توافق بر وضع خیار در صورت تخلف از شرط و امکان انتقال

توافق بر وضع خیار در صورت تخلف از شرط و امکان انتقال مبیع قبل از آن  

قرارداد های ملکی توافق بر وضع خیار در صورت تخلف از شرط و امکان انتقال

در برخی از قراردادها، چنین شرطی و یا مشابه آن مورد توافق قرار می گیرد :

(… در صورتی که هر یک از چک ها برگشت خورد، فروشنده حق فسخ معامله را دارد…)

اکنون پرسش مقدماتی این است که اولاً خیار ایجاد شده در صورت تخلف از شرط، خیار تخلف از شرط فعل است و یا خیار شرط ؟؟ ثانیاً پرسش اصلی این است که آیا مشروط علیه می تواند قبل از ایفای شرط مورد معامله را بفروشد؟؟ و اگر اقدام به انتقال مبیع نماید، آیا انتقال صورت گرفته باطل است یا صحیح؟؟

خیاری که در شرط (در صورتی که هر یک از چک ها برگشت خورد، فروشنده حق فسخ معامله را دارد) مورد توافق قرار می گیرد، ماهیت مشخص و واضحی ندارد و مورد اختلاف حقوقدانان است. چرا که از یک طرف در مورد وضع آن توافق شده است و به “خیار شرط” همانند است و از سوی دیگر تحقق خیار بعد از تخلف از یک شرط فعل است و به “خیار تخلف از شرط فعل” شبیه است. (توضیح این که خیار تخلف از شرط فعل موضوع ماده ۲۳۹ قانون مدنی، به موجب قانون ایجاد می شود نه با توافق طرفین)

مشخص نمودن ماهیت این خیار مشکوک الهویه آثار متعدد دارد. مهم ترین اثر عملی و کاربردی آن، ضمانت اجرای تصرف در مورد معامله تا قبل از ایفای شرط است. اگر خیار فوق الذکر خیار شرط باشد، یقیناً تصرف در دوره زمانی خیار شرط طبق ماده ۴۶۰ و ۵۰۰ قانون مدنی غیر نافذ است و با اعمال خیار توسط مشروط له، انتقال صورت گرفته باطل می شود. اما اگر خیار را خیار تخلف از شرط فعل بدانیم، آیا می توان گفت مشمول قسمت نخست ماده ۴۵۴ قانون مدنی می شود و انتقال صورت گرفته (بیع دوم) صحیح است و نهایتاً فروشنده اول باید بر اساس نظریه تلف حکمی، مثل یا قیمت مبیع را از مشتری مسترد نماید.

قسمت نخست ماده ۴۵۴ قانون مدنی، یقیناً در مورد خیارات قانونی مثل غبن، تدلیس، عیب، تخلف از شرط فعل اجرا می شود و یقیناً در مورد خیار شرط اجرا نمی شود.

ما قصد نداریم که ماهیت حقوقی این خیار را تدریس کنیم. فقط می خواهیم اثبات کنیم که اگر این خیار، نوع خاصی از خیار تخلف از شرط فعل باشد، مشمول قسمت نخست ماده ۴۵۴ قانون مدنی نیست. چرا که از ابتدای قرارداد بر وضع خیار توافق شده است و به این جهت مشروط له (فروشنده) به طور ضمنی عدم تصرفات ناقله را بر مشروط علیه (خریدار) شرط نموده است و بنابراین طبق قسمت اخیر ماده ۴۵۴ قانون مدنی، انتقال انجام شده در زمان قبل از ایفای شرط غیر نافذ است و با اعمال خیار توسط مشروط له باطل می شود. در صورتی که اگر مبیع مورد انتقال قرار گیرد و سپس فروشنده با خیار سنتی تخلف از شرط فعل (ماده ۲۳۹ قانون مدنی) عقد بیع را فسخ کند، بیع دوم صحیح است و نمی توان تعرضی به آن نمود. چرا که در این حالت عدم تصرفات ناقله حتی به طور ضمنی هم بر مشتری شرط نشده است.

