصی دارد و در قبال آن سهم الشرکه معین. قراردادهای مشارکتی به دلیل تعدد طرفین آن نسبتاً پیچیده است و در کل توصیه میکنم متن پیش نویس توافقات خود را به تایید یک وکیل برسانید. آن چه مهم است این که مالک زمین باید به نحوه کامل و مستمر شرایط استفاده از ملک را برای شما فراهم کند و ادعایی بایت اجرت المثل و اجاره بها حتی در فرض ضرر شراکت نداشته باشد و در قرارداد حق دخالت در امور اجرایی فروشگاه نداشته باشد و فقط سهم خود را ببرد. همچنین همکاری کامل در امور اداری و جواز و شهرداری و… داشته باشد. مطالب زیاد است و در کل باید یک قرارداد جامع و محکم مشارکت تنظیم کنید.

      • فررين گفت:

        با تشکر از وکیل ارزشمند برای تهیه پیش نویس جامع و کامل چطور میتوانیم از جنابعالی کمک بگیریم؟؟

        • وکیل خسرو صالحی گفت:

          خواهش میکنم. شما می توانید به دفتر وکالت مراجعه نمایید و با ارائه کلیات توافق و نحوه کار خود، متن حقوقی و قرارداد کامل را دریافت نمایید. یادتان باشد اولین قدم قرارداد محکم است. بهترین وکیل شما قرارداد شماست.

  42. شایسته گفت:

    سلام؛ جناب صالحی
    بنده لیسانس حقوق دارم و خیلی تمایل دارم که در حوزه قراردادها فعالیت تخصصی داشته باشم.آیا شما کاراموز در این رابطه قبول می کنید؟

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام؛
      دوست گرامی
      تصمیم خیلی خوبی است که شما در حوزه قراردادها متمرکز می شوید بخاطر این که یک کار علمی با کلاس بی شبهه بی استرس و البته بی مالیات! است. لکن بر خلاف ظاهر علمی و تئوری آن، نیازمند چند سال فعالیت مستمر وکالتی در دادگاه ها و در بطن و متن دعاوی مردم قرار گرفتن است تا بتوانیم در تنظیم و طراحی قراردادها از تجربیات عملی پرونده ها استفاده کنیم. به هر حال خوشحال میشم رزومه خود را ارسال کنید و امیدوارم بتوانم از ظرفیت های خوب شما بهره مند شوم.

  43. ناشناس گفت:

    بسمه تعالی
    با سلام؛ بنده قرارداد پیش فروش آپارتمانی را در سال ۱۳۹۱ با شخصی بسته ام و به عنوان خریدار آن آپارتمان با متراژ و مکان مشخص می باشم که فروشنده پس از مدتی اقدام خاصی انجام نداده و حتی زمین که به نام وی می باشد از سوی همسرش به عنوان مطالبه مهریه توقیف گردیده است که من اعتراض ثالث اجرایی و اثبات عقد بیع در دو دادخواست مجزا داده ام. اما می خواهم شکایت عدم رعایت قانون پیش فروش ساختمان را نمایم.
    سوال اینجاست : اولاً با توجه به سال تنظیم قرارداد و سال تصویب قانون می توان شکایت کیفری تنظیم کرد؟
    ثانیاً آیا طرف می تواند منکر قرارداد گردد و در دادگاه اثبات عقد بیع، آن را انکار کند؟ اگر انکار کرد چه راههایی وجود دارد؟
    ثالثاً اعتبار استشهادنامه در دادگاه اثبات عقد بیع چه میزان می باشد؟
    با تشکر فراوان

