توافق بر وضع خیار در صورت تخلف از شرط و امکان انتقال

3/5 - (2 امتیاز)
۳/۵ - (۲ امتیاز)

توافق بر وضع خیار در صورت تخلف از شرط و امکان انتقال مبیع قبل از آن  

در برخی از قراردادها، چنین شرطی و یا مشابه آن مورد توافق قرار می گیرد :

(… در صورتی که هر یک از چک ها برگشت خورد، فروشنده حق فسخ معامله را دارد…)

اکنون پرسش مقدماتی این است که اولاً خیار ایجاد شده در صورت تخلف از شرط، خیار تخلف از شرط فعل است و یا خیار شرط ؟؟ ثانیاً پرسش اصلی این است که آیا مشروط علیه می تواند قبل از ایفای شرط مورد معامله را بفروشد؟؟ و اگر اقدام به انتقال مبیع نماید، آیا انتقال صورت گرفته باطل است یا صحیح؟؟

خیاری که در شرط (در صورتی که هر یک از چک ها برگشت خورد، فروشنده حق فسخ معامله را دارد) مورد توافق قرار می گیرد، ماهیت مشخص و واضحی ندارد و مورد اختلاف حقوقدانان است. چرا که از یک طرف در مورد وضع آن توافق شده است و به “خیار شرط” همانند است و از سوی دیگر تحقق خیار بعد از تخلف از یک شرط فعل است و به “خیار تخلف از شرط فعل” شبیه است. (توضیح این که خیار تخلف از شرط فعل موضوع ماده ۲۳۹ قانون مدنی، به موجب قانون ایجاد می شود نه با توافق طرفین)

مشخص نمودن ماهیت این خیار مشکوک الهویه آثار متعدد دارد. مهم ترین اثر عملی و کاربردی آن، ضمانت اجرای تصرف در مورد معامله تا قبل از ایفای شرط است. اگر خیار فوق الذکر خیار شرط باشد، یقیناً تصرف در دوره زمانی خیار شرط طبق ماده ۴۶۰ و ۵۰۰ قانون مدنی غیر نافذ است و با اعمال خیار توسط مشروط له، انتقال صورت گرفته باطل می شود. اما اگر خیار را خیار تخلف از شرط فعل بدانیم، آیا می توان گفت مشمول قسمت نخست ماده ۴۵۴ قانون مدنی می شود و انتقال صورت گرفته (بیع دوم) صحیح است و نهایتاً فروشنده اول باید بر اساس نظریه تلف حکمی، مثل یا قیمت مبیع را از مشتری مسترد نماید.

قسمت نخست ماده ۴۵۴ قانون مدنی، یقیناً در مورد خیارات قانونی مثل غبن، تدلیس، عیب، تخلف از شرط فعل اجرا می شود و یقیناً در مورد خیار شرط اجرا نمی شود.

ما قصد نداریم که ماهیت حقوقی این خیار را تدریس کنیم. فقط می خواهیم اثبات کنیم که اگر این خیار، نوع خاصی از خیار تخلف از شرط فعل باشد، مشمول قسمت نخست ماده ۴۵۴ قانون مدنی نیست. چرا که از ابتدای قرارداد بر وضع خیار توافق شده است و به این جهت مشروط له (فروشنده) به طور ضمنی عدم تصرفات ناقله را بر مشروط علیه (خریدار) شرط نموده است و بنابراین طبق قسمت اخیر ماده ۴۵۴ قانون مدنی، انتقال انجام شده در زمان قبل از ایفای شرط غیر نافذ است و با اعمال خیار توسط مشروط له باطل می شود. در صورتی که اگر مبیع مورد انتقال قرار گیرد و سپس فروشنده با خیار سنتی تخلف از شرط فعل (ماده ۲۳۹ قانون مدنی) عقد بیع را فسخ کند، بیع دوم صحیح است و نمی توان تعرضی به آن نمود. چرا که در این حالت عدم تصرفات ناقله حتی به طور ضمنی هم بر مشتری شرط نشده است.

بنابراین بهتر است وکیل تنظیم قراردادها، کار را به تفسیر مواد قانونی واگذار ننماید و صراحتاً حق انتقال به غیر را تا زمان ایفای شرط از خریدار سلب و ساقط نماید تا مبادا قبل از ایفای تعهد، خریدار زیرک اقدام به انتقال مورد معامله نموده و فروشنده با وجود تخلف خریدار عملاً دستش به جایی بند نباشد و فقط امیدوار به دریافت مثل یا قیمت مبیع باشد بدون آن که بتواند به بیع بعدی تعرضی نماید.