بنابراین بهتر است وکیل تنظیم قراردادها، کار را به تفسیر مواد قانونی واگذار ننماید و صراحتاً حق انتقال به غیر را تا زمان ایفای شرط از خریدار سلب و ساقط نماید تا مبادا قبل از ایفای تعهد، خریدار زیرک اقدام به انتقال مورد معامله نموده و فروشنده با وجود تخلف خریدار عملاً دستش به جایی بند نباشد و فقط امیدوار به دریافت مثل یا قیمت مبیع باشد بدون آن که بتواند به بیع بعدی تعرضی نماید.

نتیجه گیری:

انتقال مبیع قبل از اِعمال خیار قانونی تخلف از شرط فعل = صحت بیع دوم

انتقال مبیع قبل از اِعمال خیار توافقی تخلف از شرط فعل = عدم نفوذ بیع دوم (که با اِعمال خیار، بیع دوم باطل می شود)

ماده ۴۵۴ قانون مدنی : هر گاه مشتری مبیع را اجاره داده باشد و بیع فسخ شود، اجاره باطل نمی شود مگر این که عدم تصرفات ناقله در عین و منفعت بر مشتری صریحاً یا ضمناً شرط شده که در این صورت اجاره باطل است. 


نویسنده : خسرو صالحی (وکیل امور قراردادها)

khosro_salehi@yahoo.com

۸۸۹۷۹۵۷۱ – ۰۲۱

نظرات این مطلب

صفحه 1 از 11

۸ سوال ارسال شده است

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

  1. ازاده می‌گه:

    با سلام حضور وکیل گرامی
    بدون اغراق باید عرض کنم که از مطالعه این مقاله بسیار ارزشمند و کاربردی نهایت استفاده را کردم .
    به نظر بنده نیز این شرط نمیتواند شرط فعل باشد چرا که همانطور که خودتان گفتید خیار تخلف از شرط فعل موضوع مواد ۲۳۷ الی ۲۳۹ قانون مدنی به موجب قانون ایجاد میشود نه با توافق طرفین و ضمن اینکه صرف تخلف از شرط فعل ایجاد حق فسخ نمیکند و به حکم ماده ۲۳۹ قانون مدنی هرگاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ خواهد داشت در حالیکه تخلف از این شرط بخودی خود برای مشروط له حق خیار ایجاد میکند لذا همانطور که خودتان فرمودید این شرط از انجا که با توافق طرفین وضع شده است شاید بشود گفت به نوعی خیار شرط میباشد که شرط ایجاد حق خیار را عدم انجام فعل در نظر گرفتند .و یا میشود اینطور تحلیل کرد که این نوع شرط خیار مقید به قید عدم انجام فعلی شده است بر خلاف خیار شرط مطلق که در ان در بازه زمانی مشخصی مشروط له یا صاحب خیار هر وقت اراده کند میتواند قرارداد را فسخ کند بدون نیاز به انجام فعل یا عدم انجام فعلی.
    و بهر حال چون پایه و اساس این شرط خیار توافق بین طرفین است در قالب شرط فعل به هیچ عنوان قابل بررسی نیست.

    • وکیل خسرو صالحی می‌گه:

      با سلام؛
      تشکر از نظر لطف شما به مقاله
      در این مقاله نقطه ثقل موضوع بحث، ضمانت اجرای انتقال مبیع در دوره ی خیار مذکور است که گفتیم حتی به فرض هم که ماهیت آن خیار تخلف از شرط فعل توافقی باشد، بازهم انتقال در دوره خیار باطل است بر خلاف خیار تخلف از شرط فعل قانونی موضوع مواد ۲۳۹ تا ۲۴۰ قانون مدنی. البته اگر همان طور که شما فرمودید خیار شرط باشد، دیگر بحثی در بطلان انتقال مبیع (بیع دوم) نیست.
      با تشکر از شما

  2. ابراهیمی می‌گه:

    ابراهیمی از کرج
    با سلام وخسته نباشید
    بنده مدیر مشاور املاک می باشم
    می خواستم در خصوص نوشتن متن قراردادی که چک داده می شود که در صورت پرداخت نشدن چک معامله فسخ می شود، مثلا معامله یک اپارتمان باشد. به نظر جنابعالی متنی که باید بنویسیم که در اینده به مشکل نخورد چه متنی می باشد
    با تشکر فراوان از شما.