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام
      دوست گرامی؛
      اولاً : قرارداد شما به لحاظ زمانی بعد از قانون جدید پیش فروش ساختمان مصوب ۱۲/۱۰/۱۳۸۹ امضا شده است و بنابراین از آنجا که پیش فروشنده با سند عادی و بدون رعایت این قانون اقدام به پیش فروش نموده عمل وی طبق ماده ۲۳ جرم است. لکن چالش و ایراد مهمی که در مورد شکایت کیفری شما از پیش فروشنده وجود دارد این است که آیین نامه اجرایی این قانون موضوع ماده ۲۵ ، در تاریخ ۷ خرداد ۹۳ تصویب شد و در زمان امضای قرارداد هنوز آیین نامه اجرایی این قانون طبق ماده ۲۵ تصویب نشده بود و برخی دادگاهها اعتقاد دارند که این قانون تا قبل از تصویب آیین نامه اجرایی آن قابلیت اجرا نداشته است (خصوصاً در بحث تنظیم سند رسمی پیش فروش) و به همین خاطر این قانون در این چند سال متروک بود. بنابراین پیش فروشنده احتمال دارد تبرئه شود.
      ثانیاً : اگر قرارداد را واقعاً امضا کرده است و در دادگاه منکر شود، در این صورت شما با جلب نظر کارشناس امضاء و یا دو شاهد وقوع عقد و اصالت قرارداد را اثبات کنید و همین طور نسبت به همسرش (شخص ثالث) باید جلوتر بودن تاریخ قرارداد از تاریخ توقیف مهریه را نیز اثبات کنید که آن هم با دو شاهد و کارشناس قدمت جوهر قرارداد و چک های رد و بدل شده قابل اثبات است و تاریخ مندرج در خود قرارداد کافی نیست.
      ثالثاً : شهادت نامه اعتبار شهادت را دارد و شما باید حتماً استماع شهادت در دادگاه را نیز از قاضی درخواست کنید.

      • ناشناس گفت:

        با سلام
        ممنون از پاسخ شما.
        سوال دیگری نیز دارم :
        اگر مطابق ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان پیش فروشنده محکوم گردد و در این حین زمین کماکان توقیف باشد و پیش فروشنده بخواهد رضایت جلب نماید و سهم آپارتمان من را خودش یا بستگانش بخرند آیا این امکان وجود دارد؟ به عبارت دیگر زمین در توقیف مهریه می باشد و در این حین با سند عادی سهم خودم را به وی بفروشم؟
        متشکرم

        • وکیل خسرو صالحی گفت:

          با سلام؛
          می توانید سهم خود را به پیش فروشنده یا بستگانش واگذار نمایید به شرطی که بحث توقیف مهریه را در قرارداد ذکر کنید و این که هر بلایی سر آپارتمان آمد ارتباطی به شما ندارد و مسئولیت رفع توقیف با خود واگذار شونده می باشد چه بتواند رفع توقیف کند و چه نتواند.
          موفق باشید.

  44. حسن گفت:

    با سلام و عرض ادب خدمت استاد گرامی
    بنده یک واحد آپارتمان به متراژ ۹۰ متر پیش خرید کرده ام که پس از صدور سند مشخص شد که ۸۳ متر می باشد.
    کل پول ۹۰ متر را هم پرداخت کرده بودم حالا طبق قولنامه فورشنده باید ۷ متر کسری آپارتمان را به من پرداخت می کرد ولی به بهانه های واهی امروز و فردا میکرد و پس از گذشت ۱ سال بنده از ایشان شکایت کردم که بعلت عدم حضور ایشان در دادگاه محکوم به پرداخت وجه شد.
    حالا احضاریه برای من آمده که طرف رسیدی از من دارد که من هیچ گونه طلبی بابت خرید آپارتمان ندارم رسید چاپی است و زیر آن امضای بنده زده شده در صورتی که بنده چنین رسیدی را امضا نکرده ام ولی حتی خودم هم باورم نمیشه که امضا مال من نیست جلسه دادگاه یک ماه دیگه برگزار میشه لطف کنید بنده را راهنمایی کنید برای اثبات این عمل چکار باید بکنم آیا قبل از جلسه دادگاه باید کاری انجام بدم. اگر در دادگاه نتوانستم ثابت کنم امضا مال من نیست چه؟
    با سپاس از وقتی برای این حقیر می گذارید.