نتیجه گیری:

انتقال مبیع قبل از اِعمال خیار قانونی تخلف از شرط فعل = صحت بیع دوم

انتقال مبیع قبل از اِعمال خیار توافقی تخلف از شرط فعل = عدم نفوذ بیع دوم (که با اِعمال خیار، بیع دوم باطل می شود)

ماده ۴۵۴ قانون مدنی : هر گاه مشتری مبیع را اجاره داده باشد و بیع فسخ شود، اجاره باطل نمی شود مگر این که عدم تصرفات ناقله در عین و منفعت بر مشتری صریحاً یا ضمناً شرط شده که در این صورت اجاره باطل است. 


نویسنده : خسرو صالحی (وکیل امور قراردادها)

khosro_salehi@yahoo.com

۸۸۹۷۹۵۷۱ – ۰۲۱

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

12 دیدگاه در “توافق بر وضع خیار در صورت تخلف از شرط و امکان انتقال
  • ۱۴۰۰-۰۲-۳۰ at ۲:۵۳ بعد از ظهر
    Permalink

    با سلام .مشارکت در ساخت بین ۷ مالک ویک سازنده قرار داد بستیم سازنده مبلغ صد میلیون قرضالحسنه قرار شده به مالکین بدهد سه نفر از مالکین میگویند با این مبلغ نمیتوانند جایی برای اسکان خود فراهم کنند
    وشرط تخلیه برایشان ممکن نیست ایا مالکین میتونند به دلیل غیر ممکن بودن شرط تخلیه درخواست فسخ بدهند وبه چه صورت در صورت امکان و اینکه درصورت فسخ مالکین باید خسارتی به سازنده پرداخت کنند؟ با تشکر از پاسخگویی

    Reply
    • ۱۴۰۰-۰۲-۳۰ at ۶:۳۳ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      اگر دچار غبن فاحش شده باشند و سایر مالکین هم راضی باشند باید با اتفاق نظر، قرارداد به سبب خیار غبن فسخ گردد والا شرط تخلیه طبق قرارداد است. در صورت استناد به خیار غبن، خسارتی علیه مالکین متصور نیست.

      Reply
  • ۱۴۰۰-۰۲-۰۶ at ۵:۰۴ بعد از ظهر
    Permalink

    با سلام،به نظر می رسه که خیار مذکور،خیار شرط معلق باشه،معمولا در قراردادها اگر تسلیم مبیع رو‌موجل کرده باشن یا تادیه ثمن رو موجل و اقساطی کرده باشن قید میکنن که در صورتی ک مبیع یا ثمن در موعد تسلیم یا تادیه نشود مشروط له حق فسخ معامله رو داشته باشه حال استدلال در خصوص اینکه ماهیت خیار اختلافی، خیار شرط هست اینه که اولا تسلیم مبیع و تادیه ی ثمن تعهد اصلی ناشی از عقده و شرط فعل نیست،شرط فعل تعهدی تبعی و فرعی هست که اگر طرفین بر اون توافق کنن در قرارداد میاد و اگر نکنند نمیاد ولی تعهدات اصلی ناشی از عقد رو نیاز ب توافق علیحده نیست مثلا بنده بیعی رو با شما منعقد کنم همین ک عقد منعقد میشه بنده اتوماتیک متعهد به تسلیم مبیعم و شما متعهد به تادیه ثمن و‌نیازی به شرط کردن این دو تعهد نیست ولی شرط فعل رو باید توافق کرد و در قرارداد گنجوند و اگر بیع مطلق باشه تعهدات ناشی از شرط فعل اصلا ایجاد نمیشه،غرض از این گفتار اینه ک می باید بین تعهدات اصلی ناشی از عقد با تعهدات ناشی از شرط تفاوت قائل بود،به عنوان مثال من ماشینم رو به شما میفروشن صد میلیون،و شرط ضمن عقدی هم مبنی بر اینکه شما خونه ی من رو هم نقاشی کنی می گذاریم خوب مشخصا تعهد منو شما به تسلیم و تادیه ی ثمن تعهدات اصلی ناشی از عقده(م۳۶۲ ق م) که چه ما شرط کنیم چ نکنیم به حکم قانون ایجاد میشن ولی تعهد شما به نقاشی منزل بنده رو اگر میخوایم ایجاد کنیم حتما باید ضمن عقد تصریح کنیم وگرنه شما متعهد به نقاشی منزل بنده نیستید،حالا اگر از تعهدات اصلی تخلف کردید ک بعد از الزام و در صورت عدم امکان اجرا،بنده به استناد خیار تعذر تسلیم فسخ میکنم ولی اگر شرط فعل باشه بعد از الزام و عدم امکان الزام من به استناد خیار تخلف از شرط فعل میتونم فسخ کنم(مواد۲۳۷،۲۳۸و۲۳۹ ق م) پس تخلف از پرداخت ثمن(چک وسیله ی پرداخت ثمن هستش) یا تسلیم مبیع،چون شرط فعل نیستند نمیشه به استناد خیار تخلف از شرط فسخ کرد چون اساسا شرط فعل نیستن،و همچنین تنها خیاری که با توافق ایجاد میشه خیار شرطه و سایر خیارات حکم قانون هستند و اینکه طرفین توافق میکنن در صورت تخلف از تعهد اصلی حق فسخ دارن خیار شرط معلق هسش،معلق بر تخلف از تعهد،(چندین استدلال دیگه ای هم هست که در این مقال نمی گنجند)فقط سوالی که میمونه اینه که حالا که فهمیدیم خیار شرط هست پس مدتش کجاست؟خیار از زمان حصول معلق علیه(تخلف از تعهد)شروع میشه ولی انتهاش مشخص نیست و مستندا به ماده۴۰۱ اگر مدت مشخص نباشه عقد و شرط هر دو باطل هستند.البته بنده سعی کردم مختصر بیان کنم و مسائل مربوط به بحث رو کامل باز نکردم.که ب بزرگی خود ببخشید.