    • وکیل امور قراردادها می‌گه:

      با سلام
      همان طور که مقاله ملاحظه می فرمایید صرف گفتن این که چک برگشت خورد معامله فسخ است فایده ندارد چون خریدار زیرک و زرنگ میتونه ملک رو منتقل کنه و عملا شرط فسخ رو دور بزنه فلذا باید بنویسید :
      در صورت برگشت هر یک از چک ها فروشنده حق فسخ کل معامله را ظرف مهلت زمانی شش ماه دارد و تا قبل از این مدت خریدار حق هیچ گونه معامله و انتقال را بر روی ملک ندارد و این حق سلب و اسقاط گردید. در صورت تخلف طبق ماده ۴۵۴ قانون مدنی عمل می گردد.
      ضمنا در صورتی که فروشندگان چند نفر هستند، حتما باید مشخص کنید که همه با هم باید بیع رو فسخ کنند یا هر کدام به تنهایی و به نسبت خود هم میتوانند فسخ کنند.

  3. زینب می‌گه:

    سلام… عیدتون مبارک!
    سوالی داشتم از خدمتتون….
    اگر مالکی خانه ای را به خریداری به فروش برساند با این شرط که با پرداخته نشدن چک آخر ، قرارداد فسخ شود، در این صورت مالکیت خریدار متزلزل است، اما با این حال مالک اول که سند رسمی نیز به نام خریدار خورده است، قبل از تسلیم مبیع ، حق وکالت فروش را به خریدار داده است (در زمان تزلزل مالکیت خریدار). خریدار نیز از این حق خود استفاده کرده و ملک را به شخص ثالثی به فروش می رساند (بدون اطلاع از شروط قرارداد قبلی)… حال شخص ثالث تمام هزینه ی ملک را پرداخته و سند رسمی هم دارد، اما هنگامی که باید مبیع را تصرف کند ، متوجه دعوای قرارداد قبل شده و اینکه چک آخر خریدار (فروشنده ی دوم) پاس نشده است و مالک اول تقاضای فسخ قرارداد اول را دارد… (ضمنا تاریخ تنظیم سند رسمی خریدار دوم قبل از تاریخ چک آخر آن هاست)
    حال با توجه به تجربه ی شما خواهش میکنم بفرمایید تقاضای فسخ قرارداد از سوی مالک اول با وجود دادن وکالت فروش به خریدار وارد است یا نه؟ آیا می تواند معامله ی دوم را باطل کند یا نه؟ آیا به منزله ی تلف مال محسوب می شود یا خیر؟
    با تشکر از توجه شما و وقتی که میگذارید..

    • وکیل امور قراردادها می‌گه:

      با سلام؛
      ملاک اصلی این است که آیا طبق قسمت آخر ماده ۴۵۴ قانون مدنی تصرفات ناقله از خریدار اول به طور ضمنی سلب شده است یا نه ؟؟ برای قضاوت باید هر پرونده را موردی بررسی کرد. در این پرونده به نظر می رسد که با توجه به تنظیم سند رسمی به نام خریدار اول، فروشنده (صاحب خیار) اصراری به شرط منع تصرفات ناقله علیه خریدار اول نداشته است فلذا تلف محسوب می گردد و خریدار اول باید قیمت حین فسخ خانه را به فروشنده پرداخت کند و فروشنده نیز ثمن قرارداد را به خریدار اول مسترد نماید.

رفتن به نوارابزار