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام
      دوست گرامی
      شما ابتدا باید مطمئن شوید که آیا امضا شما هست یا نه ؟
      اگر امضای شما نباشد شما کافی است در دادگاه امضای خود را انکار کنید. در این صورت بار اثبات اصالت امضاء به عهده طرف مقابل است نه شما. یعنی طرف باید با جلب نظر کارشناس خط و امضا بتواند انتساب امضا به شما را اثبات کند.
      و اما اگر امضای شما باشد در این صورت به احتمال زیاد از شما در یک برگ سفید امضا گرفته است و متعاقباً بر روی آن متن را تایپ کرده است که احتمالاً همین طور است چون آدم های حرفه ای برای مشخص نشدن سفید امضا و تاریخ جوهر امضا با جوهر نوشته، متن رسید را تایپ می کنند تا قابل تشخیص نباشد. در این صورت شما باید شکایت کیفری خیانت در سفید امضاء مطرح کنید یا در همان دادگاه حقوقی به سفید امضا بودن برگ رسید و مورد توافق نبودن مفاد نوشته استناد کنید در این حالت بار اثبات به دوش شماست ولی در حالت اول بار اثبات به عهده طرف مقابل است.
      پس تکلیف امضای خود را مشخص کنید!! یا باید بگویید امضای من نیست یا باید بگویید امضای من هست ولی سفید امضا بوده است.

  45. میلاد ناجی گفت:

    با عرض سلام و تشکر

    آپارتمانی پیش فروش کرده ام و طبق قرارداد مبالغ رو گرفتم و ملک رو تحویل دادم. خریدار هم ملک رو اجاره داده. حالا که سند ها آماده شده، خریدار از پرداخت ما بقی بدهیش که باید زمان تنظیم سند می داد، خودداری می کنه و نمیاد برای سند… چه کاری میتونم بکنم که زود به پولم برسم؟ آیا اجاره مال غیر محسوب میشه؟ آیا می تونم انشعاباتش رو که به نام خودم هم هست قطع کنم که زود تر بیاد؟؟ با تشکر فراوان

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام
      دوست گرامی
      اجاره مال غیر محسوب نمی شود چون پیش خریدار بر اساس مالکیت شرعی خود آپارتمان را اجاره داده هر چند که سندش عادی است و تعهداتش را در مقابل شما انجام نداده باشد.
      انشعابات را نمی توانید قطع کنید چرا که جرم ممانعت از حق محسوب می شود.
      شما اگر حق فسخ در قرارداد بابت عدم پرداخت اقساط ثمن دارید قرارداد را فسخ کنید در غیر این صورت در وهله اول اظهارنامه قانونی با موضوع مطالبه الباقی ثمن و تنظیم سند رسمی به آدرس خریدار ارسال کنید و اگر فایده نکرد ناچاراً در دادگاه بر همین اساس طرح دعوا کنید. دلیل اصلی که پیش خریدار نمی یاد برای تنظیم سند رسمی شاید بخاطر این باشه که اگر سند تنظیم بشه شما میتونید سندش رو بابت الباقی ثمن توقیف کنید.
      موفق باشید…

  46. زارعی گفت:

    جناب وکیل سلام. مدتی قبل پولی را نقدا به شخصی داده و رسیدی را خودم نوشته و او امضا و انگشت زد. حال با توجه به اختلافات شخصی با یکدیگر از او طلبم را خواستم که او انکار کرده و در جواب من میگوید اگر شکایت کنی تو را متهم به جعل امضا و اثر انگشت و رسید میکنم. حال من چگونه از او شکایت کنم که در کمترین زمان به طلب خود برسم. با تشکر

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام دوست گرامی
      اگر طرف فقط رسید را امضا زده باشد ممکن است امضای همیشگی خود را در رسید نزده باشد و امضای خود را انکار نماید در این صورت اثبات انتساب امضای منقوش در رسید با دست بدهکار به عهده شماست ولی اگر اثر انگشت زده باشد چون اثر انگشت هر شخص منحصر به خودش است با کارشناسی آن تطابق اثر انگشت اثبات می شود و در این صورت عدم تطابق امضا مهم نیست. ضمناً انچه ملاک ایجاد تعهد است اثر انگشت است و خط رسید مهم نیست هر چند شما خودتان نوشته باشید.