    Reply
    • ۱۴۰۰-۰۲-۰۸ at ۴:۲۸ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام و تشکر از نظر مفصل و تحلیلی شما.
      در حال بررسی آن هستم.

      Reply
  • ۱۳۹۵-۰۴-۱۸ at ۱۰:۱۵ بعد از ظهر
    Permalink

    سلام… عیدتون مبارک!
    سوالی داشتم از خدمتتون….
    اگر مالکی خانه ای را به خریداری به فروش برساند با این شرط که با پرداخته نشدن چک آخر ، قرارداد فسخ شود، در این صورت مالکیت خریدار متزلزل است، اما با این حال مالک اول که سند رسمی نیز به نام خریدار خورده است، قبل از تسلیم مبیع ، حق وکالت فروش را به خریدار داده است (در زمان تزلزل مالکیت خریدار). خریدار نیز از این حق خود استفاده کرده و ملک را به شخص ثالثی به فروش می رساند (بدون اطلاع از شروط قرارداد قبلی)… حال شخص ثالث تمام هزینه ی ملک را پرداخته و سند رسمی هم دارد، اما هنگامی که باید مبیع را تصرف کند ، متوجه دعوای قرارداد قبل شده و اینکه چک آخر خریدار (فروشنده ی دوم) پاس نشده است و مالک اول تقاضای فسخ قرارداد اول را دارد… (ضمنا تاریخ تنظیم سند رسمی خریدار دوم قبل از تاریخ چک آخر آن هاست)
    حال با توجه به تجربه ی شما خواهش میکنم بفرمایید تقاضای فسخ قرارداد از سوی مالک اول با وجود دادن وکالت فروش به خریدار وارد است یا نه؟ آیا می تواند معامله ی دوم را باطل کند یا نه؟ آیا به منزله ی تلف مال محسوب می شود یا خیر؟
    با تشکر از توجه شما و وقتی که میگذارید..

    Reply
    • ۱۳۹۵-۰۴-۱۹ at ۳:۴۵ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      ملاک اصلی این است که آیا طبق قسمت آخر ماده ۴۵۴ قانون مدنی تصرفات ناقله از خریدار اول به طور ضمنی سلب شده است یا نه ؟؟ برای قضاوت باید هر پرونده را موردی بررسی کرد. در این پرونده به نظر می رسد که با توجه به تنظیم سند رسمی به نام خریدار اول، فروشنده (صاحب خیار) اصراری به شرط منع تصرفات ناقله علیه خریدار اول نداشته است فلذا تلف محسوب می گردد و خریدار اول باید قیمت حین فسخ خانه را به فروشنده پرداخت کند و فروشنده نیز ثمن قرارداد را به خریدار اول مسترد نماید.