  47. وکیل خسرو صالحی گفت:

    با سلام؛ جناب شکرانی عزیز
    اولین کاری که می کنید روی سفته یا چک بنوسید : غیر قابل انتقال به اشخاص ثالث و روی عبارت حواله کرد را هم خط کامل بزنید. به این جهت که چک یا سفته را خرج نکند و یا به شرخر ندهد.
    هم در قرارداد و هم بر روی چک باید تضمینی بودن چک به شرح مندرج در بند y قرارداد شماره فلان مورخ فلان قید شود. می توانید شرط کنید که طرف مقابل وقتی می تواند چک را اقدام کند که تخلف شما را از مفاد قرارداد در خصوص فلان تعهد با دلایل موجه اثبات نماید و یا با تجویز داور . توجه داشته باشید اگر بار اثبات تخلف از قرارداد را به دوش طرف مقابل نیاندازید در این صورت بار اثبات حسن انجام تعهد با شما است.
    مورد دیگر این که وقتی چک یا سفته را می دهید روی کپی آن رسید تحویل را بگیرید.
    موفق باشید…

  48. رحمن صبوري فرد گفت:

    جناب صالحی
    با عرض سلام
    بنده در آذرماه سال ۱۳۹۱ به اعتبار ادعاهای مشاور املاک یک واحد آپارتمان پیش خرید کردم که بعداً متوجه شدم پیش فروشنده پروانه ساختمانی ملک را از شهرداری منطقه در تاریخ ۹۲/۰۱/۲۶ اخذ نموده یعنی اینکه چهار ماه قبل از پروانه ساختمانی اقدام به پیش فروش نموده است و الان هم علی رغم اینکه واحد آپارتمان را باید تا تاریخ ۹۲/۱۰/۱۵ تحویل می داد متاسفانه در مرحله اتمام سفت کاری است. لطفاً بفرمائید به اعتبار ماده ۲۳ و ۲۴ قانون پیش فروش آپارتمان ، می توانم از پیش فروشنده و مشاور املاک شکایت نمایم . با تشکر صبوری فرد

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      دوست گرامی
      با سلام
      قرارداد شما به لحاظ زمانی بعد از قانون جدید پیش فروش ساختمان مصوب ۱۲/۱۰/۱۳۸۹ امضا شده است و بنابراین از آنجا که پیش فروشنده با سند عادی و بدون رعایت این قانون اقدام به پیش فروش نموده عمل وی طبق ماده ۲۳ جرم است.
      لکن چالش و ایراد مهمی که در مورد شکایت کیفری شما از پیش فروشنده وجود دارد این است که آیین نامه اجرایی این قانون موضوع ماده ۲۵ ، در تاریخ ۷ خرداد ۹۳ تصویب شد (همین چند هفته پیش) و در زمان امضای قرارداد شما هنوز آیین نامه اجرایی این قانون طبق ماده ۲۵ تصویب نشده بود و برخی دادگاهها اعتقاد دارند که این قانون تا قبل از تصویب آیین نامه اجرایی آن قابلیت اجرا ندارد (خصوصاً در بحث نحوه تنظیم سند رسمی پیش فروش) و به همین خاطر این قانون در این چند سال متروک بود. بنابراین پیش فروشنده یا وکیلش اگر کارکشته باشد احتمال دارد به این استدلال استناد کند و تبرئه شود.
      در مورد شکایت صنفی از مشاور املاک می توانید طبق ماده ۲۴ در اتحادیه املاک اقدام کنید.
      موفق باشید.

  49. علی گفت:

    جناب وکیل با سلام
    لطفا در مورد آیین نامه جدید پیش فروش آپارتمان ها توضیح دهید. آیا قرارداد پیش خرید ما که در تاریخ فروردین ۱۳۹۳ امضا شده است مشمول این آیین نامه قرار می گیرد؟؟
    ممنون

    • وکیل خسرو صالحی گفت:

      با سلام
      دوست گرامی؛ این آیین نامه اجرایی در ارتباط با ماده ۲۵ قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹/۱۰/۱۲ در هیئت دولت تصویب شد. این آیین نامه بر قرارداد شما نیز حاکم است چرا که قانون آن قبل از تاریخ قرارداد شما در مجلس تصویب شده است.

      • ناشناس گفت:

        با عنایت به اینکه هنوز این قانون به مراجع ذیربط ابلاغ نشده چگونه می تواند اجرایی شود. مگر عطف به ما سبق نیست؟

        • وکیل خسرو صالحی گفت:

          با سلام
          دوست گرامی
          آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان تصویب و در روزنامه رسمی منتشر شده است و نتیجتاً طبق ماده ۲ قانون مدنی، قانون پیش فروش ساختمان و آیین نامه اجرایی آن به لحاظ حقوقی و مراجع قضایی لازم الاجرا است.

    • تورانی گفت:

      با سلام
      بنده سال گذشته قراردادی (مشارکت ساخت)منعقد نمودم با توجه به اینکه ساختمان نیمه کاره بود وبا توجه به توافق من مبلغ۹۵ملیون تومان به مالک پرداخت نمودم(به ازای احداث دو طبقه)و از مالک وکالت فروش بلاعزل به طبقات ۴و۵گرفتم .با توجه به پیشرفت کار بنده اقدام بر فروش یک طبقه نمودم که متاسفانه مالک از فروش جلوگیری میکند ومشتری های امده را منصرف میکند. بنده چگونه میتوانم اقدام کنم.ایا میتوانم شکایت کیفری کنم یا نه. ومن نیز مدتی است که پروژه را تعطیل کردم.
      با تشکر از راهنمایتان

      • وکیل خسرو صالحی گفت:

        با سلام؛
        اگر در قرارداد مشارکت در ساخت حق پیش فروش از شما سلب نشده باشد، حق پیش فروش سهم خود را دارید ولی صرف این که مالک مشتریان شما را منصرف می کند عنوان جزایی ندارد و موردی برای شکایت کیفری نیست. توصیه می شود با مصالحه و توافق و دوستانه جمع و جورش کنید.

    • علی جبرییلی گفت:

      با سلام
      از شما بسیار سپاسگزارم که به سوالات حقوقی ما جواب می دهید تا بتوانیم از حقوق خود دفاع کنیم از خدای متعال برای شما موفقیت و سربلندی را خواهانم

    • علی جبرییلی گفت:

      با سلام و احترام
      آیا بنده که قرارداد خود را در فروردین۹۳ در بنگاه املاک تنظیم کرده ام مشمول قانون پیش فروش آپارتمان می شود و دادگاه آن را در هنگام شکایت قبول می کند. سپاسگزارم

      • وکیل خسرو صالحی گفت:

        با سلام؛
        قانون پیش فروش ساختمان شامل قراردادهای رسمی است و قرارداد عادی پیش فروش از شمول این قانون خروج موضوعی دارد. فلذا تا زمانی که قرارداد رسمی تنظیم نکرده اید نمی توانید از مزایای این قانون بهره مند شوید. قرارداد شما مشمول قوانین عام و کلی قانون مدنی است.

    • علی جبرییلی گفت:

      با سلام واحترام خدمت استاد گرامی
      با توجه به اینکه در قرار داد بنده تاریخ تحویل واحد نوشته شده است ولی تاریخ تنظیم سند نوشته نشده است چه کاری می توانم انجام دهم. سپاسگزارم

      • وکیل خسرو صالحی گفت:

        با سلام؛
        عدم ذکر تاریخ تنظیم سند، مانع از تعهد به تنظیم سند نیست و در هر حال تعهد سازنده و مالک به انتقال سند وجود دارد لکن از آنجا که مدت ذکر نشده است مدت عرفی ملاک عمل است.

© 1397 - کلیه حقوق متعلق به وب سایت ایران قرارداد می باشد.

طراحی و اجرا : coderoom.ir