      Reply
  • ۱۳۹۵-۰۲-۲۸ at ۱۲:۴۸ بعد از ظهر
    Permalink

    ابراهیمی از کرج
    با سلام وخسته نباشید
    بنده مدیر مشاور املاک می باشم
    می خواستم در خصوص نوشتن متن قراردادی که چک داده می شود که در صورت پرداخت نشدن چک معامله فسخ می شود، مثلا معامله یک اپارتمان باشد. به نظر جنابعالی متنی که باید بنویسیم که در اینده به مشکل نخورد چه متنی می باشد
    با تشکر فراوان از شما.

    Reply
    • ۱۳۹۵-۰۲-۲۹ at ۵:۰۴ قبل از ظهر
      Permalink

      با سلام
      همان طور که مقاله ملاحظه می فرمایید صرف گفتن این که چک برگشت خورد معامله فسخ است فایده ندارد چون خریدار زیرک و زرنگ میتونه ملک رو منتقل کنه و عملا شرط فسخ رو دور بزنه فلذا باید بنویسید :
      در صورت برگشت هر یک از چک ها فروشنده حق فسخ کل معامله را ظرف مهلت زمانی شش ماه دارد و تا قبل از این مدت خریدار حق هیچ گونه معامله و انتقال را بر روی ملک ندارد و این حق سلب و اسقاط گردید. در صورت تخلف طبق ماده ۴۵۴ قانون مدنی عمل می گردد.
      ضمنا در صورتی که فروشندگان چند نفر هستند، حتما باید مشخص کنید که همه با هم باید بیع رو فسخ کنند یا هر کدام به تنهایی و به نسبت خود هم میتوانند فسخ کنند.

      Reply
      • ۱۳۹۵-۰۲-۲۹ at ۶:۵۶ قبل از ظهر
        Permalink

        خیلی ممنون وتشکر از زحمت جنابعالی
        به امید موفقیت روز افزون برای شما

        Reply
        • ۱۳۹۵-۰۲-۲۹ at ۸:۳۴ قبل از ظهر
          Permalink

          خواهش میکنم

          Reply
  • ۱۳۹۴-۰۱-۰۳ at ۱:۳۰ بعد از ظهر
    Permalink

    با سلام حضور وکیل گرامی
    بدون اغراق باید عرض کنم که از مطالعه این مقاله بسیار ارزشمند و کاربردی نهایت استفاده را کردم .
    به نظر بنده نیز این شرط نمیتواند شرط فعل باشد چرا که همانطور که خودتان گفتید خیار تخلف از شرط فعل موضوع مواد ۲۳۷ الی ۲۳۹ قانون مدنی به موجب قانون ایجاد میشود نه با توافق طرفین و ضمن اینکه صرف تخلف از شرط فعل ایجاد حق فسخ نمیکند و به حکم ماده ۲۳۹ قانون مدنی هرگاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ خواهد داشت در حالیکه تخلف از این شرط بخودی خود برای مشروط له حق خیار ایجاد میکند لذا همانطور که خودتان فرمودید این شرط از انجا که با توافق طرفین وضع شده است شاید بشود گفت به نوعی خیار شرط میباشد که شرط ایجاد حق خیار را عدم انجام فعل در نظر گرفتند .و یا میشود اینطور تحلیل کرد که این نوع شرط خیار مقید به قید عدم انجام فعلی شده است بر خلاف خیار شرط مطلق که در ان در بازه زمانی مشخصی مشروط له یا صاحب خیار هر وقت اراده کند میتواند قرارداد را فسخ کند بدون نیاز به انجام فعل یا عدم انجام فعلی.
    و بهر حال چون پایه و اساس این شرط خیار توافق بین طرفین است در قالب شرط فعل به هیچ عنوان قابل بررسی نیست.

    Reply
    • ۱۳۹۴-۰۱-۰۳ at ۴:۴۹ بعد از ظهر
      Permalink

      با سلام؛
      تشکر از نظر لطف شما به مقاله
      در این مقاله نقطه ثقل موضوع بحث، ضمانت اجرای انتقال مبیع در دوره ی خیار مذکور است که گفتیم حتی به فرض هم که ماهیت آن خیار تخلف از شرط فعل توافقی باشد، بازهم انتقال در دوره خیار باطل است بر خلاف خیار تخلف از شرط فعل قانونی موضوع مواد ۲۳۹ تا ۲۴۰ قانون مدنی. البته اگر همان طور که شما فرمودید خیار شرط باشد، دیگر بحثی در بطلان انتقال مبیع (بیع دوم) نیست.
      با تشکر از شما

      Reply